Особливості іпотеки нерухомості, право користування якою мають діти

Размещено на http://www.allbest.ru/

Особливості іпотеки нерухомості, право користування якою мають діти

Постановка проблеми

іпотечний договір житло дитина

Частина 1 ст. 1 Закону України «Про іпотеку» визначає іпотеку як вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право у разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку встановленому цим Законом. Взаємні права та обов'язки іпотекодавця та іпотекодержателя за іпотечним договором виникають з моменту його нотаріального посвідчення [1]. Значна кількість дітей, які потрапляють до притулків, залишилися без житла саме через зловживання батьківськими та опікунськими правами, неналежне виконання службових обов'язків посадовими особами органів опіки та піклування. Звісно ж, найбільш незахищені від таких порушень діти-сироти та діти, позбавлені піклування батьків [2]. Особливості іпотеки нерухомості, право користування якою мають діти, з'ясуємо, користуючись витягом Верховного Суду України з аналізу судової практики застосування судами законодавства, яке регулює іпотеку як заставу нерухомого майна[3].

Мета статті - визначити особливості іпотеки житлових приміщень, право власності або право користування якими мають малолітні та неповнолітні особи.

Виклад основного матеріалу

Згідно із п. 1 ч. 2 ст. 177 СК України, батьки малолітньої дитини не мають права без дозволу органу опіки і піклування поміж іншого вчиняти такі правочини щодо її майнових прав, як укладення договорів, які підлягають нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, у тому числі договори щодо поділу або обміну житлового будинку, квартири.

Аналогічне, але дещо розширене положення міститься в ч. З ст. 17 Закону України «Про охорону дитинства» від 26.04.2001 р. № 2402-III - батьки або особи, які їх замінюють, не мають права без дозволу органів опіки і піклування, наданого відповідно до закону, укладати договори, які підлягають нотаріальному посвідченню та/або державній реєстрації, відмовлятися від належних дитині майнових прав, здійснювати поділ, обмін, відчуження житла, зобов'язуватися від імені дитини порукою, видавати письмові зобов'язання.

Частиною 4 ст. 12 Закону України «Про основи соціального захисту бездомних осіб і безпритульних дітей» від 2 червня 2005 р. № 2623-IV передбачено, що для вчинення будь- яких правочинів щодо нерухомого майна, право власності на яке або право користування яким мають діти, необхідний попередній дозвіл органів опіки та піклування, що надається відповідно до закону.

При вирішенні справ про визнання недійсними договорів іпотеки, укладених без дозволу органу опіки і піклування, основною проблемою є визначення, чи має право користування певним житлом дитина і як саме має бути підтверджене це право.

Роз'ясняючи це питання, Верховний Суд України ще у своїй ухвалі від 23 липня 2008 р. зазначив, що право користування майном члена сім'ї власника житла пов'язано з моментом здійснення реєстрації за місцем проживання особи [3].

Із 2012 р. зазначене було закріплене на нормативному рівні. Так, пунктами 1.9,1.10 гл. 2 розд. II Порядку вчинення

нотаріальних дій нотаріусами України (затверджено наказом Міністерства юстиції України від 22 лютого 2012 р. № 296/5) передбачено, що з метою перевірки відсутності прав малолітніх та неповнолітніх дітей, недієздатних чи обмежено дієздатних осіб на користування відчужуваними житловим будинком, квартирою, кімнатою або їх частиною нотаріус вимагає подання йому довідки про склад сім'ї житлово-експлуатаційної організації, квартального комітету або іншого уповноваженого органу з питань реєстрації місця проживання. У разі виявлення з поданих відчужувачем документів, що право власності або право користування відчужуваним житловим будинком, квартирою, кімнатою або їх частиною мають малолітні чи неповнолітні діти або недієздатні чи обмежено дієздатні особи, нотаріус повинен витребувати у відчужувана дозвіл органу опіки та піклування на вчинення такого правочину у формі витягу з рішення відповідної районної, районної у містах Києві та Севастополі державної адміністрації, відповідного виконавчого органу міських, районних у містах, сільських, селищних рад.

Разом із тим питання про визначення права користування житлом дитиною залишається складним. Відповідно до практики Верховного Суду України та вимог Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України наявність права користування житлом дитиною доводиться її реєстрацією в цьому приміщенні.

Однак трапляються випадки прийняття судами рішень, в яких житлові права дитини пов'язуються з іншими фактами, відмінними від реєстрації. Так, з метою визначення обставин, які б підтверджували користування дитиною приміщенням, переданим в іпотеку, використовуються покази свідків, довідки з медичних, дошкільних та шкільних установ, матеріали анкети позичальника, де б зазначалось про склад членів родини, а також копії паспортів, що містяться в матеріалах кредитної справи з відмітками про наявність дітей. Як свідчить судова практика, ці докази беруться судами до уваги під час винесення рішень щодо недійсності договорів іпотеки, укладених без згоди органів опіки та піклування.

Так, рішенням Шевченківського районного суду м. Чернівців від 24 листопада 2011 р. позов про визнання договору іпотеки недійсним задоволено. Іпотечний договір визнано недійсним із тих підстав, що дозволу органу опіки та піклування на укладення такого договору отримано не було, хоча на момент укладення договору у квартирі проживала неповнолітня дитина. Судом було зазначено, що незважаючи на те, що дитина не була зареєстрована в переданій в іпотеку квартирі, її право на користування цим житлом виникло з моменту народження відповідно до статей 150, 155, 156 Житлового кодексу Української РСР та статей 331, 402, 405 ЦК. Як підтвердження факту постійного проживання дитини у спірній квартирі судом була прийнята медична картка дитини. Ця квартира є її єдиним місцем проживання. У зв'язку із цим суд дійшов висновку, що договір іпотеки укладений з порушенням Закону «Про охорону дитинства» та Закону України «Про основи соціального захисту бездомних осіб безпритульних дітей». Апеляційний суд Чернівецької області погодився з таким рішенням суду.

Обґрунтування, що подібні наведеному вище рішення пов'язані з відсутністю в чинному законодавстві, зокрема Законі від 11 грудня 2003 р. № 1382-IV «Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні», положення про обов'язкову реєстрацію новонароджених дітей, у зв'язку із чим частими є випадки відсутності в дитини реєстрації в жодному житловому приміщенні. За таких умов визнання недійсними договорів іпотеки без згоди органів опіки та піклування навіть у випадку, коли дитина не була зареєстрована в переданому в іпотеку житловому приміщенні, продиктовані необхідністю захисту її житлових прав та інтересів. Крім того, така практика узгоджується з положеннями ст. 405 ЦК, згідно з якою члени сім'ї власника житла, які проживають разом з ним, мають право на користування цим житлом відповідно до закону. Сервітутне право користування житлом набувають члени сім'ї власника житла за фактом набуття статусу члена його сім'ї.

Слід зазначити, що практика визначення права користування житлом дитиною за відсутності її обов'язкової реєстрації сприяє недобросовісній поведінці іпотекодавців під час укладення договорів іпотеки. Зважаючи на те, що в силу ч. З ст. 6 Закону України «Про іпотеку» обов'язок попередження про всі відомі права та вимоги інших осіб на предмет іпотеки, у тому числі про права дітей, лежить саме на іпотекодавцях, останні часто умисно приховують факт користування житлом дитиною з подальшим оспорюванням договорів іпотеки, укладених без згоди органів опіки та піклування, в інтересах дитини.

Необхідно враховувати, що відповідно до другого речення ч. З ст. 6 Закону України «Про іпотеку» іпотеко- держатель має право вимагати від іпотекодавців - батьків, які свідомо приховали факт існування прав дітей на передане в іпотеку житло, дострокового виконання основного зобов'язання та відшкодування завданих збитків.

Практиці також відомі такі недобросовісні дії батьків - іпотекодавців, як зняття з реєстрації дитини з метою укладення договору іпотеки.

Беручи до уваги ситуацію, що склалась у сфері захисту прав дітей під час укладення договорів іпотеки, суди, вирішуючи цю категорію спорів, повинні в кожному конкретному випадку перевіряти право користування житловим приміщенням дитиною, яке може ґрунтуватися на документальній підставі (довідки про наявність зареєстрованих осіб на житловій площі, серед яких зазначена й дитина) та на законі (на підставі ст. 405 ЦК на праві сервітуту). За відсутності реєстрації дитини в оспорюваному приміщенні належить з'ясовувати наявність у дитини іншого місця проживання. Суди повинні враховувати добросовісність поведінки позивачів, які, будучи іпотеко- давцями, оспорюють дійсність іпотечного договору на підставі неотримання згоди органами опіки та піклування.

Важливим є питання можливості реєстрації дітей у квартирі, яка є предметом іпотеки, після укладення договору іпотеки, оскільки саме таким фактом заперечується можливість звернення стягнення на предмет іпотеки з метою захисту прав дітей на користування житлом.

Вищий спеціалізований суд України з розгляду цивільних і кримінальних справ у п. 44 постанови пленуму Вищого спеціалізованого суду України № 5 з цього приводу зазначив, що суди повинні з'ясовувати, чи мала дитина право власності на предмет іпотеки чи право користування предметом іпотеки на момент укладення договору іпотеки. Будь-які дії, вчинені без згоди іпотекодаржателя після укладення договору іпотеки (наприклад, реєстрація неповнолітньої дитини в житловому будинку, народження дитини після укладення договору іпотеки) не є підставою для визнання такого договору недійсним із підстави невиконання вимог закону про отримання згоди органу опіки та піклування.

Висновки

Таким чином при переданні житлового приміщення, право користування яким мають діти, в іпотеку, мають бути забезпеченні інтереси дитини. Зокрема у випадку звернення стягнення на предмет іпотеки, дитині має бути гарантовано збереження її права на житло. Однак узагальнення судової практики свідчить про недобросовісні дії батьків при переданні житла в іпотеку. При встановленні цього факту іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов'язання. Пропонуємо ч. 1 ст. 592 Цивільного кодексу України доповнити п. 4 такого змісту: “приховання батьками факту проживання дитини у житловому приміщення, яке є предметом іпотеки”.

Список використаних джерел

1. Науково-практичний коментар Цивільного кодексу України: 2 т.4 -те вид., перероб. і допов. / за ред. О. В. Дзери (кер. авт. кол.), Н.С. Кузнєцової, В.В. Луця. - К. : Юрінком Інтер, 2010. - Т. II. - 1056 с.

2. Митрофанова О.І. Захист прав та інтересів дітей при вчиненні правочинів щодо нерухомого майна II О. І. Митрофанова // [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http: //old.minjust.gov.ua

3. Витяг з аналізу судової практики застосування судами законодавства, яке регулює іпотеку як заставу нерухомого майна // [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http: //www.scourt.gov.ua

Размещено на Allbest.ru