Теоретические основы совершения сделок на рынке недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

План

Введение

1. Теоретические основы совершения сделок на рынке недвижимости

1.1 Правовое регулирование договоров дарения и наследования

1.2 Основные понятия договора дарения и завещания

2. Анализ заключения договоров на объекты недвижимости

2.1 Дарственная и завещание - документы заключения сделок с недвижимостью

2.2 Особенности закрепления права на собственность по договорам дарения и наследования

3. Оценка правового регулирования сделок дарения и наследования

3.1 Практические аспекты сделок с недвижимостью

Заключение

договор дарение наследование недвижимость



Введение

Операция с недвижимостью - процедура, устанавливающая, изменяющая, передающая либо прекращающая права на недвижимость.

Суть существования недвижимости и функционирования рынка недвижимости - в возможности осуществления различных сделок с недвижимостью. По оценке практикующих адвокатов, не менее 90% гражданско-правовых вопросов, с которыми граждане обращаются к юристу, так или иначе, связано с жильем. Количество этих вопросов не только не иссякает, но, напротив, набирает силу, поскольку преобразования, происшедшие за годы реформ в жилищной сфере, настолько изменили ситуацию в жилищном законодательстве, что даже опытные юристы не всегда могут правильно рассмотреть тот или иной вопрос, связанный с жилищем.

В своей курсовой работе, рассматривая такие сделки с недвижимостью, как дарение и наследование, я постараюсь раскрыть общие черты данных сделок, и черты, отличающие их друг от друга. А так же постараюсь разобраться в плюсах и минусах каждой процедуры оформления наследства.



1. Теоретические основы совершения сделок на рынке недвижимости

1.1 Правовое регулирование договоров дарения и наследования

Договор дарения имеет давнюю историю. Наряду с договором купли-продажи он был известен римскому праву. В первоначальный период дарение представляло собой неформальное соглашение, которое не пользовалось исковой защитой. Только в императорский период эти соглашения получили защиту в законодательстве.

Дарение, по римскому праву, представляло собой договор, по которому одна сторона предоставляет другой стороне вещь (или иную часть своего имущества, например, право требования) желая проявить щедрость в отношении одаряемого. Дарение могло состоять в передаче права собственности на вещь, в платеже денежной суммы и т.д. Дарением являлось и обещание предоставить какую-либо вещь в будущем или совершить определенное действие в пользу одаряемого. Размер дарения для близких родственников не был ограничен, для других же лиц предмет дарения не мог превышать размер, установленный законом. Поскольку дарение не предполагало получение дарителем выгоды, договор являлся безвозмездным. При определенных обстоятельствах дарение могло быть отменено дарителем. Основанием для отмены дарения являлась неблагодарность одаренного: нанесение тяжелой обиды, создание опасности для жизни дарителя, причинение ему значительного имущественного вреда. Новицкий И.Б. Основы римского гражданского права. - М., 1972. - С. 250-251

Как видно из сказанного, объектом договора дарения, по римскому праву, являлась не только вещь, но и право требования, принадлежащее дарителю. В Своде Законов Российской Империи дарению посвящена целая глава. В статье не содержится определение договора. В ней лишь сказано, что благоприобретенное имущество, как недвижимое, так и движимое, владелец может дарить свободно по своему разумению; родовое же имение дарить родственникам или чужеродным, мимо ближайших наследников, запрещается. В примечании же разъяснялось, что дарить - значит добровольно и безвозмездно обогатить состояние другого лица через уменьшение собственного состояния. Кроме того, нормы Свода Законов рассматривают договор дарения как двухстороннюю сделку, предмет которой составляет имущественное отчуждение. Оно относится к разряду договоров, исполнение которых состоит в передаче имущества, а не в личном действии. Свод Законов Российской Империи. Т. 10. - М., 1904. - Ст. 991

После революции 1917 года в России частная собственность на орудия и средства производства была национализирована, а в отношении имущества, оставшегося в руках прежних собственников, было ограничено право распоряжения. В апреле 1918 года был принят Декрет ВЦИК, которым наследование имущества отменялось, в мае 1918 года издается Декрет ВЦИК, которым дарение имущества ограничивается. Декретом «О дарениях» ограничена сумма стоимости имущества, которое можно было дарить. Дарение имущества на сумму свыше 10 тысяч рублей было признано недействительным, а дарение на сумму от одной тысячи рублей до 10 тысяч рублей под страхом недействительности должно было быть нотариально удостоверено. 1 января 1923 года вступил в действие первый советский Гражданский кодекс. В Кодексе дарению была посвящена всего одна статья и помещалась она в параграф об обязательствах, возникающих из договоров. Были внесены изменения в ограничение суммы объекта дарения и форму, подтверждающую дарение. Договор дарения на сумму до 500 рублей мог заключаться в устной форме, для договоров на сумму от 500 до 1 тысячи рублей требовалась простая письменная форма, а дарение на сумму свыше 1 тысячи рублей требовало нотариального удостоверения. Сумма договора устанавливалась по стоимости объекта дарения, а форма договора дарения зависела не только от стоимости имущества, составляющего объект дарения, но и от характера самого объекта. http://cyberleninka.ru/article/n/k-voprosu-ob-istorii-razvitiya-dogovora-dareniya

Корректировки в данный вопрос вносились и Гражданским кодексом 1964 года. В нем дарение определялось как реальный договор.

Гражданский кодекс Российской Федерации существенно расширил понятие договора дарения и предусмотрел различные его виды.

В привычном для нас виде основные институты наследственного права зародились в Древнем Риме, впоследствии составили основу наследственного права всех зарубежных государств. Именно римскому праву современные законодательства обязаны самим понятием наследования. Вместе с идеей универсального преемства римское право выработало и понятие завещательных отказов, в силу которых определенные лица приобретали отдельные права на принадлежавшее завещателю имущество, не становясь субъектами каких бы то ни было обязанностей. Данилов Е.П. Наследование М.: Нотариат, 2009. - С. 17

Римские законы признавали два основания наследования: наследование по завещанию и наследование по закону (если наследодатель умирал, не оставив завещания). Первым по времени основанием наследования было в Риме, как и везде, наследование по закону. В этом случае имущество оставалось в семье, признававшейся в древности единственной носительницей прав на это имущество. В итоге своего развития, наследственное право Древнего Рима устанавливало четыре разряда наследников по закону для родственников вплоть до шестой степени родства (включая детей троюродных братьев и сестер), причем присутствие родственников в каждом разряде исключало из числа наследников следующие разряды. Римский принцип сохранился в системе наследственного права почти всех цивилизованных государств. Например, в Германии количество очередей, призываемых к наследованию, вообще не ограничено.

В дореволюционном русском праве существовало правило о наследниках по завещанию и наследниках по закону: «Право наследования … простирается на всех членов рода, одно кровное родство составляющих, до совершенного прекращения одного не только в мужском, но и в женском поколении». Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.). - М.: Право и Закон, 2006 г - С. 479. Это означало, что родственники призываются к наследованию без ограничения степенью родства.

Совершенно иным образом наследственное право развивалось в советский период. Первым декретом советской власти в области наследственного права был декрет ВЦИК от 27 апреля 1918 г. «Об отмене наследования» СУ РСФСР. Право наследования было восстановлено лишь 1922 году (ст. 418 ГК РСФСР 1922 г.) в связи с принятием первого советского гражданского кодекса, который кардинально отличался от дореволюционного законодательства о наследовании. Были установлены две очереди наследников. При отсутствии завещания к наследованию по закону призываются только самые ближайшие родственники: в первую очередь наследников входят дети, супруг и родители умершего; во вторую очередь - братья и сестры умершего, его дедушки и бабушки. Устанавливали эти нормы на основании идей коммунизма (отмирание частной собственности, а соответственно и буржуазного института наследования). Немков А.М. Очерки истории наследственного права,изд.4, пер..- Воронеж, 2006 г- С.215

Следующим этапом в развитии наследственного права в России было принятие Гражданского кодекса РСФСР от 1 октября 1964 года (раздел VII), Рассчитан он был на существовавшие в момент его принятия экономические условия, с характерным преобладанием ограничения частной собственности и развития социалистической собственности.

Изменение экономических условий, утверждение частной собственности и её повсеместная защита со стороны государства, привели к принятию нового законодательства - третьей части Гражданского Кодекса Российской Федерации, на основании Федерального закона РФ «О внедрении в действие части третьей Гражданского Кодекса Российской Федерации» № 147-ФЗ, от 26 ноября 2001 года, вступившем в действие 1 марта 2002 года.

Таким образом, наследственное право является одним из более старых правовых институтов.

1.2 Основные понятия договора дарения и завещания

Дарственная - это составленный договор на дарение, который включает в себя безвозмездную передачу имущества в собственность другого человека, независимо от родственных связей. http://expert-nasledstva.com/zaveshhanie-ili-darstvennaya-chto-luchshe/

Что касается современного российского гражданского законодательства, то в системе гражданско-правовых договоров договор дарения выделяется в отдельный тип договорных обязательств благодаря наличию некоторых характерных признаков, позволяющих квалифицировать его в данном качестве. В числе таких признаков можно назвать следующие особые черты договора дарения.

Во-первых, основной квалифицирующий признак договора дарения, отличающий его от подавляющего большинства гражданско-правовых договоров, состоит в его безвозмездности. Признак безвозмездности договора дарения означает, что даритель не получает никакого встречного предоставления со стороны одаряемого. При наличии встречной передачи имущества, прав или встречного обязательства договор не признается дарением. Обещание подарить все свое имущество или часть его без указания конкретной вещи, права или освобождения от имущественной ответственности ничтожно. Невозможно также дарение на случай смерти. Передача имущества после смерти оформляется завещанием - односторонней сделкой. Но если дарение осуществляется с целью лишить наследников законного права на обязательную долю, то, как и всякая притворная сделка, договор дарения может быть признан недействительным.

Если жильё передаётся при наличии встречной передачи вещи или права, то такой договор дарением не признаётся. На практике такие случаи иногда встречаются. При оформлении договоров обменов жилыми помещениями различных форм собственности на практике можно встретить случаи «обмена квартиры в порядке дарения». На основании п. 2 ст. 170 ГК подобные сделки признаются притворными. Вместе с тем, не превращает дарение в возмездный договор возмещение дарителю расходов, понесённых им в связи с дарением, если они по условиям договора не входят в ценность дарения.

Во-вторых, признаком дарения является увеличение имущества одаряемого.

В-третьих, при дарении увеличение имущества одаряемого должно происходить за счёт уменьшения имущества дарителя. Дарение отличается от прощения долга тем, что предполагает согласие одариваемого принять предложенные ему имущество, права или обязательства.

В-четвёртых, непременным признаком договора дарения является согласие одаряемого на получение подарка. Согласно ст. 573 ГК, одаряемый вправе в любое время отказаться от дара до его передачи ему. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. При этом отказ от подаренного жилья должен быть совершён в письменной форме. Кроме того, такой отказ подлежит государственной регистрации. В таких случаях даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причинённого отказом принять жилище в дар. Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 573

Как правило, дарение жилых помещений происходит между близкими лицами (родственниками, друзьями). Вместе с тем, сторонами в договоре дарения могут выступать как граждане, так и юридические лица. В качестве одаряемого может выступать Российская Федерация, её субъекты, а также муниципальные образования в лице их органов. Договор дарения жилых помещений заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Он может быть заключен под условием, которое стимулирует одариваемого к определенному поведению (например, хорошей учебе в вузе) или зависит от соответствующего обстоятельства (свадьбы и др.). Подобные условия являются только предпосылкой (а не встречным условием) вступления в силу обязательств дарителя.

Не допускается дарение жилых помещений:

от имени несовершеннолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;

работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других подобных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;

государственным служащим в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей и др.

В исключительных случаях закон даёт возможность дарителю отменить дарение. В первом случае отказаться от договора дарения можно, когда имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведёт к существенному снижению уровня жизни. Второй случай отмены дарения - если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, на жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил вред дарителю. Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 578В случае отмены дарения имущество возвращается дарителю в том виде, в каком оно существует на момент отмены. Если же недвижимость была отчуждена третьему лицу, то возврат ее невозможен.

Гражданский кодекс России предусмотрел новый вид дарения - пожертвование.

Субъектами пожертвования могут быть граждане, лечебные воспитательные учреждения, учреждения социальной защиты и другие аналогичные учреждения, а также Российская Федерация, её субъекты и муниципальные образования. При этом на принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия. http://studme.org/1094040714182/ekonomika/darenie_nasledovanie_zhilya

В России завещание используется далеко нечасто. И причин тому много - низкая правовая культура части населения, смерть в раннем возрасте, скоропостижная смерть, суеверная боязнь составлением завещания ускорить естественное течение событий. Итак, для наследования нужны основания - либо завещание, либо по закону, и это не может быть предметом соглашения. Т.В. Саломатова Наследование по завещанию и по закону - М.:«Ось -89»,2007.- 115с.

Наследование - переход после смерти гражданина принадлежащей ему недвижимости к одному или нескольким лицам - возможно по завещанию и по закону, если оно не изменено завещанием.

Завещание - односторонний договор или волеизъявление гражданина, в котором он распоряжается своим имуществом по случаю смерти, указывая наследников. : http://expert-nasledstva.com/zaveshhanie-ili-darstvennaya-chto-luchshe/ Существенной особенностью этой сделки является то, что она совершается на случай смерти и является основанием наследования.

К субъектам наследственных правоотношений относятся: наследодатель и наследники.

Наследодатель - лицо, после смерти, которого осуществляется правопреемство. Наследодателем может быть любой гражданин.

Наследник - лицо, которое может быть призвано к наследованию в связи со смертью наследодателя. В качестве наследников может выступать любой субъект гражданского права, ст. 1116 ГК РФ определяет круг лиц, которые могут призываться к наследованию:

- граждане, находящиеся в живых на день открытия наследства, а также зачатые при жизни наследодателя и родившиеся живыми после открытия наследства;

- юридические лица, существующие на день открытия наследства;

- Российская Федерация, субъекты РФ, городские и иные муниципальные образования, иностранные организации и международные организации.

Наследство открывается в день смерти наследователя - это время открытия, а местом открытия наследства должно быть его постоянное место жительства или место нахождения жилого помещения.

Гражданское законодательство РФ устанавливает два основания наследования. Первое основание - наследование по закону (при отсутствии завещания) - это передача имущества на условиях и в порядке, указанных в законе и не измененных наследодателем. Если есть прямые наследники имущества, они автоматически получают право на наследство. Права и обязанности наследодателя переходят к перечисленным в законе наследникам в соответствии с установленной очередностью предусмотренной статьями 1142-1145 и 1148 третьей части ГК. В реальной жизни наследование по закону встречается гораздо чаще, чем наследование по завещанию.

Второе основание - наследование по завещанию - в соответствии со статьей 1118 3 части ГК РФ это возможность распорядиться своим имуществом на случай смерти по своему усмотрению. В связи с необходимостью обеспечения законного перехода прав собственности другим лицам после ухода из жизни прежнего владельца, составляется завещание на наследство.

Если нет наследников ни по завещанию, ни по закону, то право наследования переходит к государству (статья 1141 ГК), т.е. может возникнуть ситуация, когда после смерти гражданина его имущество достанется совсем не тем лицам, которым бы он хотел его завещать.

Считается, что оформляя завещание, наследодатель изменяет порядок наследования по закону. Примером может служить то, что каждый гражданин вправе завещать свое имущество, как в целом, так и в части. Включая и предметы домашнего хозяйства и обихода. Завещатель может распределить свое имущество между назначенными им наследниками в любых долях. Другая, не менее важная, особенность наследования по завещанию заключается в том, что завещание является сделкой, совершаемой лишь одним лицом, выражающей волю только этого лица и совершаемой им лично. Наследодатель имеет право отменить уже совершенное завещание, т.е. объявить его недействительным, подлежащим неисполнению, а также изменить уже совершенное завещание - по другому распорядиться своим имуществом.

Статья 1120 ГК РФ, дает гражданам право завещать любое имущество, что означает, что завещатель вправе:

-составить завещание, содержащее распоряжение о любом имуществе, имеющемся в его собственности;

-составить завещание, содержащее распоряжение о том имуществе, которое он может приобрести в будущем;

-распорядиться всем своим имуществом;

- распорядиться какой - либо частью имущества;

- составить одно завещание или несколько завещаний.

Под имуществом понимается как движимое, так и недвижимое имущество. Наследодатель вправе разделить свое имущество по долям между наследниками. В завещании он может указать только - то имущество, которое у него имеется в наличии, а в отношении того, которое приобретет уже после того, как составит завещание, может дать какие - либо распоряжения (например, разделить накопленные деньги в определенных долях). Гильман М.Ю. Совершенствование законодательства о наследовании М.: Правоведение , 2005 г. С72

Наследодатель не должен ни кому, ничего рассказывать о своих поступках и действиях. Он не должен никому сообщать о совершении, содержании, изменении и отмене завещания, дабы не быть подвергнутым давлению со стороны наследников и иных заинтересованных лиц.

Гражданский кодекс позволяет исключить прямых наследников из завещания, не объясняя причин. Составляя завещание, следует учитывать, что согласно статье 1149 Гражданского кодекса половина наследства признается обязательной для нескольких категорий наследников. Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1149 Прежде всего, это несовершеннолетние дети, нетрудоспособные дети, родители или супруг, все, кто находился на иждивении у наследодателя. При желании завещателя документ может быть изменен или аннулирован.



2. Анализ заключения договоров на объекты недвижимости

2.1 Дарственная и завещание - документы заключения сделок с недвижимостью

Передать безвозмездно имущество близким родственникам или чужим людям можно по дарственной или по завещанию. В соответствии со ст. 572 ГК РФ даритель, передавая в дар имущество, не может ставить дарополучателю какие-либо условия. Такой договор может быть реальным, когда гражданин передает имущество после подписания договора и консенсуальным - обещание передать имущество в будущем с указанием времени.

Подарить можно все. Подарки, стоимость которых больше 10 тыс. руб., согласно действующему законодательству рекомендуется передавать с помощью дарственной. По договору можно подарить:

- недвижимость: квартиры и доли в них, дома, земельные участки, гаражи, дачи;

- вещи, деньги, акции, драгоценности, предметы искусства, автотранспорт; предметы ограниченного пользования (оружие, самолеты), если у дарополучателя есть соответствующие разрешения на владение ими и использование;

- освобождение от материальных обязательств (например, возврат долга, погашение кредита);

Для того чтобы соглашение имело юридическую силу и не было признано ничтожным, оно должно быть оформлено правильно и с согласия дарителя и одаряемого. Нотариально заверять документ не нужно, он может быть в простой письменной форме. ГК РФ ст. 161 Документ должен содержать: точное и подробное описание подаренных предметов; данные дарителя и дарополучателя; дату передачи подарка; подписи сторон. В договоре не должно быть никаких встречных требований дарителя к одаряемому лицу, а также условий пользования подарком. Для дарственной на недвижимость обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре переход права собственности.

В оформлении дарственной существует следующий порядок: получение согласия человека принять в дар вещь, право или недвижимость; сбор документов.

На недвижимость требуются документы:

о праве собственности,

об условиях возникновения права собственности (покупка, получение по наследству, приватизация, долевое участие в строительстве и т. д.)

техническое состояние объекта (документы из БТИ, кадастровый паспорт)

выписка из домовой книги о прописанных и проживающих на указанной жилплощади гражданах;

согласие второго супруга, если даритель состоит в браке.

При отчуждении квартиры или ее доли, дома или земельного участка, желательно снять с них все обременения (залог, арест, прописанные жильцы и несовершеннолетние дети и т. д.) или заручиться письменным согласием заинтересованных лиц. Автомобиль не должен быть в залоге, а все налоги и штрафы следует оплатить. Для того чтобы подарить имущество, имеющее большую ценность, следует предварительно подготовить все правоустанавливающие документы на него.

Любые ошибки при оформлении документа могут повлечь за собой его отмену. В нем не должно быть описок, опечаток, исправлений, подчисток. Нотариус и юристы при подготовке дарственной особое внимание уделяют точности и безошибочности формулировок и написания основных пунктов соглашения. Договор действителен при обоюдном согласии дарителя и одариваемого. Он должен быть подписан ими собственноручно. Но возможно подписание документа и доверенными лицами при наличии доверенности, в которой должны быть подробно описаны: подарок; данные дарителя и одаряемого; а также доверенного лица.

Право одариваемого на подаренную недвижимость возникает после того, как будет зарегистрирован переход права собственности. Договор дарения служит основанием для регистрации. При регистрации дополнительно к дарственной потребуются те же документы, что и при обычном оформлении прав собственности на недвижимость. Документ вступает в силу после его подписания, права одаряемого на полученное в дар имущество наступают после оформления акта приема-передачи. Права на недвижимость возникают после оформления в Росреестре документов о передаче прав.

Любую дарственную можно оформить как в простом письменном, так и в нотариально заверенном виде. Содержание дарственной отличается описанием предмета дарения и перечнем документов, подтверждающих права дарителя на него. http://pravopark.ru/grazhdanskoe/darenie/oformlenie-dogovora.html

Документ, на основании которого решается последующая судьба недвижимости собственника после его смерти посредством определения наследника или наследников называется завещанием. Составление завещания необходимо, если собственник желает оставить квартиру определенному лицу. Также рекомендуется составлять завещание в случае, когда законные наследники отсутствуют либо они чем-либо неугодны наследодателю. Написание завещания позволяет собственнику распорядиться личным имуществом по своему усмотрению - он может оставить квартиру в наследство постороннему человеку, не являющемуся родственником либо передать квартиру какой-либо организации.

Для того чтобы оставить квартиру в наследство, человек должен быть собственником данной недвижимости. Документ может быть составлен им лично, действия по доверенности в этом случае не допускаются. Один документ может выражать волю лишь одного человека, коллективным завещание быть не может.

Если собственник квартиры не желает, чтобы кто-то другой знал о содержании завещания, он может составить документ в закрытой форме. В этом случае требования остаются прежними - завещание пишется собственноручно и подписывается завещателем. При этом тайна завещания сохраняется, так как документ запечатывается составителем в конверт, и лишь затем вручается на хранение нотариусу. На конверте ставят подписи два свидетеля. Затем конверт заклеивается в другой конверт, на котором проставляет свою подпись непосредственно нотариус.

Завещание на квартиру имеет некоторые преимущества перед дарственной. В случае дарения имущество сразу же переходит к получателю, и собственник может оказаться выселенным из квартиры, наличие завещания исключает такую возможность. Плюсом можно назвать и то, что квартирой пожилого одинокого человека не смогут завладеть мошенники, если ранее им было составлено завещание. http://terrafaq.ru/nasledovanie/po-zaveshaniyu/chto-takoe-zaveshhanie.html

2.2 Особенности закрепления права на собственность по договорам дарения и наследования

Согласно статье 572 Гражданского кодекса РФ, договор дарения делается при участии 2-х сторон: дарителя, передающего подарок и одаряемого, принимающего его. Обязательное условие - взаимное согласие между ними. Решением сторон договора определяется, как оформлять - устно, письменно или нотариально. Оформление дарственной на имущество основывается на безвозмездности и требует регистрации права собственности. Если одаряемый предоставляет какое-либо возмещение, имущество взамен на дар, заключается договор мены или купли-продажи. С момента нотариального оформления одаряемый становится свободным в имущественном плане по отношению к лицу, сделавшему ему подарок.

Договор дарения может быть оформлен для передачи ценных подарков, акций, паев, долей, транспортных средств, квартиры. При заключении договора дарения на машину (лучше его заверить нотариально) транспортное средство снимается с учета в подразделении ГИБДД. Следующий этап - одариваемый регистрирует машину как владелец. Так как подарки в таком случае считаются доходом физического лица, одаряемый должен заплатить налоги согласно закону РФ «О подоходном налоге с физических лиц», размер которого определяется стоимостью подаренного ему имущества (13%). Что касается ценных подарков стоимостью свыше 3000 рублей, необходимо письменное сопровождение акта передачи. Эти требования касаются передачи ценных подарков юридического лица любому одаряемому.

Оформление передачи прав собственности на квартиру осуществляет Федеральная служба государственной регистрации. Для этого необходимы следующие документы:

подтверждающие права на собственность дарителя (регистрационное свидетельство),

кадастровый паспорт квартиры (выдается в БТИ),

документы обеих сторон, удостоверяющие личность.

чек с оплатой назначенной пошлины. Это обязательный платеж, который включает оплату регистрации на получение недвижимости во владение.

Если передача жилья в дар осуществляется в обычной письменной форме, необходимо представить три экземпляра договора (два из них будут переданы сторонам договора, один будет сохранен в деле по установлению права на жилье одариваемого). При нотариальном оформлении требуется три подлинника дарственной на квартиру и одна копия.

При обращении в Регистрационную палату заполняются заявления от имени дарителя, одаряемого. http://expert-nasledstva.com/zaveshhanie-ili-darstvennaya-chto-luchshe/

Если наследством обладают оба супруга, то при заключении дарственной необходимо письменное согласие супруги (супруга). В том случае, когда наследство находится в собственности или там живут дети, не достигшие совершеннолетия, то необходимо взять разрешение на оформление дарственной в отделе попечительства и опеки детей.

Для составления завещания необходимы:

Четко сформулированная воля завещателя. Наследователь продумывает раздел своего наследства, чтобы потом не возникло двусмысленности или неправильного истолкования его слов. Излагает все в письменной форме, так, чтобы документ был составлен согласно всем юридическим требованиям.

Определение доли каждого наследника. Четко прописанная часть наследства для каждого избавит от лишних споров. В решении такого вопроса лучше избегать использовать общую собственность. Если наследников несколько, то лучше на каждый объект недвижимости определить конкретного наследника или его долю в наследстве.

Подназначить наследников. Завещатель может позаботиться о том, кому перейдет его имущество на случай смерти прямого наследника. Также такой вариант можно использовать, если наследник откажется от своей части в наследстве. Право подназначенных наследников вступает в силу до и после открытия права на наследование.

Назначить исполнителя завещания. Такой пункт необходим для сохранности имущества. Например, непосредственный наследник далеко проживает и не может сразу же после вступления в наследство забрать свою долю: автомобиль, технику, ценные бумаги или драгоценности. Обиженные наследники, проживающие рядом, могут незаконно забрать назначенную долю. Вернуть «пропавшее» таким образом наследство, впоследствии становится почти невозможным. Поэтому лучше позаботиться о Душеприказчике, который может быть в лице нотариуса или юриста, он будет законно отдавать назначенное имущество наследникам по завещанию. Все полномочия исполнителя завещания должны быть прописаны в документе. http://expert-nasledstva.com/zaveshhanie-ili-darstvennaya-chto-luchshe

Иногда завещатель не может собственноручно подписать завещание в силу неграмотности, тяжелой болезни или физических недостатков. В этом случае привлекается отдельное лицо. По просьбе завещателя и обязательно при его присутствии этот человек подписывает за него завещание. Статьей 1124 Гражданского кодекса РФ перечисляются лица, не имеющих права выступать в роли вышеуказанного лица:

любой гражданин, удостоверяющий завещание, в том числе нотариус;

лицо, заинтересованное в завещательном отказе, его родители, супруг, дети;

недееспособные лица;

не владеющие грамотой;

граждане с выраженными физическими недостатками, влияющими на осознание существа происходящего;

лица, не владеющие достаточно языком, на котором составлено завещание.

Как правило, это лицо определяется согласно желанию завещателя. Выяснение личности доверенного лица и установление его дееспособности осуществляет нотариус. Законом предусматривается составление завещания в условиях чрезвычайных обстоятельств. Статья 1129 ГК РФ предполагает в таких случаях одновременное наличие следующих условий:

угроза жизни;

отсутствие возможности нотариального оформления.

Последняя воля гражданина излагается лично при двух присутствующих свидетелях, подтверждающих данный акт. При соблюдении перечисленных условий бумага считается завещанием. Заинтересованные в исполнении завещания, то есть пользовании наследством, должны предъявить суду требования подтверждения совершения завещания. При положительном решении завещание подлежит исполнению. Если чрезвычайные обстоятельства прекращены, оставшийся в живых человек в течение месяца должен оформить свою волю нотариально, чтобы завещание не утратило силу. Завещание переданное нотариусу для хранения признается как закрытое. Отличие его в том, что его содержание станет известным только после смерти завещателя.



3. Оценка правового регулирования сделок дарения и наследования

3.1 Практические аспекты сделок с недвижимостью

Собственник имеет право распорядиться своим имуществом разными способами - передать недвижимость по завещанию или оформить дарственную. И тот, и другой варианты являются законными, но предусматривают различные правовые процедуры.

Различие начинается с порядка оформления завещания и дарственной. Желание владельца имущества передать его по завещанию должно быть зафиксировано в нотариате. Нотариус проверяет законность воли заявителя, закрепляет документ своей подписью. Завещание можно составлять неограниченное количество раз, но юридическую значимость будет иметь последний вариант документа. Владелец может отменить свою волю в любой момент либо окончательно, либо с внесением существенных изменений.

Дарственная нотариального заверения не требует, пишется владельцем и предоставляется для переоформления права собственности в службу государственного реестра. Получив новое свидетельство одариваемый становится собственником, а владение объектом дарителя на этом заканчивается. Иногда передача собственности может оформляться с определенными условиями, например, пожизненного проживания или ренты. Данное условие требует дополнительного подписания договора между участниками сделки.

Различия заключаются и в том, что написав завещание, владелец может совершать все юридические операции с недвижимостью. После переоформления по дарственной - права на распоряжение квартирой переходят к новому владельцу. Если же дарственная сопровождается договором, то его нарушение одного из участников потребует судебного рассмотрения вопроса. В обычной ситуации невозможно оспорить дарение без веских и обоснованных причин.

Разницей является и оплата государственной пошлины. Приняв наследство по завещанию, не придется оплачивать налог на имущество. При дарении близкие родственники освобождаются от налога, остальные должны заплатить 13% от оценочной стоимости приобретения.

Для наследодателя дарственная предпочтительна в том случае, когда он решает одарить одного из претендентов на наследство, отклоняя всех остальных. При оформлении завещания, владелец имущества не сможет обойти обязательных претендентов с положенной им по закону долей. К льготной категории наследников относятся несовершеннолетние, недееспособные члены семьи, а также недееспособные иждивенца владельца собственности, независимо от наличия родства. Не включенные в завещание, обязательные наследники имеют право на половину от положенного по закону.

	Дарственная	Завещание
Продолжительность оформления	Сначала готовятся соответствующие документы, подписывается договор, уплачивается назначенная пошлина и готовые документы отдают на регистрацию. Процедура оформления дарственной должна длиться не более двух с половиной недель по закону РФ.	Документ вступает в исполнение после смерти наследователя. Однако свидетельство можно получить спустя полгода от нотариуса.
Момент получения имущества в собственность	Право собственности переходит к одаряемому сразу же после регистрации. Иными словами он становится владельцем имущества еще при жизни собственника.	Получение наследства начинается после смерти завещателя и пройденной процедуры оформления всех документов: а) Открытие права на имущество. б) Сбор документов и передача их нотариусу. в)Регистрация права на собственность.
Изменение или отмена договора	Дарение подразумевает финансовую сделку, которую аннулировать очень трудно. Отменить дарственную практически невозможно, только в судебном разбирательстве, доказав недееспособность дарителя или подписание договора под давлением либо применением силы.	Завещание возможно в любой момент изменить или дописать какие-либо пункты для уточнения деталей, например: распределить наследство между другими наследниками или назначить душеприказчика.
Стоимость оформления	Необходимо уплатить назначенную пошлину в размере, предусмотренном законодательством. Необходимости заверять договор нотариально, чтобы передать документы на регистрацию нет. Договор оформляется письменно и передается на госрегистрацию.	Уплачивается оценка имущества. Оплачивается нотариальное заверение. Оплачивается процентная ставка за выдачу документа на наследство. Оплачивается ведение наследственного дела нотариусу до выдачи свидетельства.
Налоги	Налог на дарение в размере 13% НДФЛ от стоимости наследства должен уплатить одаряемый, если он не является близким родственником.	Возникает необходимость оплатить налог на наследство (если превышает размер ММОРТ в 850 раз) и госпошлину за вхождение в наследство.
Возможные проблемы	Даритель должен помнить о том, что решение невозможно будет изменить или подправить какие-либо пункты. Однако для одаряемого это залог безопасности.	Завещатель должен знать и помнить о том, что независимо от его воли, часть его имущества перейдет к родственникам, которые по закону имеют право на наследование: старенькие родители, инвалиды и дети, не достигшие 18 лет.

Оспаривание в суде договоров дарения и завещания

Как показывает юридическая практика, вопрос об оспаривании дарственной - один из самых непростых в области гражданского права. Но этот факт не останавливает граждан, сомневающихся в подлинности дарственной, при подаче в суд исковых заявлений.

Договора дарения оспариваются в суде путем использования общих оснований признания сделок недействительными или специальных оснований, предусмотренных законодательством РФ именно к договорам дарения. Чаще всего дарственную оспаривают, когда объектом дарения становится особая ценность: недвижимость, автомобиль, земельные участки и т.п.

Оспорить в суде можно какие-либо отклонения от установленных законодательством форм и порядка договора дарения. Например:

Сделка обязательно должна пройти государственную регистрацию, отсутствие государственной регистрации данной сделки является юридическим основанием для иска в суд.

Неправильное указание предмета или условий дарения. Например, бывают условия передать одаряемому в собственность дом после смерти дарителя. Таким образом договоры дарения могут заключаться с целью подмены иных сделок (аренды, купли-продажи) или без намерения создать необходимые юридические условия.

Если на момент заключения договора даритель признается недееспособным или ограниченно дееспособным. Такие случаи подразумевают, что лицо, формально являющееся дееспособным, временно находилось в состоянии неосознанности происходящих событий (например, состояние алкогольного или наркотического опьянения).

Если возникают условия, предусмотренные законодательством РФ, при которых даритель не имел права осуществлять дарение, а одаряемый принимать подарок. Такие дарственные можно оспорить, если нарушаются положения, которые установлены как для должностных лиц, так и представителей недееспособных граждан или сотрудников социальных учреждений, не имеющих права принимать в дар какое-либо имущество.

Оспаривается подписание дарственной под психологическим давлением или в связи с тяжелыми жизненными обстоятельствами, в каких пребывал даритель. Непонимание дарителем последствий, заключенного договора, что часто используется в обманных целях, например, обещание дарителю пожизненно пользоваться даром (жить в доме до смерти) - яркий пример такого случая. Покушение на жизнь (здоровье) дарителя его родственником, членом семьи после заключения дарственной.

В случае смерти одариваемого можно также оспорить такой договор дарения, в котором предусмотрена отмена сделки в данной ситуации.

Оспорить договор может сам даритель вследствие недостаточно хорошего обращения с домом, когда создается угроза его безвозвратной утраты.

Специальным основанием для оспаривания дарственной является факт того, что даритель - индивидуальный предприниматель в момент подписания договора был в состоянии банкротства или в его преддверии.

Согласно ГК РФ, оспорить дарственную на дом можно в судебном порядке. Для этого нужно подготовить необходимые документы. Консультации по данному вопросу предоставляют практически все юридические фирмы и нотариальные конторы, частные и государственные. Но до судебного разбирательства и рассмотрения материалов в суде истцу предстоит кропотливая работа вместе с юридическими консультантами. Следует учитывать срок исковой давности, который варьируется от 1 до 3 лет, в зависимости от обстоятельства дела. Часто возникает необходимость в предварительном восстановлении срока исковой давности.

Лицо, оспаривающее дарственную, должно взять во внимание тот факт, что суд всесторонне рассматривает иск и у него могут возникать подозрения как в отношении договора, так и в отношении истца. Например, что данное лицо, возможно, преследует свои личные корыстные цели или иные интересы. А в соответствии с ГК РФ, суд в первую очередь исходит из необходимости защиты прав и интересов дарителя, который имеет право свободно распоряжаться собственным имуществом (в том числе домом) на свое усмотрение. Смотря на ситуацию в этом ключе, оспорить дарственную в большинстве случаев проблематично. Поэтому, прежде чем обращаться в суд с целью оспаривания данного договора дарения, необходимо взвесить все «за» и «против» и достаточно хорошо проверить, какие есть веские юридические основания и возможность их доказать. http://1nasledstvo.ru/darenie/osparivaetsya-li-darstvennaya-na-dom.html

Кроме того, следует помнить, что хотя закон не требует нотариального заверения дарственной для регистрации, однако письменный документ намного легче оспорить в суде.

Смерть родного человека - это всегда удар для его близких. Однако не меньшим потрясением для них будет новость о том, что покойный родственник составил при жизни завещание, по которому его наследство отходит только одному из законных наследников, дальним родственникам или вовсе посторонним людям. Подобные случаи нередки в юридической практике, но любой законный наследник имеет право обжаловать несправедливое завещание в судебном порядке.

В соответствии со ст. 1118 ГК РФ, завещание - это односторонняя сделка, в которой все права и обязанности создаются после открытия наследства. Поэтому к этому документу применимы все правовые нормы о сделках. Завещательный документ может быть признан недействительным по следующим причинам. Наиболее распространенными являются:

наследодатель во время составления завещания был недееспособным, то есть не мог отвечать за свои поступки из-за психического заболевания либо слабоумия;

умерший хоть и был дееспособным, однако на момент составления договора не мог адекватно оценивать свои действия или в полной мере руководить ими;

завещание было составлено с явным нарушением установленного порядка (было подписано посторонним человеком в связи с тяжелой болезнью завещателя, однако при этом не были соблюдены все требования к оформлению документа);

имущество, которое завещалось другим людям, было приобретено наследодателем совместно с законным наследником во время брачных отношений;

все наследство было переписано на недостойного законного наследника при наличии более достойных;

составлением завещания пытались скрыть другую сделку;

другие основания, по которым могут быть обжалованы любые сделки.

Независимо от того, на кого был составлен документ, неоспоримое право на свою долю в наследстве имеют обязательные наследники. К ним относятся несовершеннолетние либо нетрудоспособные дети умершего, а также его нетрудоспособные близкие родственники (родители и переживший супруг). К числу обязательных наследников относят и нетрудоспособных иждивенцев, которых завещатель содержал при жизни. Обязательным наследникам положена доля наследства, составляющая не менее половины той, которую они бы унаследовали по закону в случае отсутствия завещания.

Чтобы опротестовать завещание, законному наследнику необходимо лично подать иск в районный суд. Обжалование в суде данного документа возможно лишь после смерти лица, его составившего. Попытки оспаривания завещания при жизни завещателя российским гражданским законодательством запрещены. Законный наследник имеет право опротестовать в суде договор либо полностью, либо отдельную его часть, которая по его мнению, противоречит законодательным нормам. Если в процессе судебного заседания завещание будет признано недействительным, тогда наследование наступает в порядке очередности, то есть наследство покойного делится между наследниками первой очереди (супруг или супруга, дети, родители). Если наследники первой очереди отсутствуют, принять наследство предлагают наследниками второй очереди (родные братья и сестры, дедушки и бабушки). В случае, когда у умершего человека не было близких родственников, его наследственное имущество по закону переходит наследникам третьей (тети, дяди, двоюродные сестры и братья) и последующих очередей. Если, помимо документа, признанного судом недействительным, имеется другое завещание, тогда оно вступает в силу и наследство распределяется между родственниками согласно этому документу.

Суд рассматривает иск о признании завещания недействительным только в том случае, когда истец в своем заявлении предоставляет обоснованные доказательства того, что его наследственные права были нарушены. Для этого необходимо предъявить суду документы, указывающие на его родственную связь с наследодателем. Кроме того, суду должны быть представлены дополнительные справки и документы, которые в каждом отдельно взятом случае могут отличаться. Если доказательная база отсутствует, затевать процесс обжалования завещания не имеет смысла.

Согласно статьям 178 и 179 Гражданского Кодекса, завещание можно обжаловать, если оно было написано под действием обмана, угрозы либо с применением физической силы. Оспорить документ могут только законные наследники после того, как суд вынесет по отношению к тому человеку, на имя которого было составлено завещание, обвинительный приговор. Без приговора опротестование невозможно. Если документ был составлен завещателем под влиянием заблуждения, оспорить его практически нереально. Важно помнить, что выиграть дело в суде без специалиста очень сложно, поэтому законному наследнику необходимо заручиться поддержкой адвоката. http://1nasledstvo.ru/sudebnye-spory/kak-osporit-zaveshhanie.html



Заключение

В своей курсовой работе я рассмотрела развитие правового регулирования наследственных правоотношений в области передачи имущества. Основываясь на поставленные при написании данной работы задачи, я постаралась раскрыть такие понятия, как дарственная и завещание; проанализировала формы их оформления и возможности оспаривания в суде; основные различия данных сделок.

В настоящее время у многих граждан появляется дорогостоящая собственность (квартиры, жилые дома, земельные участки), различные ценные бумаги. Все это наводит на мысли, как же правильно распорядиться своим имуществом. Нередко, обладая автомобилем, бизнесом или недвижимостью, родители и родственники задаются вопросом: что лучше: завещание или дарственная? Каждый желает правильно распорядиться и разделить наследство.

Если говорить о наследователе, то выгодно оформлять завещание. Завещание можно аннулировать или коренным образом изменить. С юридической стороны, в действие вступает только последнее волеизъявление. Также собственность остается в полном распоряжении до последнего вздоха. Имущество в собственность получит лицо только после смерти наследователя. Для наследника выгоднее оформлять дарственную. Оспорить дарственный документ почти невозможно и имущество автоматически переходит во владение одариваемому. Он вправе распоряжаться имуществом после регистрации договора. Если говорить о завещании, то право наследования получают только спустя шесть месяцев после смерти завещателя.

Ни один специалист не сможет дать однозначный ответ на этот вопрос: что лучше: дарственная или завещание на дом? Решение необходимо принимать исходя из ситуации.

Размещено на Allbest.ru

...