Автономія та взаємозалежність окремих юридичних фактів у механізмі обороту нерухомості в Україні

Размещено на http://www.allbest.ru/

Автономія та взаємозалежність окремих юридичних фактів у механізмі обороту нерухомості в Україні

Спєсівцев Д.С.

Будучи основним засобом забезпечення динаміки цивільного обороту нерухомості, юридичні факти, що спричиняють виникнення, зміну, перехід або припинення речових прав на об'єкти нерухомого майна, в тій чи іншій мірі пов'язані між собою. Положення вітчизняного законодавства, що визначають механізм цивільного обороту нерухомості, а також окремі механізми виникнення, переходу й припинення речових прав на неї встановлюють різні види взаємозв'язку між юридичними фактами, які спричиняють відповідні наслідки, а тому і наслідки дефектності таких юридичних фактів. автономія юридичний цивільний нерухомість

Специфіка співвідношення окремих юридичних фактів в механізмі обороту нерухомості і покладена в основу розгляду цієї статті.

Ступінь розробленості проблеми. Юридичні факти і їх роль в цивільному обороті досліджувались такими вченими-юристами, як: С. Алексєєв, В. Борисова, Г. Васильєв, І. Венедіктова, Г. Дормидонтов, А. Дутко, О. Зінченко, Р. Ієрінг, В. Ісаков, А. Коструба, O. Кохановська, О. Красавчиков, Н.Кузнєцова, P. Майданик, О. Мільков, О. Останіна, М. Рожкова, С. Сліпченко, І. Спасибо-Фатєєва, О. Сурженко, Є. Суханов, Д. Тузов, В. Фогель, Г. Харченко, О. Черданцев, Б. Черепахин, Чувакова, Я. Шевченко, С. Шимон, О. Явор, Яроцький та ін.

Метою статті є визначення і дослідження характеру взаємозв'язку між юридичними фактами в механізмах виникнення, переходу й припинення речових прав на нерухомість.

Виклад основного матеріалу. У сучасній науковій літературі відсутній уніфікований погляд на зміст цивільного обороту як юридичного явища. Найбільш поширеними є позиції, які розмежовують вузьке і широке його розуміння. У вузькому розумінні цивільний оборот розглядається як сукупність випадків зміни носіїв суб'єктивних цивільних прав [1, с. 74], а у широкому - як сфера дії цивільного права, сукупність правочинів його учасників і зобов'язальних відносин, які юридично оформляють економічні відносини товарообміну [2, с. 179]. У широкому розумінні цивільний оборот включає в себе всі випадки виникнення, переходу й припинення речових прав на нерухомість, зокрема і таких суб'єктивних прав, що мають похідний характер (оренда, сервітут, користування тощо).

Правовідносини в межах цивільного обороту нерухомості перебувають в причинно-наслід- ковому зв'язку, тому в такому ж зв'язку перебувають між собою і юридичні факти, що спричиняють виникнення, перехід та припинення речових прав на нерухомість. Такий стан речей породжує пряму взаємозалежність юридичних фактів, адже кожні наступні юридичні факти і правовідносини будуються на визнанні чинними попередніх, а тому утворюють ланцюг, якій поступово доповнюється новими елементами. Це призводить до того, що вади попередніх юридичних фактів можуть впливати на чинність фактів і правовідносин, що настають після них.

Практичне значення взаємозалежності юридичних фактів проявляється в межах конструкції правонаступництва, яка забезпечує перехід похідних речових прав при переході права власності на річ. Укладення договору ку- півлі-продажу нерухомого майна в загальному вигляді переводить на набувача права кредитора в орендних правовідносинах, обов'язки в правовідносинах застави (іпотеки) тощо. Сам механізм переходу може пов'язуватись з необхідністю отримання згоди третіх осіб, що мають похідні речові права або майнові інтереси стосовно предмету договору, однак в цілому його реалізація, як правило, призводить до того, що з переходом права власності зберігають чинність похідні права на нерухомість.

Ризики дефектності юридичних фактів в механізмі переходу права власності можуть супроводжуватись значними майновими втратами. Як зазначали римські юристи, якщо особа, яка передає, не мала права власності, то не може його мати і особа, яка приймає [3, с. 135]. У зв'язку з цим ризик визнання правочину недійсним або його нікчемність призводить до того, що всі юридичні факти, які мали місце після дефектного, повинні визнаватись такими, що не настали, або також дефектними.

Зазначена модель у зв'язку зі своєю радикальністю і негативним впливом на стабільність цивільного обороту згодом потрапила під критику римлян, а в подальшому була доопрацьована вже в контексті німецького законодавства, яке запропонувало такий засіб стабілізації цивільного обороту, як принцип Hand wahre Hand [4, с. 226]. У сучасних правових системах, у тому числі й у вітчизняній, до принципу абсолютної віндикації, що базується на наведеному римському правилі, ставляться з пересторогою. Це знаходить пряме відображення в підході до державної реєстрації речових прав на нерухомість, що є невід'ємною частиною її обороту.

Вітчизняна система державної реєстрації є титульною, оскільки передбачає реєстрацію прав на нерухомість, на відміну від актової, за якою реєструються правочини, на підставі яких виникають такі права. Базовим принципом титульної системи є правило, за яким без реєстрації немає і права [5, с. 175]. У той же час у такому ключі реєстрація має вторинний, але обов'язковий характер для механізмів виникнення, переходу та припинення речових прав на нерухомість. Це яскраво демонструється визначенням реєстрації, яка розглядається як офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень») [6]. З цього випливає, що відповідні обставини (юридичні факти набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно) мають місце до моменту реєстрації, а сама реєстрація лише фіксує їх та робить загальновизнаними і обов'язковими для всіх учасників цивільного обороту.

З моменту введення нерухомості в цивільний оборот починає утворюватись ланцюг правовідносин, в межах яких нерухома річ переходить між учасниками цивільного обороту на праві власності. Для кожного переходу характерний конкретний юридичний факт і державна реєстрація прав, що слідує за ним. Незважаючи на позитивні сторони такого підходу до реєстрації речових прав, він має суттєве вразливе місце. Весь зазначений ланцюг правовідносин перебуває між собою в причинно-наслідковому зв'язку. Таким чином, зазначений підхід будується на засадах взаємозалежності правових титулів. Вади одного відображаються і на чинності інших. Це негативно впливає на стабільність цивільного обороту, адже кожен наступний власник нерухомості не може бути впевнений в титулі попередніх, а тому потенційно його титул потрапляє під загрозу припинення. У межах такої системи реєстрації законодавець намагається мінімізувати відповідні ризики. Інструментом для цього є принцип добросовісності набуття прав, який дозволяє кінцевому набувачу набути міцний правовий титул, якщо він є добросовісним набувачем. Ще одним засобом стабілізації цивільного обороту є дослідження історії переходу титулів між учасниками цивільного обороту як допоміжний засіб встановлення ризиків втрати титулу. Для вітчизняного цивільного обороту такий засіб невластивий, однак він використовується законодавством деяких європейських країн. Наприклад, згідно з інформацією, розміщеною на сайті рейтингу Світового банку «Doing business», законодавство Бельгії передбачає необхідність отримання копії історії вчинення правочинів щодо переходу прав власності на нерухомість за останні 30 років як одну з підстав посвідчення нотаріусом договору, внаслідок якого відбувається перехід права власності [7].

Одночасно з цим у сучасних правових системах знайшла поширення система реєстрації Торренса. Вона будується на визнанні в якості підстави виникнення речових прав на нерухомість оголошення таких прав, під яким розуміється внесення записів в поземельну книгу [8]. Записи в поземельній книзі мають абсолютну силу - власник набуває власність ніби у держави. Виникнення, зміна і припинення речових прав на нерухомість базується тільки на записах поземельної книги, які можуть бути оскаржені тільки на певних підставах [9]. Зважаючи на недоліки принципу «взаємозалежних титулів», Р. Торренс зазначав, що титули у ланцюгу завжди будуть залежними від попередніх титулів, у зв'язку з чим такий ланцюг буде не міцнішим за його найслабшу ланку. Один-єди- ний дефект у ланцюгу титулів є фатальним. Як результат, Р. Торренс запропонував втілити в життя «принцип незалежності титулу», за яким титули у ланцюгу правовідносин не залежать від попередніх титулів, а для відновлення порушених функціонуванням такої системи прав попередніх власників передбачається створення окремого грошового фонду [10, с. 64-65].

Обидва підходи не позбавлені недоліків. Перший створює ризики для кінцевого набувача, а другий - для попередніх власників. Особливістю системи реєстрації, що функціонує, зокрема, і в Україні, є її вторинний характер відносно підстав виникнення речових прав на нерухомість. В цілому ж властивою для вітчизняної конструкції правовідносин у сфері цивільного обороту нерухомості є взаємозалежність правових титулів і юридичних фактів з використанням в якості юридичного інструмента збалансування інтересів учасників майнового обороту принципу обмеженості підстав витребування майна від добросовісного набувача. Обставини, що визначають можливість здійснення такого витребування, передбачені ст. 388 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) [11].

Повертаючись до питання взаємозалежності юридичних фактів в механізмі переходу права власності і похідних речових прав на нерухомість, звертаємось до п. 3 ч. 1 ст. 388 ЦК України, яка передбачає, що річ може бути витребувана від добросовісного набувача у випадку, коли вона вибула з володіння власника не з його волі [11]. У випадку з нерухомими речами це завжди пов'язано з переходом права власності, що відбувається внаслідок пра- вочинів. Якщо правочин, внаслідок якого перейшло право власності, визнається недійсним, то його наслідком є реституція, за умови, що власником речі залишився набувач за таким правочином і річ збереглася в натурі [12, с. 29]. З точки зору дійсності юридичних фактів в ключі ст. 236 ЦК України це мало б означати, що юридичний факт вчинення недійсного правочину, як і юридичні факти, що слідували за ним, не настали. У контексті взаємозалежності юридичних фактів виникає питання стосовно юридичної долі, наприклад, договорів оренди, укладених набувачем за недійсним правочином, які виконувались до моменту визнання такого правочину недійсним. Тут слід погодитись із І. Спасибо-Фатєєвою, що, незважаючи на недоліки редакції ст. 216 ЦК України, у випадку, якщо орендодавець не мав права передавати в оренду річ, реституція в цій частині правовідносин не матиме форми повернення орендарю сплаченої ним орендної плати, оскільки такий орендар не може повернути орендодавцю реалізоване право оренди. В цій частині зараховується використання предмета оренди і сплачена за це орендна плата [13, с. 251], у зв'язку з чим наслідком визнання правочину щодо переходу права власності недійсним є припинення орендних відносин, що виникли за участю набувача, де він є орендодавцем. Договір оренди при цьому також слід вважати недійсним. Це випливає з позиції Верховного Суду України, висловленої у постанові від 06 листопада 2009 р. № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» (п. 10) [14] з приводу того, що наступні право-чини щодо відчуження майна, які вчинені після недійсного, не потребують визнання недійсними. Це правило повинне стосуватись і договорів, на підставі яких виникли похідні речові права на нерухомість, адже вони базуються на відповідних правочинах і, зокрема, на тому, який визнаний недійсним.

У тому ж випадку, якщо набувач за недійсним правочином відчужив нерухомість іншим учасникам обороту, то в такому разі після визнання такого правочину недійсним потерпілий може використати віндикаційний позов для витребування майна від кінцевого власника [15, с. 31].

У світлі особливостей функціонування вітчизняної системи державної реєстрації речових прав на нерухомість у такому випадку виникає досить цікава ситуація. Позитивне судове рішення, винесене за результатами розгляду віндикаційного позову, дає змогу особі, на користь якої воно винесене, зареєструвати своє право власності на нерухомість. Такого висновку дійшов Вищий господарський суд України в зазначеній постанові Пленуму, встановивши, що судове рішення про задоволення позову про повернення майна, переданого за недійсним правочином, чи про витребування майна з чужого незаконного володіння особи, є підставою для здійснення державної реєстрації права власності на майно, що підлягає такій реєстрації, за позивачем (п. 2.16) [16]. Але в цьому разі записи про наявні похідні речові права на таку нерухомість залишаються активними. Більше того, в історії переходів права власності на нерухомість зберігають чинність записи щодо всіх власників, які набували право власності на таку річ в проміжок часу з моменту вчинення недійсного правочину і до моменту повернення речі її власнику. Це означає, що в такому разі відбувається не повернення майна законному власнику, а перехід прав від кінцевого власника до позивача. Такий стан речей у свою чергу повинен розцінюватись як визнання державою фактів наявності у таких осіб права власності на нерухомість протягом зазначеного періоду часу, а тому і нездійснення реституції в повному обсязі. У цій частині в Законі України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» з 01 січня 2016 р. з'явилась ефективна норма - ч. 2 ст. 26, яка дає змогу вносити до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно записи про скасування державної реєстрації прав у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав. У попередній редакції цього Закону таке скасування було можливим лише у випадку скасування судом рішення державного реєстратора про проведення державної реєстрації (ст. 26) [6]. Однак застосування цієї норми повинно узгоджуватись із заявницьким характером реєстрації, а тому позивачу варто звертатись до суб'єкта реєстрації із заявою про скасування, на підставі якої повинні скасовуватися всі записи про речові права, що містяться в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, аж до запису про права власності позивача. Але в такому разі вбачається, що судове рішення, винесене за результатами розгляду віндикаційного позову або позову про визнання правочину недійсним, є не підставою для реєстрації речових прав (правовстановлю- ючим документом), а підставою для відновлення становища, яке існувало до моменту настання дефектного юридичного факту - вчинення недійсного правочину. Правовстановлюючим документом буде той, на підставі якого права позивача було зареєстровано до настання дефектного юридичного факту.

Крім того, необхідно враховувати, що державна реєстрація також є адміністративною процедурою, а тому скасування рішення реєстратора, яке є підставою для проведення державної реєстрації, все одно повинне розглядатись як обов'язковий елемент реституції.

Таким чином, звертаючись до питання автономності юридичних фактів в цивільному обороті нерухомості у світлі наведеного вище, формується висновок, що така автономність досягається посередництвом повного або часткового розривання юридичного зв'язку між попереднім власником речі і особою, яка набуває право власності на неї. В обороті нерухомості таке розривання опосередковується принципом Hand wahre Hand, а також первісними (первинними) способами набуття права власності, зокрема такими, як specificatio та usucapio.

У цілому вітчизняна модель обороту нерухомих речей базується на взаємозалежності юридичних фактів, правовідносин і правових титулів, у зв'язку з чим в загальному вигляді міцність ланцюга переходів прав власності на нерухомість визначається найслабшою його ланкою. Недійсний правочин не породжує дійсні. Поряд із цим стабілізація обороту досягається шляхом обмеження випадків віндикації речі у добросовісного набувача. За таких умов юридичний факт, який призвів до виникнення права власності на нерухомість у такої особи, автономізується від дефектних юридичних фактів, що передували йому. Як результат, кінцевий набувач вважається таким, що набув право власності на законних підставах, але правовий зв'язок між ним і попереднім власником не втрачається повністю, адже сама підстава виникнення права власності зберігає свою чинність.

Водночас автономність факту набуття права власності на нерухомість первинними способами має свої особливості. Вона є відносною, адже перериває зв'язок між певними правовідносинами і юридичними фактами, однак не робить юридичні факти, що настають після переривання, автономними один від одного. Розривання зв'язку позначає лише етапи існування речі, в межах яких існують взаємозалежні юридичні факти. Наприклад, в результаті реконструкції нерухомої речі припиняє існування одна річ і утворюється інша. Поряд із цим зазначену позицію можна вважати лише загальним правилом, з якого законодавцем можуть встановлюватись виключення. Недосконалість ст. 332 ЦК України не дає змоги чітко встановити, кому належить нерухомість, яка побудована внаслідок специфікації (переробки) рухомих речей, зокрема будівельних матеріалів. Якщо вирішувати цю ситуацію на користь власника матеріалів, то вбачається існування взаємозалежності юридичного факту набуття ним права власності на матеріал і юридичного факту набуття права власності на виготовлену річ. Тому наразі це питання залишається відкритим.

Література

1. Белов В. Объект субъективного гражданского права, объект гражданского правоотношения и объект гражданского оборота: содержание и соотношение понятий / В. Белов // Объекты гражданского оборота : сборник статей / отв. ред. М. Рожкова. - М. : Статут, 2007. - С. 6-77.

2. Гелич А. Співвідношення понять «об'єкт цивільного правовідношення» та «об'єкт цивільного правонаступниц- тва» / А. Гелич // Часопис Київ. ун-ту права. - 2012. - № 3. - С. 177-182.

3. Тужилова-Орданская Е. Понятие и способы защиты прав на недвижимое имущество / Е. Тужилова-Орданская. - М. : Юрлитинформ, 2007. - 248 с.

4. Тепицын И. Основание принципа Hand wahre Hand / И. Тепицын // Закон. - 2011. - № 1. - С. 215-227.

5. Мартинюк О. Проблеми державної реєстрації речових прав на нерухоме майно / О. Мартинюк // Часопис Київ. ун-ту. права. - 2014. - № 3. - С. 175-177.

6. Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень : Закон України від 01 липня 2004 р. № 1952-IV // Відом. Верхов. Ради України. - 2004. - № 51. - Ст. 553.

7. Registering property in Belgium [Електронний ресурс]. - Режим доступу : http://www.doingbusiness.org/data/ exploreeconomies/belgium/registering-property.

8. Ульюкова Д. Регистрация прав на недвижимое имущество за рубежом / Д. Ульюкова // Молодежь и наука : VII всерос. науч.-техн. конф. студ., асп. и молодых ученых, посвящ 50-летию первого полета человека в космос, 19-25 апр. 2011 г. : сб. материалов. - Красноярск, 2011. - [Електронний ресурс]. - Режим доступу : http://conf.sfu-kras. ru/sites/mn2011/thesis/s18/s18_19.pdf.

9. Шулейко Е. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в современном законодательстве / Е. И. Шулейко // Мат. междунар. науч.- практ. конф., посвящ. 15-летию Экономии. суда СНГ, 21 июня 2007 г. - Минск, 2007. - [Електронний ресурс]. - Режим доступу : http://sudsng.org/download_files/publication/konf/konf37.pdf.

10. Попов Ю. Система реєстрації прав на нерухомість: необхідне і достатнє врахування специфіки книжкового володіння / Ю. Попов // Укр. комерц. право. - 2015. - № 14. - С. 61-82.

11. Цивільний кодекс України : за станом на 03 листопада 2016 р. // Відом. Верхов. Ради України - 2003. - № № 40-44. - Ст. 356 (зі змінами).

12. Романюк Я. Реституція, віндикація, кондикція, відшкодування шкоди: окремі аспекти співвідношення та розмежування / Я. Романюк, Л. Майстренко // Вісн. Верх. Суду України. - 2014. - № 10 (170). - С. 22-31.

13. Харьковская цивилистическая школа: защита субъективных гражданских прав и интересов : монография / [Спаси- бо-Фатеева И., Сибилев М., Яроцкий В. и др.] ; под. общ. ред. И. Спасибо-Фатеевой. - Х. : Право, 2014. - 672 с.

14. Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними : постанова Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 р. № 9 [Електронний ресурс]. - Режим доступу : http://zakon3.rada.gov.ua/ laws/show/v0009700-09.

15. Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними : постанова Пленуму Вищого господарського суду України від 29 травня 2013 р. № 11 [Електронний ресурс]. - Режим доступу : http://zakon4. rada.gov.ua/laws/show/v0011600-13.

Размещено на Allbest.ru