Понятие и сущность самовольной постройки

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Глава 1. Понятие и сущность самовольной постройки

Глава 2. Проблемы, связанные с легализацией самовольной постройки

2.1 Негативные последствия самовольного строительства

2.2 Приобретение прав собственности на самовольную постройку

Заключение

Список используемой литературы и интернет источников

Приложение

Введение

В 128 статье Гражданского Кодекса Российской Федерации отражен перечень категорий, которые являются объектами гражданских прав.

Легко заметить, что в этом перечне нет указаний на самовольную постройку как на объект гражданских прав. То есть, на первый взгляд может показаться, что самовольная постройка не входит в состав объектов гражданских прав и ее вовлечение в имущественный оборот является недопустимым. Однако тот факт, что законодатель не выделяет самовольную постройку в качестве отдельного вида объектов гражданских прав, объясняется тем, что данному институту гражданского права уделяется слишком мало внимания, но вовсе не свидетельствует об отсутствии принадлежности к определенному классу этих объектов.

Кроме того, в третьем пункте статьи 222 ГК РФ установлено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В старой редакции Гражданского Кодекса, которая действовала до вступления в силу Федерального закона N 93-ФЗ, признать право собственности на самовольную постройку можно было исключительно в судебном порядке.

Таким образом, новая редакция ГК РФ сама собой ставит вопрос о том, как должен осуществляться «иной порядок признания права собственности», а также кто правомочен признавать право собственности на самовольную постройку, кроме суда. Указывая на «иной порядок», законодатель, вероятней всего, стремился дать указание на установленную вышеупомянутым Законом (ФЗ N 9) возможность признания прав граждан на самовольную постройку в административном порядке.

Вопрос о признании прав собственности на самовольно возведенные строения стал актуальным не так уж и давно. Как отмечает К. И. Скловский, принадлежность недвижимости в классическом праве, как правило, предопределяется правом на землю, при этом право на землю имеет приоритет перед постройкой. Данный принцип был сформулирован еще в римском праве, он получил свое выражение в институте «суперфиций». Суперфиций представлял собой отчуждаемое, передаваемое по наследству вещное право возведения строения на чужом участке, а также право пользования этим строением. В таком случае право собственности на строение по правилу superficies solo cedit (т.е. строение следует за землей, связано с землей) принадлежало собственнику. Возведение строения на чужом земельном участке квалифицировалось также как способ приращения имущества (inaedificatio) непосредственно у собственника земли, а не у застройщика.

Исходя из вышесказанного, мы предлагаем:

- разобраться в понятии и рассмотреть сущность самовольной постройки как объекта гражданских прав в российском законодательстве и проанализировать;

- определить место самовольной постройки среди способов приобретения права собственности;

- выявить проблемы легализации самовольной постройки.

Глава 1. Понятие и сущность самовольной постройки

На сегодняшний день самовольное строительство обладает несколько иной социально-экономические основой и несколько иным содержание, чем в советское время. Если раньше в качестве самовольного застройщика закон рассматривал исключительно физических лиц, то в настоящее время самовольным строительством "грешат" и физические, и юридические лица. При этом самовольными застройщиками зачастую выступают государственные и муниципальные структуры.

Некоторым может казаться странным, что вопросы, которые связанны с сооружением самовольных построек, рассматриваются там, где разговор идет праве собственности, а точнее: о способах его приобретения. Действительно, в некоторых случаях они не укладываются в рамки соответствующей проблематики. Кроме того, бывает так, что в результате самовольного строительства право собственности вообще не возникнет. Однако, поскольку самовольное строительство при наличии условий, предусмотренных в законе, может повлечь возникновение права собственности либо у застройщика, либо у другого лица, открывается путь к освещению указанных вопросов в том месте, которое для них избрано. По тому же пути идет и ГК, в котором ст. 222 «Самовольная постройка» помещена в главу 14 «Приобретение права собственности».

По общему правилу лицо, которое является собственником земельного участка, в соответствии с п. 2 ст. 263 ГК РФ приобретает право собственности на здания, сооружения, а такжеиное недвижимое имущество, возведенное им для себя на принадлежащем ему участке. Положение п. 2 ст. 263 ГК РФ выступает в качестве конкретизации п. 1 ст. 218 ГК РФ, в соответствии с которым право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Современным законодательством из вышеуказанного правила предусмотрены некоторые исключения. Одним из таких как раз таки и является самовольная постройка. В соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольное строительство, не приобретает право собственности на результат этого строительства.

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ «самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил».

Таким образом, исходя из смыслового значения ст. 222 ГК РФ постройка может получить статус самовольной либо с самого момента начала строительства (на самовольно занятом земельном участке или при отсутствии необходимого разрешения), либо непосредственно в процессе строительства в том случае, если застройщик допустит существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, и тем самым выйдет за рамки согласованного проекта.

Сегодня нет единого мнения о правовой природе самовольной постройки. В доктрине имеют место быть некоторые дискуссии по вопросу оценки самовольной постройки в качестве объекта недвижимости. В научных работах, которые посвящены данному вопросу, прослеживаются две различные позиции.

Первая из них сводится к тому, что самовольная постройка не является недвижимым имуществом, и поэтому она должна рассматриваться как совокупность строительных материалов.

Вторая позиция исходит из противоположных положений: самовольная постройка есть объект гражданских прав, и она является недвижимостью. Постройка подпадает под все правовые критерии недвижимого имущества, а именно: она прочно связана с землей, и ее перемещение никак невозможно без нанесения ущерба.

При этом самовольной постройке, как вещи, присуща некоторая индивидуальная определенность. Отношения по поводу самовольной постройки урегулированы правовыми нормами. Вышеуказанные признаки являются общими признаками самовольной постройки, выступающей в качестве объекта недвижимости и гражданских прав.

Отличительная черта самовольной постройки как объекта недвижимости заключается в том, что ее правовой режим, скажем так, носит переходный характер. С одной стороны, ст. 222 ГК РФ содержит в себе довольно жесткие императивные установки относительно судьбы объекта самовольного строительства (он изымается из оборота и подлежит сносу). С другой стороны, законодатель предоставляет возможность нарушителю перевести отношения в более позитивную плоскость (при определенных условиях за лицом, которое осуществило постройку, право собственности на нее все же может быть признано в судебном или в ином порядке (п. 3 ст. 222 ГК РФ)). Таким образом, с признанием застройщика собственником самовольной постройки ее правовой режим как бы «переходит», или даже трансформируется в обычный правовой режим соответствующих объектов недвижимости. Учитывая тот факт, что нормы права предусматривают возможность «легализации» самовольной постройки и, как следствие, возникновения на нее права собственности, некоторые ученные придерживается точки зрения, в соответствии с которой до решения юридической судьбы объекта самовольного строительства у лица, которое является застройщиком, все же имеется определенное право, а именно: право временного владения, которое не закреплено законом. Данное право, выступая как ограниченное вещное право, в дальнейшем либо прекращается (снос постройки), либо трансформируется в право собственности.

Глава 2. Проблемы, связанные с легализацией самовольной постройки

легализация самовольный постройка

2.1 Негативные последствия самовольного строительства

Тот факт, что статья 222 ГК РФ помещена в главу 14 ГК РФ "Приобретение права собственности", ни в коем случае не должно никого вводить в заблуждение относительно того, не отнесена ли законодателем самовольная постройка к одному из оснований приобретения права собственности. Как нам кажется, такое расположение этой статьи в Гражданском Кодексе обусловлено в первую очередь тем, что законодатель предусмотрел в виде исключения негативные правовые последствия самовольного строительства, содержание которых мы предлагаем рассмотреть далее.

Из п.2 ст. 222 ГК РФ следует, что лицо, которое осуществило самовольную постройку, не приобретает прав собственности на нее. Подобные постройки не являются объектами гражданских прав, они не должны находиться в свободном гражданском обороте и в отношении них запрещено совершать какие-либо сделки (сдавать в аренду, дарить, продавать и т.д.). Сделки с самовольными постройками признаются ничтожны, так как они не соответствуют законным требованиям, предусмотренным статьями 168, 169, а также пунктом 2 статьи 222. Также стоит отметить, что объекты самовольного строительства государственной регистрации не подлежат.

Помимо этого, на недвижимые объекты самовольного строительства не распространяются предусмотренные статьей 234 ГК РФ правила о приобретательной давности. Кроме того, лицо, которое самовольно осуществило постройку, никак не сможет зарегистрировать право собственности на нее и как на объект незавершенного строительства, так как создание данной постройки рассматривается в качестве неправомерного действия, совершенного без законных оснований.

Стоит отметить, что для лица, виновного в самовольном строительстве, предусмотрена и административную ответственность (ст. 9.5 КоАП РФ "Нарушение установленного порядка строительства объектов, приемки, ввода их в эксплуатацию"). В процессе рассуждения о правовых последствиях самовольного строительства, резонно возникает, пожалуй, самый главный вопрос: что делать с самовольной постройкой, которая уже возведена? Отвечая на этот вопрос Гражданский Кодекс говорит, что самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (п.2 ст.222 ГК РФ). Исходя из вышесказанного, становится понятно, что строительство, а уж тем более покупка самовольной постройки - это дело весьма рискованное. Право собственности на такой объект у покупателя возникать не будет в силу того, что, такого права нет и у продавца. В подобном случае, даже тот факт, что покупатель самовольной постройки являлся добросовестным приобретателем, не будет иметь значения. Рассчитывать на то, что в дальнейшем покупатель сможет весьма легко легализовать приобретенную самовольную постройку, неразумно. Да, судебная практика показывает нам, что легализовать самовольные постройки при соблюдении определенных условий все же возможно, однако тут во многом приходится надеяться на благосклонность судей, а также на, скажем так, "мягкость" позиции представителей власти и собственников земельных участков. При этом, в том случае, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц либо же создает угрозу жизни и здоровью граждан, то признание права собственности на самовольную постройку не допускается.

2.2 Приобретение прав собственности на самовольную постройку

Следует отметить, что в целом пункт 2 статьи 222 ГК РФ рассматривается судами и в качестве средства юридической защиты собственника от неправомерных действий третьих лиц, и в качестве средства наказания нарушителей правового порядка через применение к ним специфической санкции.

Вместе с тем Гражданский Кодекс предусматривает возможность легализации самовольной постройки через приобретение права собственности на нее. Ввиду изменений и дополнений, которые были внесены Федеральным законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ, такая возможность может быть реализована в судебном и ином установленном законом порядке.

Данное право предоставляется лицам, которым соответствующий земельный участок принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве собственности или праве пожизненного наследуемого владения. Что касается застройщика, то, исходя из содержания пункта 3 статьи 222 ГК РФ, за ним сохраняется лишь право на возмещение расходов, понесенных при возведении самовольной постройки. Чтобы реализовать данное право, застройщик должен подтвердить тот факт, что постройка была возведена собственными силами, за свой счет, а также предоставить документальное обоснование понесенных затрат.

Стоит отметить, что редакция абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ до внесения изменений позволяла признать право собственности на постройку не только за правообладателем соответствующего земельного участка, но и за лицом, которое осуществило постройку на чужом участке. При этом было необходимо, чтобы данный участок был предоставлен застройщику в установленном законом порядке. Однако статьей 2 ФЗ № 93-ФЗ данный абзац был исключен.

Как уже было сказано, самовольная постройка далеко не всегда подлежит сносу. Этого можно избежать в том случае, если суд признает права собственности на самовольную постройку за лицом, в постоянном (бессрочном) пользовании, в собственности или в пожизненном наследуемом владении которого находится земельный участок, где была осуществлена постройка (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Отсутствие в гражданском законодательстве прямого указания на вероятность признания судом права собственности на самовольную постройку за лицом, которое осуществило эту постройку на принадлежащем ему на вышеуказанных основаниях земельном участке, тем не менее, не исключает подобной возможности. Вместе с этим следует признать, что дабы избежать ошибки в субъекте, который имеет право на подобный иск, было бы целесообразно это отразить непосредственно в самом ГК РФ.

Дела о признании права собственности на самовольную постройку должны рассматриваться в суде общей юрисдикции по месту возведения соответствующего строения. Данное вытекает из соответствующего толкования части 1 статьи 30 ГПК РФ, в которой идет речь об исключительной подсудности исков о правах на строения, сооружения, здания, и иные объекты, которые прочно связанны с землей. Однако из-за отсутствия точных указаний в законе весьма сложно определить, является ли самовольная постройка объектом недвижимого имущества, ведь не все характеризующие недвижимость критерии, которые указаны в статье 130 ГК РФ, нашли свое отражение в ст. 30 ГПК РФ.

Важно отметить, что судебное решение ни в коем случае не заменяет государственную регистрацию, и права, которые возникли на его основании, подлежат регистрации по общим правилам (ст. 8 ГК РФ, ст. ст. 17, 28 Федерального закона РФ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Заключение

Получение земельного участка для строительства (обладание им) является самостоятельным юридический факт, который влечет за собой определенные правовые последствия в виде появления субъективных прав и юридических обязанностей. Согласно пп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник, а также лица, которые указаны в п. 1 ст. 41 ЗК, имеют "право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешительным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов". Однако реализации данного субъективного гражданского права требует определенных действий и согласований, которые указаны в законе.

То есть, когда суд рассматривает иск о признании права собственности на самовольное строение, при вынесении положительного решения он в действительности опирается на другое субъективное право, которое предопределено обладанием земельным участком на законной основе. По существу, изменения, внесенные в ст. 222 ГК РФ, лишь подтверждает данный вывод. Нами также допускается, что на практике могут встречаться такие ситуации, когда суд принимает положительное решение и при отсутствии у застройщика указанных в законе прав на земельный участок (право собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования). Однако радикальной линией, в соответствии с которой сегодня должны строиться судебные решения, является именно пункт о наличие права на земельный участок.

Разрешенное пользование земельным участком имеет важное значение, так как суд не вправе выносить решение о признании права собственности на самовольное строение, если режим соответствующего участка не допускает размещения, например, жилых домов. Исключает данное и ст. 8 ГК РФ. Если суду известен тот факт, что процесс перевода земель из одной категорию в другую уже начался, он в необходимом случае имеет право приостановить производство по делу (см., например, ст. 144 АПК РФ).

Подводя итог всему сказанному, стоит отметить, что правовой статус самовольной постройки в законодательстве определен весьма нечетко или даже расплывчато. С одной стороны, самовольное строительство представляет собой процесс, в ходе которого нарушаются градостроительные и гражданско-правовые нормы. С другой - оно, скажем так, одновременно служит одним из способов приобретения права собственности на объект недвижимости (созданный вопреки нормам и правилам).

Список используемой литературы и интернет источников

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1994. - № 32, ст. 3301.

2. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 №138-ФЗ (ред. от 30.10.2016) // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - ст. 410.

3. Федеральный Закон РФ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» от 17.11.1995 №169-ФЗ (ред. от 19.07.2011) // Собрание законодательства РФ. - 20.11.1995. - N 47. - ст. 447.

4. Мухаметзянова Л. А. Актуальные вопросы узаконения самовольной постройки в судебном порядке // Л. А. Мухаметзянова / Российский судья. - 2009. - №4. - С. 15-18.

5. Афонина А. В. Самовольные постройки // А. В. Афонина / Система Гарант. - 2009.

6. Гражданское право : учебник: в 3 т. Т. 1. - 7-е изд., перераб. И доп. / В.В. Байбак, Н.Д. Егоров, И.В. Елисеев [и др.].; под ред. Ю.К. Толстого. - Москва : Проспект, 2011. - 784 с.

7. Ковтков Д. И. «Иной» (внесудебный) порядок признания права собственности на самовольную постройку // Д. И. Котков / Право и экономика. - 2008. - №12. - С 14- 26.

8. Гумилевская О. В. К вопросу о месте самовольной постройки в системе объектов гражданских прав // О. В. Гумилевская / Общество и право. - 2008. - №3. - С. 23-27.

9. Козлов М. А. Может ли суд "дарить" право // М. А. Козлов / Российская юстиция. - 2007. - N7. - С 31 - 37.

10. Новицкий И. Б. Римское право. 5-е изд., стереотип. М.: Ассоциация "Гуманитарное знание". - 1994. - 234 с.

11. Маленков Н. А. Самовольная постройка: вопросы правового режима и прав на земельный участок // Н. А. Маленков / Право и экономика. - 2009. - №10. - С. 56 -60.

12. Скловский К. И. Собственность в гражданском праве: Учебно-практическое пособие. 2-е изд. М.: Дело. - 2000. - 417 с.

13. Власенко В. А. Судебные решения о самовольной постройке // В. А. Власенко / Общество и право. - 2010. - №2. - 361 с.

Приложение

Размещено на Allbest.ru