В статье рассмотрены некоторые проблемы нового собственника, возникающие при приобретении жилого помещения. Проанализирована судебная практика. Даны некоторые рекомендации по решению возникающих и возможных проблем у нового собственника, возникающие при приобретении жилого помещения.

Ключевые слова: жилое помещение, право собственности, судебная практика, плата за жилое помещение, качество жилого помещения, ремонт жилого помещения, регистрация в жилом помещении, выселение.

собственник судебная практика жилое помещение

Основное содержание исследования

Приобретение жилого помещения - выгодное вложение средств. Но, чтобы не купить кота в мешке, покупателю необходимо особое внимание уделить договору купли-продажи [1, С.15]. В противном случае можно потерять деньги и лишиться жилого помещения.

Удачно завершив сделку купли-продажи и получив на руки свидетельство о праве собственности на жилое помещение, новый собственник планирует осуществить необходимый ремонт, закупить мебель и технику и проживать в ней либо сдавать за плату. Однако на практике он может столкнуться с рядом проблем, которые могут омрачить ему радость покупки. Планам покупателя жилого помещения по ее обустройству и использованию может помешать нежелание бывшего собственника ее освобождать. Кроме того, настроение могут испортить оставленные долги за жилое помещение, а также получение его не в том состоянии, которое было оговорено при совершении сделки. Новый собственник может использовать в этих случаях определенный арсенал правовых средств, позволяющих ему защитить свои интересы.

Для так называемых альтернативных сделок, где продавец жилого помещения одновременно покупает себе другое жилье, обычной практикой является согласование условия о том, что продавец после регистрации перехода права собственности на жилое помещение еще будет в нем какое-то время проживать. Это необходимо ему и членам его семьи для того, чтобы собрать свои вещи и переехать в другое жилое помещение. Дополнительное время ему может потребоваться, чтобы получить свое свидетельство о праве собственности на новое жилье, которое также освобождается не сразу.

В нормальных условиях гражданского оборота эти аспекты участниками сделки оговариваются сразу, для чего в договоре купли-продажи или в ином документе (например, в передаточном акте) оговаривается право бывшего собственника проживать в жилом помещении некоторое время и обязательство покупателя ему в том не чинить препятствий. За начало такого периода принимается, как правило, дата регистрации перехода права собственности на жилое помещение и составляет он в среднем 2 - 3 недели.

Проживание может быть как бесплатным, так и с установлением определенной платы за оговоренный период целиком или посуточно в пользу нового собственника, который терпит неудобства. Однако нередко продавцы злоупотребляют своим правом на проживание и не освобождают жилое помещение. Если они вдобавок к этому не снялись с регистрационного учета, новый собственник не сможет их выселить путем обращения в полицию, поскольку в этом случае ему будет скорее всего указано на необходимость разрешения спора в судебном порядке. Учитывая сроки рассмотрения гражданских дел, такой способ защиты не является эффективным.

Гораздо более удобным способом является выселение бывшего собственника своими силами: смена замка во входной двери или личинки без замены замка с передачей оставленных вещей на хранение или с оставлением в квартире и последующим возвратом бывшему владельцу жилого помещения в согласованное время. В такой ситуации бывший собственник не сможет ничего сделать, поскольку никаких прав на проживание в жилом помещении у него нет, и это он уже должен будет обращаться в суд, если найдет для этого основания.

Его регистрацию в жилом помещении можно будет прекратить в судебном порядке, подав иск с требованием о снятии с регистрационного учета. В рамках этого дела можно будет также заявить иные требования, в частности, о взыскании с бывшего собственника платы за фактическое проживание в жилом помещении. С окончанием периода льготного проживания в жилом помещении, согласованного в сделке, у бывшего собственника отпадают основания для проживания в нем, поэтому дальнейшее нахождение в нем влечет возникновение на его стороне неосновательного обогащения в размере платы за фактическое пользование.

Если за проживание в жилом помещении была установлена конкретная плата и бывший владелец выехал позже оговоренного срока, то ее можно взять за основу расчета неосновательного обогащения. Если же такой платы нет, то для ее расчета следует пригласить оценщика, который за небольшую плату составит отчет. Расходы по его составлению можно будет также отнести на счет бывшего собственника как убытки (ст.15 ГК РФ). Простые распечатки с интернет-сайтов, на которых приводится информация о ценах на аренду недвижимости (www.cian.ru, www.sob.ru, www.avito.ru и т.д.), относимыми доказательствами являться не будут, поскольку на их основе можно лишь примерно определить размер платы за проживание, при том что в такие цены закладываются расходы на оплату услуг риэлтора.

Отчет оценщика даст представление о наиболее вероятной плате за проживание, которое будет сделано на основе анализа спроса и предложения на рынке жилой недвижимости при использовании в расчетах объектов-аналогов, т.е. либо в конкретном районе, либо в районах, которые находятся в непосредственной близости с тем районом, где расположено спорное жилое помещение. При несогласии с величиной оценки бывший собственник должен будет представить свои доказательства.

Можно представить справку из агентства недвижимости о средней стоимости найма жилого помещения за определенный период времени или из расчета за сутки, что суд также примет в качестве доказательства размера платы за проживание при отсутствии доказательств обратного [2]. Доказать факт неосновательного обогащения будет несложно, учитывая, что акт об освобождении жилого помещения не будет подписан сторонами. Даже при наличии акта приема-передачи жилого помещения указание в нем на предоставление времени для освобождения жилого помещения не будет подтверждать, что бывший собственник его освободил, поскольку фактически оно осталась в его владении.

Исключение составляет случай, когда жилое помещение фактически было освобождено, бывшие владельцы из него выехали, заселились в другое жилье, что смогут подтвердить допустимыми доказательствами: договоры найма или свидетельство о праве собственности, выписка из домовой книги, свидетельские показания, направленный по почте собственнику акт возврата с участием управляющей компании, представителей коммунально-эксплуатационных служб, консьержа, сотрудников полиции и др [3].

В качестве доказательств также можно будет использовать показания соседей по лестничной клетке о фактическом освобождении жилого помещения и показания иных лиц, пояснения представителей компании-перевозчика, которая вывозила вещи, сотрудников полиции, факт регистрации бывшего собственника в спорном жилом помещении, материалы фото - и видеосъемки, при условии, что из их содержания можно будет установить, когда, кем, где и в какое время они производились.

Помимо платы за фактическое проживание в жилом помещении после даты, когда она по условиям сделки должна была быть освобождена прежними владельцами, новый собственник с них будет также вправе взыскать свои расходы на съем жилого помещения в качестве убытков, если у него не было иного пригодного для проживания жилого помещения. Такие убытки находятся в прямой причинно-следственной связи с неправомерными действиями прежних владельцев, не желающих освобождать жилое помещение [4].

Обсудив условия сделки, покупатель также выясняет у продавца, что тот оставляет ему в жилом помещении из вещей и оборудования (например, встроенный кухонный гарнитур, кондиционер, шкафы, мебель и др.). Если их наличие в приобретаемом жилом помещении является принципиальным условием для покупателя, его обязательно нужно отразить в договоре купли-продажи или в ином соглашении сторон. В ином случае "покупатель не сможет доказать, что у него есть право претендовать на получение тех или иных вещей, входящих в стоимость жилого помещения" [5, Вып.22. С.15.].

Если перечень и описание оставляемых вещей в соглашении не отражены, при возникновении спора суд исходит из того, нарушается ли демонтажем и вывозом соответствующих вещей целостность жилого помещения или нет, будет ли покупатель должен для его восстановления произвести какие-либо расходы. Если то или иное имущество или оборудование целостность жилого помещения не нарушают, к элементам его благоустройства или обслуживания не относятся, при этом в условиях сделки между сторонами не согласована обязанность продавца их оставить в освобождаемом жилом помещении, то оснований требовать от него их передачи у покупателя не имеется.

Необходимо отметить, что наличие информации в предложении о продаже жилого помещения о том, что в составе него передается покупателю, само по себе не является достаточным основанием для возникновения у последнего права требовать от продавца предоставления соответствующих вещей. Это связано с тем, что перечень и состав подлежащих передаче в собственность покупателя вещей устанавливается договором купли-продажи, учитывая, что предложение о продаже является всего лишь простым объявлением, а стороны при совершении сделки могли договориться об ином.

Поэтому в интересах покупателя состав подлежащих оставлению в продаваемом жилом помещении вещей и оборудования стоит оговаривать либо в договоре купли-продажи жилого помещения, либо в отдельном соглашении с продавцом. Только в таком случае у него возникают права на соответствующие вещи, а у продавца - обязанность их передать. Если договоренности об оставлении вещей после перехода права собственности на жилое помещение стороны не достигли, но при этом они фактически в ней остались, то в такой ситуации сложности возникают уже у продавца, который, скорее всего, уже не сможет их вернуть. При отсутствии каких-либо условий непосредственно в тексте договора купли-продажи или иных соглашений между сторонами по этому поводу вещи остаются у покупателя. Он может заявить, что покупал жилое помещение с ними, и специально этот момент они с продавцом не оговаривали, либо вообще сказать, что эти вещи он сам завез в жилое помещение, что опровергнуть продавцу будет практически невозможно [6].

Перед покупкой жилого помещения покупатель должен его внимательно осмотреть и изучить состояние, чтобы понимать, в каком состоянии он его покупает. Если у него имелась возможность выявить те или иные недостатки при его визуальном осмотре, никаких возражений он продавцу не предъявлял, то впоследствии он не сможет потребовать устранения недостатков жилого помещения или соразмерного уменьшения его стоимости [7], тем более если он без возражений подписал акт приема-передачи жилого помещения [8].

Если в договоре требований о качестве жилого помещения не установлено, то, заключая его, покупатель соглашается с его состоянием, в том числе с наличием в нем перепланировки, и к нему переходят все связанные с этим риски. Так, в одном деле суд, отклоняя иск покупателя о взыскании с продавца денежной компенсации в счет соразмерного уменьшения покупной цены квартиры, исходил из того, что заявленный недостаток - скрип полов - мог им быть установлен при визуальном осмотре, поскольку во всех помещениях пол по центру был свободен.

При этом покупатель не был лишен возможности потребовать от продавца сдвинуть мебель, с тем чтобы исследовать пол, однако не сделал этого, приняв на себя соответствующий риск. Отсутствие у покупателя подозрений не свидетельствует о том, что продавец специально скрыл от него этот факт, поскольку многоквартирный дом в силу своего года постройки имел значительный физический износ, что исключает вывод о том, что скрип пола в комнатах является существенным недостатком применительно к ст.475 ГК РФ [9].

В качестве примера скрытого дефекта жилого помещения, который не мог быть сразу покупателем установлен при его осмотре, можно привести промерзание стен [10, С.15.], обнаружившееся в процессе эксплуатации жилого помещения при выявлении их почернения, появления плесени в ситуации, когда жилое помещение приобреталась в теплое время года и такие недостатки нельзя было выявить.

Перед выполнением планировки и ремонта приобретенного жилого помещения новому собственнику также следует оценить состояние инженерных коммуникаций и есть ли необходимость их замены и приведения в соответствие с установленными требованиями. Так, в частности, перед заказом кухонного гарнитура в квартиру с системой газоснабжения необходимо вызвать представителей специализированной организации, чтобы те сообщили, требуются ли какие-то работы.

Если при выполнении работ потребуется доступ в другую квартиру в этом же многоквартирном доме, то при отказе жильцов от его предоставления необходимо обратиться в полицию, в управляющую компанию и территориальный орган Госжилинспекции с тем, чтобы зафиксировать отказ составленным актом. На основании собранных документов новый собственник сможет в дальнейшем обратиться в суд с иском к жильцам, которые не обеспечили доступ в свое жилое помещение для выполнения работ.

В данном случае необходимость выполнения работ является разумным, допускаемым законом ограничением их права собственности, поскольку инженерные коммуникации, находящиеся в доме, являются общим домовым имуществом, которое эксплуатируется в интересах всего дома, в связи с чем отказ в предоставлении доступа для выполнения работ является незаконным, нарушает права и законные интересы остальных собственников и может создавать угрозу безопасности всего дома.

Таким образом, анализ судебной практики показывает, что покупатель, приобретая жилое помещение, зачастую сталкивается с проблемами, не позволяющими ему в полной мере осуществить свои правомочия собственника, а именно пользования приобретенным жилым помещением. Гражданское законодательство предоставляет новому собственнику широкие возможности по защите своих нарушенных прав, которыми они на практике и пользуются, однако, зачастую, отстаивание новыми собственниками в судах своих прав не дает в полной мере ощутить положительные эмоции от приобретения жилья.

Список литературы