Договор социального жилищного найма
Понятие и основание предоставления жилого помещения по договору социального найма. Порядок постановки и снятия с учета граждан, нуждающихся в жилых помещениях. Содержание договора социального найма, его предмет и значение, права и обязанности сторон.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | курсовая работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 13.11.2017 |
| Размер файла | 35,7 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Размещено на http://www.allbest.ru/
Введение
Одной из основных социальных проблем, которая была и остается в центре особого внимания Российского государства и общества, является проблема обеспеченности населения нашей страны жильем.
Конституция Российской Федерации (ст. 2) провозглашает человека, его права и свободы высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина являются обязанностью государства. Это относится и к праву граждан владеть и пользоваться жилищем. Конституция Российской Федерации в статье 40 провозглашает право «каждого гражданина на жилище». «Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.»
Наличие надлежащего жилья входит составной частью в понятие достойного жизненного уровня человека, что отмечается и в основополагающих международных актах (ст. 25 Всеобщей декларации прав человека, ст. 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах и др.).
В нашей стране удовлетворение потребности граждан в жилье традиционно было одной из самых острых и трудно разрешаемых проблем. В двадцатом столетии произошла стремительная индустриализация экономики, и как следствие этого - большой приток сельского населения в города. Однако, несмотря на это советское государство в течении длительного времени игнорировало жилищную проблему и не считало её разрешение приоритетной задачей. Значительная часть советских граждан ютилась в неблагоустроенных бараках, общежитиях и коммунальных квартирах - порождениях советского режима. Лишь в начале 60-х годов началось массовое строительство доступного благоустроенного жилья. С учетом запущенности жилищной проблемы, несмотря на большой объем строительства и существование специальной государственной программы, в последующие тридцать лет советское государство не смогло обеспечить жильем всех нуждающихся. С переходом нашей страны к рыночным отношениям жилищная проблема еще более обострилась и в значительной мере приобрела социально-политический характер. Это объясняется множеством причин. Прежде всего, имущественной дифференциацией населения страны и существенным сокращением строительства государственного и муниципального жилья. Также негативно отразилась на вышеупомянутом сокращении строительства жилья, длящаяся более двадцати пяти лет приватизация жилья. Для муниципалитетов экономически невыгодно строить за свой счет такое количество жилья и безвозмездно отдавать в частные руки. Следствием этого явления стала стагнация жилищных очередей в большинстве субъектов Российской Федерации, исключение составляет лишь город Москва.
В настоящее время предоставление во владение и пользование гражданам жилых помещений социального использования является одним из мероприятий приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» (программа по улучшению жилищных условий граждан, объявленная Президентом Российской Федерации в 2005 г. в рамках Программы приоритетных национальных проектов. На федеральном уровне поставлена задача - обеспечить выполнение государством обязательств по предоставлению гражданам жилых помещений по договору социального найма.
Одним из действенных механизмов разрешения жилищного кризиса в стране до недавнего времени являлся инструмент жилищной ипотеки. К сожалению экономический кризис, растущая безработица в регионах, падение реального уровня доходов населения в последние годы снизили доступность ипотеки для большей части населения.
Практика применения ЖК РФ показала, что его нормы, регулирующие договор социального найма, нуждаются в совершенствовании. В ЖК РФ не нашли ответа некоторые вопросы, связанные с владением и пользованием жилыми помещениями, занимаемыми гражданами по договору социального найма, что приводит к вынесению противоречивых решений в судебной практике, а также к возникновению трудностей в деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления.
1. Общая характеристика договора социального найма
1.1 Понятие и основание предоставления жилого помещения по договору социального найма
Договор социального найма жилого помещения предназначен для установления гражданских прав и обязанностей граждан и юридических лиц в процессе обеспечения жильем малоимущих и иных, указанным в законе граждан, нуждающихся в жилище.
Название «договор социального найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования» отражает сущность этого гражданско-правового договора, которая заключается в удовлетворении государством потребности в жилье тех граждан, которые не имеют возможности улучшить свои жилищные условия за счет собственных или кредитных средств.
По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения, государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 60 ЖК РФ).
Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.
Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.
Пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с ЖК РФ, договором социального найма данного жилого помещения.
Договор социального найма является:
- возмездным (за предоставление жилья взимается плата);
- взаимным (права и обязанности лежат как на стороне нанимателя, так и на стороне наймодателя);
- консенсуальным (договор считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения об этом).
Возмездность договора социального найма отсутствует тогда, когда в соответствии с законодательством наниматель освобожден от внесения платы за жилое помещение. В соответствии с ЖК РФ это происходит в одном случае: п. 9 ст. 156 «граждане, признанные в установленном порядке малоимущими гражданами занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем)».
Договор заключается в простой письменной форме. Несоблюдение данной формы договора влечет общие последствия ст. 162 ГК РФ, а именно, невозможность ссылаться на свидетельские показания в подтверждении факта заключения договора, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. Например, при незаключении договора социального найма между нанимателем и наймодателем подтверждением возникновения отношений по пользованию жилым помещением может служить, в частности, надлежаще оформленное решение органа местного самоуправления о предоставлении такого жилого помещения конкретному лицу (лицам).
В тоже время несоблюдение простой письменной формы при заключении договора социального найма не влечет за собой его недействительность, поскольку это не предусмотрено ЖК РФ (ст. 162 ГК). Заключение такого договора будет осуществляться на основании решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения в жилищном фонде социального использования.
По общему правилу несоблюдение простой письменной формы договора (сделки) лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение заключения такого договора на свидетельские показания, Ранее на практике, как правило, не уделялось должного внимания заключению договоров социального найма в письменной форме. Между тем выполнение соответствующих предписаний ЖК РФ позволит сторонам договора иметь четкую информацию об их взаимных правах и обязанностях, предотвратит возможные конфликтные ситуации по поводу пользования и распоряжения занимаемым жилым помещением.
Право на жилое помещение по договору социального найма возникает на основании следующего юридического состава:
1. Решения органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении конкретным субъектам жилого помещения;
2. Заключение договора социального найма жилого помещения.
Правом на заключение договора социального найма жилого помещения обладают лица, вставшие на очередь по улучшению жилищных условий. Необходимо обратить внимание на тот факт, что определенные категории граждан имеют право вообще не стоять на очереди, а получить жилье во внеочередном порядке. ЖК РФ отказался от первоочередного получения жилья и сократил перечень внеочередников до трех категорий:
1. Граждане, жилые помещения которых признаны в установленном порядке не пригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;
2. Дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах РФ или по возращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;
3. Граждане, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний.
Правом постановки на очередь на общих основаниях обладают лица, относящиеся одновременно к категории малоимущих и нуждающихся в улучшении жилищных условий. Причем, если нуждаемость в улучшении жилищных условий всегда должна присутствовать, чтобы претендовать на постановку на учет, то малоимущность граждан не всегда обязательна.
Малоимущие граждане - это граждане, признанные таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.
Жилищный кодекс говорит, что для признания лиц малоимущими необходимо учитывать два критерия:
- доход, приходящегося на каждого члена семьи;
- стоимость имущества, которое находится в собственности заявителя и подлежит налогообложению.
Важно отметить, что в состав дохода семьи не включается: государственная социальная помощь, оказываемая в соответствии с действующим законодательством о государственной социальной помощи в виде денежных выплат и натуральной помощи; единовременные страховые выплаты, производимые в возмещение ущерба причиненного жизни и здоровью человека, его личному имуществу, находящемуся в общей собственности членов семьи, а так же ежемесячные суммы, связанные с дополнительными расходами на медицинскую, социальную и профессиональную реабилитацию в соответствии с решением учреждения государственной службы медико-социальной экспертизы; суммы уплаченных алиментов.
При расчете стоимости имущества, находящегося в собственности граждан, в целях признания гражданина малоимущим допустимо использовать законодательство о налогах и сборах, в соответствии с которым подлежат учету следующие виды налогооблагаемого имущества: жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения, помещения и сооружения. При этом средняя стоимость имущества, приходящегося на одного члена семьи, для решения вопроса о признании его малоимущими предоставлении жилья по договору социального найма рассчитывается путем деления общей стоимости налогооблагаемого имуществ, находящегося в собственности всех членов семьи, на число членов семьи.
Таким образом, принадлежность к категории малоимущих граждан ЖК ставит в зависимость от доходов, под которыми понимается размер заработной платы, а так же от наличия в собственности недвижимости, других объектов, которые подлежат налогообложению. Конкретные же критерии оценки и нормативы устанавливаются субъектами Российской Федерации с учетом методических рекомендаций утвержденных Приказом Министерства регионального развития РФ от 25.02.2005 г. №17 для органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма. Они носят рекомендательный характер и разработаны с целью единообразного применения положений Кодекса органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления и оказания им методологической и методической помощи при определении прав граждан на получение жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма на основе учета доходов граждан и стоимости принадлежащего им имущества.
1.2 Порядок постановки и снятия с учета граждан, нуждающихся в жилых помещениях
Согласно ст. 52 ЖК РФ жилые помещения по договору социального найма предоставляются гражданам, которые приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, за исключением установленных ЖК РФ случаев.
Состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях имеют право указанные в статье 49 ЖК РФ категории граждан, которые могут быть признанными нуждающимися в жилых помещениях.
Основания нуждаемости - это конкретные жизненные обстоятельства, с которыми правовые нормы связывают возникновение права на получение жилого помещения по договору социального найма.
Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления на основе заявлений, данных граждан, поданных ими в указанный орган по месту своего жительства. Принятие на учет граждан производится также на основании заявлений, поданных их законными представителями.
С заявлением о принятии на учет должны быть представлены документы, подтверждающие право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
По смыслу п. 3 ст. 49, п. 2 ст. 52 ЖК РФ состоять на учете имеют право и иные категории граждан, нуждающиеся в жилых помещениях, т.е. лица не признанные в качестве малоимущих на основе положений федеральных законов, указа Президента РФ, закона субъекта РФ.
Эти граждане подразделяются на две категории:
а) лица по состоянию здоровья или социальному положению приравниваемые к малоимущим. Как представляется, к этим категориям граждан должны быть отнесены, в частности, лица, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний на основании законодательных актов РФ.
б) лица, обладающие правом требовать принятие на учет (и обеспечения жильем) только на основе нуждаемости в жилых помещениях. К ним относятся: судьи, работники прокуратуры, полиции, некоторые категории военнослужащих;
- судьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, принимаются на учет и обеспечиваются отдельными жилыми помещениями с учетом права судьи на дополнительную жилую площадь в размере 20 кв. м. или в виде отдельной комнаты, приобретаемыми за счет средств федерального бюджета;
- прокуроры и следователи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, принимаются на учет и обеспечиваются отдельными жилыми помещениями с учетом права на дополнительную жилую площадь, приобретаемыми за счет средств федерального бюджета;
- сотрудникам полиции, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий, на основе учета предоставляется жилое помещение в виде отдельной квартиры или дома органами исполнительной власти, органами местного самоуправления и организациями в первоочередном порядке, а участковым уполномоченным - не позднее 6 месяцев с момента вступления на должность;
Отдельному учету подлежат лица, обладающими правами на внеочередное получение жилья (п. 2 ст. 57 ЖК РФ): граждане, жилое помещение которых признано в установленном порядке непригодным для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат; граждане, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний.
Граждане снимаются с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях в следующих, предусмотренных статьей 56 ЖК РФ, случаях:
1) подачи ими по месту учета заявления о снятии с учета;
2) утраты ими оснований, дающих им право на получение жилого помещения по договору социального найма;
3) выезда их на место жительства в другие муниципальные образования, за исключением случаев изменения места жительства в пределах городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя;
4) получения ими в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления бюджетных средств на приобретение или строительство жилого помещения;
5) предоставления им в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления земельного участка для строительства жилого дома, за исключением граждан, имеющих трех и более детей;
6) выявления в представленных ими документах в орган, осуществляющий принятие на учет, сведений, не соответствующих действительности и послуживших основанием принятия на учет, а также неправомерных действий должностных лиц органа, осуществляющего принятие на учет, при решении вопроса о принятии на учет.
Право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях сохраняется за гражданами до получения ими жилых помещений по договорам социального найма или до выявления предусмотренных статьей 56 ЖК РФ оснований снятия их с учета. Согласно статье 6 ФЗ от 29 декабря 2004 г. №189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 года в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договору социального найма.
2. Содержание договора социального найма
право договор найм жилой
2.1 Предмет договора социального найма жилого помещения
Договор социального найма является разновидностью договора найма жилого помещения, предусмотренного ст. 671 ГК РФ, согласно п. 1 которой по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ в любом договоре условие о предмете считается, безусловно, существенным. Как следует уже из самого названия, предметом (объектом) договора найма, служит жилое помещение, т.е. недвижимость, предназначенная для проживания граждан.
Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Договор социального найма может считаться заключенным только в случае, если он содержит признаки, позволяющие индивидуализировать передаваемое по договору социального найма жилое помещение. Жилые помещения предоставляются из жилищного фонда социального использования согласно норме предоставления, которая устанавливается для каждого муниципального образования отдельно. Под жилищным фондом социального использования понимается совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов (ст. 19 ЖК РФ).
Жилое помещение, передаваемое по договору социального найма, состоящее из квартиры либо из одной или нескольких комнат, должно предназначаться для постоянного проживания граждан и быть изолированным (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ). Часть комнаты, смежные комнаты (связанные общим входом) и подсобные помещения не могут быть самостоятельным предметом договора социального найма.
Обязательное требование к помещению как к предмету найма:
- жилое помещение должно быть свободно от любых обязательств;
- изолированным;
- пригодным для проживания.
Жилое помещение по договору социального найма должно предоставляться по месту жительства лица, состоящего на учете, в черте соответствующего населенного пункта и общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления (ч. 5 ст. 57 ЖК РФ). Гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, по договорам социального найма, как правило, должны предоставляться жилые помещения в виде квартир или жилых домов (если в составе соответствующего жилищного фонда имеются дома предназначенные для проживания одной семьи). Изолированная комната может предоставляться только в исключительном случае, предусмотренном ч. 4 ст. 59 ЖК РФ (когда предоставляется освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире).
Жилое помещение по договору социального найма в исключительных случаях может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в 2 раза. К таким случаям ч. 2 ст. 58 ЖК РФ относит:
- если жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру;
- если жилое помещение предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в перечне, утвержденном Правительством РФ.
Кроме того, при предоставлении жилых помещений по договору социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия.
Следующим аспектом, который необходимо здесь затронуть является рассмотрение того, что не может являться предметом договора социального найма. Предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть:
- непригодные для постоянного проживания помещения;
- неизолированное жилое помещение, комнаты квартир и жилых домов, связанных общим входом (смежные комнаты) и части комнат;
- помещения вспомогательного использования (например, кухня, ванная, коридор ит. д.);
- общее имущество в многоквартирном доме (например, межквартирные лестничные клетки, лифты, технические этажи и другое имущество, перечисленное в ст. 36 ЖК РФ).
Под содержанием договора понимается совокупность прав и обязанностей сторон договора, а так же иные условия его заключения.
В Жилищном кодексе довольно четко расписаны основные права и обязанности, как нанимателя, так и наймодателя.
К обязанностям наймодателя относится:
1. передать нанимателю помещение в надлежащем состоянии;
2. систематически производить осмотр жилых помещений и санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, своевременно производить ремонт жилого помещения и соответствующего оборудования;
3. своевременно производить в квартире нанимателя капитальный ремонт, заменять основные конструкции дома, двери, оконные переплеты и т.д.
4. принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное в наем жилое помещение;
5. предоставлять нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта другое жилое помещение, отвечающее санитарно-техническим требованиям, не расторгая при этом договор социального найма жилого помещения. Переселение нанимателя и членов его семьи производится за счет наймодателя;
6. своевременно производить подготовку жилых домов и оборудования к эксплуатации в зимних условиях.
При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по проведению капитального ремонта сданного в наем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением обязанностей наймодателя.
Теперь необходимо перечислить права нанимателя, предусмотренные статьей 67 ЖК РФ. Наниматель вправе в установленном порядке:
1) вселять в занимаемое им жилое помещение с письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи других лиц. (На вселение несовершеннолетних детей согласия не требуется. Наймодатель не дает своего согласия на вселение тогда, когда вселяются дети, родители и супруг нанимателя. Другие лица вселяются с согласия наймодателя на их вселение.)
2) с письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен жилого помещения. Согласно ЖК РФ обмен жилыми помещениями допускается только между нанимателями по договору социального найма. (Если в семье есть несовершеннолетние или недееспособные, на обмен обязательно требуется предварительное согласие органов опеки и попечительства.)
3) сдавать жилое помещение в поднаем. Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия, проживающих совместно с ним членов его семьи и письменного согласия наймодателя вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае выезда все жилое помещение в поднаем. (Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма заключается на срок определенный сторонами этого договора.)
4) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов. Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев подряд. Они обязаны освободить помещение по истечении согласованного с ними срока. Если же срок не был согласован, - то не позднее семи дней со дня предъявления требования нанимателем или членами его семьи. (В случае отказа временных жильцов освободить жилье они подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.)
5) требовать от наймодателя надлежащего содержания и своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании и ремонте мест общего пользования многоквартирного дома, а также предоставления коммунальных услуг;
6) требовать, с согласия всех членов семьи, изменения договора социального найма жилого помещения;
7) с согласия всех членов семьи, требовать расторжения договора;
Наниматель по договору социального найма получает жилое помещение в бессрочное владение и пользование. Однако оно не становится его собственностью, то есть ее нельзя продать, подарить или завещать. В то же время наниматель имеет право с согласия наймодателя свое жилье обменять, зарегистрировать в нем своих родственников, сдать в поднаем, сделать перепланировку. В случае смерти нанимателя все включенные в договор социального найма лица сохраняют права владения и пользования квартирой.
Главной обязанностью нанимателя является своевременная оплата жилья и коммунальных услуг. При этом он не оплачивает налог на недвижимое имущество, и грядущие изменения в расчете налога его, не затронут. Кроме того, наниматель не несет бремя расходов на содержание общего имущества дома, освобождается он и от платы за капитальный ремонт.
Можно потребовать возмещения убытков, причиненных в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения наймодателем своих обязанностей (п. 2 ст. 66 ЖК РФ).
Обязанности же нанимателя сводятся к следующему списку:
1. соблюдать правила пользования жилым помещением;
2. использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ;
3. обеспечивать сохранность жилого помещения и оборудования находящегося в нем;
4. поддерживать его в надлежащем состоянии;
5. проводить текущий ремонт жилого помещения;
6. своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
7. информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования помещением по договору социального найма;
8. соблюдать правила общежития, не нарушать права и законные интересы соседей.
2.2 Стороны и цена в договоре социального найма жилого помещения
Сторонами договора социального найма выступают наймодатель и наниматель. В качестве первого может быть только собственник соответствующего жилого помещения, от имени которого выступает уполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления, либо уполномоченное собственником лицо (таким органом, как правило, является муниципальная жилищно-эксплуатационная организация).
Договор социального найма жилого помещения заключается его сторонами на основании решения о предоставлении жилого помещения, а так же в соответствии с типовым договором социального найма жилого помещения, утвержденным правительством РФ, в письменной форме.
В договорах социального найма нанимателем является только физическое лицо (гражданин), поскольку жилое помещение предназначено для проживания. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основании аренды или иного договора. Использовать жилое помещение юридическое лицо может только с целью предоставления его гражданам для проживания (п. 2 ст. 671 ГК РФ).
Нанимателем является член семьи, достигший совершеннолетия и уполномоченный заключить такой договор. По существу наниматель выступает законным «представителем» членов семьи, чем порождает у них права и обязанности по договору социального найма, они выступают как сонаниматели.
Наряду с нанимателем равными с ним правами и обязанностями по договору социального найма обладают члены его семьи, которые должны быть указаны в договоре, то есть перечень членов семьи нанимателя является существенным условием договора социального найма жилого помещения.
Членами семьи нанимателя, согласно ст. 69 ЖК по договору социального найма признаются совместно проживающие с ним супруг, а так же дети и родители нанимателя данного жилого помещения.
Дееспособные члены семьи нанимателя несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. В качестве примера можно привести солидарную ответственность по оплате жилья и коммунальных услуг.
Прекращение семейных отношений с нанимателем жилого помещения не влияет на объем прав и обязанностей проживающего с ним бывшего члена семьи. Право пользования бывшего члена семьи предоставленным нанимателю жилым помещением и общим имуществом в многоквартирном доме сохраняется. Однако бывший член семьи нанимателя несет самостоятельную имущественную ответственность по своим обязательствам.
Что касается цены то плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения состоит из следующих составляющих:
· Плата за проживание (за найм);
· Плата за коммунальные услуги;
· Плата за содержание и ремонт жилого помещения.
Следует отметить и то, что граждане, признанные малоимущими и занимающие помещение по договорам социального найма освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещение (ч. 9 ст. 156 ЖК РФ).
3. Прекращение договора социального найма
3.1 Основания прекращения договора социального найма
Жилищное правоотношение социального найма носит длительный характер. Однако, рано или поздно наступают определенные обстоятельства, с которыми закон связывает прекращение жилищного правоотношения данного вида.
Понятия «прекращение правоотношения, возникшего из договора социального найма жилого помещения», «расторжение договора социального найма жилого помещения» и «выселение из жилого помещения» по смыслу являются близкими и тесно связанными между собой. Тем не менее, данные понятия отличаются друг от друга.
Прекращением жилищного правоотношения следует считать ликвидацию составляющих его прав и обязанностей сторон, в том числе субъективного права конкретного гражданина пользоваться конкретным жилым помещением.
Прекращение договора найма происходит так же и по обстоятельствам, не содержащим в себе волевой характер. В специальных нормах гражданского и жилищного законодательства закреплены основания прекращения договора найма жилого помещения по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон:
1. в случае фактической невозможности исполнения обязательств - утрата (разрушение) жилого помещения (п. 5 ст. 83 ЖК РФ), невозможности сохранения жилого помещения в результате капитального ремонта или реконструкции дома (п. 4 ст. 85 ЖК РФ).
2. смерть одиноко проживавшего нанимателя (п. 5 ст. 83 ЖК РФ);
3. принятие акта государственного или муниципального органа об изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд; о признании жилого помещения непригодным для проживания (п. 3 ст. 687 ГК РФ, п. 3 ст. 85 ЖК РФ); о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (п. 3 ст. 687 ГК РФ, п. 1 ст. 85 ЖК РФ).
В основе прекращения жилищного правоотношения социального найма по объективным обстоятельствам лежит юридический факт, не зависящий от воли и сознания людей.
3.2 Расторжение договора социального найма
Расторжение договора - это акт, направленный на прекращение действия частично или полностью неисполненного договора, и тем самым возникающих из него обязательств, на будущее время.
Применительно к жилищному найму его расторжение можно определить как разрыв правоотношения найма жилого помещения по соглашению сторон, по одностороннему волеизъявлению нанимателя, а в случаях, предусмотренных законом, по иску наймодателя.
Согласно ст. 83 ЖК РФ договор социального найма может быть расторгнут:
1) по соглашению сторон;
по требованию нанимателя и членов его семьи;
в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства;
по требованию наймодателя.
В жилищном законодательстве предусмотрены специальные случаи заключения соглашения, влекущего расторжение договора социального найма жилого помещения:
в связи с переводом жилого помещения в нежилое (ст. 22 ЖК РФ);
расторжение договора социального найма в связи с заключением договора обмена (ст. 74 ЖК РФ);
Нанимателю по договору социального найма принадлежит право на обмен занимаемого жилого помещения (п. 1 ст. 67 ЖК РФ). Отношения по обмену жилых помещений по договору социального найма урегулированы ст. 72-75 ЖК РФ.
В соответствии с ч. 1 ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе осуществить обмен занимаемого им помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Таким образом, по действующему законодательству допустим обмен только в жилищном фонде социального использования и только равноценными правами: права пользования на право пользования.
Расторжение договора социального найма жилого помещения по соглашению сторон в соответствии со ст. 88 ЖК РФ может произойти в случае капитального ремонта или реконструкции дома.
Расторжение договора найма жилого помещения в судебном порядке применяется в качестве правовой санкции или как мера принуждения, не относящаяся к санкциям. За нарушение жилищных обязательств законодательство - ЖК РФ и ГК РФ предусматривает карательные санкции, под которыми понимаются установленные законом или договором негативные последствия, наступающие для должника при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств.
Как мера ответственности нанимателя расторжение договора социального найма применяется по основаниям, предусмотренным п. 2 и п. 4 ст. 687 ГК РФ:
- невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
использования жилого помещения не по назначению;
Для социального найма расторжение договора в качестве меры ответственности нанимателя и членов его семьи предусмотрено по основаниям:
1) невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев (п. 4 ст. 83 ЖК РФ);
2) разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
3) систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
4) использование жилого помещения не по назначению;
5) самовольное переустройство (перепланировка) (п. 5 ст. 29 ЖК РФ).
Не в качестве меры ответственности расторжение договора социального найма по требованию наймодателя может быть по основаниям: уменьшение общей площади жилого помещения либо ее увеличение, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо площадь помещения существенно превысит норму предоставления на каждого члена семьи (п. 4 ст. 85 ЖК РФ).
Ответчик признается невиновным, если докажет, что предпринял все меры заботливости и осмотрительности для надлежащего исполнения обязательства (п. 1 ст. 401 ГК РФ). Уважительность причины неплатежей в соответствии с презумпцией вины должника, не исполнившего обязательство, доказывается ответчиком по делу.
Законодательство не ставит в зависимость вопрос о выселении ни от размера задолженности, ни от наличия другого жилья.
В соответствии с ч. 2 ст. 83 ЖК РФ наниматель с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор.
В отношении договора социального найма законодатель закрепил возможность расторжения договора в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства. В данном случае договор считается расторгнутым со дня выезда (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ). Основанием расторжения договора социального найма является выезд нанимателя и членов его семьи в другое место жительства. Указанное основание не включено законодателем в ч. 4 ст. 83 ЖК РФ, где содержатся другие основания расторжения договора по требованию наймодателя. Однако с инициативой расторжения договора в таких случаях выступает именно наймодатель.
Наймодателю не предоставлено право расторгнуть договор найма жилого помещения способом одностороннего отказа от его исполнения в течение срока действия соглашения.
Заключение
Само название «договор социального найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования» отражает сущность этого гражданско-правового договора, которая заключается в удовлетворении государством потребности в жилье тех граждан, которые не имеют возможности улучшить свои жилищные условия за счет собственных или кредитных средств;
- при регулировании отношений социального найма жилого помещения нормы Жилищного кодекса РФ имеют приоритет перед нормами Гражданского кодекса Российской Федерации;
- правом на получение жилья по договору социального найма обладают малоимущие граждане, нуждающиеся в жилой площади;
- принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления на основе заявлений, данных граждан, либо их представителей, поданных ими в указанный орган по месту своего жительства. С заявлением о принятии на учет должны быть представлены документы, подтверждающие право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях;
- жилое помещение, передаваемое по договору социального найма, состоящее из квартиры либо из одной или нескольких комнат, должно предназначаться для постоянного проживания граждан и быть изолированным. Часть комнаты, смежные комнаты (связанные общим входом) и подсобные помещения не могут быть самостоятельным предметом договора социального найма;
- договор социального найма жилого помещения заключается его сторонами на основании решения о предоставлении жилого помещения (административный акт), а так же в соответствии с типовым договором социального найма жилого помещения, утвержденным Правительством РФ, в письменной форме;
- договор социального найма может быть расторгнут:
а) по соглашению сторон;
б) по требованию нанимателя и членов его семьи;
в) в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства;
г) по требованию наймодателя.
Список источников и литературы
1. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года [Текст] // Москва - Изд-во «Эксмо» - 2017.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации [Текст] по состоянию на 05.02.2017 // Москва - Изд-во «Проспект» - 2017.
3. Жилищный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. №188-ФЗ [Текст] по состоянию на 01.07.2017./ Справочно-информационная система «Консультант-Плюс».
4. Постановление Правительства РФ от 21.12.2004 г. №817 «Об утверждении перечня заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную жилую площадь» [Текст] // Справочно-информационная система «Консультант-Плюс».
5. Постановление Правительства РФ от 21 мая 2005 г. №315 «Об утверждении типового договора социального найма жилого помещения» [Текст] // Справочно-информационная система «Консультант-Плюс».
6. Суслова С.И. Жилищное право: учебный курс лекций[Текст].-Иркутск: Изд-во БГУЭП. - 2013. - 178 с.
7. Журавлев Т. Особенности предоставления жилых помещений по договору социального найма [Текст] // Гражданское право. - 2012. - №2 - С. 14-15.
8. Грудцына Л.Ю. О льготах по обеспечению жилой площадью граждан, имеющих тяжелые заболевания [Текст] // Адвокат. - 2013. - №4 - С. 24.
9. Свит Ю.П., Жилищное право: Учеб. пособие[Текст] / Отв. ред. В.П. Мозолин. М.: Юристъ, 2014. - 140 с.
10. Чаркин С.А., Алябьев Д.Н. Договор социального найма жилого помещения [Текст]. - Элиста, 2013. - 218 с.
11. Чаркин С.А. Жилищное право[Текст]. - М., 2012. - 178 с.
Размещено на Allbest.ru
...Подобные документы
Общая характеристика договора социального найма: понятие и основание предоставления, порядок постановки и снятия с учета. Основные элементы договора социального найма жилого помещения, его содержание и цена. Основания прекращения и расторжение договора.
курсовая работа [44,1 K], добавлен 26.10.2010Общеправовая характеристика договора социального найма жилого помещения: понятие и признаки, предмет, форма и сроки договора. Права и обязанности сторон договора социального найма жилого помещения. Гражданско-правовая ответственность сторон по договору.
дипломная работа [106,5 K], добавлен 13.08.2012Понятие, предмет и форма договора социального найма, права и обязанности сторон. Правовые проблемы, возникающие при предоставлении гражданам жилого помещения по договору найма. Порядок изменения договора социального найма, основания расторжения.
курсовая работа [50,8 K], добавлен 21.12.2010Понятие и юридическая сущность права граждан на жилище и на получение жилого помещения по договору социального найма. Порядок, предпосылки заключения и предмет договора социального найма жилого помещения. Права и обязанности наймодателя и нанимателя.
дипломная работа [182,4 K], добавлен 26.07.2017Понятие договора социального найма. Выселение из занимаемых жилых помещений. Стороны договора социального найма. Их права и обязанности. Изменение и расторжение договора социального найма. Предоставление жилых помещений по договорам социального найма.
курсовая работа [56,1 K], добавлен 22.07.2013Правоотношение сторон по договору социального найма жилого помещения, отношения между сопользователями. Особенности социального, коммерческого и найма помещения специализированного жилищного фонда. Порядок и основания расторжения договора найма.
курсовая работа [27,1 K], добавлен 06.04.2010Развитие правовой регламентации найма жилых помещений. Понятие, значение, сущность жилищного найма. Содержание, форма, порядок и условия заключения договора найма жилого помещения. Права и обязанности сторон в договоре. Виды жилищного найма и поднайма.
дипломная работа [72,6 K], добавлен 17.11.2014Основания предоставления жилых помещений по договору социального найма. Понятие, стороны, предмет договора коммерческого найма жилого помещения. Права и обязанности сторон. Исследование порядка заключения договора безвозмездного пользования имуществом.
контрольная работа [38,0 K], добавлен 17.11.2016Понятие, предмет и форма договора социального найма. Пользование жилым помещением: права, обязанности и ответственность сторон. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях. Норма предоставления и учетная норма площади жилого помещения.
курсовая работа [77,7 K], добавлен 06.11.2014Понятие и юридическая сущность права граждан на жилище и право граждан на получение жилого помещения по договору социального найма. Понятие и правовая природа договора социального найма жилого помещения. Права и обязанности наймодателя помещения.
дипломная работа [181,0 K], добавлен 19.06.2017Правовая сущность договора найма, его разновидности, отличительные свойства и признаки. Права, обязанности и ответственность сторон по договору найма. Условия и основания постановки в очередь нуждающихся для заключении договора социального найма.
дипломная работа [96,8 K], добавлен 22.11.2009Понятие и элементы договора найма жилого помещения, содержание договора найма жилого помещения, договор найма жилого помещения с участием военнослужащего, порядок учёта и предоставления военнослужащим жилого помещения по договору социального найма.
дипломная работа [130,3 K], добавлен 01.04.2003Понятие и содержание договора найма жилого помещения, его форма и срок, определение оплаты, порядок заключения, права и обязанности сторон. Правила пользования жилыми помещениями социального назначения. Условия изменения и расторжения договора найма.
курсовая работа [58,5 K], добавлен 18.04.2010Содержание договора социального найма жилого помещения. Понятие, предмет и форма договора. Права, обязанности и ответственность сторон договора. Изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения.
дипломная работа [53,5 K], добавлен 29.05.2006Условия предоставления гражданам жилого помещения по договору социального найма. Правовое определение малоимущей категории лиц. Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилье. Порядок заключения договора найма служебного жилого помещения.
реферат [15,1 K], добавлен 22.01.2012Характеристика договора найма жилого помещения, его основные виды и формы. Стороны и содержание, порядок заключения договора найма. Отношения по договору найма. Особенности договора социального найма жилого помещения. Коммерческий наем жилого помещения.
курсовая работа [736,2 K], добавлен 26.06.2013Понятие, особенности правового регулирования договора найма жилого помещения. Соотношение договоров социального и коммерческого найма. Проблематика рассмотрения споров, вытекающих из договоров. Предоставление жилых помещений по договору социального найма.
курсовая работа [55,5 K], добавлен 28.01.2014Понятие, правовая природа и особенности договора социального найма жилого помещения, его предмет, содержание и форма. Сравнительная характеристика договоров коммерческого и социального найма в сфере правового регулирования жилищного законодательства.
курсовая работа [64,1 K], добавлен 18.01.2012Виды сделок с жилыми помещениями. Договор найма жилых помещений. Договор социального найма. Договор коммерческого найма жилого помещения. Условия заключения договора. Стороны договора, права и обязанности их. Договор аренды жилого помещения..
курсовая работа [47,6 K], добавлен 06.05.2004Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма, их отражение в законодательстве России. Граждане, которые признаются нуждающимися в жилых помещениях. Расчет необходимой площади жилья. Договор коммерческого найма.
контрольная работа [23,8 K], добавлен 09.02.2017
