Публичные и частные земельные сервитуты

Частный сервитут устанавливается по соглашению сторон или на основании судебного решения, когда такое соглашение не было достигнуто. Сервитут характеризуется наличием служебного, зависимого земельного участка и господствующего земельного участка, принадлежащих, разным собственникам.

Частный сервитут распространяется на соседний земельный участок (в частности, имеющий общую границу); а в отдельных случаях - и на другой участок, имеющий определенные полезные свойства; для пользования которыми и устанавливается сервитут. Например, чтобы пройти к колодцу, требуется пересечь несколько земельных участков. Сервитут может устанавливаться для обеспечении прохода и проезда через земельный участок, про кладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопровода, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также для других нужд собственника недвижимости (земельного участка или другой недвижимости), которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Соглашение об установлении сервитута заключается между собственником земельного участка (сервитутообладатель) и лицом, требующим установления сервитута (сервитуарий). К числу последних могут относиться собственники недвижимого имущества, пожизненные наследуемые владельцы или постоянные пользователи земельных участков. Договор об установлении сервитута может иметь самостоятельный характер (например, договор об установлении права прохода через участок), или соглашение о возникновении сервитута может входить в качестве составной части иного договора (например, договор об аренде административного здания включает условие о размере, границах земельного участка, предоставляемого для прохода к зданию).

По общему правилу частный сервитут имеет возмездный характер установление бесплатного частного сервитута может быть предусмотрено только федеральным законом, поэтому собственник участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут.

Для стороны, которая ввела сервитут, необходимо знать, что сервитут не может быть самостоятельным элементом купли - продажи, залога или передаваться другим лицам. Собственник земельного участка (а также землепользователь, землевладелец) при проведении различных операций со своим участком (например, при передаче его в аренду или оформлении договора ссуды по земельному участку) должен ставить в известность о наличии сервитута на его участке . В противном случае договоры аренды или ссуды могут быть расторгнуты с возмещением собственником участка реального ущерба, понесённого другой сторон.

Глава 2. Развитие сервитута в земельном и гражданском законодательстве

2.1 История возникновения сервитута

Термин "сервитут", известный со времен римского частного права и такой привычный для гражданского законодательства разных стран мира, в России не получил заслуженного признания. Можно смело утверждать, что в нашей стране судьба сервитутов была непростой. Дореволюционное законодательство России пыталось подбирать синонимы к этому понятию. На отрезке советской истории России, когда господствовала единая и неделимая государственная собственность, данная конструкция стала вообще излишней. В период, получивший условное название постсоветского, попав в кодифицированный гражданский закон (Гражданский кодекс РФ 1994 г.), сервитуты оказались "незримыми", как и вся глава 17 ГК РФ. Судьбу сервитутов законодатель связал с судьбой нового Земельного кодекса. Вот почему 2001 г. войдет в историю России не только как год принятия нового Земельного кодекса, но и как время появления в гражданском законодательстве России института сервитутов. Как видим, сервитуты, древнейшие из вещных прав на чужие вещи, в нашей стране являются, по сути, новой для правоприменения категорией.

Понятие сервитута и основы учения о сервитутном праве возникли еще в Древнем Риме. Значение слова servitus, имеющее множество смысловых оттенков, сводилось к рабству вещи, некой ее повинности. Сервитуты, или повинности, с необходимостью рождал весь уклад жизни Древнего Рима. Холмистая сельская местность при дефиците воды требовала ограничить собственнические правомочия мелких землевладельцев в пользу соседей. Сельские повинности были связаны с правом прохода, проезда, перевозки грузов, проведения воды через чужую землю. Развитие города Рима с многочисленными и тесно примыкающими друг к другу постройками также вызывало необходимость появления повинностей, но уже городских. Они проявлялись в возможности опереть свое здание на часть соседнего дома, потребовать от соседа, чтобы его постройка не портила вид из окна.

Учение о сервитутном праве складывалось постепенно, можно сказать, по крупицам. На первых порах выработка основных правовых характеристик сервитута представляла для римских юристов определенную трудность. Известным достижением правовой мысли был переход от примитивного понимания сервитута как права на часть чужой вещи к его характеристике как права лица на пользование чужой собственностью в определенном отношении. Для появления сервитута, или права лица на пользование чужой собственностью, требовалось наличие целого ряда условий. Эти правила, выработанные правовой мыслью, в единстве с юридическими признаками сервитутов составляли правовое понятие данного вещного права. Данное понятие касалось главным образом земельных сервитутов, поскольку именно они были исторически первыми и наиболее распространенными.

Первым условием следует считать наличие двух недвижимых имуществ, принадлежащих разным собственникам. При этом участок одного из собственников обязательно должен был находиться в более выгодном положении и поэтому мог служить другому. Выгода или интерес в служебном участке могли быть как чисто экономическими (когда с помощью сервитута компенсировались географические неудобства), так и эстетическими (позволяющими жить при солнечном свете, с хорошим видом из окна). Сама выгода не могла быть случайной, сервитут требовал постоянного интереса в служебном участке. Не случайно Павел заметил: "Не может быть установлен сервитут, чтобы разрешалось сорвать яблоко и чтобы мы могли прогуляться и пообедать на чужом участке". Сам интерес в сервитуте всегда был связан не с общим благом, а с благом конкретного частного собственника.

Вторым условием появления сервитута можно считать наличие соседства или общей границы. Непосредственного соприкосновения не требовалось, когда устанавливалось чересполосное пользование или пользование сразу двумя соседними участками - одним для прохода, другим для пользования водой. Однако и здесь признак соседства, хотя и чересполосного, все же выдерживался.

Третье условие, в котором проявляются вещные свойства сервитута, касается специфики обязанностей собственника служащего участка. Эти обязанности не могли состоять в совершении положительных действий. Обязанное лицо либо терпело действия управомоченного соседа, либо воздерживалось от некоторых действий в отношении своей земли. Это явление именовалось пассивной амбулаторностью.

Таким образом, юридическими признаками сервитутов, сформулированными еще в древнеримский период, можно считать следующие:

абсолютный характер;

право следования;

неделимость;

невозможность установления для себя на собственную вещь;

бессрочность;

договорный характер, поскольку договор был наиболее распространенным основанием их возникновения.

Римское частное право проявило себя и в вопросе разработки конкретных разновидностей сервитутов. Их было довольно много, в связи с чем их требовалось классифицировать. Так, общеизвестно деление сервитутов на сельские и городские, в основу которого был положен характер господствующего участка (цели его использования). Детализация целей приводила к дальнейшему делению - на сервитуты дорожные, водные и иные. По содержанию сервитуты подразделяли на положительные и отрицательные. Первые предполагали возможность активных действий субъекта сервитута, вторые заключались в лишении собственника служащего участка возможности совершать определенные действия. Наконец, очень большое значение имело выделение в особую группу личных сервитутов. Личные сервитуты не обязательно были связаны с пользованием чужой земельной недвижимостью, для их существования не требовалось господствующей вещи, а срок их действия был ограничен продолжительностью жизни управомоченного субъекта.

Выделение крупных групп не дает полной картины тех поистине богатейших возможностей, которые предоставляли управомоченному субъекту конкретные разновидности сервитутов. Последние давали, во-первых, право на пользование чужой дорогой (servitus itineris). По ней можно было пройти пешком, проехать на лошади, телеге или на носилках, а также прогнать скот.

Во-вторых, сервитуты связывались с пользованием водой (servitus aquae ducendi). Они могли состоять в праве черпать воду, спускать ее, отводить или проводить через соседний участок.

В-третьих, сервитут мог предоставить иные хозяйственные возможности для собственника господствующего участка, состоящие, в частности, в рубке леса, добыче камня, складировании имущества или выпасе скота на участке соседа.

В-четвертых, сервитутное право активно использовалось для обустройства городской жизни. Здесь важно было обеспечить некую опору здания, тесно примыкающего к соседнему, возможность пропускать дым, отвести сток нечистот и даже пользоваться ванной в чужом доме. В интересах соседей сервитуты запрещали заслонять вид или препятствовать потоку света, заниматься некоторыми видами ремесел.

Римское право выработало систему оснований для возникновения сервитутов. Этих оснований было четыре: а) договор (как наиболее распространенная форма); б) приобретательная давность; в) судебное решение; г) завещательный отказ (легат).

Экономические условия жизни дореволюционной России хотя и не исключали необходимости сервитутных отношений, но и не способствовали их активному развитию. Особенностью России было господство общинных начал в пользовании землей и отсутствие мелкой земельной собственности. Такое положение дел вплоть до ХVIII в. препятствовало широкому развитию сервитутов в России. Правда, русское правительство принимало ряд нормативно закрепленных мер, направленных на развитие сервитутных прав крестьян в отношении помещичьих земель. Развитию сервитутов послужила и аграрная реформа в России в начале ХХ в.

Иными словами, невзирая на некоторые особенности исторического развития, и в России господствующей стала тенденция перехода от общинного крестьянского землевладения к частному мелкоземельному, а значит, сервитуты и у нас явились естественным следствием развития экономических отношений. И. Горонович подчеркивал, что освобождение крестьян, наделение их землей сопровождалось возникновением общих выгонов и выпасов, общих водопоев, прогонов к водопою и пастбищам. Так, случаи временного пользования чужой недвижимостью преобразовывались в постоянные сервитуты. Крестьяне, став собственниками, с необходимостью включались в естественный процесс развития сервитутных отношений. Таким образом, в конце ХIХ в. в дореволюционной России сервитутные отношения начали развиваться весьма активно, возникла многочисленная судебная практика разрешения спорных вопросов между их участниками. Экономические условия жизни и правоприменительная практика заставляли пристальнее изучать гражданское законодательство, посвященное этому вопросу.

Анализ законодательства дореволюционной России о сервитутах позволяет выделить несколько его характерных черт. Первой такой чертой, причем отрицательной, была путаница в терминологии. Вначале действующее законодательство термин "сервитут" не употребляло вовсе (им оперировало лишь законодательство Западного края и Закавказья). В общероссийское право это слово было введено Положением о нотариальной части (ст.159). До этого знаменательного события использовалась иная терминология, например, "право угодий в чужом имуществе" или "право участия частного". В результате разные термины, в которые законодатель вкладывал свое, порой специфическое, содержание, порождали разночтения и споры по поводу того, синонимичны ли данные термины "сервитутам".

Взгляды на этот счет расходились, в цивилистической литературе велась оживленная дискуссия, отголоски которой доходят до нас и сейчас. До сих пор у ученых-цивилистов нет единого мнения о соотношении, например, права участия частного и сервитутов. Единство в терминологии позволило бы избежать как непонимания природы данных явлений, так и пороков в правоприменительной практике.

Некоторый порядок и единообразие в регулирование сервитутов попытался внести граф М.М. Сперанский в 1810 г. при разработке проекта гражданского уложения Российской империи. Он предложил называть сервитуты повинностями и выдвинул ряд интересных положений, их касающихся. Идеям М.М. Сперанского не суждено было получить законодательного закрепления. Что же касается термина "сервитут", то законом ему была дана жизнь, но он нуждался в детальной проработке, или, иначе говоря, специальном гражданско-правовом механизме регулирования.

Второй чертой-характеристикой (также, к сожалению, со знаком минус) можно считать отсутствие в гражданском законодательстве дореволюционной России общих положений о сервитутах, в которых российская правоприменительная практика остро нуждалась. Об этом с болью писал И. Горонович, подчеркивая, что общие нормы, "обнимающие все многообразие жизни", в отличие от "отрывочных, случайных, дробных и многочисленных" положений гражданских законов, могли бы послужить реальным основанием для дальнейшего закономерного развития сервитутных отношений.

Третья особенность, характеризующая дореволюционное законодательство о сервитутах, - это их конкретные разновидности, описанные в законе. И в этом отношении гражданскому закону того периода также похвастаться нечем. Перечень сервитутов, по сравнению с римским, был гораздо yже. В частности, закон устанавливал следующие разновидности сервитутов:

право ставить ульи в чужом лесу;

право въезда в лес;

право заниматься бобровым промыслом;

право примкнуть плотину к чужому берегу;

право выводить окна во двор соседа и некоторые другие.

Важно отметить, что сервитуты часто встречались и в нотариальной практике, они, можно сказать, рождались ею посредством заключения договоров земельных собственников. Можно выделить право проведения воды, право проезда через двор или ворота соседа, право прогонять скот через чужую землю. образом "нотариальные" сервитуты дополняли краткий законодательный список.

Цивилистическая наука в дореволюционной России, безусловно, стремилась откликаться на проблемы развития сервитутов. Конкретным примером является определение сервитута в трудах дореволюционных ученых. Так, И. Горонович считал сервитутами вещные права (различные по объему и содержанию) на частное господство над вещью, установленные для пользы лица или другого имущества. В.И. Синайский определял сервитут как вещное право пользования чужим имуществом в определенном отношении, не обязывающее собственника к положительным действиямН.А. Калинин характеризовал сервитут как совершенно самостоятельное вещное право, существующее наряду с правом собственности и состоящее в пользовании вещью в одном определенном отношениия.

Из приведенных определений выводился целый ряд признаков сервитутов, которые русская дореволюционная цивилистика считала наиболее существенными: а) вещный характер сервитута; б) распространенность исключительно на чужую вещь; в) меньший объем правомочий по сравнению с собственником; г) невозможность включения в его содержание положительных действий обязанного лица в пользу управомоченного; д) главное деление сервитутов на личные, принадлежащие лицу как конкретной личности, и вещные, принадлежащие субъекту как собственнику определенной недвижимости.

В целом, развитие гражданского законодательства о сервитутах в дореволюционной России нельзя признать очень успешным, поскольку отсутствовали общие положения, разветвленная классификация видов, а также эффективная система защиты.

Как было сказано, в нашей стране сервитутное право было возрождено в 1994 г. Гражданским кодексом России, включившим специальные нормы о сервитутах (ст.274-277). Позднее нормы о сервитутах стали появляться и в других федеральных законах, в том числе в кодексах: Водном (от 16 ноября 1995 г.), Лесном (от 29 января 1997 г.), Градостроительном (от 7 мая 1998 г.), Земельном (от 25 октября 2001 г.) К настоящему времени в России сложилась целая группа нормативных актов, в которых содержатся специальные правовые нормы, касающиеся сервитутного права.

2.2 Действующее законодательство, регулирующее сервитутные отношения