Особенности правового регулирования залоговых правоотношений при использовании закладной

Размещено на http://www.allbest.ru/

Особенности правового регулирования залоговых правоотношений при использовании закладной

Хетеева Меги Алексеевна

студент магистратуры второго года обучения кафедры гражданского права и процесса, юридического факультета СОГУ им. К.Л.Хетагурова Россия, РСО-Алания, Владикавказ

Миндзаев Георгий Олегович

студент магистратуры второго года обучения кафедры гражданского права и процесса, юридического факультета СОГУ им. К.Л.Хетагурова Россия, РСО-Алания, Владикавказ

Аннотация

Статья посвящена анализу особенностей правового регулирования залоговых правоотношений с использованием закладной. В статье рассматривается закладная как инструмент залога недвижимости. Специфика правового регулирования правоотношений с использованием закладной является тем фактором, который стороны должны учитывать при выборе такой конструкции; поскольку закладная, призванная упростить ипотечные отношения, в этом случае может действовать с обратной силой, поставив под угрозу действительность залога в целом.

Ключевые слова: ипотека, закладная, именная ценная бумага, залог, залогодатель, залогодержатель, денежное обязательство

Закладная предназначена для оформления обеспечения залога недвижимости. ипотечный залог закладная недвижимость

Закладной принято считать именную ценную бумагу, которая удостоверяет права ее законного владельца. К таким правам относятся: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой [1, ст. 13].

«Практическое значение закладной состоит в том, что она не только упрощает, но и ускоряет оборот недвижимости» [4]. Это достигается за счет того, что она позволяет передавать права на недвижимость без государственной регистрации. «Введением этой ценной бумаги делается попытка интегрировать рынок недвижимости и рынок ценных бумаг» [4].

Выдача закладной не означает владение предметом залога. Залогодатель, как и прежде, является собственником имущества, являющегося предметом ипотеки. Закладной удостоверяются права ее законного владельца из двух различных договоров, что является логичным и удобным для практического использования, ведь судьба залогового правоотношения неразрывно связана с обеспечиваемым залогом обязательством.

«Возможны только две комбинации реализации прав, удостоверенных закладной: 1) в случае надлежащего исполнения должником основного обязательства законный владелец закладной реализует только право на получение исполнения по обеспеченному (основному) обязательству, ибо второе право (залогодержателя) с прекращением исполнения основного также заканчивает свое существование; 2) при неисполнении в надлежащем порядке обязанностей по основному договору держатель закладной реализует одновременно оба указанных выше права. Иной комбинации не бывает, так как право залогодержателя не может быть осуществлено самостоятельно» [7, стр. 12].

Согласно Методическим рекомендациям по применению профессиональными участниками рынка ценных бумаг ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) «закладная не является эмиссионной ценной бумагой, поэтому ее выпуск, в каком бы количестве он ни осуществлялся, не требует регистрации» [5].

Тот факт, что в закладной имеются два названных права, (и соответственно, два возможных должника по ней) определяет следующее правило: закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Из чего следует, эти лица (а если залогодателем выступает сам должник одно лицо) являются обязанными по закладной.

Являясь ценной бумагой, к закладной применимо правило п. 2 ст. 144 ГК РФ., которое гласит о недопустимости отказа от исполнения обязательства, удостоверено ценной бумагой, ссылаясь на отсутствие основания обязательства либо на его недействительность. Из чего следует, что осуществление прав, которые удостоверены ценной бумагой, реализуется вне зависимости от обязательства, которое лежит в основании выдачи ценной бумаги.

Как уже было сказано, закладная облегчает оборот прав, вытекающих из залога недвижимости, поскольку позволяет передавать ипотечные права без государственной регистрации. Если залогодержатель испытывает потребность в досрочном возврате денежных средств, он вправе продать закладную другому лицу. Данная сделка возможна без согласия заемщика и во многих случаях заемщик даже не знает о ее проведении. При этом все условия кредитного договора остаются прежними и отношения по выплате кредита продолжаются с прежним кредитором. Таким образом, держатель закладной находится в более благоприятных условиях по сравнению с необеспеченным кредитором, который, как правило, не может полудить исполнение до срока.

Закладная закрепляет право на получение исполнения по денежному обязательству, т. е. право на получение соответствующей денежной суммы, возврат которой обеспечен залогом недвижимости. Лицо, выдавшее две или более закладных, может открывать и вести для собственных целей учет владельцев выданных им закладных. Записи, содержащиеся в таком учете, не могут использоваться для удостоверения прав на закладные.

В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены. Получается, что залогодатель, составивший закладную, которая была выдана первоначальному залогодержателю, может совершать отчуждение заложенного имущества только в том случае, если содержание закладной предусматривает право залогодателя на такое отчуждение. Не имеет никакого значения, содержится или не содержится положение о возможности отчу ждения залогодателем заложенного имущества в договоре об ипотеке, главное, чтобы такое положение, четко сформулированное, содержалось в закладной. В закладной могут быть установлены условия, которые должны соблюдаться при отчуждении заложенного имущества, например, условие о минимальной цене, по которой это имущество может быть реализовано, условие о форме возмездного предоставления, условие о форме и порядке платежа и др. Установленные в закладной условия отчуждения имущества должны быть соблюдены залогодателем.

Применение закладной в отношениях ипотеки допустимо не всегда. Выдача закладной не допускается в случаях, когда: «1) предметом ипотеки являются предприятие как имущественный комплекс или право аренды предприятия; 2) ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент».

Таким образом, при включении условии о выдаче закладной в договор, оно будет недействительным.

Роль закладной в обеспечении исполнения обязательства заключается в перераспределении рисков субъектов залогового правоотношения в риски субъектов оборота закладной. Для такого перераспределения характерны две особенности. Происходит соединение рисков участников залогового правоотношения по основному обязательству и ипотеке с рисками субъектов правоотношений по поводу ценной бумаги. Владелец закладной, залогодатель и будущие новые владельцы вправе осуществить дробление закладной, в результате которого размер обеспечиваемого ипотекой обязательства перед одним кредитором распределяется между несколькими кредиторами. Распределение подразумевает передачу каждому из новых кредиторов права требовать получения исполнения и права ипотеки в определенной части. Такая передача представляет собой разновидность уступки требования и может быть совершена владельцем закладной на основании соответствующей возмездной сделки с будущими владельцами. Существенный характер для исполнения уступки имеют условия о том, кто войдет в круг цессионариев, каков объем прав по закладной, закрепляемый за каждым из них и образующий содержание каждой из новых закладных, выдаваемых в результате дробления. От того, какими будут эти условия, зависит изменение положения обязанного лица. Соблюдение баланса интересов всех участников правоотношений по поводу закладной требует того, чтобы это лицо участвовало в определении названных условий. Поэтому, совершению уступки должно предшествовать соглашение владельца закладной и залогодателя о кандидатурах будущих новых владельцев закладных, в число которых может войти и сам владелец, сохранив за собой часть удостоверенных закладной прав. Этой сделкой для каждого из согласованных новых владельцев должна быть определена та часть прав по закладной, которая будет ему уступлена.

В случаях исполнения основного обязательства по частям должник заинтересован в удостоверении этого факта, чтобы исключить вероятность повторного платежа уже новому залогодержателю по закладной. Подтверждение может осуществляться двумя способами путем совершения отметки на закладной либо заключением соглашения, предусматривающего изменение предмета ипотеки (заложенной признается часть ранее заложенного имущества) или размера обеспечения.

В складывающейся, до недавних пор. правоприменительной практике, посвященной использованию закладной, имел место пробел в определении судьбы закладной, в случае оспаривания права собственности (см. напр. Дело № ВАС-9555/11, рассмотренное Президиумом ВАС РФ по поводу спора между ОАО «КИТ Финанс Инвестиционный банк» и ОАО «АКБ «АлтайБюнесБанком»). «КИТ Финанс» подал иск к «АлтайБизнесБанку», полагая, что получил от него недействительную закладную. Абитражные суды трех инстанций в Западно-Сибирском округе в иске отказали. Суды посчитали, что закладная по ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» является самостоятельным инструментом, не имеющим тесной связи с основанием возникновения удостоверяемых обязательств. Суды сослались, в частности, на то, что закладная удостоверяет права законного владельца «без предъявления других доказательств» и «независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной». Кроме того, по мнению судов, кредитный договор, требования по нему также удостоверены закладной, является действительным, поэтому говорить о передаче «КИТ Финансу» недействительного права требования нельзя. Коллегия судей ВАС 21 сентября передала дело в президиум ВАС для формирования практики. В определении отмечено, что «суды по-разному разрешают вопрос о судьбе залога, установленного неправомочным лицом на вещь, выбывшую из имущественной сферы действительного собственника без его воли (например, в результате подделки документов, захвата имущества), и о судьбе закладной, выданной неуправомоченным залогодателем» [6J.

В практике региональных судов есть примеры удовлетворения исков, связанных с приобретением закладной, которая в действительности право залога не удостоверяет. Основания для удовлетворения требований, правда, суды предлагают разные. ФАС Уральского округа, например, считает, что «покупатель закладной вправе требовать у продавца возмещения убытков, причиненных передачей недействительного права требования. При этом применить нормы о последствиях передачи товара ненадлежащего качества ФАС Уральского округа счел невозможным, поскольку к отношениям по обращению закладной не может применяться аналогия закона, а понятие «качество товара» противоречит существу закладной [2]. Иную позицию занял Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области: он, напротив, посчитал возможным применить п. 2 ст. 475 ГК и позволить покупателю закладной требовать от продавца возврата уплаченной за закладную денежной суммы [3].

Данное обстоятельство вызвало необходимость принятия Постановления Президиума ВАС РФ №9555/11 от 06.12.2011 г. по делу о судьбе закладной, что позволило завершить создание концепции защиты добросовестного залогодержателя и устранить противоречивость судебной практики.

Президиумом ВАС РФ были сделаны следующие выводы:

1. В ситуации, когда запись о праве собственности залогодателя на переданную в залог недвижимую вещь была внесена в ЕГРП в результате совершения хищения помимо воли действительного собственника этого имущества, такой собственник похищенного и незаконно заложенного имущества должен быть защищен. В том числе, и от требований залогодержателя, действовавшего добросовестно в момент, с которым закон связывает возникновение залога. В целях защиты такого собственника ст. 42 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается. Таким образом, залог на похищенное и незаконно заложенное имущество прекращается в соответствии с названной нормой права.

2. Первоначальный кредитор, уступивший требования по документу, поименованному «закладная», и удостоверяющему не совокупность прав кредитора и залогодержателя, а только право требования исполнения по денежному обязательству (право залога на имущество, обремененное ипотекой, является недействительным), отвечает перед новым кредитором на основании ст. 390 ГК РФ (за передачу недействительного требования), а не п. 2 ст. 475 ГК РФ (за передачу товара ненадлежащего качества).

Таким образом, сложность правового регулирования залоговых правоотношений с использованием закладной является тем фактором, который стороны должны учитывать при выборе подобной конструкции. Закладная, призванная упростить ипотечные отношения, в этом случае может действовать с обратной силой, поставив под угрозу действительность залога.

Список литературы

1. Федеральный закон от 16 июля 1998 г № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 06.12.2011)// Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. -№ 29. Ст. 3400.

2. Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 11 августа 2011 № Ф09-595/11-С4 [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.consultant.ru

3. Решение Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25 июня 2010 по делу № А56-13753/2010 [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.consultant.ru

4. Завидов Б.Д. Гражданско-правовая ответственность, вытекающая из обязательств. Научно-практический и аналитический справочник. 2011// СПС «Консультант Плюс».

5. Методические рекомендациям по применению профессиональными участниками рынка ценных бумаг Закона об ипотеке, утвержденные Распоряжением Комиссии по рынку ценных бумаг от 26 февраля 1999 г. № 195-Р // Вестник Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг. 1999. -№ 2.

6. Определение о передаче дела в Президиум ВАС РФ № ВАС-9555/11 от 21 сентября 2011 г.

7. Чижова О.В. Правовая природа закладной: общее и особенное // Современное право. М.: Новый Индекс, 2004. №5.

Размещено на Allbest.ru