Оценка недвижимого имущества

Размещено на http://www.allbest.ru/

Практическая работа

(МДК 04.01«Оценка недвижимого имущества»)

Задание: Определить рыночную стоимость объекта недвижимости с земельным участком, применив технологию проведения оценки тремя подходами: затратным, сравнительным, доходным, используя исходные данные в таблицах. Оформить результаты итогового согласования рыночной стоимости. Выполнить фотоотчет не менее 3шт. При расчетах использовать элементы: не менее 7-ми корректировок, 5-ти аналогов объектов, другие недостающие данные смоделировать самостоятельно.

Для проведения оценки рыночной стоимости выбран коммерческий объект: Торговый Комплекс «Кубик», г. Шарыпово, 6-й микрорайон, д. 21

Таблица 1 - Характеристика объекта оценки

Документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки

В ходе проведения работ по оценке стоимости недвижимости Заказчиком ООО «Солдан» были представлены копии документов устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки: Объект введен в эксплуатацию в 1997 год, Свидетельство о государственной регистрации права собственности 24 ЕИ 770529 от 27.07.2010 г. Кадастровый паспорт нежилого помещения 24:57:0000034:08:0103/6. Земельный участок под объектом оценки - частная собственность, площадь 1200 м².Согласно Постановлению Совета Администрации Красноярского края от от 25.03.2008 N 132-п «Об утверждении результатов Государственной кадастровой оценки земель городов и других населенных пунктов края», здание находится в 6 оценочной зоне г.Шарыпово, кадастровая стоимость земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания составляет 290 руб./ кв.м.

Состояние помещения на момент обследования объекта оценки

Выполнена улучшенная штукатурка стен, покрашено, выполнен подшивной потолок с устройством светильников, произведена разводка всех инженерных сетей. В санузле стены и пол выложены керамической плиткой, в помещении для персонала постелен линолеум, потолки побелены, подведены все инженерные сети, окна пластиковые стеклопакеты. Двери запасного выхода - железные, имеется глазок. Входная дверь - металлопластик.

Таблица 2 - Основные данные объектов оценки

Выполнение задания

недвижимость стоимость рыночный

Определим факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта:

Физические факторы:

Местоположение: Торговый комплекс «Кубик» находится по адресу г. Шарыпово, 6-й микрорайон, д. 21, в спальном районе. Здание одноэтажное, пристроено к 9-ти этажному жилому дому. Площадь 485 м²,немного заметен износ, здание не нуждается в ремонте. Функциональное назначение помещения - торговый комплекс. Окружение: Здание находится в жилом массиве, по близости располагаются 2 д/с и школа и Предприятия, оказывающие бытовые и коммунальные услуги (почта, ЖКХ, салоны красоты, парикмахерские, ателье, и т. д.), неподалеку находится детская поликлиника и СПОУ, а так же торгово-развлекательный центр (50 м) множество продуктовых магазинов и автобусных остановок. Отношение к деловому центру 3 км. Сообщение с краевым центром автомобильное и ж/д. Климат от резко континентального до умеренно континентального; характерны сильные колебания температур воздуха в течение года. Почвы представлены чернозёмами (главным образом -- выщелоченными и оподзоленными), серыми лесными почвами. Чернозёмные почвы отличает высокаягумусированность.

Экономические факторы:

Район является значительным элементом топливно-энергетического комплекса края. Сельское хозяйство представлено в выращивании зерновых и мясо-молочном животноводстве. Шарыповский район это территория с динамично развивающимся сельскохозяйственным производством. На протяжении последних лет район устойчиво занимает 3 место в крае по урожайности зерна. На сегодняшний день земли сельхоз назначения занимают примерно половину всей площади территории района (179,4 тыс. Га). Кроме того ожидается реализация таких крупных проектов как создание: птицефабрики, мукомольного комбината, рыбного хозяйства, строительство комбикормового завода и др. Градообразующими предприятиями в районе являются: угледобывающее предприятие ОАО «Разрез Березовский-1» (4,9 млн т/год), и энергетическая компания ПАО "Юнипро", установленная мощность которой 2320-2400 МВт.

Социальные факторы:

Среднегодовая численность постоянного населения района в 2014 году составила 14 987 чел., в 2010 году этот же показатель находился на уровне 15 062 чел, что говорит о уменьшении численности населения, в основном из за недостатка рабочих мест. На данный момент численность постоянного населения14 447 чел. Средний возраст населения колеблется от 38-42 лет. На протяжении длительного периода времени (2010-2014 годы) уровень рождаемости в районе превышал смертность в среднем на 5%, лишь в последующие два года отмечается отрицательная динамика, так в 2015 году уровень смертности превысил рождаемость на 9,3%. Так же в 2015 году существенно увеличился миграционный отток граждан. На конец отчетного периода данный показатель составил - 189 человек. Главным фактором качества жизни общества, несомненно, является уровень благосостояния (уровень жизни) людей, который базируется на объёме реальных доходов на душу населения и соответствующем объёме потребления, и находится в Шарыповском районе на уровне ниже среднего. По размеру средней заработной платы Шарыповский район является одним из лидеров среди муниципальных районов Красноярского края, устойчиво занимая первое место в своей западной группе. В городе развит малый и средний бизнес. Уровень безработицы в районе на начало 2015 года составил 2,3%, по сравнению с 2013 годом этот показатель снизился на 0,6%. Средняя заработная плата в городе составляет около 30 тыс. руб., что ниже по сравнению с краевым центром на 7 тыс. рублей. Но всё же существует и ряд проблем: высокая дифференциация уровня доходов, глубокий разрыв и неравенство по величине заработной платы, дефицит высокооплачиваемых рабочих мест и др. На сегодняшний день в Шарыповском районе наблюдается отрицательная динамика спроса и предложения на трудовые ресурсы. В связи с большой удаленностью населенных пунктов друг от друга возникает риск трудовой мобильности. Ощущается существенное снижение доходов населения. Уровень преступности в районе колеблется между низким и средним уровнем. На сегодняшний день в районе устойчиво развивается система дошкольного и дополнительного образования (помимо основного), однако, несмотря на ряд положительных тенденций, система образования подвержена и проблемам. В частности существует проблема охвата детей дошкольным образованием в населенных пунктах, где нет дошкольных образовательных учреждений, в том числе детей-инвалидов и детей с ограниченными возможностями, отсутствует система работы с одаренными детьми. В целом можно сказать, что образовательный уровень не высок, в городе всего 3 учреждения среднего профессионального образования и отсутствуют учреждения высшего образования.

Административные факторы:

На реализацию основных направлений налоговой и финансовой политики в 2017 году и плановом периоде окажут влияние меры в области налогового регулирования, предлагаемые Правительством Российской Федерации в федеральной политике на 2017 год и плановый период 2018 и 2019 годы.

По Решению Шарыповского городского Совета депутатов Красноярского края от 14 июля 2009 г. N 49-473 установлены следующие налоговые ставки: отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства 0,3; занятых гаражами и автостоянками; занятых объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания 1,5 и т.д.

Перечисленные выше факторы влияют на рыночную стоимость оценки.

Определим рыночную стоимость ТК «Кубик» применив технологию проведения оценки тремя подходами: затратным, сравнительным, доходным, используя данные в таблицах.

Затратный подход

Для определения стоимости объекта используем формулу

= 348 000 руб.

Стоимость здания определим по формуле:

, где:

- строительный объем

- цена единицы

-индекс текущий

- коэффициент удорожания

- коэффициент территориальный

Исходя из этого, можно найти полную восстановительную стоимость здания:

Определим износ:

1. Методом разбиения:

Физический износ определим методом конструктивных элементов:

Таблица 3 - Износ конструктивных элементов здания

Функциональный износ устранимый:

Для устранения функционального износа необходима: установка камер видеонаблюдения в сумме - 100000 руб., восстановление крыльца - 50000 руб., обустройство автостоянки - 500000 руб.

Общая сумма функционального износа составит 650000 руб.

Определим экономический (внешний) износ исходя из формулы:

, где:

Рразница в аренде

Ставка капитализации

Площадь объекта в м²

Следовательно, экономический износ составляет

И_накоп=118200,00+650000+868958,33=2701158,33 руб.

Таким образом, РС затратным подходом составляет 1236760925,7 руб.

Сравнительный подход

Сравнительный (рыночный) подход включает следующие этапы:

1. Анализ рынка коммерческой недвижимости.

Таблица 4 - Аналоги коммерческой недвижимости

На основе данных таблицы составим диаграмму:

Из приведенных в диаграмме данных, можно сказать, что самая дорогая коммерческая недвижимость находится в 6 микрорайоне, это продиктовано ее расположением в жилом массиве, обеспечивающим достаточное колличество потребителей. Так же, очень сильно влияет окружение объекта: по близости распологаются 3 д/с и 2 школы, множество предприятий, оказывающих бытовые и коммунальные услуги (почта, ЖКХ, салоны красоты, парикмахерские, ателье, и т. д.), не подалеку находится детская поликлиника и СПОУ, а так же множество автобусных остановок и отношение к деловому центру - 3 км.

Комплекс находящийся в 4 микрорайоне имеет среднюю цену благодаря близкому расположению к общественному транспорту иотношению к деловому центру 2 км.

Самый дешевый комплекс, расположен в седьмом микрорайоне, что обусловлено низкой концентрацией потребительской группы.

Таким образом, самым выгодным приобретением, будет комплекс находящийся в 6-ом микрорайоне, а более доступным в 7-ом.

2. Определение едениц сравнения.

В данном случае, это будут рубли и проценты.

3. Определение элементов сравнения.

Рационально подберем элементы для сравнения объектов:

- Местоположение;

- Пощадь;

- Близость общественного транспорта;

- Размер парковки;

- Отделка;

- Уровень удобств для покупателей;

- Проходимость.

4. Осуществление корректеровок стоимости едениц.

Проведем корректировки стоимости едениц сравнения по элементам, для этого составим таблицу 5.

Таблица 5 - Расчет корректировок рыночной стоимости коммерческой недвижимости

5. Определение рыночной стоимости объекта с учетом скорректированных показателей

Для этого используем формулу:

, где:

- рыночная стоимость объекта оценки;

- цена, по которой продается аналогичный объект;

- сумма поправочных корректировок.

Подставив формулу в таблицу 5, рыночная стоимость объекта оценки составила40 641 060 рублей.

Таким образом, рыночная стоимость Торгового Комплекса «Кубик», сравнительным подходом, составит около 40 млн. рублей.

Доходный подход

Для определения рыночной стоимости ТК «Кубик» доходным подходом используем 2 метода

1. Метод капитализации:

Для расчета методом капитализации используем формулу:

Составим расчет доходов и расходов объекта оценки

Таблица 6- Расчет доходов и расходов объекта оценки

Используя данные таблицы, определим рыночную стоимость доходным подходом методом капитализации:

Таким образом, РС с методом капитализации составит 4050000 руб.

2. Метод дисконтирования:

Ежегодный доход составляет 10 000 000, каждый год доходы возрастают на 20%. Период определения ставки дисконтирования 5 лет. Доходотпродажи объекта недвижимости через 5 лет составит 43 000 000 рублей.

Таблица 7- определение РС объекта Н методом дисконтирования.

Таким образом, РС методом дисконтирования составляет 41,52 млн. руб. есть небольшаяэкономическая выгода капитальных вложений в объект Н. Если сегодня вложить 41,52 млн. руб., то через 5 лет объект можно будет продать за 43 млн. руб. прибыль составит 1,48 млн. руб.

Согласование итоговой величины РС объекта оценки:

Таблица 8 - Итоговое согласование РС объекта Н

Таким образом, итоговое согласование окончательной величины РС объекта Н составляет 152934834,6 руб.

Рисунок 1- внешний вид ТК «Кубик»

Рисунок 2 - вид изнутри

Рисунок 3 -вид изнутри (в мясном отделе)

Рисунок 4 - вид изнутри (продуктовый отдел)

Размещено на Allbest.ru