Анализ зарубежного опыта государственного регулирования оборота сельскохозяйственных земель

Размещено на http://www.allbest.ru/

Анализ зарубежного опыта государственного регулирования оборота сельскохозяйственных земель

А. Н. Гридюшко

В статье анализируется опыт государственного регулирования оборота сельскохозяйственных земель в зарубежных странах. Выявлены ключевые аспекты функционирования развитого рынка сельскохозяйственных земель, требующие учета, контроля и прямого участия органов государственной власти. Систематизированы многообразные формы и методы государственного вмешательства в рыночный оборот земельных участков, на основе чего выработаны цель, задачи и способы регулирования оборота земель для формирующегося рынка земель в республике.

The article analyzes the experience of state regulation of agricultural lands rotation in foreign countries. We have determined the key aspects of functioning of developed market of agricultural lands, which should be accounted and controlled by organs of state authority. We have systematized multiple forms and methods of state intervention into market rotation of lands. On this basis we have developed the purpose, tasks and methods of regulation of land rotation for the developing market of lands in the republic.

Введение

сельскохозяйственный земля рынок государственный

Государственное регулирование оборота сельскохозяйственных земель многогранно и охватывает различные области экономики и права. Общая стратегическая цель этого регулирования состоит в создании условий для удовлетворения потребностей в земле всех отраслей народного хозяйства, населения с учетом приоритетного развития аграрного производства в соответствии с допустимыми параметрами хозяйственной эксплуатации земель.

Нами обобщен практический опыт различных стран в области государственного регулирования оборота сельскохозяйственных земель и выявлены наиболее типичные пути воздействия органов власти на субъекты земельного рынка.

Анализ источников

Значительный интерес аграрников-экономистов к вопросам государственного регулирования оборота сельскохозяйственных земель обусловлен особой ролью земельных угодий не только в сельскохозяйственном производстве, но и в ресурсообеспечении всех без исключения сфер жизнедеятельности государства.

Глубокий анализ государственного регулирования оборота земель представлен в работах российских ученых Н. В. Комова, М. А. Коробейникова.

Отечественные ученые В. Ф. Бондарчук, В. А Свитин и др. в своих работах пристальное внимание уделяют оценке механизмов государственного регулирования использования сельскохозяйственных земель за рубежом и в республике.

Методы исследования

В ходе исследований использовались методы: монографический, абстрактно-логический, системного подхода, сравнительного анализа, экспертных оценок.

Основная часть

Начало государственного вмешательства в земельные отношения относится к концу XIX - началу XX веков, когда правительства стали ограничивать свободу договоров, заключаемых собственниками земли.

Дальнейшее развитие государственного регулирования земельных отношений в современных развитых странах начало формироваться в 30-х годах в рамках государственного регулирования экономики в целом на фоне так называемой «великой депрессии», охватившей все развитые капиталистические страны. В дальнейшем оно расширялось и углублялось в связи с интенсификацией использования земли и развитием негативных экологических последствий такого использования. После второй мировой войны государственное вмешательство в отношении земельной собственности усилилось и было закреплено в конституциях ряда стран [4, с. 225-226].

Земельные отношения регулируются также в специальных законах, посвященных аренде, продаже земельных участков, порядку наследования, планированию использования земель. Во многих странах приняты законы о рациональном землеустройстве.

В ФРГ отчуждение земли возможно только в случаях, не противоречащих общественным интересам, сделки по продаже регулируются законом, предусматривающим вид и размер возмещения, степень реализации и непротиворечивость интересов общества и участвующих сторон.

В законодательстве многих стран содержатся специальные нормы, обязывающие земельных собственников использовать землю наиболее рационально. Гражданский кодекс Франции предусматривает возможность изъятия земельных участков (с выплатой справедливой цены) у собственников, не обрабатывающих их либо допустивших снижение их плодородных свойств или нанесших своим использованием этой земли ущерб публичным интересам [4, с. 227], [5 с. 153-154].

В Германии особое внимание уделено контролю за рациональным использованием земель, недопустимостью введения ограничений их хозяйственного оборота в целях перераспределения между «эффективными правообладателями», выполнением землевладельцами правовых обязательств, в том числе по налоговым платежам, для чего функционируют специальные сельскохозяйственные суды.

Аналогичные условия по продаже земель сельскохозяйственного назначения в собственность исключительно под цели развития сельхозпроизводства и профессиональные требования к собственникам земель действуют в Швеции, Франции, Италии, Испании, Норвегии.

Кроме того, во Франции государство регулирует приобретение земельных участков, поступающих на рынок с целью последующей перепродажи, что содействует консолидации земель и сохранению сельскохозяйственного их использования. Для предотвращения спекуляции землей (особенно в пригородных зонах) действуют высокие налоги на прибыль от ранних продаж сельскохозяйственных участков.

В Италии государственный контроль за земельным оборотом сводится к возможности принудительной сдачи в аренду (продажи) участка более эффективным пользователям, если фермер не обеспечивает ведение хозяйства должным образом (включая поддержание плодородия земли и использование по целевому назначению), что дает возможность эффективного использования сельскохозяйственной земли. Существуют ограничения на приобретение земли в собственность иностранными лицами в приграничных зонах, что обеспечивает национальную безопасность страны.

Введены жесткие условия целевого использования земель различных категорий, в том числе экологического характера, определяемые с учетом зонирования территорий, санкции за нарушение установленных правил землепользования [5, с. 154].

В Новой Зеландии требуется официальное разрешение на совершение сделок по покупке или аренде более 2 га сельскохозяйственных земель [5, с. 155].

Несмотря на то что подавляющее большинство стран характеризуется значительным разнообразием экономических и географических условий, общие требования к поддержанию эффективного функционирования земельного рынка у них есть - это обязательная государственная регистрация земельных прав на землю.

Государственное вмешательство в право распоряжения земельной собственностью происходит в основном путем установления порядка продажи и аренды земельных участков, а также их наследования. В некоторых странах существуют специальные правила порядка продажи земель. В соответствии с законодательством Австрии, например, для заключения всех земельных (как возмездных, так и безвозмездных) сделок необходимо разрешение специальных органов.

В ФРГ все сделки по отчуждению сельскохозяйственных и лесных земель также совершаются по специальному разрешению, причем в нем может быть и отказано (если оно влечет хозяйственно нецелесообразное уменьшение или деление земельного участка или если обговоренная цена не соответствует стоимости земельного участка). Закон также определяет преимущественное право покупки земель лицами, проживающими в местности расположения участка, и лицами, сельскохозяйственная деятельность которых является основной [4, с. 228].

В Швеции, например, купить землю могут только лица, ведущие сельскохозяйственное производство и имеющие необходимую подготовку. Право собственности на сельскохозяйственную недвижимость в Швеции переходит из рук в руки по наследству, дарению, обмену или на основе купли-продажи. Принципиальный момент в регулировании земельных отношений в стране - безусловное право собственника на продажу земли (сельскохозяйственной недвижимости) в любое время на усмотрение собственника и по рыночной цене. Все ограничения идут по линии покупателя, а не продавца. Об этом свидетельствует формулировка закона - не закон о купле-продаже, а закон о приобретении земли. Таким образом, собственнику земли гарантируется возможность возврата (при необходимости продажи земли) всех его вложений в землю и иную недвижимость на основе рыночной оценки стоимости земли. Всегда происходит отбор покупателя, по планам использования земли наиболее соответствующего целям аграрной и региональной политики [5, с. 174].

В ФРГ аграрное право предотвращает дробление крестьянских хозяйств, земельных и лесных участков при наследовании и при других сменах владельца, использование сельхозугодий не по назначению или их непродуктивное использование. Оно также гарантирует защиту интересов арендаторов, предусматривает контроль со стороны государственных учреждений за сделками, связанными с отчуждением, куплей и продажей земельных участков, обеспечивает землепользование, направленное на улучшение качества земельных угодий, их ландшафтности, возможность использования земельных и лесных ресурсов в интересах местного населения и государства [4, с. 230].

Основные положения земельного законодательства Финляндии закрепляют принцип производственной целесообразности землепользования в соответствующих формах. Возделываемая земля может быть передана только фермеру или лицу, желающему им стать. Но даже в этом случае он должен получить специальное разрешение, если приобретаемая земля расположена далее 20 км от его места жительства. Дополнительный земельный участок также может быть предметом купли-продажи, если собственное хозяйство будет признано достаточным. В целом современные ландшафты Финляндии, равно как и Дании, Швеции и других скандинавских стран, могут служить примером гармоничного сочетания вновь созданных антропогенных и сохраненных естественных элементов природной среды. Почти повсеместно здесь реализуется идея устройства ландшафтов на принципах единения человека и природы, постоянного поддержания баланса между предшествующими «старыми» и вживляемыми в них «новыми» элементами [7, с. 98].

Законодательство многих зарубежных стран в семейном фермерском хозяйстве предусматривает собственность на землю лишь одного лица. Поэтому, например, в ФРГ, Австрии, Франции, Норвегии закрепляется принцип единонаследия земель, но и то при условии, что наследник - лицо, обладающее соответствующей квалификацией. В Австрии сохраняется лишь некоторая свобода завещания.

При единонаследии в большинстве стран предусматривается выплата компенсации другим наследникам. Однако, учитывая, что это весьма обременительно для хозяйства, здесь предусмотрены ограничения. В Норвегии, к примеру, общий размер выкупных платежей наследника в пользу сонаследников не может превышать 25 % стоимости всего наследованного имущества. В Германии единонаследник обязан организовать (и оплатить) сонаследникам специальное обучение в соответствии с возможностями и потребностями хозяйства, содержать их до совершеннолетия [4, с. 229].

В Канаде отчуждение земли, изменение характера использования ее могут быть осуществлены только по решению собрания и правительства провинции. В случае отчуждения земли под коммунальные объекты правительство выкупает землю у фермера по рыночной стоимости [5, с. 170].

В Польше купля-продажа по соглашению разрешена только при продаже земельных участков (недвижимости), находящихся в частной собственности. Объекты государственной недвижимости отчуждаются исключительно на аукционах. Обычно покупатель земельного участка вносит единовременно 20 % его стоимости сразу после заключения договора о продаже, а оставшуюся часть выплачивает каждые полгода. Установлен порядок, согласно которому покупатель земельного участка у государства производит такие выплаты в течение 30 лет за земли, приобретенные для создания нового хозяйства, и в течение 20 лет - за земли, приобретенные для расширения хозяйства. Законодательство Польши предоставляет льготы покупателям земельных участков. Например, молодым семьям, которые вносят единовременную плату в размере 5 % от стоимости земельного участка [8, с. 99].

Налоговая служба контролирует цены на недвижимость, указанные в сделках. Налоговая служба контролирует, чтобы цены в сделках не отличались более чем на 20 % от средних. Если отклонение больше, то налоговая служба устанавливает цену, которую она считает правильной, и посылает соответствующее извещение участникам сделки [8, с. 104].

Одним из важных методов государственного регулирования земельных отношений в зарубежных странах является планирование использования земель. В разных странах оно носит разное название: в Великобритании - «планирование городской и сельской территории», в ФРГ - «упорядочение территорий», во Франции - «устройство территории», в США - «зонирование».

Процесс территориального планирования земель в зарубежных странах адекватен выделению категорий земель по их целевому назначению в Беларуси. Так, во Франции в процессе территориального планирования происходит зонирование территорий с выделением урбанизированных зон; земель, занятых лесами и заповедниками; зоны специальной деятельности. Закон определяет порядок выдачи разрешений на строительство в указанных зонах и его контроля соответствующими администрациями [4, с. 225].

В Бельгии принят закон о планировании, в соответствии с которым на национальной территории выделяются зоны для размещения населения, промышленности, сельского хозяйства и иных целей. При этом сельскохозяйственные земли охраняются от экспроприации для промышленного и жилищного строительства. А в 70-х годах в этой стране установлена жесткая процедура использования сельскохозяйственных земель для несельскохозяйственных целей.

В Италии принят закон о так называемых «земельных планах», в соответствии с которым выделяют зоны сельскохозяйственных земель для выращивания определенных культур в зависимости от их качества и природных условий. В США приняты законы об установлении урбанизируемых сельскохозяйственных и экологических зон.

Использование земли во многих странах всеми собственниками строится в строгом соответствии с правовым режимом зон, хотя и регулируется по-разному. В Шотландии, например, собственник, нарушивший его, лишается земли, которая может быть изъята в административном порядке. В США при нарушении этого порядка действует система штрафов [4, с. 227].

Бюро по землеустройству в США выносит федеральные земли на продажу в тех случаях, когда собственность на них становится обременительна для общественности или для правительства. Бюро может отобрать конкретные участки на продажу, если они отвечают одному из трех условий:

_ это изолированный участок, который труден и неэкономичен в управлении;

_ участок был приобретен для конкретной цели, и больше он для нее не требуется;

_ продажа участка будет служить общественным задачам.

Продажные цены таких участков не могут быть ниже справедливых рыночных цен и определяются на основе цен окружающих участков.

Существуют три формы продажи федеральных земель: конкурентные торги с преимуществом покупки владельцев граничащих участков; прямая продажа одному лицу; открытый аукцион. В качестве покупателей федеральных земель могут выступать только граждане США или корпорации [4, с. 239_240].

На наш взгляд, Беларусь, как и другие страны, обязательно придет к широкому использованию в качестве залога по ипотеке земельных участков. В данной связи требует исследования организация залога земель в развитых странах. Так, например, в США агент, занимающийся составлением залогового договора, должен, например, «заботиться обо всем», оставляя заявителю такие простые задачи, как оставить свою подпись на бумагах и принести деньги в уплату комиссионных к концу оформления залога.

В США сделка заявителя с кредитором, ссуживающим под залог, опирается на большое число законов, защищающих права потребителя. Законодательство требует, чтобы ссудодатель полностью оглашал заявителям свои финансовые расходы, обосновывая плату за обслуживание. Лицам, желающим получить ссуду под залог земли, должна быть предоставлена вся информация, необходимая для вступающего в залоговую сделку, а также объективная оценка (смета) издержек, связанных с заключением сделки. Получение ссуды под залог земли предусматривает проверку кредитоспособности заявителя, оценку закладываемой собственности и оформление гарантийного письма.

Прежде кредитор получал право на собственность должника, если долг не был выплачен в срок, определенный законом. Такое положение затрудняло должника, поскольку даже просроченный взнос в уплату долга не возвращал ему право на заложенную недвижимость, если кредитор по закладной добровольно не отдавал ее. Со временем был введен «суд справедливости», который решал в пользу неуплативших долг должников по закладной, если они вносили деньги в течение короткого периода времени после дня, назначенного для уплаты долга.

Многие штаты используют залог с актом передачи в опеку, т. е. трехстороннюю залоговую сделку. Когда оформлен залог, заемщик (или получатель ссуды) переводит обеспеченность по закладной попечителю (опекуну), обычно специализирующемуся на этом учреждению. Если долговое обязательство будет выполняться, то право на собственность будет возвращено должнику. Но если обязательство по уплате долга не выполнено, опекун продает интерес должника с аукциона [4, с. 241].

Аренда является широко распространенным вариантом смены землепользователя в различных странах. В данном контексте приведем некоторые ограничения для потенциальных арендаторов. Например, в США к претенденту на аренду фермы предъявляется целый ряд требований, связанных с наличием у него сельскохозяйственного образования и профессиональных навыков, опытом его работы и предлагаемой им программой эффективного использования арендуемых земель.

По законодательству Великобритании и Нидерландов претендент на сельскохозяйственную аренду должен иметь хорошее здоровье, быть в работоспособном возрасте (35_40 лет), иметь высокую сельскохозяйственную квалификацию, обладать стартовым капиталом для ведения хозяйства. В Нидерландах оговариваются условия, обеспечивающие охрану окружающей среды. В Австрии в аренде отказывают лицам, которые не являются фермерами [4, с. 266].

Пример стран, которые прошли значительный путь в развитии земельного рынка, показывает, что в Беларуси жизненно необходимо приступить к глубокой проработке мер по активизации оборота земельных участков с целью поиска наилучших землепользователей, не только обеспечивающих рост производственно-экономических показателей в агробизнесе, но и способных максимально обеспечивать устойчивое развитие в настоящем и будущем.

В контексте вышеизложенного, цель государственного регулирования оборота земель состоит в том, чтобы он способствовал формированию рациональной структуры землевладения и землепользования.

Задачи государственного регулирования оборота земель следующие:

- организация рационального использования земель на основе создания оптимальных условий для перехода участков к пользователям наиболее эффективно их использующим;

- обеспечение целевого использования и противодействие изменению статуса сельскохозяйственных угодий;

- охрана земель от различного негативного воздействия для устойчивого развития территорий;

- пресечение проявлений спекуляций с земельными участками;

- пополнение бюджета за счет платности государственного сопровождения всех трансакций с земельными участками;

- создание условий для формирования многообразия форм землепользования с целью формирования цивилизованного земельного рынка;

- обеспечение строжайшей ответственности за нарушения земельного законодательства.

Государство может не только устанавливать правила оборота сельскохозяйственных земель и контролировать их, но и участвовать в рыночных операциях с земельными участками через созданные государством или с его участием банки, агентства и иные структуры, стимулируя этим совершение земельных сделок.

Заключение

Главная цель государственного регулирования оборота земель состоит в том, чтобы он способствовал формированию рациональной структуры землевладения и землепользования.

Анализ зарубежного опыта воздействия органов власти на оборот земель свидетельствует, что это явление широко вошло в систему государственной экономической политики, несмотря на приоритет частной собственности на землю в этих странах и развитость рыночных регуляторов. Это является свидетельством необходимости активного поиска оптимальных направлений государственного регулирования оборота земель с целью повышения эффективности использования последних на институциональной основе.

Литература

1. Бондарчук, В. Совершенствование земельных отношений и распространение рыночных форм землепользования / В. Бондарчук // Агроэкономика. - 2003. - № 1. - С. 12-13.

2. Бондарчук, В. Управление процессом развития оборота сельскохозяйственных земель / В. Бондарчук // Аграрная экономика. - 2006. - № 7. - С. 9-12.

3. Запрудская, Т. Проблемы регулирования рынка земли в Республике Беларусь / Т. Запрудская, В. Гердий // Агроэкономика. - 2004. - № 8 - С. 42-43.

4. Комов, Н. В. Управление земельными ресурсами России: Российская модель землепользования и землевладения / Н. В. Комов. - М: РУССЛИТ, 1995. - 302 с.

5. Коробейников, М. А. Земельные отношения в России: мифы и реальность / М. А. Коробейников. - М.: ФГНУ «Росинформагротех», 2003. - 240 с.

6. Свитин, В. Становление рыночных механизмов регулирования земельных отношений / В. Свитин // Аграрная экономика. - 2009. - № 5. - С. 29-33.

7. Свитин, В. А. Функции и методы управления земельными ресурсами (концептуальные основы совершенствования государственной земельной службы на принципах устойчивого развития в Республике Беларусь): монография / В. А. Свитин. - Горки: БГСХА, 2005. - 320 с.

8. Шавров, С. А. Вовлечение прав на землю в гражданский оборот: практ. пособие / С. А. Шавров, А. Н. Шуманский. - Минск: «Тонпик», 2003. - 134 с.

Размещено на Allbest.ru