Проблемні питання державної реєстрації права оренди земельних ділянок

Розглядаючи особливості державної реєстрації права оренди на земельні ділянки доречно погодитися з думкою П.Ф. Кулинича, що державна реєстрація прав на землю є офіційним визнанням і підтвердженням державою фактів виникнення, переходу або припинення прав власності, користування, зокрема права оренди землі, їх обмежень, земельних сервітутів тощо, що супроводжуються внесенням даних про зареєстровані права до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень [2, с. 311]. З погляду С.В. Гринька, реєстрація прав на землю - це юридично визначена, поліфункціональна, вольова діяльність суб'єктів земельних реєстраційних правовідносин, спрямована на внесення передбачених законодавством належно отриманих даних у спеціально призначені для цього офіційні документи уповноваженими державою органами за встановленою процедурою з метою виникнення, зміни або припинення відповідних прав на землю у належних заінтересованих осіб, які її ініціюють, та утвердження останніх як суб'єктів зазначених легалізованих прав [3, c. 24]. К.О. Настечко оформленням прав на земельні ділянки вважає юридично визначену діяльність суб'єктів оформлення прав на земельні ділянки для видачі та отримання юридично-значимих та правовстановлюючих документів на право власності, право користування або на право осіб на земельну ділянку, яке виникає із встановлення обтяжень або обмежень, їх державної реєстрації та нотаріального оформлення у випадках, встановлених законом [4, - с. 524 - 525]. Проте, на думку С.В. Гринька, застосування саме терміну «оформлення» має певні недоліки, зокрема обмеженість у розкритті, поясненні правової природи реєстрації прав на землю, адже про обмеження можна вести мову як у межах легалізаційної, так і у межах легітимацій- ної діяльності [3, с. 15]. Отже, допустимим застосуванням зазначеного терміну під час визначення реєстрації прав на землю лише у випадках узаконення, тобто легалізації таких прав.

Право оренди земельної ділянки опосередковується укладеним договором, який відповідно до ст. 20 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 року «Про оренду землі» [6] (далі - Закон про оренду землі) підлягає обов'язковій державній реєстрації. У свою чергу, у ст. 125 Земельного кодексу України [7] (далі - ЗК України) зазначено, що право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права. Таким чином, факт реєстрації договору оренди землі є необхідною умовою визначення законності землекористування.

З 01.01.2013 року були внесені зміни до законодавства в частині впровадження нових реєстраційних правил оренди земельних ділянок як елементу її правового режиму. Відповідно до п. 10 ст. 79-1 ЗК України, ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 р. № 1952-IV [9] (далі - Закон про державну реєстрацію прав) та Закону України «Про державний земельний кадастр» від 07.07.2011 року [10] (далі - Закон про кадастр) державна реєстрація права оренди земельних ділянок здійснюється після державної реєстрації земельної ділянки, яка є об'єктом оренди та здійснення державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку.

Детальні вимоги щодо держреєстрації прав на нерухоме майно були встановлені в Постанові Кабінету Міністрів України від 22 червня 2011 року № 703 «Про затвердження Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень і Порядку надання витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно». Проте 12 лютого 2014 року набрав чинність Порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2013 року - № 868 (далі - Порядок реєстрації прав № 868) [11], який значно спростив порядок державної реєстрації прав, зокрема стосовно державної реєстрації речових прав на земельні ділянки.

Статтею 79 ЗК України визначено, що земельна ділянка як об'єкт цивільних прав - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. Поряд з такими необхідними умовами визнання земельної ділянки об'єктом цивільних прав об'єктом оренди як визначення її площі, меж ст. 79-1 ЗК України виділяє і необхідність внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру, присвоєння їй кадастрового номера, а також державної реєстрації права власності на неї і тільки потім реєстрації одного з речових прав - права оренди.

Відповідно до ст. 10 Закону про кадастр одним із об'єктів державного земельного кадастру є земельна ділянка. Серед відомостей, які включаються до Державного земельного кадастру виділяються відомості щодо цільового призначення земельної ділянки, яке включає в себе вказівку на категорію земель і визначення виду використання земельної ділянки в межах певної категорії.

У самому договорі оренди обов'язково серед істотних умов повинна міститися умова про цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду - (ч. 1 ст. 15 Закону України про оренду землі). Відсутність у договорі оренди землі хоча б однієї з істотних умов є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору не чинним відповідно до закону (ч. 2 ст. 15 Закону України про оренду землі).

Отже, відповідно до Закону про кадастр встановлена обов'язковість державної реєстрації земельних ділянок усіх категорій. Державна реєстрація земельних ділянок здійснюється за місцем їх розташування відповідним Державним кадастровим реєстратором центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин. На підтвердження державної реєстрації земельної ділянки заявнику видається витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку. При здійсненні державної реєстрації земельної ділянки їй присвоюється кадастровий номер (ст. 21 Закону про кадастр).

Наступний етап оформлення права оренди на земельну ділянку - це здійснення державної реєстрації права власності на земельну ділянку, яка є об'єктом оренди. Згідно з ст. 4 Закону про державну реєстрацію прав та абз.6 п.4 Порядку державної реєстрації прав № 868 державна реєстрація речових прав на нерухоме майно, що є похідними від права власності, проводиться після державної реєстрації права власності на таке майно, крім випадків, коли державна реєстрація речового права проводиться одночасно з державною реєстрацією права власності, а також коли державна реєстрація права власності проведена до 01.01.2013 року відповідно до законодавства, що діяло на момент його виникнення.

Варто наголосити на передбаченій законодавством можливості проведення державної реєстрації нотаріусом, яка можлива лише в момент вчинення нотаріальної дії.

Необхідно звернути увагу на дане позитивне нововведення, передбачене Порядком № 868, так як була поширеною практика того, що багато аграріїв використовували незареєстровані договори оренди для ведення господарської діяльності через складність і надмірну бюрократизацію процедури державної реєстрації договорів оренди землі.

Проблема, зокрема, виникала у зв'язку зі значними обсягами прав оренди, які було необхідно реєструвати. Так, відносно невелике сільськогосподарське підприємство орендує декілька тисяч земельних ділянок по 3-5 га кожна, всі права щодо яких необхідно було зареєструвати. Відтак процедура реєстрації одного права займала до двох місяців. Наслідком зазначеної проблеми було позбавлення сільгосппідприємств податкових пільг: скасування Спецсвідоцтв з ПДВ та статусу платника фіксованого сільгоспподатку.

Незважаючи на те, що Порядок № 868 спростив реєстрацію права оренди, проте викликає досить великий сумнів необхідність ведення спеціального розділу можливості реєстрації похідних прав у спеціальному підрозділі без реєстрації права власності, так як це може затягнути наповнення самої бази державного реєстру прав на нерухоме майно та мати наслідком виникнення рейдерських захоплень земельних ділянок. Так, недобросовісні агровиробники, подаючи документи лише для реєстрації права користування у спеціальному розділі державного реєстру, можуть самостійно робити договори оренди, не посвідчуючи договір нотаріально.

Також, з метою активізації та скорочення в часі процесу передачі земельних ділянок державної та комунальної власності у власність або користування фізичних та юридичних осіб, поновлення дії раніше укладених договорів оренди статтею 4-1 Закону України про державну реєстрацію прав визначено, що при поновленні або внесенні змін, зокрема, до договорів оренди земельних ділянок державної чи комунальної власності, право власності держави чи територіальної громади, на які не зареєстровано відповідно до Закону, державна реєстрація права власності здійснюється одночасно з державною реєстрацією права оренди земельної ділянки.

Після державної реєстрації земельної ділянки протягом 1 року з дня здійснення такої державної реєстрації потрібно зареєструвати речове право на неї: право власності, право оренди тощо. Якщо цього не буде здійснено, то державна реєстрація земельної ділянки скасовується Державним кадастровим реєстратором, який здійснив таку реєстрацію (п. 10 ст. 24 Закону про кадастр).

Крім цього, з 1 січня 2014 року набрали чинності зміни до Закону про реєстрацію прав, відповідно до яких скорочено термін проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно до 5 робочих днів (частина п'ята статті 15 Закону про державну реєстрацію прав).

Після проведення державної реєстрації права власності за виключенням вищевказаних випадків проводиться державна реєстрація права оренди земельної ділянки, на підтвердження чого видається Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Керуючись вищевикладеним, можна зробити наступні висновки:

• Державній реєстрації права оренди земельної ділянки передує державна реєстрація земельної ділянки, яка є об'єктом оренди та державна реєстрація права власності на таку земельну ділянку;

• Права на нерухоме майно, які були належним чином зареєстровані до 1 січня 2013 року визнаються дійсними;

• Новий Порядок реєстрації прав № 868 підтверджує можливість реєстрації права оренди без необхідності реєстрації права власності (якщо таке було належним чином зареєстроване до 01.01.2013 р.)

• Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права. Цільове призначення та вид використання у межах цільового призначення орендованої земельної ділянки повинні бути ідентичними і у договорі оренди земельної ділянки, і у Державному земельному кадастрі, і у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Висновки та перспективи подальших досліджень