Договорные формы пользования земельными участками

Размещено на http://www.allbest.ru/

Реферат

Натуральные обязательства. Договорные формы пользования земельными участками

обязательство натуральный юридический

Содержание

1. Натуральные обязательства

2. Договорные формы пользования земельными участками

Литература

1. Натуральные обязательства

Проблематика натуральных обязательств, т.е. обязательств, лишенных исковой защиты, является традиционной для романистики и цивилистики и насчитывает не одно столетие. Первой фундаментальной работой на эту тему, вероятно, следует считать 600-страничную монографию А.Д. Вебера, первое издание которой вышло еще в 1784 г. И хотя с того времени натуральным обязательствам была посвящена не одна объемная работа, данная тема не исчерпана и до настоящего времени заставляет цивилистов вновь и вновь обращаться к натуральным обязательствам, создавая на эту тему монографии, не уступающие по объему труду Вебера Федотов А.Г. Натуральные обязательства // Вестник гражданского права. - 2010. - № 1. С. 79 - 131..

Натуральные обязательства называют также обязательствами чести и доверия, поскольку возникают и исполняются они по долгу совести и стремлению к справедливости, связывая тем самым гражданское право с моралью общества Щенникова Л.В. Натуральные обязательства в гражданском праве Российской Федерации: истоки, современное состояние и перспективы развития // Законодательство. - 2007. - №11. С. 9-16..

Натуральные обязательства, как правило, не удостаиваются специального рассмотрения и теоретического анализа на страницах учебной юридической литературы и в рамках комментариев к ГК РФ.

 Обычно о них упоминают вскользь, когда ведут речь о договорах об играх и пари. Здесь, как правило, указывается, что специфика отношений при проведении игр и пари состоит в лишении судебной защиты вытекающих из них требований граждан и юридических лиц. Отсутствие судебной защиты, подчеркивают авторы комментариев, не делает обязательства из игр и пари неправовыми, поскольку известна такая гражданско-правовая категория, как натуральные обязательства, т.е. обязательства, обеспеченные не иском, а словом и честью должника. При этом подчеркивается, что законодательству известны и другие виды натуральных обязательств, например, обязательства, существующие при истечении срока исковой давности (ст. 195 ГК РФ) Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ  (ред. от 02.11.2013)  // СЗ РФ, 05.12.1994, N 32, ст. 3301.. В том же контексте, т.е. в связи с договорами об играх и пари, к вопросу о натуральных обязательствах обращаются М.И. Брагинский и В.В. Витрянский в многотомном труде «Договорное право». В названном учебнике имеется небольшой исторический обзор литературы о натуральных обязательствах, начиная с периода Древнего Рима, включая дореволюционную цивилистическую литературу, а также сноски на нормы действующего зарубежного гражданского законодательства, посвященные данному виду обязательств Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 5. Т. 2. - М, 2003. С. 567-618..

Наиболее полно к характеристике натуральных обязательств подошел Е.А. Суханов Гражданское право: Учебник: В 4 т. / Под ред. Е.А. Суханова. Т. 4. Обязательственное право. 3-е изд., перераб. и доп. - М.: 2008. - С. 422. . Автор пишет, что натуральные обязательства известны отечественному гражданскому праву: существо обязательств, как известно, сводится к обязанности должника и соответствующему требованию кредитора, причем последнее может быть осуществлено в принудительном порядке, т.е. пользуется судебной (исковой) защитой. Таковы и требования, основанные на заключенном сторонами договоре или вытекающие из односторонних сделок лица. Вместе с тем со времен римского частного права известны обязательства, главным образом договорные, не пользовавшиеся принудительной защитой, но имевшие определенное юридическое (гражданско-правовое) значение. В частности, добровольно произведенное должником исполнение по такому обязательству (например, денежный платеж) не могло быть истребовано им обратно в качестве неосновательного обогащения и поступало в собственность кредитора, причем известный правовой принцип гласил: pacta sunt servanda, т.е. неформальные соглашения (пакты) все же должны были соблюдаться, хотя и не под страхом судебного (государственного) принуждения. Такого рода обязательства известны и отечественному гражданскому праву.

Е.А. Суханов предлагает определять натуральные обязательства, как «натуральные (неисковые) обязательства представляют собой возникшие из договоров юридически действительные обязательственные отношения, требования по которым в силу прямого указания гражданского закона не могут быть осуществлены в судебном (исковом, т.е. принудительном) порядке, но добровольное исполнение по которым не является неосновательным обогащением» Гражданское право: Учебник: В 4 т. / Под ред. Е.А. Суханова. Т. 4. Обязательственное право. 3-е изд., перераб. и доп. - М.: 2008. С. 422.  .

Кроме того, автор пишет, что они способны к новации в исковое обязательство (ст. 414 ГК), а некоторые из них могут даже предъявляться к зачету против требований, обеспеченных исковой защитой, и сами обеспечиваться поручительством или залогом.

Названные, по выражению Д.Д. Гримма, «неполные обязательства» Цит. по Е.А. Суханову. Там же. С. 423. являются, таким образом, признаваемыми законом гражданско-правовыми обязательствами, рассчитанными на добровольное исполнение их должниками своих обязанностей. Этим они принципиально отличаются от отношений, связанных с совершением недействительных, в том числе противозаконных сделок, которые порождают лишь последствия, связанные с недействительностью сделки, лежащей в их основе (п. 1 ст. 167 ГК).

Более того, натуральные (неисковые) обязательства возникают из договоров, прямо названных в законе (например, из заключения сделок игр и пари) и этим отличающихся от договоров, непоименованных в ГК или ином федеральном законе. Последние при наличии условий, предусмотренных п. 1 ст. 8 ГК, не только признаются законом, но и пользуются исковой (судебной) защитой.

Несмотря на обилие таких непоименованных договоров, особенно с участием коммерческих организаций (от договоров о проведении маркетинговых исследований или оказания рекламных услуг либо упоминаемых в законодательстве о рынке ценных бумаг депозитарных договоров и договоров о ведении реестра владельцев ценных бумаг до договоров о централизованной охране имущества органами вневедомственной охраны МВД), их кажущееся разнообразие, как правило, сводится либо к разновидностям известных договоров (в значительной части - договоров возмездного оказания услуг), либо к различным видам смешанных договоров и редко связано с наличием новых видов договоров, действительно оставшихся без необходимого внимания законодателя.

Выделение натуральных обязательств связано с их противопоставлением всем остальным обязательствам, снабженным исковой защитой. Поэтому рассматриваемые обязательства по своей юридической природе не составляют особой подгруппы обязательств, возникающих из договоров или односторонних сделок, поскольку их обособление связано не с особым характером оснований их возникновения или их содержания, а с отсутствием их принудительной (исковой) защиты. Вместе с тем именно по этому основанию законодатель выделяет некоторые из натуральных обязательств, а именно обязательства, возникающие из проведения игр и пари, в особый раздел (гл. 58 ГК), хотя по своей гражданско-правовой природе они относятся к договорным обязательствам Гражданское право: Учебник: В 4 т. / Под ред. Е.А. Суханова. Т. 4. Обязательственное право. 3-е изд., перераб. и доп. - М.: 2008. - С. 423. .

Е.А. Суханов выделяет следующие виды натуральных обязательств: к натуральным обязательствам действующее законодательство, прежде всего, относит договорные обязательства, возникающие в связи с проведением игр и пари, а также обязательственные требования, по которым кредитором пропущена исковая давность, поскольку произведенное по ним должником добровольно исполнение не может быть истребовано обратно (ст. 206 и п. 2 ст. 1109 ГК). В последнем случае речь может идти о любых гражданско-правовых обязательствах, на которые распространяется действие исковой давности (ср. ст. 208 ГК). Разумеется, поскольку применение исковой давности судом согласно п. 2 ст. 199 ГК зависит от заявления стороны спора, превращение какого-либо требования в «задавненное» в решающей мере зависит от контрагента в обязательстве, т.е. носит субъективный, а не объективный характер Гражданское право: Учебник: В 4 т. / Под ред. Е.А. Суханова. Т. 4. Обязательственное право. 3-е изд., перераб. и доп. - М.: 2008. - С. 424..

Правовой режим, аналогичный «задавненному» имуществу, в соответствии с п. 4 ст. 1109 ГК приобретает также имущество, предоставленное во исполнение несуществующего обязательства (т.е. полученное в результате правовой ошибки) либо в целях благотворительности (в частности, во исполнение какого-либо морального, а не юридического долга). Оно также не может быть истребовано предоставившим его лицом, ибо не рассматривается законом в качестве неосновательного обогащения, хотя и какие-либо гражданско-правовые основания его приобретения, строго говоря, тоже отсутствуют. Однако по поводу такого имущества не возникает и никаких, в том числе натуральных, гражданско-правовых обязательств.

Е.А. Суханов отмечает, что сами по себе моральные требования, разумеется, не могут стать основаниями возникновения правоотношений, в том числе натуральных обязательств. В данном случае речь идет об акте благотворительности, известное гражданско-правовое значение которого признает непосредственно закон.

Автор также подробно объясняет понятие и особенности обязательств из проведения игр и пари: законодательство со времен Древнего Рима в целом негативно относится к играм и пари, подвергая их различным ограничениям и отказывая их участникам в принудительной правовой защите их интересов. Действующее российское законодательство также по общему правилу не связывает возникновение гражданских прав и обязанностей с участием в играх и пари, отказывая в судебной защите соответствующих требований (ст. 1062 ГК). Лишь в случаях, прямо предусмотренных правилами гл. 58 ГК, игры и пари считаются действительными сделками.

Под игрой следует понимать правоотношение, в силу которого призвавший организует и проводит розыгрыш призового фонда между отозвавшимися, из чьих рисковых взносов складывается вышеназванный призовой фонд Мертвищев A.B. Природа натуральных обязательств: критика естественно-правовой теории // Современное право. - 2010. - № 4. С. 83- 89..

Отличие игры от публичного конкурса принципиально, хотя в обоих случаях присутствует элемент состязательности. В игре награда формируется за счет средств самих отозвавшихся. Таким образом, призвавший организатор игры фактически выступает в роли арбитра и казначея, поскольку игра идет не между призвавшим и отозвавшимися, а исключительно между последними, которые рискуют своими взносами (оформляемыми как плата за право принять участие в игре) в надежде на выигрыш при стечении случайных обстоятельств.

Пари является разновидностью игры, в которой наступление случайных выигрышных обстоятельств прогнозируется самими отозвавшимися, но в сфере вопросов, заданных призвавшим лицом.

Пари в виде конфликта прогнозов также фактически представляет собой спор не между призвавшим и отозвавшимися, а лишь между последними. Призвавший принимает ставки, варианты прогнозов и подводит итоги. Проведение игр (пари) практически всегда (за исключением так называемых благотворительных лотерей) является коммерческой деятельностью для призвавшего, прибыль которого складывается из разницы между суммой рисковых взносов отозвавшихся и суммой, которую составляют призовой фонд и издержки на организацию и проведение игры.

Детальная регламентация вопросов лицензирования деятельности по проведению игр, а также правил организации игр осуществляется на уровне подзаконных нормативных актов. Однако ввиду широкого распространения всевозможных игр и пари, которые в случае конфликтных ситуаций чреваты социальным напряжением, основополагающие принципы проведения игр установлены нормами ГК.

Деятельность по организации игр считается лицензионной. Кроме Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, все прочие лица могут выступать в качестве организаторов игр и пари только на основании лицензии, полученной от уполномоченного государственного или муниципального органа.

Отношение между организатором и участником игр (т.е. призвавшим и отозвавшимся) основано на договоре (п. 1 ст. 1063 ГК), являющемся двусторонней сделкой. При этом сделка имеет рисковый характер практически только для отозвавшегося лица, поскольку сумма призового фонда всегда меньше суммы игровых взносов.

Договор заключается в письменной форме, к которой приравниваются всевозможные варианты билетов, квитанций, купонов и т.п. Примечательно, что в этом качестве могут использоваться не только собственно лотерейные билеты, но и билеты, удостоверяющие право на посещение зрелищных мероприятий (например, когда разыгрывается приз между зрителями, пришедшими на спортивное мероприятие, и основанием участия в розыгрыше и последующего получения выигрыша служат входные билеты). Такого рода лотереи не преследуют непосредственно коммерческих целей, но способствуют рекламе зрелищных мероприятий.

Предложение со стороны организатора игр о заключении договора в обязательном порядке должно содержать условия о сроке проведения игр, порядке определения выигрыша и его размере (абз. 1 п. 3 ст. 1063 ГК). Отозвавшиеся лица, признанные выигравшими в соответствии с условиями проведения игры, имеют право на получение выигрыша в размере, форме и в срок, установленные условиями, а если срок получения выигрыша специально не установлен, то не позднее десяти дней с момента определения результатов игры.

Объективно при проведении игр отозвавшиеся лица являются слабой стороной из-за того, что участниками, как правило, выступают физические лица, а организаторами - государственные и муниципальные структуры, а также субъекты предпринимательской деятельности. В связи с этим законодатель установил следующее правило: возможность обращения за судебной защитой прав, нарушенных при проведении игр и пари, предоставлена только участникам в случаях, прямо предусмотренных ГК Гражданское право: Учебник: В 4 т. / Под ред. Е.А. Суханова. Т. 4. Обязательственное право. 3-е изд., перераб. и доп. - М.: 2008. С. 425.:

а) если отозвавшееся лицо приняло участие в играх или пари под влиянием обмана, насилия или угрозы, а также при наличии злонамеренного соглашения между представителем отозвавшегося лица и организатором игр (ст. 1062 ГК);

б) в случае неисполнения организатором игр своих обязанностей по выплате выигрыша, в том числе по условиям размера, формы и срока выплаты (участник вправе требовать не только выплаты выигрыша, но и возмещения убытков, причиненных нарушением договора) (п. 5 ст. 1063 ГК);

в) в случае отказа организатора игр от их проведения в установленный срок (отмена или перенос) (абз. 2 п. 3 ст. 1063 ГК).

В последнем случае каждый из участников вправе требовать от организатора игры только возмещения понесенного им реального ущерба.

В современном предпринимательском обороте известное распространение получили сделки на разность, оформляемые в виде либо разновидности заключаемых на бирже срочных (фьючерсных) контрактов, либо заключаемых также и вне биржи (обычно с участием банков) расчетных форвардных контрактов. Такие сделки не предполагают реальный товарообмен в форме купли-продажи товаров, ценных бумаг, иностранной валюты, а заключаются в расчете на получение одной из сторон разницы между ценой сделки и фактической (рыночной) стоимостью товара в момент ее предполагаемого в будущем исполнения.

По своей природе эти сделки являются не чем иным, как пари, и в этом качестве традиционно не пользовались гражданско-правовой защитой. Однако по мере развития финансового рынка законодательство, прежде всего торговое (предпринимательское), смягчает свое отношение к данным сделкам, признавая юридическую силу за некоторыми из них, прежде всего за совершаемыми на биржах.

Действующее гражданское законодательство прямо не регулирует такие отношения, создавая тем самым возможность для недобросовестных участников предпринимательского оборота отказываться от исполнения заключенных ими сделок такого рода со ссылкой на их алеаторный характер. Несмотря на то, что арбитражные суды обычно также отказывают в принудительной защите соответствующих требований, возможность совершения таких сделок теперь признается законодательством о ценных бумагах (в отношении сделок, заключаемых на фондовых биржах) и налоговым законодательством.

Поэтому следует признать, что в настоящее время такие сделки порождают натуральные обязательства, права и обязанности из которых хотя и не обеспечиваются исковой защитой, но сами по себе не должны вызывать сомнений в своей действительности (законности), а полученное по ним исполнение не является неосновательным обогащением. В будущем же можно прогнозировать появление специальной правовой защиты таких отношений, складывающихся на биржах и иных организованных финансовых рынках.

Таким образом, натуральные (неисковые) обязательства представляют собой возникшие из договоров юридически действительные обязательственные отношения, требования по которым в силу прямого указания гражданского закона не могут быть осуществлены в судебном (исковом, т.е. принудительном) порядке, но добровольное исполнение по которым не является неосновательным обогащением.

В настоящее время юридическое образование не уделяет серьезного внимания категории натуральных обязательств, вследствие чего этой проблеме не посвящается монографическая литература, отсутствуют специальные статьи по данной проблематике в юридической периодике.

2. Договорные формы пользования земельными участками

Договоры относятся к той разновидности юридических фактов, которая именуется сделками, а значит, представляют собой действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Новое земельное законодательство внесло принципиальные изменения в сферу регулирования совершения договоров по отчуждению (в том числе и купли-продажи) земельных участков. Пункт 5 ст. 1 ЗК РФ закрепил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Содержание этого принципа, в частности, реализовано в ст. 35 Земельного Кодекса РФ Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ  (ред. от 28.12.2013)  (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2014)  // СЗ РФ , 29.10.2001, N 44, ст. 4147..

ЗК РФ дает такое определение земельного участка (ст. 11.1) Там же.: земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.

Действующий Земельный кодекс РФ не содержит специального раздела об обороте или сделках с земельными участками. Однако это не означает, что земельное законодательство не регулирует этот круг отношений.

В ЗК РФ содержится ряд норм, устанавливающих общие начала оборота земельных участков: устанавливаются определенные требования к оборотоспособности и соответственно обороту земель, установлены критерии изъятия из оборота и ограничения в обороте земельных участков.

В качестве недвижимого имущества земельный участок наделен таким правовым качеством, как оборотоспособность. Под оборотоспособностью согласно ст. 129 ГК РФ, установившей общее понятие оборотоспособности гражданских прав, следует понимать возможность земельного участка свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Из общего положения об оборотоспособности земельных участков исходит и ст. 260 ГК РФ, которая устанавливает, что лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения.

Ограничение или изъятие из оборота определено Земельным кодексом как утвержденные законом условия, при которых земельные участки не могут переходить в собственность установленных субъектов (граждан, иностранных граждан, иных лиц - участников оборота), а также не могут быть объектом сделок.

И в соответствии с ч. 3 ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Таким образом, ограничение, изъятие из оборота, ограничение оборота, а также и допущение к обороту земельных участков должны быть урегулированы земельным законодательством, а именно Земельным Кодексом РФ, иными федеральными законами. К упомянутым федеральным законам, прежде всего, следует отнести те из них, которые устанавливают особые требования к обороту иной, прочно связанной с землей недвижимости, и прежде всего природных объектов. В данном случае следует иметь в виду и Лесной кодекс Российской Федерации Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 N 200-ФЗ  (ред. от 28.12.2013)  (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2014)  // СЗ РФ, 11.12.2006, N 50, ст. 5278., который устанавливает, что лесной фонд РФ находится в федеральной собственности, Водный кодекс Российской Федерации Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 N 74-ФЗ (ред. от 28.12.2013) // СЗ РФ, 05.06.2006, N 23, ст. 2381., которым определено, что большинство водных объектов находится в собственности государственной. Упомянутые нормы данных федеральных законов существенно ограничивают в обороте земельные участки, на которых расположены эти объекты недвижимости.

Земельным кодексом урегулированы особенности купли-продажи земельных участков как особого объекта правовых отношений и особого объекта недвижимости. Положения о купле-продаже земельных участков при этом основаны на принципах и нормах Земельного кодекса РФ, а также на общих положениях о купле-продаже, установленных частью второй ГК РФ Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 02.12.2013) // СЗ РФ, 29.01.1996, N 5, ст. 410..

По договору купли-продажи (в соответствии со ст. 454 ГК РФ) одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Это составляет основное содержание данного договора. На земельные отношения распространяются и статьи § 7 «Продажа недвижимости» главы 30 ГК РФ. В соответствии со ст. 549 по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя в том числе и земельный участок.

Часть 3 ст. 129 ГК РФ делает оговорку о том, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Для собственников земельных участков или тех, кто собирается их приобрести, это означает, что при решении правовых вопросов следует обращаться к земельному законодательству, чтобы уяснить особенности сделки.

Статья 37 ЗК РФ устанавливает особенности купли-продажи земельных участков: объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

 Согласно требованиям, специально оговоренным Земельным кодексом РФ, являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ  (ред. от 28.12.2013)  (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2014)  // СЗ РФ , 29.10.2001, N 44, ст. 4147.:

· устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

· ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

· ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

 Указанные требования применяются также к договору мены.

 Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

 Требования, установленные пунктом 3 статьи 37 ЗК РФ, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

Земельным кодексом устанавливается специальное требование о том, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Для точного определения всех параметров земельного участка к договору купли-продажи прилагается план земельного участка. Все необходимые данные также указываются в договоре. При отсутствии плана участка он изготовляется за счет средств продавца или покупателя по соглашению между ними.

При совершении сделки купли-продажи продавец или покупатель не вправе по своему усмотрению изменить целевое назначение земельного участка, а также такие условия его использования, как право прохода (проезда) по участку, технического обслуживания или ремонта зданий и др.

Арендные отношения возникают из договора между арендатором и арендодателем.

Поскольку отношения по поводу аренды земельного имущества подчиняются общим требованиям, которые предъявляет гражданское законодательство к арендным отношениям, то и основу законодательного регулирования наряду с земельным законодательством составляет Гражданский кодекс РФ - разделы, регулирующие те или иные вопросы обязательственных отношений'. Особенности аренды земельных участков регулируются и действующим земельным законодательством. Как установлено ЗК РФ, земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Гражданский кодекс определяет объект аренды, понятие арендодателя, устанавливает форму договора аренды, общие требования к срокам его заключения, основные условия его выполнения. Все эти вопросы мы рассмотрим последовательно в преломлении к особенностям правового регулирования аренды земельных участков.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Таким образом, арендатору переходит право владения и пользования (или только пользования). Арендатор, получив землю в аренду,

владеет ею и пользуется, т. е. извлекает из нее полезные свойства,

и приобретает по закону и в соответствии с договором право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные им в результате

использования земли. За собственником же остается право распорядиться земельным участком, но с условием соблюдения законодательных и договорных требований, предъявляемых к арендодателю.

Право предоставления земельного участка в аренду принадлежит его собственнику.

Поскольку земля может находиться также в государственной или муниципальной собственности, то в качестве арендодателя нередко выступают государственные и муниципальные органы. Эти органы не входят в разряд собственников земли, а управомочены законом сдавать в аренду земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Арендатором, как и арендодателем, может быть любое юридическое (в том числе иностранное или с иностранным участием) или физическое лицо (в том числе иностранцы и лица без гражданства), обладающее земельной правоспособностью.

Дарение земельного участка. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) земельный участок в собственность.

В статье 574 ГК РФ сказано, что дарение, сопровождаемое передачей дара одаряемому, может быть совершено устно, за исключением, когда договор дарения движимого имущества должен быть совершен в письменной форме в случаях, когда Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 02.12.2013) // СЗ РФ, 29.01.1996, N 5, ст. 410.:

· дарителем является юридическое лицо и стоимость дара превышает три тысячи рублей;

· договор содержит обещание дарения в будущем.

 В случаях, предусмотренных в настоящем пункте, договор дарения, совершенный устно, ничтожен.

 Передача дара осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов.

 Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Статья 1181 ГК РФ рассматривает наследование земельных участков: принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных настоящим Кодексом. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специальное разрешение не требуется.

 При наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, находящиеся на нем растения, если иное не установлено законом.

Гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения (владелец земельного участка), имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству.

Если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности.

Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

По договору об ипотеке Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 07.05.2013) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // СЗ РФ, 20.07.1998, N 29, ст. 3400. могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

 Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

При общей долевой или совместной собственности на земельные участки, указанные в пункте 1 ст. 62 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 07.05.2013) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // СЗ РФ, 20.07.1998, N 29, ст. 3400., ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Таким образом, лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Литература

1. Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 N 74-ФЗ (ред. от 28.12.2013) // СЗ РФ, 05.06.2006, N 23, ст. 2381.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 02.11.2013) // СЗ РФ, 05.12.1994, N 32, ст. 3301.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 02.12.2013) // СЗ РФ, 29.01.1996, N 5, ст. 410.

4. Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 28.12.2013) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2014) // СЗ РФ, 29.10.2001, N 44, ст. 4147.

5. Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 N 200-ФЗ (ред. от 28.12.2013) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2014) // СЗ РФ, 11.12.2006, N 50, ст. 5278.

6. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 07.05.2013) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // СЗ РФ, 20.07.1998, N 29, ст. 3400.

7. Брагинский, М.И. Договорное право: Договоры о банковском вкладе, банковском счете; банковские расчеты. Конкурс, договоры об играх и пари. В 2-х томах. Кн. 5: Т. 2 / Брагинский М.И., Витрянский В.В. - М.: Статут, 2006. - 623 c.

8. Брагинский, М.И. Договорное право: Общие положения. Кн. 1 / Брагинский М.И., Витрянский В.В. - 3-е изд., стереотипное. - М.: Статут, 2009. - 848 c.

9. Гражданское право: Учебник: В 4 т. / Под ред. Е.А. Суханова. Т. 4. Обязательственное право. - 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Волтерс Клувер, 2008. - 720 с. 

10. Мертвищев, A.B. Природа натуральных обязательств: критика естественно-правовой теории / A.B.Мертвищев // Современное право. - 2010. - № 4. С. 83- 89.

11. Федотов, А.Г. Натуральные обязательства / А.Г.Федотов // Вестник гражданского права. - 2010. - № 1. С. 79 - 131.

12. Щенникова, Л.В. Натуральные обязательства в гражданском праве Российской Федерации: истоки, современное состояние и перспективы развития / Л.В.Щенникова // Законодательство. - 2007. - №11. С. 9-16.

Размещено на Allbest.ru