Возмещение убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам при изъятии земель для государственных и муниципальных нужд

Размещено на http: //www. allbest. ru/

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования

«РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ НАРОДНОГО ХОЗЯЙСТВА И ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ при ПРЕЗИДЕНТЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» ВЛАДИМИРСКИЙ ФИЛИАЛ

Кафедра правового обеспечения государственного и муниципального управления

РЕФЕРАТ

по дисциплине Земельное право

на тему: Возмещение убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам при изъятии земель для государственных и муниципальных нужд

Автор работы: студент 2 курса

группы СПЮбз-215 заочной формы обучения

Полякова И.А.

Проверил: Кисляков А.В.

к.ю.н., доцент

Владимир 2017

Оглавление

Введение

1. Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд

1.1 Объект изъятия

1.2 Особенности изъятия земельного участка

2. Возмещение убытков при изъятии земель

2.1 Определение возмещения стоимости земельного участка

2.2 Судебная практика возмещения убытков при изъятии земель

Заключение

Библиографический список

Введение

При определенных обстоятельствах у государства возникает необходимость изъятия земельного участка, ранее предоставленного гражданам и организациям в частную собственность, владение, пользование или аренду. Для подобных случаев земельное и гражданское законодательство устанавливает способы, условия и процедуру изъятия земель.

В настоящее время установлено несколько способов изъятия земель. Они включают конфискацию, реквизицию и изъятие земель для государственных и муниципальных нужд.

Изъятие земель в порядке конфискации производится в случаях совершения земельных преступлений и применяется только к собственникам земельных участков в качестве санкции. При конфискации земли изымаются путем вынесения судебного решения, что выражается в принудительном (без согласия собственника) прекращении нрав на земельный участок без компенсации его стоимости или понесенных убытков со стороны государства.

Реквизиция означает временное изъятие у собственника земельного участка при возникновении эпидемий, эпизоотии (одновременное распространение болезни среди большого числа животных на значительной территории) и других чрезвычайных ситуаций и осуществляется в порядке вынесения административного решения государственным исполнительным органом без права собственника на его обжалование.

Реквизиция схожа с изъятием земель для государственных и муниципальных нужд у собственника земельного участка, так как производится в интересах общества и государства с возмещением стоимости имущества, на основании административного акта и носит принудительный характер. Отличает же эти процедуры то, что реквизиция земельного участка осуществляется лишь в силу особых обстоятельств и носит временный характер, а изъятие земель для государственных или муниципальных нужд осуществляется в плановом порядке и является окончательным. Если при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд конкретный изымаемый участок должен быть определен не менее чем за год до его фактического изъятия, то при реквизиции изъятие участка производится непосредственно после наступления чрезвычайных обстоятельств, что расширяет права государственных органов.

Одним из оснований прекращения прав на земельные участки действующее законодательство признает изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Тем самым фактически установлен приоритет публичных (государственных и муниципальных) нужд в использовании земельных участков перед частными интересами. В соответствии с п. 1 ст. 49 Земельного Кодекса РФ изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях. Имеющаяся судебная практика изобилует делами, разрешающими спорные моменты при изъятии земель для государственных и муниципальных нужд. Это обусловило актуальность выбранной темы исследования.

Целью работы является исследование особенностей возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам при изъятии земель для государственных и муниципальных нужд. Для достижения поставленной цели были определены и решались следующие задачи: изъятие земельный муниципальный конфискация

- изучить особенности изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

- исследовать объект изъятия;

- изучить определение возмещения стоимости земельного участка;

- исследовать судебную практику возмещения убытков при изъятии земель.

Объектом данного исследования являются земельные правоотношения.

Предметом исследования послужили правоотношения, возникающие при возмещении убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам при изъятии земель для государственных и муниципальных нужд.

При написании работы были использованы законодательные и нормативные акты по исследуемому вопросу, монографии отечественных авторов, а также материалы периодической печати и Интернет ресурсов.

1. Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд

1.1 Объект изъятия

Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд (далее - публичных нужд) является одним из оснований принудительного (против воли собственника) прекращения права собственности, предусмотренных подпунктом 7 п. 2 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Изъятие земельных участков для публичных нужд имеет особое значение, поскольку в этом случае, с одной стороны, удовлетворяются интересы государства, общественные потребности (возводятся детские сады, школы, автомобильные дороги и другие объекты), а с другой - неизбежно затрагивается конституционный принцип защиты частной собственности, провозглашенный в ст. 35 Конституции Российской Федерации.

По общему правилу, закрепленному пунктом 1 ст. 279 ГК РФ, объектом изъятия для публичных нужд является земельный участок. Однако в практике встречаются ситуации, когда для публичных нужд необходимо изъять только часть земельного участка. Прежняя редакция пункта 5 ст. 279 ГК РФ (действовавшая до 30 марта 2008 г.) предусматривала возможность выкупа для государственных или муниципальных нужд части земельного участка. Несмотря на то, что пункт 5 ст. 279 ГК РФ утратил силу, в практике продолжают возникать споры по поводу изъятия части земельного участка.

Так, ОАО "Группа компаний "СТАНКОЛИТ" (далее - общество) и Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по городу Москве (далее - управление ФАУГИ) обратились в Арбитражный суд города Москвы с заявлениями, объединенными в одно производство, о признании незаконными решений Управления Федеральной регистрационной службы по городу Москве (далее - Управление Росреестра) об отказе в государственной регистрации права собственности Российской Федерации на земельные участки площадью 37 314 кв. м и 15 725 кв. м с учетными номерами 2 и 3, входящие в состав земельного участка с кадастровым номером 77:02:0021007:8, имеющего адресные ориентиры: Москва, участок № 1 Савеловской железной дороги, и обязании управления Росреестра в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу произвести государственную регистрацию права собственности Российской Федерации на спорные земельные участки.

Отменяя судебные акты суда апелляционной и кассационной инстанций и оставляя без изменения решение суда первой инстанции, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем Постановлении от 19 апреля 2011 г. № 14950/10 по делу № А40-127386/09-122-889 отметил, что объектами земельных отношений в соответствии со ст. 6 ЗК РФ являются: земля как природный объект и природный ресурс, земельные участки, а также части земельных участков.

Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", за исключением случаев, указанных в пункте 4 ст. 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

В соответствии со ст. 15, 17, 18 ЗК РФ объектом права собственности граждан, юридических лиц, государственной собственности могут быть земельные участки, но не их части.

В силу части 3 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить это недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования недвижимого имущества, а также иных предусмотренных данным Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

Как следует из материалов дела, спорным частям земельного участка, имеющего упомянутый адресный ориентир, присвоены учетные кадастровые номера. Учетным кадастровым номером части земельного участка является порядковый номер записи, содержащий сведения о данной части земельного участка в соответствующем подразделе государственного реестра земель кадастрового района.

Присвоение частям земельных участков учетных кадастровых номеров не свидетельствует об их индивидуализации в качестве самостоятельных объектов вещных прав. Государственная регистрация права собственности на часть земельного участка противоречит действующему законодательству.

Однако возникает вопрос о том, каким образом в этих случаях произвести выкуп части земельного участка.

Для решения данной проблемы заинтересованному лицу предлагается инициировать проведение кадастровых работ по разделу земельного участка в целях дальнейшего изъятия уже не части участка, а вновь образованного в результате раздела участка.

Такое предложение согласуется с разъяснениями, данными Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии в письме от 14 мая 2010 г. № 14-3738-ГЕ, согласно которым в случае необходимости изъятия части земельного участка требуется проведение работ по образованию новых земельных участков в соответствии с главой I.1 ЗК РФ.

В связи с этим возникает вопрос: кто должен проводить работы по формированию вновь образуемых земельных участков?

На практике предложено два варианта решения данной проблемы.

Согласно первому подходу, действия по формированию части земельного участка надлежит осуществлять его собственнику. В случае уклонения собственника от предоставления комплекта правоустанавливающих документов на земельный участок и от дачи согласия на проведение кадастровых работ, кадастрового учета части земельного участка, подлежащей изъятию для государственных нужд, формирование земельного участка проводится без согласия собственника. В обоснование данного вывода ссылаются на пункт 4 ст. 11.2 ЗК РФ, устанавливающий, что образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Однако в данной норме не упоминается о необходимости получения согласия собственника земельного участка.

В соответствии со вторым подходом формирование части земельного участка, подлежащей изъятию, постановка вновь образованных земельных участков на кадастровый учет и регистрация права собственности производятся на основании решения суда, независимо от согласия собственника земельного участка. Возложение данной обязанности на собственника недопустимо.

Данный подход обоснован тем, что в силу пункта 6 ст. 11.2 ЗК РФ образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке, независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Есть основания полагать, что второй подход в большей мере соответствует действующему законодательству, а также защищает интересы собственников земельных участков, поскольку обеспечивает судебный контроль за всей процедурой образования новых земельных участков. Кроме того, в случае удовлетворения исковых требований об образовании новых земельных участков путем раздела прежнего земельного участка решение суда будет служить основанием для постановки вновь образованных земельных участков на государственный кадастровый учет и последующей государственной регистрации права собственности на них.

1.2 Особенности изъятия земельного участка

Главными проблемами, с которыми сталкиваются стороны в ходе решения вопросов об изменении целевого назначения земельных участков в связи с их изъятием или временным занятием, являются следующие:

- применение норм российского законодательства;

- определение круга лиц, попадающих под воздействие строительства и имеющих право на получение компенсации;

- несвоевременное информирование и взаимодействие с заинтересованными сторонами;

- несоблюдение сроков выполнения работ по освобождению земельных участков, переселению людей и предоставлению им компенсаций;

- определение размера компенсаций, прозрачность их расчета и т.д.

При определении размера компенсации за изымаемый земельный участок и нарушаемые права стороны обращаются к оценщику, с которым заключается договор на оказание соответствующих услуг. В процессе оценки сбор информации становится важнейшей задачей специалиста. Полученная информация должна быть достоверной, что позволит получить реальную картину событий; точно соответствовать целям оценки; реально отражать внешние условия и региональные особенности земельных отношений.

В процессе выполнения подобных работ важное место отводится информации о существующей нормативной правовой базе. Выделим блок обязательных источников, позволяющих определить правовое поле, в котором будет осуществляться работа. К таким источникам относятся:

- Гражданский кодекс Российской Федерации;

- Земельный кодекс Российской Федерации;

- Федеральный Закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";

- федеральные стандарты оценки (ФСО) № 1, 2, 3 и 7;

- Постановление Правительства Российской Федерации от 7 мая 2003 года № 262 "Об утверждении Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц";

- Постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условиях и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации";

- распоряжение Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года № 568-р "Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков";

- распоряжение Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 10.04.2003 года №1102-р "Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков".

Также на этапе подготовки к подписанию договора и технического задания оценщик определяет, когда и как формируется убыток - при изъятии земельного участка или временном его занятии (аренда).

Изъятие земельного участка влечет за собой прекращение прав собственности, пользования, владения. Оно может осуществляться по соглашению сторон или принудительно, может проводиться безвозмездно или за плату (выкуп).

В статье 49 ЗК РФ отмечается, что изъятие, в том числе путем выкупа земельных участков для государственных или муниципальных нужд "...осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным:

1) с выполнением международных договоров Российской Федерации;

2) со строительством, реконструкцией следующих объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов:

- объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;

- объекты использования атомной энергии;

- объекты обороны страны и безопасности государства, в том числе инженерно-технического сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации;

- объекты федерального транспорта, объекты связи федерального значения, а также объекты транспорта, объекты связи регионального значения, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования;

- объекты, обеспечивающие космическую деятельность;

- линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

- объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения;

- автомобильные дороги федерального, регионального или муниципального, местного значения;

3) с иными основаниями, предусмотренными федеральными законами".

Условия и порядок изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд устанавливаются статьей 55 ЗК РФ. Кроме того, изъятие земельного участка может быть проведено безвозмездно по решению суда.

Имеет место и реквизиция - принудительное возмездное изъятие имущества в собственность или во временное пользование государства. К этому методу прибегают в чрезвычайных обстоятельствах. Земельный участок может быть временно изъят у его собственника уполномоченными исполнительными органами государственной власти в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с чрезвычайными обстоятельствами угроз. Реквизиция земельного участка происходит с возмещением собственнику земельного участка причиненных убытков и выдачей ему документа о реквизиции.

Если реквизированный земельный участок нельзя вернуть, то собственнику возмещается его рыночная стоимость или может быть предоставлен равноценный земельный участок.

Временное занятие земельных участков проводится при строительстве линейных объектов. После завершения строительства земельный участок возвращается собственнику. Период временного занятия земельного участка рассматривается как аренда. Оплачивается аренда в соответствии с ГК РФ.

Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд проводится по решению:

- уполномоченных федеральных органов исполнительной власти для размещения объектов федерального значения;

- уполномоченных исполнительных органов государственной власти субъекта РФ для размещения объектов регионального значения;

- органов местного самоуправления для размещения объектов местного значения.

Конструкция п. 2 ст. 235 ГК РФ содержит закрытый перечень оснований изъятия у собственника имущества, которые можно разбить на две группы. Первая подразумевает принудительный выкуп имущества у собственника, вторая - прямое изъятие имущества у собственника с выплатой ему компенсации или без таковой. Различие этих групп гражданско-правовых оснований прекращения права собственности обусловлено тем, имеется ли в качестве causa (основания) договор или нет.

Изъятие для публичных нужд осуществляется по договору купли-продажи, заключение которого обеспечивается силой государственного принуждения, базирующегося на вступившем в законную силу судебном решении. При этом само указание на необходимость наличия в данном случае судебного акта предполагает вариативность решения вопроса о понуждении к заключению договора. Иными словами, суд может как удовлетворить требование о понуждении к заключению договора, так и отказать в нем.

В связи с этим нельзя не согласиться с мнением В.И. Сенчищева о том, что "изъятие земельных участков, влекущее принудительное прекращение права собственности и являющееся мерой экстраординарной, должно и по целям, и по процедуре, и по фактическому применению носить исключительный характер с предоставлением собственнику подобающих такому положению юридических гарантий".

Поэтому федеральным законодательством установлены соответствующие гарантии защиты прав собственников земельных участков:

- определены субъекты, осуществляющие выкуп земельных участков для публичных нужд: Российская Федерация, соответствующий субъект Российской Федерации или муниципальное образование;

- установлены случаи изъятия земельных участков для публичных нужд;

- установлена процедура изъятия земельных участков для публичных нужд.

Таким образом, многочисленные скандалы по поводу изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд демонстрируют не только остроту возникающих конфликтов, но и несовершенство законодательства и судебной практики по разрешению споров такого рода. Существующие проблемы требуют изучения для подготовки взвешенных и обоснованных предложений по исправлению положения.

2. Возмещение убытков при изъятии земель

2.1 Определение размера компенсации за изымаемый земельный участок

Порядок выкупа земельного участка, определения выкупной цены устанавливается ГК РФ. Гражданским кодексом Российской Федерации предусматривается возмещение двух видов убытков: реального ущерба и упущенной выгоды. Реальный ущерб составляют:

- фактически понесенные лицом расходы на момент предъявления иска;

- будущие необходимые расходы, то есть расходы, которые лицо должно будет произвести для восстановления своего нарушенного права;

- утрата или повреждение имущества.

Фактически понесенные и будущие необходимые расходы тесно связаны между собой, имеют сходный состав и могут подтверждаться одинаковыми документами. Вторая составляющая убытков - упущенная выгода. Под упущенной выгодой гражданское законодательство России понимает "неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено". К упущенной выгоде относится прибыль, не полученная предприятием вследствие внешних причин, вызвавших уменьшение объема производства и реализации продукции, изменение ассортимента продукции и т.п. Механизм расчета упущенной выгоды условно можно разделить на несколько составляющих:

- определение дохода от реализации непроизведенной продукции;

- оценка издержек (себестоимости) продукции;

- вычитаемые налоги.

Формула для расчета упущенной выгоды следующая:

УВ = Дпр - Ипр - Нв, (1)

где УВ - упущенная выгода;

Дпр - возможный доход от реализации непроизведенной продукции;

Ипр - издержки (себестоимость) продукции;

Нв - налоги.

В статьях 15 - 17 ГК РФ изложены общие принципы определения убытков. Но если происходит изъятие или временное занятие земель сельскохозяйственного назначения, то при сборе информации приходится учитывать специфику земель сельскохозяйственного назначения. В ходе возмещения убытков в этой сфере применяются общие правовые нормы ГК РФ о возмещении убытков и специальные нормы законодательства, прежде всего земельного (ЗК РФ), регламентирующие специальные вопросы возмещения убытков с учетом особого правового режима земли.

Статья 62 ЗК РФ трактует величину убытков, причиненных нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, как убытки, подлежащие полному возмещению, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством Российской Федерации.

Согласно статье 57 ЗК РФ при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, ухудшении качества земель, временном занятии земельных участков, ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков возмещению в полном объеме, в том числе упущенной выгоды, подлежат убытки, причиненные:

- ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц;

- временным занятием земельных участков;

- ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.

Убытки возмещаются собственникам, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков в случаях, предусмотренных статьей 57 ЗК РФ.

Согласно статье 12 ГК РФ возмещение убытков - один из способов защиты прав граждан и организаций. Причиненные убытки подлежат возмещению в полном объеме, кроме случаев, предусмотренных законом или договором.

На основании статьи 281 ГК РФ лицо, земельный участок которого изымается, имеет право на получение равноценной суммы, включающей:

- рыночную стоимость изымаемого земельного участка;

- рыночную стоимость находящегося на земельном участке недвижимого имущества;

- стоимость всех убытков, причиненных собственнику в результате изъятия земельного участка, в том числе убытки, которые несет собственник из-за досрочного прекращения деятельности на земельном участке и невозможности выполнить обязательства по заключенным ранее договорам перед третьими лицами;

- упущенную выгоду.

Все эти составляющие входят в величину возмещения.

Порядок возмещения убытков определен в Правилах возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 7 мая 2003 года № 262. В этих Правилах установлено, что основаниями для возмещения убытков собственникам земельных участков являются:

- соглашение о временном занятии земельного участка между собственником земельного участка и лицом, в пользу которого осуществляется временное занятие земельного участка;

- акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ограничении прав собственника земельного участка, соглашения о сервитуте;

- акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ухудшении качества земель в результате деятельности других лиц;

- решение суда.

Основаниями для возмещения убытков землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков являются:

- акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

- соглашение о временном занятии земельного участка между землепользователем, землевладельцем и арендатором земельного участка и лицом, в пользу которого осуществляется временное занятие земельного участка;

- акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ограничении прав землепользователя, землевладельца и арендатора земельного участка, соглашения о сервитуте;

- акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ухудшении качества земель в результате деятельности других лиц;

- решение суда.

Перечисленные документы обязательны при оказании услуг по определению размера компенсации за изъятие земельного участка для государственных нужд.

В соответствии с ЗК РФ органы государственной власти субъекта Российской Федерации или органы местного самоуправления принимают решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Решения принимаются в отношении всех объектов недвижимого имущества, расположенных на участке. К решению об изъятии прилагается схема расположения земельного участка. Решения об изъятии действуют в течение трех лет.

Соглашение об изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд также является документом, используемым оценщиком в расчетах.

2.2 Судебная практика возмещения убытков при изъятии земель

Несмотря на это, в практике возникают вопросы, касающиеся соблюдения процедуры изъятия земельных участков для публичных нужд, а также вопросы, не урегулированные действующим законодательством (в частности, о возможности изъятия части земельного участка для публичных нужд, определении упущенной выгоды).

Как отмечено выше, соблюдение процедуры изъятия земельных участков для публичных нужд является одной из гарантий защиты прав собственников земельных участков, поэтому несоблюдение указанной процедуры является безусловным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Так, решением Муромского городского суда Владимирской области от 15 августа 2013 г., оставленным в силе судебной коллегией по гражданским делам Владимирского областного суда, в удовлетворении исковых требований Департамента имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области (далее - ДИиЗО АВО) к А. о заключении договора купли-продажи земельного участка с соответствующим кадастровым номером общей площадью 560 кв. м, расположенного в СТ "Технология", в Муромском районе Владимирской области, по цене и на условиях, которые предлагаются покупателем в направленном проекте договора купли-продажи, отказано.

В обоснование принятого решения суд указал, что Постановлением губернатора Владимирской области от 3 июня 2010 г. № 653 "Об изъятии земельных участков для нужд Владимирской области" оформлено решение об изъятии земельных участков для государственных нужд Владимирской области в целях строительства мостового перехода через реку Оку с обходом г. Мурома. В перечень изъятых земельных участков вошел и принадлежащий А. земельный участок. В ноябре 2010 года была произведена государственная регистрация решения об изъятии земельного участка.

В декабре 2010 года ДИиЗО АВО направил А. уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка и проведении его регистрации с указанием даты регистрации. Уведомление не было получено А. и возвращено отправителю в связи с истечением срока хранения.

В июле 2012 года ГБУ "Владупрадор" направило А. договор купли-продажи земельного участка по выкупной цене 7 тыс. рублей с предложением его подписать. Заказное письмо не было получено А. и возвращено отправителю по истечении срока хранения.

В связи с этим суд пришел к выводу о том, что истцом нарушены требования закона об уведомлении собственника земельного участка о принятом решении об изъятии земельного участка и о дате государственной регистрации этого решения. Соблюдение процедуры уведомления собственника о предстоящем изъятии принадлежащего ему земельного участка для государственных или муниципальных нужд предполагает в силу ст. 279 ГК РФ обязательное получение собственником данного уведомления, поскольку установленный законом годичный срок для согласования с собственником условий выкупа начинает течь со дня получения собственником уведомления.

В юридической литературе было высказано мнение о том, что изъятие земельных участков для муниципальных нужд должно осуществляться только на основании судебного решения.

Есть основания полагать, что указанный ввод не только противоречит нормам ст. 279 ГК РФ, допускающим возможность изъятия земельного участка на основании решения органа местного самоуправления, но и сути института изъятия земельного участка, так как выкуп земельного участка для публичных нужд по решению суда необходим только в тех случаях, когда стороны не могут достигнуть соглашения об условиях выкупа либо собственник не согласен с решением об изъятии.

Из содержания пункта 2 ст. 281 ГК РФ и пункта 4 ст. 63 ЗК РФ следует, что под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую включаются:

- рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества;

- все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода.

Что касается первой части выкупной цены земельного участка - его рыночной стоимости, то в пункте 1 ст. 66 ЗК РФ законодатель использовал бланкетную норму, предусматривающую, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Статьей 8 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлена обязательность проведения независимой оценки при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для публичных нужд.

Следует отметить, что конструкция ст. 66 ЗК РФ, по сути, отождествляет рыночную стоимость земельного участка с его кадастровой стоимостью.

В этой связи практический интерес представляет высказанное в доктрине предложение по поводу необходимости закрепления правила об определении стоимости земельного участка, изымаемого для публичных нужд, в размере его кадастровой стоимости (проиндексированной на коэффициент ежегодной инфляции в случае, если кадастровая стоимость установлена более года назад).

Возмещение собственнику убытков является одним из наиболее спорных вопросов, возникающих при рассмотрении указанной категории дел.

Общие положения на этот счет содержатся в пункте 1 ст. 63 ЗК РФ, согласно которому изъятие земельных участков, в том числе путем их выкупа, для государственных или муниципальных нужд осуществляется после: предоставления по желанию лиц, у которых изымаются, в том числе выкупаются, земельные участки, равноценных земельных участков; возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках; возмещения в соответствии со ст. 62 данного Кодекса в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 7 мая 2003 г. № 262, принятым в развитие норм Земельного кодекса Российской Федерации, утверждены Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц (далее - Правила), предусматривающие, что размер убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков изъятием для государственных или муниципальных нужд или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, определяется по соглашению сторон и рассчитывается в соответствии с методическими рекомендациями, утверждаемыми Федеральной службой земельного кадастра России по согласованию с Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации и Министерством имущественных отношений Российской Федерации (п. 5).

В настоящее время ни нормами ЗК РФ, ни нормами Правил не установлены критерии определения доходов, относящихся к упущенной выгоде. По данному вопросу приведенные нормативные акты отсылают к нормам гражданского законодательства (п. 6 Правил).

Однако в гражданском законодательстве содержится лишь общее понятие убытков.

В связи с этим в практике судов возникает вопрос о том, какие именно неполученные доходы могут быть включены в расчет упущенной выгоды.

Как показал анализ судебной практики, в расчет упущенной выгоды включаются следующие неполученные доходы: капитализация дохода, который земельный участок приносил; разница между затратами на выращивание сельскохозяйственной продукции и доходами от реализации такой продукции (в размере ее средней рыночной цены); капитализация земельной ренты.

Например, при рассмотрении Муромским городским судом Владимирской области дела по иску ДИиЗО АВО к Б. о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка возник вопрос об определении выкупной стоимости земельного участка, так как истец ссылался на отчет об оценке, в котором не была учтена упущенная выгода, а ответчик ссылался на заключение судебной экспертизы оценки недвижимого имущества, в котором упущенная выгода была учтена.

Решением суда от 26 февраля 2014 г., оставленным в силе судебной коллегией по гражданским делам Владимирского областного суда, суд обязал Б. заключить договор купли-продажи земельного участка с соответствующим кадастровым номером общей площадью 560 кв. м, расположенного в СТ "Технология" Муромского района Владимирской области, по цене 198 355 рублей 3 копейки на условиях, предусмотренных проектом договора купли-продажи земельного участка, врученным Б. 9 августа 2012 года.

При этом судом была учтена упущенная выгода от невозможности использования собственником изъятого земельного участка и отсутствия равнозначного участка для ведения садоводства по состоянию на день проведения экспертизы, которая составила 32 466 рублей 25 копеек.

Следует отметить, что ранее действовали Временные методические рекомендации по расчету размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков изъятием для государственных или муниципальных нужд или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц (далее - Временные рекомендации), утвержденные Росземкадастром 11 марта 2004 г., впоследствии отмененные Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 марта 2009 г. № 95.

Раздел III Временных рекомендаций предусматривал, что расчет размера упущенной выгоды осуществляется путем дисконтирования будущих не полученных за период восстановления нарушенного производства доходов, которые обладатели прав на земельные участки получили бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы их права не были нарушены.

В настоящее время в связи с отсутствием подзаконного нормативного акта, определяющего порядок расчета неполученных доходов (упущенной выгоды), наибольшая сложность при разрешении указанной категории дел возникает при доказывании размера убытков, а также причинно-следственной связи.

В этой связи заслуживает интереса правовая позиция, выраженная Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, согласно которой объективная сложность доказывания убытков и их размера, равно как и причинно-следственной связи, не должна снижать уровень правовой защищенности участников гражданских правоотношений при необоснованном посягательстве на их права. Суд не может полностью отказать в удовлетворении требования о возмещении убытков только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципа справедливости и соразмерности ответственности

Данная правовая позиция полностью согласуется с положением подпункта "в" пункта 5.2 раздела V Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, одобренной решением Совета при Президенте России по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 года. Согласно этому положению, размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности; суд не может отказать в удовлетворении требования о возмещении убытков по тому основанию, что по обстоятельствам дела размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности; в этом случае размер подлежащих возмещению должником убытков определяется судом исходя из принципов справедливости, соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства и с учетом всех обстоятельств дела.

Таким образом, для определения размера неполученных доходов (упущенной выгоды) по делам рассматриваемой категории представляется целесообразным назначать судебную оценочную экспертизу, предлагая лицу, требующему их возмещения, на стадии подготовки дела к судебному разбирательству представить свой расчет упущенной выгоды. В случае же невозможности установления точного размера упущенной выгоды суду необходимо самостоятельно определить ее размер, исходя из принципов справедливости и соразмерности, закрепленных в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, и с учетом всех обстоятельств дела.

Заключение

Изъятие земельных участков для публичных нужд имеет особое значение, поскольку в этом случае, с одной стороны, удовлетворяются интересы государства, общественные потребности (возводятся детские сады, школы, автомобильные дороги и другие объекты), а с другой - неизбежно затрагивается конституционный принцип защиты частной собственности, провозглашенный в ст. 35 Конституции Российской Федерации.

Очевидно, что при изъятии земельного участка для государственных (муниципальных) нужд принципиальным для собственника является равноценное возмещение понесенных им потерь. Речь идет о своевременной уплате собственнику публичным образованием справедливой выкупной цены. Между тем это условие часто нарушается, о чем свидетельствует большое число споров, встречающихся в судебно-арбитражной практике. Иногда земельные участки изымаются с нарушением предусмотренного законодательством порядка, что также делает необходимым восстановление имущественного положения собственника.

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности; суд не может отказать в удовлетворении требования о возмещении убытков по тому основанию, что по обстоятельствам дела размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности; в этом случае размер подлежащих возмещению должником убытков определяется судом исходя из принципов справедливости, соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства и с учетом всех обстоятельств дела.

Таким образом, для определения размера неполученных доходов (упущенной выгоды) по делам рассматриваемой категории представляется целесообразным назначать судебную оценочную экспертизу, предлагая лицу, требующему их возмещения, на стадии подготовки дела к судебному разбирательству представить свой расчет упущенной выгоды. В случае же невозможности установления точного размера упущенной выгоды суду необходимо самостоятельно определить ее размер, исходя из принципов справедливости и соразмерности, закрепленных в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, и с учетом всех обстоятельств дела.

Библиографический список

Законодательные и нормативные акты, другие документы и материалы органов государственной власти и местного самоуправления Российской Федерации

1. Гражданский кодекс РФ (ГК РФ), часть 1, от 30.11.1994 года № 51-ФЗ // СПС "КонсультантПлюс".

2. Земельный Кодекс РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ // СПС "КонсультантПлюс".

3. Федеральный закон РФ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации" от 26.06.2007 г. 118-ФЗ;

4. Федеральный закон РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ;

5. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 6 сентября 2011 г. № 2929/11 // Вестник ВАС РФ. 2012. № 3.

6. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12 апреля 2013 г. № Ф08-1297/13 по делу № А61-2588/2011 // СПС "КонсультантПлюс".

7. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11 октября 2012 г. № Ф08-4836/12 по делу № А32-19343/2011 // СПС "КонсультантПлюс".

Монографии, диссертации, научные сборники, учебники

8. Гаврилина Е.Ю., Бородкина Е.В. Изъятие земельных участков для публичных нужд: актуальные проблемы и тенденции // Закон. 2014. № 2. С. 70.

9. Колесникова И.А. Часть земельного участка как объект правоотношений // Право и экономика. 2013. № 5.

10. Сенчищев В.И. Изъятие земельных участков должно носить исключительный характер // Закон. 2014. № 2.

11. Чаркин С.А. Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд: проблемы, возникающие на практике // Российский судья. 2014. № 10.

Судебная практика

12. Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 13 февраля 2013 г. по делу № 33-994/2013 // СПС "КонсультантПлюс".

13. Апелляционное определение Калининградского областного суда от 28 марта 2012 г. по делу № 33-1318/2012 // СПС "КонсультантПлюс".

14. Архив Муромского городского суда Владимирской области за 2013 год. Дело № 2-1059/2013.

15. Архив Муромского городского суда Владимирской области за 2014 год. Дело № 2-5/2014.// СПС "КонсультантПлюс".

Электронные ресурсы

16. http://www.consultant.ru

17. http://www.rospravosudie.com

18. http://www.судебныерешения.рф

19. http://www.iprbookshop.ru

20. http://www.cyberleninka.ru

Размещено на Allbest.ru

...