Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав

48

Размещено на http://www.allbest.ru/

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени

доктора юридических наук

Специальность - Гражданское право

на тему: Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав

Выполнил:

Алексеев Вадим Александрович

Москва - 2008

Работа выполнена в Российском государственном институте интеллектуальной собственности на кафедре гражданского права и правовой охраны интеллектуальной собственности

Официальные оппоненты: доктор юридических наук, профессор Павлов Владимир Павлович, доктор юридических наук Сусликов Владимир Николаевич, доктор юридических наук, профессор Эрделевский Александр Маркович

Ведущая организация: Российский государственный торгово-экономический университет

Защита состоится _____________2009 года в ___ часов на заседании диссертационного совета Д 401.001.02 при Российском государственном институте интеллектуальной собственности по адресу: 117279, г. Москва, ул. Миклухо-Маклая, д. 55-а.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Российского государственного института интеллектуальной собственности.

Автореферат разослан « » ___________ 2008 года.

Ученый секретарь диссертационного совета, доктор юридических наук, доцент В.В.Орлова.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДИССЕРТАЦИИ

Актуальность темы. Недвижимое имущество представляет собой одну из основ функционирования любой экономической системы. Поэтому оптимальная организация оборота недвижимости является одной из важных задач в области правовой политики государства. Правовое регулирование отношений, связанных с недвижимым имуществом, играет ведущую роль в организации этого оборота. От правильного выбора правовой модели отношений в сфере недвижимости во многом зависит развитие производства, инвестиционный климат и благосостояние населения. В то же время недостатки правового регулирования в данной области, пробелы в законодательстве и ошибочные решения не могут не сказываться негативно на многих факторах экономического и социально-политического развития.

Нельзя утверждать, что современное право России не принимает в расчет вышеуказанные обстоятельства. Начиная с середины 90-х годов прошлого века, законодательство в области регулирования отношений, связанных с недвижимостью, развивалось достаточно интенсивно.

Вместе с тем практически всеми исследователями правового регулирования оборота недвижимости признается, что оно весьма далеко от совершенства. В науке, законодательстве, судебной и правоприменительной практике не решены многие проблемы, среди которых главными являются вопросы о понятии недвижимого имущества и правовых принципах регистрации прав на недвижимость.

Анализ законотворчества за последние 15 лет свидетельствует о том, что изменения законодательства не носят системного характера, во многих случаях подчинены решению частных проблем. При этом изменению в основном подвергается законодательство о регистрации прав на недвижимость в части организационной и процессуальной его составляющих, в то время как в существенной ревизии нуждается концепция правового регулирования недвижимости в целом.

Нерешенность именно этих проблем лишает правовое регулирование в сфере недвижимости необходимой стройности и эффективности.

Степень научной разработанности темы. Научные исследования правовых проблем недвижимого имущества развиваются по нескольким направлениям.

Во-первых, различные аспекты правового режима недвижимости рассматриваются в работах, посвященных объектам гражданских прав и вещным правам.

Во-вторых, в последнее время появились значительные работы, посвященные непосредственно правовой проблематике недвижимости. Особое место среди этих исследований занимает Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, М., 2004 (далее - “Концепция”)., в которой отражены многие недостатки действующего законодательства и пути его совершенствования.

В-третьих, наиболее активно разрабатываются отдельные аспекты правового регулирования отношений в сфере недвижимости, административно-правовые и организационные вопросы регистрации прав на недвижимость, правового режима отдельных видов недвижимого имущества.

Несмотря на значительное количество работ, посвященных правовым вопросам недвижимости, нужно, тем не менее, констатировать, что это не привело к качественному сдвигу в реальном правовом обеспечении отношений в области оборота недвижимости.

В большинстве правовых исследований сферы недвижимого имущества проблемы государственной регистрации прав на недвижимость занимают подчиненное место. При этом нельзя признать неверным тезис о том, что система регистрации должна строиться в соответствии правовой доктриной недвижимости, а не наоборот. Однако нужно иметь в виду, что регистрация прав представляет собой основной, ведущий элемент правового режима недвижимости. Поэтому, с одной стороны, правовая модель регистрации должна вписываться в общую концепцию правового регулирования недвижимости, а, с другой стороны, все законодательные решения в области недвижимости должны приниматься с учетом действующей системы регистрации прав, поскольку только при соответствии этой системе они могут быть реализованы.

Именно эти обстоятельства побудили автора сделать исходной точкой своего исследования правовых проблем недвижимости регистрацию прав.

Цели и задачи исследования. Основной целью исследования является разработка концепции системы государственной регистрации прав на недвижимость как ведущего элемента правового режима недвижимости, а также формулирование законодательных и доктринальных определений основных понятий в сфере правового регулирования отношений, связанных с недвижимым имуществом. Целью работы является также предложение законодательного механизма реализации разработанной концепции.

Достижение поставленной цели предопределило постановку и решение следующих задач:

-- выявить исторические закономерности формирования правового режима недвижимого имущества в России и за рубежом;

-- сформулировать принципы для определения понятия недвижимого имущества и его классификации;

-- выявить основные особенности системы регистрации прав, на недвижимость, сформировавшейся в Российской Федерации, определить ее положительные черты и недостатки;

-- установить сущностные особенности различных систем регистрации прав на недвижимое имущество, известных мировой практике;

-- рассмотреть основные проблемы правового регулирования оборота недвижимости с точки зрения регистрации прав на недвижимое имущество;

-- разработать алгоритмы регистрации прав на недвижимость, возникающих по различным основаниям, с учетом действующего законодательства;

-- выработать конкретные предложения по изменению и дополнению действующего законодательства, регулирующего оборот недвижимости в Российской Федерации..

Основное внимание в работе уделено гражданско-правовой проблематике. Нормы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество исследуется автором, прежде всего, как элемент правового режима недвижимости в сфере возникновения, изменения и прекращения прав на имущество.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в процессе оборота недвижимого имущества и, в частности, отношения, возникающие в связи с регистрацией прав на недвижимость, как между участниками оборота, так и между регистрирующими органами и субъектами гражданско-правовых отношений.

Предмет данного исследования включает отечественное законодательство и практику его применения, нормы законодательства и правоприменительную практику зарубежных стран, а также научные труды российских и зарубежных правоведов.

Теоретической основой диссертационного исследования явились произведения дореволюционных русских правоведов, таких как Е.В. Васьковский, Ю.С. Гамбаров, А.М. Гуляев, В.Б. Ельяшевич, Л.А. Кассо, Д.И. Мейер, К.П. Победоносцев, И.А. Покровский, В.И. Синайский, В.М. Хвостов, А. Фрейтаг-Лоринговен, Г.Ф. Шершеневич и др., а также труды известных ученых современного периода М.М. Агаркова, С.С. Алексеева, М.И. Брагинского, С.Н. Братуся, А.В. Венедиктова, Ю.С. Гамбарова, Д.М. Генкина, О.С. Иоффе, Д.А. Керимова, О.А. Красавчикова, М.И. Кулагина, В.П. Мозолина, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, Р.О. Халфиной, В.Ф. Яковлева и др.

Основой для выполнения настоящего исследования послужили работы таких авторов, как В.К. Андреев, С.А. Бабкин, В.А.Белов, Л.Ю. Василевская, В.В. Витрянский, Б.М. Гонгало, В.П. Грибанов, Н.Д. Егоров, В.С. Ем, Т.И. Илларионова, А.Б.Карлин, Ю.Х. Калмыков, О.М. Козырь, Л.О. Красавчикова, О.И. Крассов, П.В. Крашенинников, И.Д. Кузьмина, В.А. Лапач, О.Г. Ломидзе, А.Л. Маковский, А.А.Маковская, В.П. Павлов, Ю.В. Романец, О.Н. Садиков, А.П. Сергеев, О.Ю. Скворцов, К.И. Скловский, С.А. Степанов, В.Н.Сусликов, И.А. Сыродоев, Е.М. Тужилова-Орданская, Е.А. Чефранова, В.В. Чубаров, Л.В. Щенникова, А.М. Эрделевский и др.

В процессе исследования автор обращался также к работам правоведов зарубежных стран: K. S. Balata, J. Bignell, E. Cooke, H. A. L. Dekker, T. M. Hanstad, C. Harpum, R. Kratovil, M. J. Raff, M. Ratt, E. Stubkjжr, R. J. Werner, J. Zevenbergen и др.

Методологическую основу диссертации составляют как универсальные общенаучные методы (системно-интегративный, структурно-функциональный, аналитический, синтетический, логический, исторический, индуктивный, дедуктивный), так и специальные юридические методы (историко-правовой, сравнительно-правовой, формально-юридический, лингвистический и др.).

Нормативную и эмпирическую основу диссертационного исследования составили Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее -- Закон о регистрации). правовые акты, действовавшие в России до 1917 года, нормативные документы времен СССР и РСФСР, а также зарубежное законодательство по вопросам недвижимости.

Кроме того, изучению подвергались материалы соответствующей правоприменительной и судебной практики. Изучено 1800 дел правоустанавливающих документов в Управлении Росрегистрации по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, 432 дела в Арбитражном суде Санкт-Петербурга и Ленинградской области и судах общей юрисдикции. Проведено анкетирование 253 работников органов, осуществляющих регистрацию прав на недвижимость, 118 работников организаций, осуществляющих технический и кадастровый учет объектов недвижимости, 132 специалистов агентств, оказывающих услуги на рынке недвижимости. Автор также использовал свой опыт работы в период с 1995 по 1999 год в качестве заместителя руководителя Городского бюро регистрации прав на недвижимость Санкт-Петербурга, а также опыт работы в качестве адвоката, специализирующегося на делах, связанных с оборотом недвижимого имущества.

Научная новизна результатов исследования. Диссертация представляет собой комплексное гражданско-правовое исследование такого правового явления, как государственная регистрация прав на недвижимость, результатом которого стала выработка правовой концепции государственной регистрации прав на недвижимое имущество как основного элемента правового режима недвижимости. Впервые в науке гражданского права рассмотрена иерархия целей государственной регистрации, классификация систем регистрации на базе их основных принципов, даны определения правовых понятий правоустанавливающего документа, ограничения прав на недвижимое имущество, обременения недвижимого имущества, сформированы новые подходы к регистрации вещных прав и их обременений и ограничений. В работе представлена система законодательных мер по реформированию существующей в России системы регистрации прав на недвижимость.

Новизна результатов, полученных в ходе диссертационного исследования, конкретизируется также положениями, вынесенными на защиту:

1. Категория недвижимого имущества выделена в законе для того, чтобы определить специфику тех правовых отношений, которые складываются по поводу данного объекта гражданских прав. Представляется логической ошибкой делать критерием отнесения объекта к недвижимости те отношения, которые существуют по поводу этого объекта. Объект недвижимости существует как физически, так и юридически независимо от тех отношений, которые существуют по поводу этого объекта. Основной признак вещи - возможность в принципе, при определенных условиях стать объектом гражданских прав. Недвижимая вещь от других вещей должна отличаться лишь объективными признаками, т.е. такими, которые не связаны с правовыми отношениями, осуществляемыми по поводу этой вещи. Для устранения из закона оснований для так называемой «юридической концепции» недвижимости предлагается изменить текст второго абзаца п. 1 ст. 130 ГК РФ, изложив его в следующем виде: «К недвижимым вещам приравниваются воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимости может быть приравнено и иное имущество».

2. Учитывая проблемы, с которыми связано решение вопроса об отнесении объектов к недвижимому имуществу, целесообразно в Федеральном законе “О государственном кадастре недвижимости” конкретизировать критерии, определяющие прочность связи этого имущества с землей и невозможность перемещения соответствующих объектов без соразмерного ущерба их назначению. В первую очередь в этом законе должны быть даны такие понятия, как здание, сооружение, помещение и объект незавершенного строительства. Они могут быть сформулированы следующим образом:

Здание -- объект капитального строительства жилого или нежилого назначения, предназначенный для размещения людей .

Сооружение -- объект капитального строительства, не предназначенный для размещения людей .

Помещение -- часть здания или сооружения, обособленная от других его частей, имеющая самостоятельный вход либо с земельного участка, либо из общих помещений здания или сооружения.

Объект незавершенного строительства -- изменения на земельном участке, непосредственно направленные на создание нового здания или сооружения, а равно реконструируемое здание или сооружение”.

3. Необходимо устранить существующие несоответствия между классификацией объектов недвижимости в гражданском и жилищном законодательстве. Жилищный кодекс РФ должен быть приведен в соответствие с гражданским законодательством путем исключения жилых домов из перечня жилых помещений. Установленная гражданским законодательством трехзвенная классификация объектов исключает возникновение каких-либо промежуточных уровней. Это означает, что здание должно делиться исключительно на помещения. В Жилищный, Земельный и Гражданский кодексы РФ должны быть внесены изменения, исключающие возможность считать самостоятельными объектами недвижимого имущества комнату в коммунальной квартире, часть квартиры, часть земельного участка.

4. Помещение может быть признано общим имуществом дома, если оно само обслуживает несколько помещений в этом доме, либо не имеет и не может иметь другого назначения, кроме места расположения коммуникаций или оборудования, относящегося к общему имуществу дома. В том случае, если соответствующие коммуникации и оборудование находятся в помещениях, которые могут иметь самостоятельное использование, не влекущее невозможность нормального функционирования коммуникаций и оборудования, то такие помещения не следует относить к общим, они могут иметь статус самостоятельных объектов недвижимости - помещений. Что же касается расположенных в этих помещениях коммуникаций и оборудования, то в связи с их нахождением в помещении для его владельца может быть установлен сервитут, заключающийся в праве доступа к этим объектам в интересах собственников остальных помещений в доме.

5. Принцип ст. 290 ГК РФ (общая долевая собственность собственников помещений на общее имущество здания) должен применяться к нежилым зданиям на основании п. 1 ст. 6 ГК РФ с использованием аналогии закона. В то же время применение аналогии является для нежилых помещений лишь временным выходом из ситуации. Необходимо закрепить в ГК РФ принцип общей долевой собственности на общее имущество любого здания, помещения в котором находятся в собственности двух и более лиц. Статья 290 ГК РФ должна быть перемещена в главу 6 ГК РФ с заменой в ее тексте "многоквартирного дома" на "здание", а "квартиры" на "помещение".

6. Изменение границ земельных участков и помещений в соответствии с волеизъявлением их правообладателей следует рассматривать как особый способ приобретения права, который нуждается в самостоятельной законодательной регламентации. Для этого предлагается ввести в п. 2 ст. 218 ГК РФ абзац второй следующего содержания: «В случае образования новых объектов недвижимого имущества из ранее существовавших без проведения реконструкции на основании волеизъявления собственника (собственников) ранее существовавших объектов недвижимого имущества, право собственности на образованные новые объекты приобретается этим лицом (лицами) с момента кадастрового учета этих объектов».

7. Необходимо в Законе о регистрации закрепить положение, в соответствии с которым первой и основной целью государственной регистрации прав на недвижимость является охрана прав участников оборота недвижимого имущества. Эта цель выступает не только главной при регистрации прав на недвижимость, но главной целью всего правового регулирования оборота недвижимости. Установление такого безусловного приоритета названной цели, который далеко не всегда признается в теории и на практике, должно означать, что все остальные цели, которые могут иметь место при организации системы государственной регистрации, должны реализовываться с учетом главной цели. Иначе говоря, если осуществление иных целей входит в противоречие с главной целью, то эти иные цели не должны осуществляться.

8. Под основными (системообразующими) принципами системы регистрации прав на недвижимость предлагается понимать подлежащие закреплению в законе принципы правового регулирования отношений в сфере оборота недвижимого имущества, характеризующие: а) правовое значение акта регистрации для обладателя права; б) правовое значение акта регистрации для иных лиц; в) полномочия и ответственность регистратора; г) порядок возмещения ущерба, причиненного регистрацией недействительных прав.

Реализация либо отсутствие реализации принципов публичной достоверности и бесповоротности является ключевым звеном, характеризующим ту или иную систему государственной регистрации. Системы регистрации прав на недвижимость следует делить на основанные на этих принципах или не основанные на них. В случае действия этих принципов мы имеем дело: во-первых, с качественно иной степенью уверенности участников оборота недвижимости в стабильности своих прав; во-вторых, -- с качественно иной степенью позитивной ответственности регистратора при принятии решения о внесении записи о правах в реестр, которой должен соответствовать необходимый объем как обязанностей, так и полномочий; в-третьих, с реализацией этих принципов связана и степень негативной ответственности как государства за ущерб, причиненный неправильной регистрацией, так и лично регистратора за ненадлежащее выполнение своих обязанностей.

9. Особенностью системы регистрации, действующей в России, является совмещение бюрократизма и широких полномочий регистратора, характерных для системы, предполагающей публичную достоверность и бесповоротность, с пониженными гарантиями и низкой ответственностью, свойственным системам, не основанных на этих принципах. Такую систему нельзя признать завершенной и соответствующей основной цели регистрации прав на недвижимое имущество. Законодатель должен выбрать одну из двух ранее выделенных систем. Либо следует отказаться от правовой экспертизы документов, представляемых на регистрацию, либо реализовать в полном объеме принципы публичной достоверности и бесповоротности.

Действующий Федеральный Закон о регистрации должен рассматриваться как переходный к принципам полной и безусловной ответственности государства за действительность зарегистрированных им прав на недвижимость. В нем должны быть сформулированы принципы публичной достоверности и бесповоротности и указан срок введения их в действие. Цель такого закрепления - с одной стороны, четкое определение правового значения государственной регистрации, как для правообладателей, так и для третьих лиц, а, с другой стороны, гарантия сохранения направления развития системы государственной регистрации.

10. Нормы, относящиеся к государственной регистрации прав на недвижимость, рассматриваются как комплексный, межотраслевой институт, поскольку нормы гражданского, административного, гражданско-процессуального права, регулирующие отношения, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимость, не способны к автономному существованию. При этом ведущей отраслью применительно к регистрации прав на недвижимость является гражданское право.

11. В целях более последовательного осуществления принципа внесения в российской системе регистрации представляется целесообразным вообще исключить возможность распоряжения имуществом, право на которое возникло, без предварительной регистрации этого права в порядке установленном действующим законодательством. Предлагается в законе предусмотреть только два варианта правового значения государственной регистрации для всего многообразия случаев возникновения прав на недвижимость: а) регистрация - условие возникновения права: право без регистрации не считается возникшим; б) регистрация -- условие распоряжения правом: право существует без регистрации, но для того, чтобы осуществить распоряжение этим правом, существующее право необходимо предварительно зарегистрировать.

12. В рамках действующей в России регистрационной системы, допускающей лишение добросовестного приобретателя зарегистрированного права на недвижимое имущество, приобретатель недвижимого имущества, ссылаясь на регистрацию права отчуждающего имущество лица, не может во всяком случае утверждать, что он не знал об отсутствии у последнего права на отчуждение. Он должен признаваться добросовестным, когда он не знал об отсутствии у лица, отчуждающего это имущество, права на отчуждение, и не мог об этом знать: а) из данных Единого государственного реестра прав и сделок с недвижимым имуществом (ЕГРП) и б) из правоустанавливающих документов, на основании которых была произведена государственная регистрация права лица, производящего отчуждение. Признание ЕГРП единственным значимым источником сведений для приобретателя недвижимости возможно лишь при реализации в регистрационной системе принципов публичной достоверности и бесповоротности.

13. Необходимо отменить требование закона о регистрации сделок отчуждения, которые непосредственно влекут переход прав на недвижимость. При этом сделки отчуждения, которые непосредственно не влекут перехода прав на недвижимость, т. е. такие сделки, по которым переход права связан с наступлением в будущем определенного условия, должны подлежать самостоятельной регистрации в качестве обременения вещного права продавца на объект. Необходимость регистрации этих сделок вызывается требованием защиты прав как приобретателя, так и третьих лиц, поскольку запись о данной сделке в реестре должна препятствовать недобросовестному продавцу в заключении иных сделок по поводу объекта и предупреждать возникновение споров.

14. Законом должен быть установлен механизм, который направлен не на последующее реагирование на коллизии между решениями органов, регистрирующих юридические лица и органов, регистрирующих права на недвижимое имущество, а на предотвращение самой возможности возникновения этих коллизий. В качестве такого механизма целесообразно в главе 4 Гражданского кодекса РФ предусмотреть требование о регистрации сделок по передаче недвижимого имущества в собственность вновь создаваемых юридических лиц. Такая сделка может быть зарегистрирована как обременение права собственности учредителя.

15. В законодательстве необходимо провести четкое различие между понятиями ограничение и обременение в отношении недвижимого имущества. При этом под ограничением права на недвижимость следует понимать установленное на основании закона, либо уполномоченными органами, либо на основании сделки уменьшение правомочий собственника по сравнению с объемом правомочий, установленным законом непосредственно. Обременение имущества -- это установленные на основании законов и иных нормативных актов или актами уполномоченных органов, либо договором и сохраняющиеся при смене правообладателя ограничения вещных прав на имущество и специальные обязанности обладателей этих прав. Соответствующие определения необходимо включить в ст. 131 Гражданского кодекс РФ и в Закон о регистрации.

16. В пункте 1 статьи 131 ГК РФ необходимо четко выделить права и ограничения прав, подлежащие регистрации и возникающие с момента регистрации. Одновременно следует указать, что все иные права на объекты недвижимости и их ограничения могут быть зарегистрированы по желанию правообладателя, однако признаются существующими независимо от регистрации.

17. В Законе о регистрации необходимо вместо перечня оснований регистрации (ст. 17) сформулировать определение правоустанавливающего документа, для указания признаков, по которым этот документ можно выделить из ряда других документов, содержащих сведения о недвижимости и ее владельцах. Правоустанавливающим должен считаться документ (совокупность документов), который на основании законодательства и нормативных актов, действовавших в период его составления, бесспорно подтверждает право указанного в нем лица на объект недвижимости и при этом не требует для установления зафиксированного в нем права каких-либо других документов.

18. Вносится предложение изменить формулировку ст. 165 ГК РФ, переместив ее в пункт 7 ст. 131 ГК РФ, который мог бы иметь следующее содержание: «В случае уклонения от регистрации права на недвижимое имущество оно может быть зарегистрировано по решению суда, принятому по иску лица, приобретающего право, или лица, которому отсутствие регистрации права иного лица препятствует регистрации его собственного права на недвижимое имущество». Такая формулировка позволит в судебном порядке зарегистрировать чужое право, поскольку практике встречаются случаи, когда правообладатель, не регистрируя свое право, нарушает охраняемые законом права и интересы других лиц.

19. Считая основанием возникновения права собственности на вновь созданный объект участие в его создании с целью приобретения на него права собственности, автор предлагает уточнение п. 1 ст. 218 ГК РФ с изложением его в следующей редакции: "Право собственности на новую вещь приобретается лицом (лицами), участвовавшими в ее создании с соблюдением закона и иных правовых актов с целью приобретения на нее права собственности".

20. Действующее законодательство предусматривает регистрацию не всех сделок, которые заключаются между участниками создания новых объектов недвижимости. Такое требование распространяется только на договоры участия в долевом строительстве. Для комплексного решения проблемы регламентации участия в создании новых объектов недвижимого имущества предлагается дополнить статью 131 Гражданского кодекса РФ положением о том, что любые заключаемые в процессе создания объектов сделки, целью которых является возникновение у их участников права собственности на объект или его часть, подлежат государственной регистрации.

21. Делается вывод о возможности постановки и законодательного решения проблемы правопреемства в отношениях по регистрации прав на недвижимое имущество. Предлагается сформулировать в Законе о регистрации правило, согласно которому регистрирующий орган обязан зарегистрировать вещное право на объект недвижимости за правопреемниками лица, которое до своего прекращения (смерти) не зарегистрировало это право, но имело для этого все необходимые основания.

22. В Законе о регистрации необходимо сформулировать специальные правила регистрации прав на основании судебных решений, одним из которых должна быть норма о том, что регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда, по мотивам несоответствия закону содержания такого решения. Предусмотренная действующим законодательством возможность оценки регистратором судебного решения с точки зрения его содержания представляется серьезной ошибкой законодателя.

Научная и практическая значимость результатов исследования заключается в выработке правовой концепции государственной регистрации в Российской Федерации, определении основных принципов системы государственной регистрации прав на недвижимость, определении и уточнении ряда правовых понятий, используемых в правовом регулировании оборота недвижимости, разработке алгоритмов регистрации прав, возникающих по различным основаниям. Сформулированные в нем выводы могут послужить основой для дальнейших научных изысканий в области правового регулирования оборота недвижимого имущества. Предложения по совершенствованию действующего законодательства могут найти применение, как в законотворческой, так и в правоприменительной деятельности. Также они могут использоваться при преподавании курса гражданского права и при обучении государственных регистраторов.

Апробация результатов исследования. Диссертационная работа выполнена на кафедре гражданского права и правовой охраны интеллектуальной собственности юридического факультета Российского государственного института интеллектуальной собственности, где проведены ее рецензирование и обсуждение.

Выводы и основные положения диссертационного исследования отражены в опубликованных автором монографиях, статьях, учебных пособиях (общим объемом более 70 п.л.).

Итоги диссертации обсуждались специалистами на научно-практических конференциях и семинарах. Основные положения работы используются автором при чтении курса «Государственная регистрация прав на недвижимость», а также лекций и практических занятий для судей, нотариусов и специалистов, работающих на рынке недвижимости.

Многие работы, опубликованные по теме диссертации, включены в программы высших учебных заведений по курсу “Гражданское право”, в информационно-правовые системы “Гарант” и “Консультант-плюс”. Отдельные предложения автора учтены при подготовке Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также при подготовке ряда нормативных актов Санкт-Петербурга.

Структура работы определяется целями и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, пяти глав, включающих 24 параграфа, заключения и списка использованных источников. Приложением к диссертации является “Правовая концепция государственной регистрации прав на недвижимость в Российской Федерации”, содержащая в концентрированной форме предложения автора.

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ

Во введении обосновывается выбор темы и ее актуальность, определяются цель, задачи и методология исследования, устанавливаются степень исследованности научной проблемы, научная новизна, формулируются основные положения, выносимые на защиту, теоретическая и практическая значимость работы.

Первая глава «Понятие и классификация объектов недвижимости» открывается параграфом «Понятие объекта недвижимости». В нем содержатся возражения против предложения авторов «Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе», которые, называя физическую связь с землей главным критерием отнесения объекта к недвижимости, в качестве второго критерия называют юридическую связь объекта с земельным участком. Это предполагает ничто иное, как анализ с правовой точки зрения отношений, возникших в процессе создания этого объекта. На самом же деле подход к анализу этих отношений должен зависеть от того, относится ли данный объект к недвижимости или нет. Автор выступает также против использования термина «недвижимая вещь в смысле гражданского права», поскольку понятие «недвижимое имущество», «недвижимость» существует исключительно в гражданском праве. Именно с точки зрения права не может существовать недвижимость в «техническом» или «обыденном» смысле. Устранить недостаточную конкретность существующего определения недвижимости можно лишь путем установления дополнительных признаков, характеризующих связь объекта с землей. Для этого предлагается в Федеральном законе “О государственном кадастре недвижимости” не просто перечислить объекты недвижимости, но и дать определения видам недвижимого имущества.

Второй параграф носит название «Классификация объектов недвижимости».

Обращаясь к этой проблеме, автор исходит из перечня объектов недвижимости, предусмотренного законодательством, за исключением тех объектов, которые не являются недвижимостью по природе.

Рассматривая земельный участок как первое звено в классификации, автор обращается к проблеме разграничения земельного участка и возведенного на нем сооружения. Второе звено классификации -- здания, сооружения и иные объекты недвижимого имущества, прочно связанные с земельным участком.. Рассматривая проблему возможности расположения в данном разделе объектов, представляющих собой обособленные части зданий или сооружений, автор полагает, что такие обособленные части единого здания могут отражаться в данном разделе ЕГРП при условии, что они могут эксплуатироваться независимо от остальных частей здания (сооружения). Далее рассматривается вопрос о возможности включения во II-й раздел ЕГРП объектов, состоящих из нескольких зданий и сооружений, так называемых комплексов зданий и сооружений. Действующее законодательство не позволяет положительно решить этот вопрос. В этой части оно нуждается в совершенствовании.

Переходя к третьему разделу классификации объектов недвижимости -- помещениям, автор утверждает, что несколько помещений, сохраняя свой статус в качестве таковых, не могут образовывать новые объекты недвижимости, которые подлежат отражению в Ш-м разделе ЕГРП. Установленная Законом трехзвенная классификация объектов исключает возникновение каких-либо промежуточных уровней. Это означает, что здание должно делиться исключительно на помещения, поскольку при возможности наличия между зданием и помещением еще каких-то объектов, включающих помещения, классификация должна стать четырехзвенной. Автор также полагает, что технические критерии возможности объединения нескольких помещений в одно должны быть законодательно закреплены.

Несмотря на то, что текст ст. 16 ЖК РФ должен приводить к однозначному выводу о том, что комната признается самостоятельным объектом недвижимого имущества, дискуссию об этом не следует считать закрытой. Прямым следствием положения о том, что комната является самостоятельным объектом недвижимости, должно было бы быть установление права собственника комнаты свободно распоряжаться этим объектом, не согласовывая свои действия с собственниками других комнат в коммунальной квартире. Однако в Жилищном кодексе РФ содержится прямо противоположное правило.

Далее в работе рассматривается вопрос о критериях отнесения помещений к общему имуществу. Предлагается закрепить в законе правило, согласно которому общее имущество в доме находится в долевой собственности тех домовладельцев, для обслуживания помещений которых оно предназначено, а не в собственности всех домовладельцев.

Отмечается, что действующая система регистрации исключает одновременную регистрацию права собственности на здание и входящее в него помещение. Однако исчезновение здания (или помещения) из реестра, не должно означать прекращения его юридического существования.

В третьем параграфе этой главы «Вновь созданный объект недвижимости» автор отмечает, что в законе отсутствует определение вновь созданного объекта недвижимости и предлагает следующую формулировку этого понятия: “Объект недвижимого имущества признается вновь создаваемым, если он создается без использования конструктивных элементов ранее существовавших объектов недвижимости, либо создается в результате реконструкции ранее существовавшего объекта

Объект недвижимого имущества считается вновь созданным с момента выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или иного документа, который в соответствии с законом удостоверяет окончание его строительства, до момента возникновения права на него у первичного правообладателя”.

Далее утверждается, что установление факта реконструкции, независимо от ее объема и стоимости, во всех случаях должно влечь требование о регистрации права на объект, как на вновь созданный.

Подробно рассматривается вопрос о правовой природе изменения границ земельных участков и помещений в соответствии с волеизъявлением их правообладателей. Специфика прав, возникающих в этих случаях, состоит в том, что основанием их возникновения является односторонняя сделка собственника, как лица уже обладающего правом на объект. Это не позволяет отнести эти объекты к вновь создаваемым, поскольку спецификой последних является то, что основанием возникновения права на них является деятельность по их созданию. Делается вывод, что здесь имеет место особый способ приобретения права, требующий самостоятельной регламентации. Предлагаются и обосновываются соответствующие изменения в гражданское законодательство.

Рассматривая вопрос о правах на объекты, которые возникают в результате преобразований так называемых общих помещений дома или вообще при частичной реконструкции зданий без прекращения права собственности на входящие в них помещения (пристройка, достройка, видоизменение отдельных частей здания при сохранении других), автор полагает, что в этих случаях речь идет о возникновении прав на вновь созданные помещения и перераспределении долей в праве общей долевой собственности на общее имущество нового объекта недвижимости. Здесь также должна применяться норма п. 1 ст. 218 ГК РФ о возникновении права собственности на объект у того, кто его создал, а нормы о долевой собственности на общее имущество должны быть учтены при установлении законности проведения самой реконструкции. В связи с данной проблемой следовало бы дополнить ст. 246 ГК РФ пунктом 3, где было бы указано, что ее положения не распространяются на общую долевую собственность на общее имущество многоквартирных домов.

Вторая глава «Общая характеристика государственной регистрации прав на недвижимое имущество» открывается параграфом «Регистрация прав на недвижимое имущество как объективная необходимость гражданского оборота».

В нем отмечается, что в начале 90-х годов прошлого века сложилась ситуация, при которой объективно существовавшая практически новая сфера рыночных отношений не получила адекватной системы правового регулирования.

В период после принятия нового Гражданского кодекса РФ до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ситуация, сложившаяся с регистрацией прав на недвижимость, характеризовалась тремя основными моментами: а) законодательным закреплением обязательности государственной регистрации прав на объекты недвижимости, а также определением правового значения регистрации и последствий ее отсутствия; б) отсутствием непосредственного правового регулирования (на уровне федерального законодательства) порядка самой государственной регистрации, отношений, складывающейся в процессе регистрации; в) отсутствием системы регистрирующих органов, соответствующей гражданскому законодательству.

При рассмотрении истории новейшего периода развития законодательства о недвижимом имуществе и государственной регистрации обращается внимание на очень большое количество реформ, которые произошли в сфере правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Такое положение вызвано не только и не столько быстротой развития изменений в экономических отношениях, но и отсутствием глубокого анализа при принятии соответствующих законов. Речь в данном случае идет не только об анализе конкретных норм и механизма их действия, а, прежде всего, о формулировании принципов, на которых должна быть основана система регистрации прав на недвижимость.

«Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество» рассматривается во втором параграфе данной главы.

В широком смысле государственная регистрация прав на недвижимость может быть определена как одна из функций государства, осуществляемая его специальными органами в целях зашиты имущественных прав участников гражданского оборота. Под регистрацией прав на недвижимость в узком смысле предлагается понимать деятельность государства в лице его специальных органов, представляющую собой процесс рассмотрения заявлений (требований) заинтересованных лиц о внесении сведений об их правах на объекты недвижимого имущества в государственный реестр прав на недвижимость. Как один из возможных результатов взаимодействия регистрирующего органа и заявителя регистрация рассматривается в работе как ненормативный акт государственного органа и как юридический факт в фактическом составе, влекущем возникновение, изменение или прекращение прав на объект недвижимости.

В третьем параграфе «Цели государственной регистрации прав на недвижимость» автор выступает против определения целей собственно государства как приоритетных при формировании системы регистрации прав на недвижимое имущество.

Государство входит в число участников оборота недвижимости и занимает в этом обороте исключительное положение. В то же время законодательство о государственной регистрации прав на недвижимость призвано «обслуживать» гражданское законодательство, регулирующее отношения, основанные на равенстве всех субъектов, включая государство. Гарантии равенства участников оборота недвижимости должны быть специально сформулированы в законодательстве о государственной регистрации в виде нормы следующего содержания: «Целью государственной регистрации прав на недвижимое имущество является защита имущественных прав участников оборота недвижимого имущества. Все участники гражданского оборота, включая государство, при рассмотрении вопроса о государственной регистрации прав на недвижимое имущество имеют равные права. Изъятие из данного правила могут устанавливаться только законом».

Автор полагает, что судебная практика, исходящая из того, что документом, подтверждающим право собственности субъектов права федеральной, государственной и муниципальной собственности является соответствующий реестр собственности, не имеет оснований в законе. Тем не менее, особые условия формирования государственной собственности требуют ликвидации пробела в действующем законодательстве, которое не устанавливает никакой специфики регистрации прав на государственную недвижимость. Однако этот порядок должен быть установлен законом, формулировка которого предлагается в диссертации.

В четвертом параграфе «Основные принципы системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Характеристика системы регистрации прав на недвижимость в Российской Федерации», обращаясь к принципам государственной регистрации, автор предлагает разделять их на системоообразующие (основные) и частные. От применения или неприменения первых зависит качественная характеристика системы государственной регистрации. Использование или неиспользование частных принципов характеризует лишь отдельные элементы системы, не изменяя систему в целом. В качестве основных принципов называются публичная достоверность и бесповоротность. Системы регистрации прав предлагается делить на основанные на этих принципах и не основанные на них.

Рассматривая традиционное деление систем регистрации на титульные и актовые, автор выступает против упрощенного понимания титульной системы как регистрации прав, а актовой - как регистрации сделок, и полагает, что на первое место для классификации систем регистрации выходит правовое значение акта регистрации. При этом нужно различать правовое значение акта регистрации для лица, приобретающего (утрачивающего) право, и для иных лиц, обращающихся к реестру. С этой точки зрения в работе проведен анализ ряда зарубежных правовых систем.

Применительно к российской правовой действительности, особо отмечается, что в реформировании системы регистрации на первое место всегда выдвигалась ведомственная принадлежность и подчиненность органов, уполномоченных проводить государственную регистрацию, которая менялась многократно. Между тем, окончательный выбор между двумя системами регистрации так и не был сделан. Действующую в России систему регистрации прав на недвижимость нельзя отнести ни к одной из выделенных классификационных групп. Ни один из системообразующих принципов не действует в нашей стране в полном объеме.

Систему регистрации, действующую в России можно назвать смешанной или совмещенной, но только не в смысле совмещения регистрации прав и сделок, а в смысле совмещения бюрократизма и широких полномочий регистратора, с пониженными гарантиями и низкой ответственностью. Такую систему нельзя признать завершенной и соответствующей основной цели регистрации прав на недвижимое имущество. Законодатель должен выбрать одну из двух ранее выделенных систем. Либо следует отказаться от правовой экспертизы документов, представляемых на регистрацию, либо реализовать в полном объеме принципы публичной достоверности и бесповоротности.

В пятом параграфе «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в системе права и в системе законодательства» нормы, относящиеся к государственной регистрации прав на недвижимость, рассматриваются как комплексный, межотраслевой институт.

При этом обосновывается тезис о том, что ведущей отраслью применительно к регистрации прав на недвижимость является гражданское право. Автор выступает против концепции «регистрационного права» как самостоятельной комплексной отрасли права, поскольку в ее основе лежит идея о существовании некой особой «регистрационной деятельности», которая и является предметом регулирования данной «отрасли». Подобный подход может привести и реально приводит к тому, что деятельность регистраторов начинает рассматриваться как самостоятельное явление, исследование содержательной стороны этой деятельности, которая состоит в применении гражданско-правовых норм, подменяется исследованием процессуальных моментов взаимоотношений между регистратором и заявителем.

Третья глава «Гражданско-правовые аспекты государственной регистрации прав на недвижимое имущество» открывается параграфом «Правовое значение государственной регистрации прав на недвижимость».

Анализируя текст статей 4 и 6 Закона о регистрации, автор не видит оснований и смысла делить регистрацию на обязательную и необязательную и полагает, что единственным критерием для определения правовых последствий регистрации в историческом аспекте должен быть принят момент возникновения соответствующего права, а не время составления правоустанавливающих документов.

Далее обосновывается необходимость формулирования в законе положения, согласно которому регистрация права на недвижимое имущество должна стать условием распоряжения этим правом. Возможность одновременной регистрации как ранее возникшего права так и его перехода или обременения, что предусматривает ныне действующая редакция п. 2 ст. 6 Закона о регистрации, только внешне упрощает и ускоряет оборот недвижимого имущества.

Обращаясь к приватизации как основанию возникновения права собственности на недвижимость, автор считает не основанной на законе судебную практику, исходящую из того, что при выкупе государственного имущества до введения в действие Закона о регистрации право собственности у покупателя возникало с момента внесения платежа в соответствии с договором. Однако такое правило следовало бы включить в закон, поскольку иной подход означал бы поставить момент возникновения прав при приватизации в зависимость от того, когда в каждом конкретном регионе фактически начала осуществляться регистрация прав на недвижимость.

Рассматривая универсальное правопреемство как основание возникновения права, автор вносит предложение в ст. 58 ГК РФ специально указать момент, с которого переходят права на имущество реорганизованного лица к вновь возникшему, определив этот момент, как момент государственной регистрации вновь возникших юридических лиц. Однако это правило не может распространяться на внесение недвижимости в уставный капитал уже созданных юридических лиц при увеличении уставного капитала. В связи с этим автор считает необходимым включить в разъяснения высших судебных органов положение о том, что «право собственности на недвижимое имущество, вносимое в уставный капитал ранее созданного юридического лица, возникает у этого юридического лица с момента регистрации права в органе по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Во втором параграфе “Государственная регистрация прав на недвижимость и добросовестное приобретение имущества” автор приходит к выводу, что с учетом действующего законодательства приобретатель, ссылаясь на регистрацию права отчуждающего имущество лица, не может во всяком случае утверждать, что он не знал об отсутствии у последнего права на отчуждение. Об отсутствии права на отчуждение приобретатель может знать и из других источников, и это знание может быть доказано в суде, несмотря на то, что в ЕГРП отсутствуют какие-либо сведения о споре в отношении объекта. Доказывание обращения к ЕГРП и получения сведений об отсутствии иных претендентов на объект, еще не означает доказывание отсутствия возможности знать об отсутствии права на отчуждение объекта. С учетом возможности оспаривания зарегистрированного права источником сведений о праве на объект для приобретателя должен быть признан не только единый реестр, но и правоустанавливающие документы, на основании которых была произведена государственная регистрация.

Далее автор обращается к вопросу о том, какое правовое значение имеет государственная регистрация права на объект недвижимости, когда рассматривается иск об истребовании из владения добросовестного приобретателя. Высказывается мнение о том, что в случаях, когда право ответчика на недвижимое имущество зарегистрировано, истец не может ограничиваться требованием о виндикации. Он должен в этом случае предъявлять иск о признании своего права на объект и требовать восстановления владения имуществом. Признание права в данном случае необходимо для восстановления права истца в реестре. При этом оба требования могут быть заявлены в одном иске.

Затем рассматривается ситуация, когда добросовестный приобретатель приобрел объект недвижимости, право отчуждения которого отсутствовало, но этот объект не выбывал из владения какого-либо лица. Автор считает, что в целях обеспечения стабильности гражданского оборота, необходимо исключить возможность предъявления исков о сносе объектов к тем лицам, которые приобрели эти объекты после регистрации права собственности на них. Но при этом необходимо повышать ответственность регистрирующих органов за правовую экспертизу документов по вновь созданным объектам, а также определить подход к понятию добросовестности в случаях приобретения самовольных построек.