Договор коммерческого найма жилого помещения

Размещено на http://allbest.ru

На правах рукописи

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени

кандидата юридических наук

ДОГОВОР КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Специальность 12.00.03 - гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право

Васин Валерий Владимирович

Москва - 2012

Работа выполнена на кафедре гражданского права Федерального государственного образовательного бюджетного учреждения высшего профессионального образования «Всероссийская государственная налоговая академия Министерства финансов Российской Федерации».

Научный руководитель: Дахненко Светлана Сергеевна кандидат юридических наук, доцент, ФГОБУ ВПО «Всероссийская государственная налоговая академия Министерства финансов Российской Федерации», доцент кафедры гражданского права

Официальные оппоненты: Дойников Игорь Валентинович доктор юридических наук, профессор, ФГБОУ ВПО «Российская государственная академия интеллектуальной собственности», профессор кафедры гражданского и предпринимательского права

Долгов Сергей Геннадьевич кандидат юридических наук, доцент ФГОУ ВПО «Московский университет МВД России», доцент кафедры гражданского права и процесса

Ведущая организация: ФГБОУ ВПО «Российская академия правосудия». Защита состоится «04» октября 2012 г. в 14 ч. 30 мин. на заседании диссертационного совета Д 226.003.02 при Федеральном гос. образовательном бюджетном учреждении высшего проф. образования «Всероссийская гос. налоговая академия Министерства финансов РФ» по адресу: 109456, Москва, 4-й Вешняковский пр-д, д. 4., тел. 8(499)784-44-62.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Федерального гос. образовательного бюджетного учреждения высшего проф. образования «Всероссийская гос. налоговая академия Министерства финансов РФ»

Автореферат разослан « » сентября 2012 г.

Ученый секретарь диссертационного совета

Ключникова Ярославна Анатольевна

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Современный период развития общества и государства характеризуется возрастанием внимания к социальным проблемам, прежде всего, в сфере обеспечения граждан жильем.

В существующих экономических условиях приобретение жилья в собственность является практически единственным способом обеспечения граждан жилыми помещениями. Высокие цены на жилые помещения не позволяют сделать упомянутый способ доступным для большинства населения в Российской Федерации.

Это влечет необходимость теоретической разработки и практического применения новых договорных конструкций, обеспечивающих предоставление жилых помещений нуждающимся гражданам. Наряду с договорами, опосредующими отчуждение жилья в собственность, целесообразно расширение практики применения договоров, по которым жилое помещение передается во временное владение и пользование на возмездной основе. Одним из таких договоров является договор коммерческого найма жилого помещения. Договор коммерческого найма жилого помещения имеет преимущества перед иными договорным конструкциями, обладающими социальной направленностью в жилищно-правовой сфере, которые заключаются в том, что целевая аудитория граждан не ограничивается критериями их материальной обеспеченности. Более того, доход, аккумулируемый с возмездного владения и пользования жилыми помещениями по договорам коммерческого найма, может быть направлен на строительство новых объектов государственного и муниципального жилищного фонда коммерческого использования, что в свою очередь позволит снизить срок ожидания гражданами жилых помещений. Указанные, а также иные преимущества договора коммерческого найма позволят иным образом подойти к обеспечению нуждающихся граждан жилыми помещениями.

В настоящий момент в Российской Федерации договор коммерческого найма жилого помещения начинает использоваться в качестве механизма обеспечения жилыми помещениями нуждающихся граждан в рамках Федеральной целевой программы «Жилище» 2011-2015 г.г., Среднесрочной жилищной программы «Москвичам - доступное жилье», Московская программа «Молодой семье - доступное жилье».

В отличие от договора социального найма, научное изучение договора коммерческого найма не получило должного внимания как в практическом, так и в теоретическом аспектах. В связи с этим существует ряд следующих проблем: отсутствие необходимого федерального законодательства, регулирующего порядок предоставления жилого помещения, процедуру постановки на учет нуждающихся в жилом помещении граждан по договорам коммерческого найма, полномочия исполнительных органов власти различного уровняв области заключения договоров коммерческого найма жилого помещения из государственного и муниципального жилищного фонда коммерческого использования; отсутствует единое понимание жилищно-правовых терминов и категорий применительно к анализируемому кругу жилищных правоотношений; не сложилась должным образом единая практика применения договоров коммерческого найма жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда; не ведется учет и регистрация договоров коммерческого найма в частном жилищном фонде. Кроме того, отсутствие гражданско-правовых механизмов, позволяющих привлечь коммерческие организации, целями деятельности которых является сдача жилых помещений во временное и возмездное владение и пользование гражданам, к участию в формировании жилищного фонда коммерческого использования, также усугубляет сложившуюся ситуацию в рамках исследуемых отношений.

Таким образом, действующее законодательство, регулирующее договор коммерческого найма жилого помещения, нуждается в дальнейшем совершенствовании, что, несомненно, подтверждает актуальность темы настоящего исследования

Степень научной разработанности темы исследования. Отношения коммерческого найма жилого помещения получили свое развитие с принятием II части Гражданского кодекса Российской Федерации в 1996 г. Однако за прошедший период научным проблемам коммерческого найма жилых помещений не было уделено должного внимания.

При написании работы были использованы труды ученых-цивилистов, исследовавших проблемы имущественного и коммерческого найма, в частности, С.В.Вишневской, Б.К.Комарова, П.В.Крашенинникова, В.Н.Литовкина, Р.А.Ремидовского, В.Ф.Чигира. В рамках указанных работ были изучены проблемы практического применения договорных конструкций коммерческого найма жилых помещений.

Кроме того, были проанализированы материалы диссертационных исследований посвященные договору коммерческого найма жилого помещения Е.В.Поповой, И.В.Чечулиной. Однако указанные исследования были проведены до принятия в 2005 г. Жилищного кодекса Российской Федерации и жилищных программ, которые разрабатывались применительно к новому федеральному законодательству.

В 2010 г. были защищены диссертации О.С.Кириченко «Договор коммерческого найма жилого помещения как один из основных способов удовлетворения жилищных потребностей граждан» и Е.В.Садовниковой «Проблемы правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения». Указанные диссертационные исследования осветили проблематику договорных отношений коммерческого найма жилого помещения не полном объеме, в частности, не уделено внимание возможности участия юридических лиц на стороне наймодателя жилого помещения, предметом научного анализа не выступало региональное законодательству, регулирующего заключение договоров коммерческого найма жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фондах, не выработан единый научный подход научный подход к правовой природе жилищных прав, возникающих с момента заключения договора коммерческого найма жилого помещения, отсутствует анализ правового положения различных групп нанимателей, которые являются участниками федеральных и региональных жилищных программ по обеспечению нуждающихся граждан жилыми помещениями и пр.

Необходимо отметить, что системного изучения правовых проблем коммерческого найма жилого помещения в науке гражданского права не проводилось.

Анализ литературных источников позволяет говорить о том, что выбранная диссертантом тема исследования является малоразработанной и требует дополнительного научного анализа и освещения.

Объектом исследования выступают общественные отношения, опосредуемые договором коммерческого найма жилого помещения.

Предметом диссертационного исследования являются нормы гражданского и жилищного законодательства, регулирующие договор коммерческого найма жилых помещений, а также практика их применения.

Целью диссертационного исследования является разработка теоретических предложений и практических рекомендаций, направленных на совершенствование российского законодательства, регулирующего договор коммерческого найма жилого помещения.

Поставленная цель определила основные задачи исследования:

-исследовать юридическую природу договора коммерческого найма жилого помещения для выявления особенностей и целевого назначения исследуемой договорной конструкции;

-провести сравнительную характеристику со схожими договорными конструкциями по передаче жилого помещения во владение и пользование для обоснования необходимости широкого употребления договоров коммерческого найма жилых помещений;

-определить особенности правового режима жилого недвижимого имущества, как объекта договора коммерческого найма, для разработки новых стандартов строительства объектов жилищной недвижимости, а также для наиболее полной и широкой реализации права граждан на жилище,

-выявить сущность вещных прав и обязательств, вытекающих из договора коммерческого найма жилого помещения для всестороннего изучения природы правоотношений коммерческого найма жилых помещений.

-определить правовой статус субъектов правоотношений для разработки предложений по стабилизации имущественного положения сторон по договору коммерческого найма.

-разработать предложения по совершенствованию российского законодательства, регулирующего договор коммерческого найма жилого помещения.

Методология диссертационного исследования. В процессе написания работы использовались общенаучные методы - дедукция, индукция, анализ, синтез, абстрагирование, метод комплексного анализа, для исследования юридической сущности договора коммерческого найма жилого помещения, жилищных прав на жилое помещение, разработки классификаций относительно правовой природы обязательств и прав, вытекающих из договора коммерческого найма жилого помещения.

Также автором применялись такие частно-научные методы, как сравнительно-правовой - при исследовании тенденций развития института найма жилого помещения, проведении сравнительной характеристики с зарубежным законодательством и опытом практического применения договоров найма жилого помещения; формально-логический - при толковании норм гражданского и жилищного законодательства. Кроме того, при изучении тенденций формирования, развития правового института коммерческого найма и практического использования договорных конструкций коммерческого найма жилых помещений использовались формально-юридический и историко-правовой методы, а также обработки статистических данных и прогнозирование.

Теоретическая основа исследования составили труды ученых-цивилистов, рассматривавших и изучавших особенности юридической природы гражданско-правовых договоров, договоров по передаче имущества во владение и пользование гражданам, обязательственных отношений, имущественного найма: А.Н.Андреева, В.А.Белова, М.И.Брагинского, В.Н.Васина, В.В.Витрянского, Б.Д.Завидова, О.С.Иоффе, А. Ю.Кабалкина, В.И.Казанцева, С.М.Корнеева, О.А.Красавчикова, М.И.Кулагина, Д.А.Магеровского, Д.И.Мейер, И.Б.Новицкого, И.Г.Панайотова, А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого, В.И.Синайского, Е.А.Суханова, А.В.Чашникова, Г. Ф.Шершеневича и пр.

Также были изучены посвященные проблемам жилищно-правовых отношений научные труды С.И.Аскназия, Т.Ю.Астапова, В.А.Баракова, Ю.Г.Басина, И.Л.Брауде, О.А.Бушуева, В.И.Вегер, И.С.Вишневской, А.Ю.Городова, А.К.Губаева, В.В.Гущина, О.С.Кириченко, Б.К.Комарова, П.В.Крашенинникова, М.И.Кулагина, В.Н.Литовкина, А.И.Пергамент, С.В.Пчелинцева, Л.М.Пчелинцевой, Г.А.Свердлык, Ю.П.Свит, П.И.Седугина, Е.С. Селивановой, Ю.К.Толстого, В.Ф.Чигир и пр.

В процессе написания диссертации отдельное внимание было уделено, работам таких авторов, как Н.В.Василенко, Ю.С.Васильева, Н.Н.Далбаевой, Е.С.Карпунькиной, В.Н.Литовкина, А.В.Небабина, Е.В.Попова, О.Н.Садикова, Е.В.Садовниковой, Д.А.Формакидова, И.В.Чечулиной, Б.А.Шомахмадова и пр.

Нормативную основу исследования составили: Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, иные федеральные законы, подзаконные акты, а также законодательство субъектов Российской Федерации, в частности: Закон города Москвы от 14.06.2006 г. № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения», Закон города Москвы от 27.01.2010 г. № 2 «Основы жилищной политики города Москвы», Закон города Москвы от 25.01.2006 г. № 7 «О порядке признания жителей города Москвы малоимущими в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях» и пр.

Эмпирическую основу исследования составили статистические данные, отражающие динамику правоотношений по обеспечению граждан жилыми помещениями, как в Российской Федерации, так и за рубежом. Указанные данные получены с официальных интернет ресурсов Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, Росстата. Также в работе исследована судебная практика Бабушкинского районного суда г. Москвы, Зеленоградского районного суда г. Москвы, Зюзинского районного суда г. Москвы, Красносельского районного суда г. Санкт-Петербург, Фрунзенского районного суда г. Санкт-Петербург, Ачинского городского суда Красноярского края, складывающаяся при разрешении споров, вытекающих из договоров коммерческого найма жилого помещения.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что оно является одним из первых в современной отечественной науке системных исследований договора коммерческого найма жилых помещений.

В работе предлагается ввести и закрепить законодательно понятие «благоустроенность жилого помещения». Указанная характеристика жилого помещения является целесообразной по отношению ко всем категориям жилых помещений.

Выделены отдельные категории прав и обязанностей в рамках рассматриваемого договора коммерческого найма жилого помещения, в зависимости от договорных условий, момента возникновения таких прав, а также конкретизации субъектов договорных отношений коммерческого найма жилого помещения.

Выявлена необходимость закрепления единых требований к нанимателю по договору коммерческого найма жилого помещения, заключаемого в государственном и муниципальном жилищном фонде коммерческого использования, что выражается в постановке его на жилищный учет в качестве нуждающегося в жилом помещений.

Обоснована необходимость наделения нанимателя жилого помещения правом на обмен жилого помещения в случае признания занимаемого жилого помещения, предоставленного из государственного и муниципального жилищного фонда аварийным или в случае его отчуждения собственником

В целях стабилизации отношений коммерческого найма жилого помещения, доказана необходимость государственной регистрации договора коммерческого найма жилого помещения.

Предложено законодательно закрепить право наймодателя на расторжение договора коммерческого найма, в случае уничтожения или признания занимаемого жилого помещения аварийным.

Научная новизна диссертационного исследования состоит также в сформулированных автором теоретических и практических положениях, выносимых на защиту.

Положения, выносимые на защиту:

1. Предложено ввести в гражданский оборот понятие «благоустроенность жилого помещения», под которым целесообразно понимать состояние жилого помещения и его месторасположение. К признакам благоустроенности следует отнести его соответствие строительным, экологическим, инфраструктурным требованиям, наличием газо-, электро-, канализационной, водопроводной, отопительной и иных систем снабжения.

2. В целях обеспечения эффективного механизма реализации прав граждан предложены группы прав на жилое помещение у субъектов правоотношений коммерческого найма, способствующие конкретизации правового статуса их участников, в зависимости от момента и способа возникновения: 1) первоначальные права, возникающие непосредственно с заключением договора (права наймодателя и нанимателя); 2) производные права, зависящие от наличия первоначальных и предполагающие их существование (права лиц, проживающих совместно с нанимателем, временных жильцов).

3. В целях стабильности гражданского оборота и надлежащего исполнения обязательств предложены виды обязанностей, вытекающих из договора коммерческого найма, в зависимости от договорных условий: 1)основные обязанности - передача жилого помещения во владение и пользование, а также оплата за проживание в нем; 2) дополнительные (акцессорные) обязанности - вытекающие из главного и дополняющие его, которые состоят из: а) действий наймодателя, выступающего должником по отношению к нанимателю, и б) действий нанимателя, как должника по отношению к наймодателю.

Приведенная типизация обязанностей позволяет более квалифицированно формулировать существенные и обычные условия договора коммерческого найма жилого помещения, стимулировать их выполнение, а также учитывать в них конкретизирование субъективных прав.

4. В целях унификации действующего законодательства предложено использовать критерий нуждаемости в жилом помещении для постановки граждан на учет для заключения договора коммерческого найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде на федеральном уровне. Подобный подход предполагает равные возможности для реализации конституционного права на жилище для всех граждан Российской Федерации, независимо от места проживания.

5. В связи с необходимостью правового обеспечения имущественных и жилищно-правовых интересов нанимателя предложено законодательно закрепить его право на обмен жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде коммерческого использования. Подобная мера позволит нанимателю жилого помещения быть обеспеченным жилым помещением в случаях, когда прежнее жилое помещение отчуждается, признается аварийным и подлежащим сносу. Кроме того, такой подход позволит нанимателю не зависеть от места расположения жилого помещения в поисках места трудоустройства.

6. В целях стабилизации отношений коммерческого найма жилого помещения, а также гарантии реализации прав контрагентов обосновано, что договор коммерческого найма жилого помещения, заключаемый в индивидуальном жилищном фонде между гражданами, а также с участием юридических лиц на стороне наймодателя, должен подлежать обязательной государственной регистрации, поскольку жилое помещение, выступающее объектом правоотношений, обременяется правами нанимателя.

7. Для укрепления имущественного положения на случай уничтожения или приведения жилого помещения в аварийной состояние целесообразно наделить наймодателя правом на досрочное расторжение договора коммерческого найма жилого помещения, если такое помещение необходимо для личного проживания нанимателя или его родственников. В случае досрочного расторжения договора коммерческого найма, наймодатель обязан возместить причиненные убытки нанимателю.

Теоретическое значение диссертационного исследования состоит в том, что оно вносит определенный вклад в развитие науки гражданского права путем расширения и уточнения научных представлений коммерческого найма жилых помещений как правоотношений; определения юридической природы прав и обязательств, возникающих из договоров, заключаемых в сфере передачи жилых помещений гражданам на правах владения и пользования на возмездных и срочных началах.

Практическая значимость исследования состоит в том, что выводы и предложения диссертационного исследования, которые сформулированы в работе, могут быть использованы для совершенствования гражданского и жилищного законодательства и непосредственно в нормотворческой деятельности в сфере коммерческого найма жилых помещений.

Результаты исследования могут использоваться в учебном процессе в разработке лекционных курсов по темам: «Гражданское право», «Жилищное право», «Договорное право».

Достоверность и научная обоснованность результатов исследования обеспечивается их системным характером, большим объемом научных источников по российскому гражданскому и жилищному праву, в том числе научной периодики, правоприменительной практики, выявившей пробелы в действующем законодательстве

Апробация результатов научного исследования. Диссертация выполнена и обсуждена на заседании кафедры гражданского права Всероссийской государственной налоговой академии Министерства Финансов России. жилой имущество право коммерческий найм

Диссертация является логическим завершением работы автора, основные материалы которой изложены опубликованных научных трудах. Отдельные результаты исследования были изложены на: 13-й Научной конференции студентов, аспирантов и молодых специалистов (г. Дубна, 7-14 апреля 2006 г.), Научной конференции «Охрана прав несовершеннолетних и развитие законодательства о семье» (г. Москва, 19 декабря 2008 г.), 16-й Научной конференции студентов, аспирантов и молодых специалистов (г. Дубна, 23 марта - 3 апреля 2009 г.), Межвузовской научно-практической конференции» Актуальные проблемы частного и публичного права» (г. Москва, 23 апреля 2009 г.), Межвузовской научно-практической конференции «Концепция развития гражданского законодательства» (г. Москва, 12 ноября 2009 г.), Научной конференции «Государственная молодежная политика: правовые аспекты» (г. Москва, 20 ноября 2009 г.), II Научно-методологической конференции «Модернизация высшего профессионального образования в современной России: теория и практика» (г. Москва, 29 марта 2010 г.), Международной научно-практической конференции «Вторые Найденовские чтения» (г. Москва, 15 апреля 2010 г.), Круглом столе «Теоретические проблемы методики преподавания гражданско-правовых дисциплин при реализации положений Болонской конвенции» (г. Москва, 22 апреля 2010 г.), III Ежегодной межвузовской научно-практической конференции «Актуальные проблемы гражданского и предпринимательского права» (г. Москва, 2010 г.), Международной научно-практической конференции «Европейская конвенция о защите прав человека и основных свобод: итоги и перспективы» (г. Москва, 20-21 октября 2010 г.), Межвузовской научно-практической конференции «Вопросы совершенствования образовательной деятельности в юридическом институте» (г. Москва, 29 октября 2010 г.), II Межвузовской научно-практической конференции студентов, аспирантов, соискателей и молодых преподавателей кафедры государственно-правовых дисциплин ВГНА Министерства финансов РФ (г. Москва, 2 декабря 2010 г.), IV Ежегодной межвузовской научно-практической конференции «Актуальные проблемы гражданского и предпринимательского права» (г. Москва, 2011 г.). Основные положения диссертации используются в практической и научно-педагогической деятельности соискателя.

Структура диссертационного исследования обусловлена целями и задачами исследования. Диссертация состоит из трех глав, содержащих десять параграфов, заключения и списка использованной литературы.

СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении диссертационного исследования обосновывается актуальность избранной темы, раскрывается степень ее научной разработанности, определяются объект и предмет, формулируются цель и задачи исследования, указывается методологическая основа, научная новизна и практическая значимость работы, а также излагаются положения, выносимые на защиту, и приводятся данные об апробации результатов диссертации.

Первая глава «Понятие и правовая характеристика договора коммерческого найма жилого помещения» состоит из трех параграфов и посвящена исследованию правовой природы договора коммерческого найма жилого помещения, анализируются особенности указанной договорной конструкции, исследуются отношения, вытекающие из договора коммерческого найма и их значение в российской правовой системе и правоприменительной практике.

В первом параграфе «Юридическая природа договоров, опосредующих передачу жилого помещения во владение и пользование» внимание уделено юридической природе договора коммерческого найма жилого помещения как гражданско-правового способа регулирования жилищно-правовых отношений.

Выявлено, что договор является важнейшим регулятором общественных отношений.

Проведена сравнительно-правовая характеристика договора коммерческого найма жилого помещения с иными гражданско-правовыми договорами, опосредующими передачу жилых помещений во владение и пользование или пользование как юридическим, так и физическим лицам. Выявлено, что различия между указанными договорными конструкциями заключаются в субъектном составе, а также целевом назначении таких соглашений.

Объединяющим признаком всех договоров по передаче жилого помещения во владение и пользование, является то, что жилое помещение, передаваемое по договору, предназначается только для проживания граждан в нем на возмездной или безвозмездной основе.

Кроме того, автором была поднята проблема разграничения гражданско-правовых и административно-правовых договоров, по передаче государственного и муниципального имущества в управление. На основе указанного анализа был сделан вывод о том, что договор коммерческого найма является гражданско-правовым соглашением, опосредующим передачу жилого помещения во владение и пользование гражданам.

Во втором параграфе «Тенденции развития правового регулирования правоотношений найма жилого помещения по российскому законодательству» был проведен анализ ранее действующего законодательства, регулирующего отношения найма жилого помещения. Автором было выделено три периода развития института коммерческого найма жилого помещения - дореволюционный, советский, современный.

Особое внимание диссертантом было уделено анализу таких правовых источников как Собрание Законов Российской Империи, а также проекту Гражданского Уложения 1905 г.

С принятием первого кодифицированного акта гражданского законодательства Советской России Гражданского кодекса РСФСР 1922г. отношения, связанные с возмездным владением и пользованием чужими жилыми помещениями, стали регулироваться договором найма. Наем жилого помещения рассматривался также с позиции частного вида имущественного найма недвижимого имущества.

Принятие Гражданского кодекса РСФСР 1964 г., и позже в 1981г. Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик и Жилищного кодекса 1983г. не оставило сомнений в самостоятельности жилищных отношений, положив конец дискуссии о соотношении договоров имущественного и жилищного найма.

Современный этап характерен тем, что институт найма жилого помещения стал общей правовой категорией, объединяющей 3 группы правоотношений по владению и пользованию гражданами жилыми помещениями. Он включает в себя следующие договорные конструкции:

-договор коммерческого найма;

-договор социального найма;

-договор некоммерческого найма в бездотационных домах.

Несмотря на такое видообразие договорных форм, целью которых является предоставление гражданам, находящимся в затруднительном финансовом положении, жилых помещений на постоянной или временной основе, применение правовой конструкции найма жилого помещения остается на низком уровне.

В третьем параграфе «Понятие коммерческого найма жилого помещения» анализируются нормы гражданского и жилищного законодательства, регулирующего отношения коммерческого найма жилых помещений.

Было выявлено, что в Российской Федерации развитие института найма жилого помещения является перспективным направлением федеральной жилищной политики.

Предлагается рассматривать коммерческий наем жилых помещений комплексно, для наиболее полного его анализа как гражданско-правовой договор, как правоотношение, как способ помощи нуждающимся гражданам в получении жилого помещения (в решении жилищного вопроса), как способ передачи жилого помещения во временное владение и пользование, как вид хозяйственной деятельности, как вид предпринимательской деятельности, как способ использования (реализация правомочия распоряжения) недвижимого имущества, находящегося в собственности, как способ удовлетворения права граждан на жилые помещения, как источник дохода/прибыли.

Отдельное внимание уделено характеристике жилого помещения как объекта жилищных прав граждан.

Кроме указанного, автором были предложены классификация вещных и обязательственных прав в жилищной сфере, а также рассматривать их в качестве самостоятельной категории в системе вещных и обязательственных гражданских прав.

В работе предлагается новый подход к определению предмета договора коммерческого найма, который заключается в том, что под ним следует понимать не только само жилое помещение, но и права владения и пользования, передаваемые собственником жилого помещения нанимателю.

Вторая глава исследования «Правовой статус участников правоотношений коммерческого найма жилого помещения» состоит из четырех параграфов и посвящена изучению и правовому анализу деятельности по передаче жилого помещения во временное владение и пользование, правовому статусу субъектов правоотношений коммерческого найма жилого помещения, вытекающих из договора коммерческого найма жилого помещения.

В первом параграфе «Правовой статус нанимателя по российскому законодательству» был проведен системный анализ правового положения лиц, выступающих на стороне нанимателя. Были исследованы нормативно правовые источники, закрепляющие права и обязанности нанимателя по договору коммерческого найма.

Кроме того, большое внимание было уделено федеральным и региональным жилищным программам, которые содержат требования к фигуре нанимателя жилого помещения, особенности предоставления жилых помещений из государственного и муниципального жилищного фонда коммерческого использования.

Были рассмотрены категории семей, которые обладают правом на предоставление жилого помещения по договорам коммерческого найма из государственного и муниципального жилищного фонда. Выявлено, что договор коммерческого найма жилого помещения является альтернативной договорной конструкцией договору социального найма жилого помещения и имеет второстепенное значение в практическом смысле.

Обосновывается целесообразность создания широко распространенного рынка наемного жилья, который позволил бы существенно расширить число граждан, обладающих возможностью заключения договора коммерческого найма жилого помещения, как в индивидуальном, так и в государственном и муниципальном жилищных фондах коммерческого использования.

Второй параграф «Правовой статус наймодателя жилого помещения - физического лица» посвящен подробному анализу правового статуса наймодателя - физического лица, зарегистрированного в качестве индивидуального предпринимателя, а также гражданина, не обладающего таким статусом.

Физические лица, выступающие в указанных правоотношениях в качестве нанимателя, могут осуществлять деятельность в двух ипостасях. Первой является осуществление предпринимательской деятельности по сдаче жилых помещений нуждающимся гражданам во владение и пользование на возмездной и срочной основе.

В параграфе были сопоставлены признаки предпринимательской деятельности и признаки, присущие деятельности по сдаче жилых помещений из фонда коммерческого использования. Второй выступает более распространенная на практике сдача жилого помещения по договорам коммерческого найма без регистрации наймодателя в качестве индивидуального предпринимателя.

Таким образом, была проведена сравнительная характеристика деятельности по сдаче жилого помещения внаем с предпринимательской деятельностью

Кроме указанного автором был проведен сравнительный анализ деятельности наймодателя жилого помещения с экономической и хозяйственной деятельностью.

Подобный подход обусловлен тем, что в работе предложены механизмы расширения практики заключения договоров коммерческого найма жилого помещения как в частном, так и в государственном и муниципальном жилищной фонде. в качестве итога был сделан вывод об идентичности хозяйственной деятельности и деятельности нанимателя по сдаче жилого помещения для проживания в нем граждан на временной и возмездной основе по договору коммерческого найма жилого помещения.

В третьем параграфе «Правовое положение наймодателя - юридического лица» был проанализирован статус юридического лица как наймодателя жилого помещения. Исследованию были подвергнуты как коммерческие, так и некоммерческие организации.

Для полноценного развития отношений по коммерческому найму жилых помещений необходимо привлечение и создание специализированных юридических лиц, целями деятельности которых будет являться получение прибыли от сдачи жилых помещений внаем нуждающимся гражданам.

В работе предложены модели по созданию и формах деятельности подобных организаций.

Автором были выдвинуты преимущества привлечения частно-правовых специализированных жилищных организаций, по сравнению деятельностью по предоставлению жилых помещений из государственного и муниципального жилищного фонда на коммерческой основе.

Такой вид предпринимательской деятельности представляет собой стабильную долгосрочную форму предпринимательства. Кроме принятия нормативно-правовых актов, регулирующих правовой статус таких юридических лиц, необходима поддержка со стороны государства. Для успешной реализации вышерассмотренных идей необходимо, чтобы такие организации распространялись по всей территории Российской Федерации.

В четвертом параграфе «Правовой статус государства и муниципальных образований, выступающих стороной по договору коммерческого найма жилого помещения» диссертантом проведен анализ правового положения группы наймодателей, представленные федеральными, региональными и местными органами власти в области жилищной политики и заключения договора коммерческого найма жилого помещения в частности.

Для помощи малоимущим и нуждающимся гражданам государство и муниципальные образования иногда прибегают к заключению с такими гражданами договоров коммерческого найма жилого помещения.

Кроме того, проводя социальную политику государство принимает ряд мер по поддержанию необходимого уровня жизни граждан, заботе о слабо защищенных слоях населения. На современном этапе развития практически каждое государство все в большей степени фокусируется на разрешении общесоциальных задач.

Автором диссертационного исследования были проанализированы функции государства в жилищной сфере.

Было отмечено, что переход к рыночной экономике в разы сократил участие государственных структур в решении жилищного вопроса.

В параграфе отмечаются конкретные меры по помощи нуждающимся гражданам в решении жилищной проблемы.

Было предложено законодательно закрепить функции государственных и муниципальных органов в области предоставления жилых помещений по договорам коммерческого найма, ведения жилищного учета граждан в рамках указанных правоотношений и пр.

В третьей главе «Динамика правоотношений коммерческого найма жилого помещения» рассматриваются процессы заключения, изменения, исполнения и прекращения отношений, вытекающих из договора коммерческого найма жилого помещения.

В первом параграфе «Заключение договора коммерческого найма жилого помещения» в рамках анализа динамики правоотношений, диссертантом было проведено комплексное исследование процедуры заключения договора коммерческого найма.

Проведена сравнительная характеристика заключения договора коммерческого найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде и договора социального найма жилого помещения.

Выявлено, что договора коммерческого найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде имеет сложный юридический состав, обусловленный совокупностью юридически значимых действий по постановке граждан на жилищный учет в качестве нуждающихся в жилых помещений, заключения договора коммерческогоа нйам жилого помещения с уполномоченными органами власти.

Корме того, автором были сопоставлены общетеоретические положения о заключении гражданско-правовых договоров и договора коммерческого найма в индивидуальном и государственном и муниципальном жилищных фондах.

Диссертантом было предложено законодательно закрепить требование о государственной регистрации договора коммерческого найма жилого помещения в индивидуальном жилищном фонде, а также иные изменения федерального законодательства в области регулирования отношений по коммерческому найму жилых помещений.

Более того в работе был рекомендован использовать единый подход к гражданам, обладающими правами на заключение договоров коммерческого найма жилых помещений повсеместно на территории Российской Федерации.

Во втором параграфе «Изменение договора коммерческого найма жилого помещения» автором изучены основания и процесс изменения договорных условий.

Стадия изменения договора была проведена в соответствии с классификацией юридических фактов, приведенных в ст. 8 ГК РФ, а также согласно изменениям отдельных договорных условий, таких как предмет, объект, срок, цена, стороны соглашения.

Приведенные основания изменения договора коммерческого найма помогают наиболее конкретно и предметно отразить проблему динамики обязательств, вытекающих из такого соглашения.

Кроме того, при изменении отдельных условий договора необходимо учитывать возможные последствия подобных преобразований, которые, в конечном счете, могут отразиться на правовом положении наименее защищенной стороны - нанимателе.

Ввиду подобного считаем необходимым закрепить некоторые гарантии, касающиеся обмена жилых помещений, а также его замены в случае признания жилого дома, где оно располагается, аварийным и подлежащим сносу. Более целесообразной является защита материального положения нанимателя, что должно быть выражено в недопущении произвольным изменений цены за проживание по договору коммерческого найма.

В третьем параграфе «Прекращение и расторжение договора коммерческого найма жилого помещения» было проведено исследование особенностей прекращения договорных обязательств, вытекающих из договора коммерческого найма жилого помещения.

При анализе прекращения договора, необходимо отметить, что оно может быть связано либо с истечением срока, на который быть заключен договор коммерческого найма жилого помещения, и в таком случае необходимо говорить о полном, реальном и надлежащем исполнении обязательств сторонами.

Вторым моментом прекращения договора коммерческого найма жилого помещения может быть его досрочное расторжение. Оно может быть связано как с неисполнением обязательств по соглашению ввиду нарушений, допущенных сторонами, либо ввиду взаимного соглашения сторон.

Кроме указанного расторжение договора может быть вызвано острыми жизненными обстоятельствами, которые также необходимо учитывать. Последствиями такого расторжения могут быть требования сторон возместить причиненные убытки.

Однако если договор был расторгнут по взаимному согласию сторон, подобных последствий наблюдаться не будет. В таком случае необходимо говорить о том, что исполнение обязательств было прервано ввиду взаимной договоренности.

В заключении подводятся итоги проведенного исследования, формулируются основные выводы, наиболее наглядно отражающие научную и практическую новизну и значимость исследования, приводятся рекомендации и предложения по дальнейшему совершенствованию законодательства в области применения договора коммерческого найма жилого помещения.

В работе были выявлены основные проблемы действующего законодательства Российской Федерации, регулирующего договорные отношения коммерческого найма жилого помещения. Совершенствование законодательства в рассматриваемой области гражданского и жилищного права позволит повысить эффективность применения договора коммерческого найма жилого помещения на практике.

ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

Основные положения диссертационного отражены в 24 научных публикациях общим объемом 6 п.л.

Научные статьи, опубликованные в изданиях, рекомендованных перечнем ВАК:

1. Васин В.В. Договоры найма жилых помещений в системе жилищного и гражданского права./ Экономика. Налоги. Право. № 3. - М.: ВГНА Минфина России, 2011. - С. 141-149. - 0,3п.л.

2. Васин В.В. Правовой статус нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещения./ Экономика. Налоги. Право. № 1. - М.: ВГНА Минфина России, 2012. - С. 99-106. - 0,3 п.л.

Научные статьи, опубликованные в иных изданиях:

3. Васин В.В. Жилищно-правовой договор: понятия и противоречия/ Материалы 13-й научной конференции студентов, аспирантов и молодых специалистов. 7-14 апреля 2006г. - Дубна: Междунар. ун-т природы, о-ва и человека «Дубна», 2007. - С. 54-57. - 0,1 п.л.

4. Васин В.В. Договоры, направленные на передачу жилого помещения в пользование/ Сборник публикаций студентов Всероссийской государственной налоговой академии Минфина России. Выпуск 1 - 2009/ Под ред. А.П. Балакиной. - М.: ВГНА Минфина России, 2009. - С. 32-36. - 0,15 п.л.

5. Васин В.В. Совершенствование методики преподавания жилищного права/ Материалы межвузовской научно-практической конференции: «Вопросы совершенствования образовательной деятельности в юридическом институте». 29 октября 2009г. - М.: МАЭП, 2010. - С. 27-33. - 0,25 п.л.

6. Васин В.В., Плетнев М.Ю. Объект и предмет договора социального найма жилого помещения/ Научные труды Московской академии экономики и права: Выпуск № 24. - М.: МАЭП, 2009. - С. 222-228. - 0,25 / 0,1 п.л.

7. Васин В.В., Михайлов Ф.Н. Тенденции развития правового регулирования договоров социального найма жилых помещений в современной России/ Сборник межвузовской научно-практической конференции: Актуальные проблемы частного и публичного права/ Под ред. Г.Ф. Ручкиной. - М.: ВГНА Минфина России, 2009. - С. 115-121. - 0,25 / 0,15 п.л.

8. Васин В.В. Охрана прав несовершеннолетних в жилищной сфере/ Охрана прав несовершеннолетних и развитие законодательства о семье: материалы конференции 19 декабря 2008г. / Отв. Ред. О.Б. Желтов. - М.: Изд-во Моск. гуманит. ун-та, 2009. - С. 4-9. - 0,2 п.л.

9. Васин В.В. Правовое регулирование мены и обмена жилых помещений./ Сборник статей преподавателей, аспирантов, соискателей и студентов./ Под ред. Г. Ф. Ручкиной. - М.: ВГНА Минфина России, 2009. - С. 109-115. - 0,25 п.л.

10. Васин В.В., Михайлов Ф.Н. Правовая характеристика договора найма жилого помещения: вопросы теории и практики/ Вестник Международного университета природы, общества и человека «Дубна». №2. - Дубна: Международный ун-т природы, о-ва и человека «Дубна», 2009. - С. 50-55. - 0,2 / 0,1 п.л.

11. Васин В.В. Порядок учета граждан, нуждающихся в жилых помещениях по договорам социального найма/ Сборник статей студентов, аспирантов и соискателей. Вып. 2/ Под ред. Г.Ф. Ручкиной. - М.: ВГНА Минфина России, 2009. - С. 59-66. - 0,25 п.л.

12. Васин В.В. Договоры жилищно-правовой направленности/ Сборник статей студентов, аспирантов и соискателей. Вып. 2/ Под ред. Г.Ф.Ручкиной. - М.: ВГНА Минфина России, 2009. - С. 66-71. - 0,2 п.л.

13. Васин В.В. Социально-правовые договоры в жилищной сфере/ Материалы 16-й научной конференции студентов, аспирантов и молодых специалистов, 23 марта - 3 апреля 2009г. - Дубна: Междунар. ун-т природы, о-ва и человека «Дубна», 2010. - С. 36-38. - 0,1 п.л.

14. Васин В.В., Васин В.Н. Методологические аспекты преподавания жилищного права в условиях двухуровневой системы подготовки юридических кадров/ Сборник статей: «Теоретические проблемы методики преподавания гражданско-правовых дисциплин при реализации положений Болонской конвенции»/ Под ред. Г.Ф. Ручкиной. - М.: ВГНА Минфина России, 2010. - С. 85-94. - 0,3 / 0,15 п.л.

15. Васин В.В., Васин В.Н. Методические аспекты преподавания жилищного права/ Материалы межвузовской научно-практической конференции: «Вопросы совершенствования образовательной деятельности в юридическом институте». 29 октября 2009г. - М.: МАЭП, 2010. - С. 19-27. - 0,3 / 0,15 п.л.

16. Васин В.В., Михайлов Ф.Н. Договор коммерческого найма жилого помещения как элемент рыночной экономики и социальной политики российского государства/ Материалы международной научно-практической конференции «Вторые Найденовские чтения»: Влияние предпринимательства на развитие экономики и общества современной России. - М.: МГУПП, 2010. - С. 143-147. - 0,2 / 0,1 п.л.

17. Васин В.В., Васин В.Н. Проблемы совершенствования законодательства, регулирующего коммерческий наем жилых помещений/ Научные труды Московской академии экономики и права: Выпуск № 25. - М.: МАЭП, 2010. - С. 72-84. - 0,5 / 0,25 п.л.

18. Васин В.В. Расширение диверсификации жилищно-правовых продуктов в условиях рыночной экономики/ Конституция и инновационные подходы в праве: Научно-практическое пособие/ Под ред. Желтова О.Б., Крылова К.Д., Сошникова Т.А. - М.: Изд-во Московского гуманитарного университета, 2010. - С. 105-109. - 0,2 п.л.

19. Васин В.В., Васин В.Н. Всеобщая декларация прав человека и защита жилищных прав граждан/ Европейская конвенция о защите прав человека и основных свобод: итоги и перспективы: материалы Международной научно-практической конференции, 20-21 октября 2010г./ Под ред. Т.А. Сошниковой. - М.: Изд-во Моск. гуманит. ун-та, 2010. - С. 122-127. - 0,2 / 0,1 п.л.

20. Васин В.В., Васин В.Н. Методическое конструирование проведения занятий по жилищному праву/ Модернизация высшего профессионального образования в современной России: теория и практика: Сборник научных статей участников научно-методологической конференции 29 марта 2010г. - М.: ВГНА Минфина России, 2010. - С. 13-20. - 0,3 / 0,15 п.л.

21. Васин В.В. Молодежная политика в жилищной сфере/ Государственная молодежная политика: правовые аспекты: материалы конференции 20 ноября 2009г./ Отв. Ред. О.Б. Желтов. - М.: Изд-во Моск. гуманит. ун-та, 2010. - С. 5-13. - 0,3 п.л.

22. Васин В.В. Комплексное правовое регулирование договорных отношений коммерческого найма жилого помещения./ Сборник статей преподавателей, аспирантов и соискателей. Под. ред. проф. Г.Ф Ручкиной. - М.: ВГНА Минфина России, 2010. - С. 316-322. - 0,25 п.л.

23. Васин В.В. Реализация конституционного права на жилище гражданами Российской Федерации./ Государство. Личность. Право: Сборник научных статей участников II Межвузовской научно-практической конференции 2 декабря 2010г. - М.: ВГНА Минфина России, 2011. - С. 82-86. - 0,2 п.л.

24. Васин В.В. Правовой статус наймодателя по договору коммерческого найма жилого помещения. Сборник статей студентов, аспирантов, соискателей и преподавателей. Под. ред. проф. Г.Ф Ручкиной. - М.: ВГНА Минфина России, 2011. - С. 301-311. - 0,45 п.л.

Размещено на Allbest.ru

...