Актуальные вопросы прокурорского надзора за соблюдением прав граждан в сфере управления многоквартирными домами

Размещено на http://www.allbest.ru/

Актуальные вопросы прокурорского надзора за соблюдением прав граждан в сфере управления многоквартирными домами

Л.И. Коптева,

Г.А. Хохрина,

Д.Л. Ерофеенко

В современных условиях функционирования жилищно-коммунального хозяйства, при которых собственники жилых помещений в полном объеме несут расходы по их содержанию и ремонту, государство и органы местного самоуправления должны обеспечивать возможность реального участия населения в управлении жилищным фондом.

В соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании самостоятельно выбирают один из способов управления многоквартирным домом - непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья (далее - ТСЖ), жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом либо управление управляющей организацией. В случае, если гражданами не принято решение о выборе способа управления многоквартирным домом, управляющая организация определяется путем проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по ее отбору.

Согласно данным ФАС России, в настоящее время на территории Российской Федерации 77,5% жилых домов управляется специализированными организациями (управляющими компаниями), 16% - посредством ТСЖ, 4,9% домов находятся в непосредственном управлении.

Имеющиеся в Генеральной прокуратуре РФ материалы свидетельствуют о многочисленных нарушениях прав граждан, являющихся собственниками жилых помещений в многоквартирном доме. В ряде субъектов Российской Федерации отмечается рост количества обращений граждан о нарушениях жилищных прав в связи с неправомерными действиями органов местного самоуправления, управляющих компаний и ТСЖ при выборе способа управления многоквартирными домами и последующем обслуживании жилищного фонда (Кемеровская, Курская, Псковская области, г. Санкт-Петербург и др.)

Федеральной антимонопольной службой на постоянной основе проверяется законность деятельности органов местного самоуправления, управляющих организаций в связи с решением гражданами вопросов управления жилищным фондом, по результатам проверок выявляются нарушения антимонопольного законодательства. В частности, службой сделан вывод о том, что в Российской Федерации сфальсифицировано около 95% общих собраний жильцов по выбору компаний для управления многоквартирными домами.

Повсеместно имеются факты создания в нарушение ст. 45 - 48 ЖК РФ так называемых фиктивных ТСЖ, о функционировании которых собственники помещений в многоквартирном доме, не принимавшие участие в их создании, узнают спустя определенное время. О проведении собраний они не извещаются, решения общего собрания до них не доводятся, протоколы общих собраний фальсифицируются.

Целями создания фиктивных ТСЖ могут являться: получение права владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (нежилыми помещениями, земельным участком и другим общим имуществом), извлечение доходов от их использования либо отчуждение; получение денежных средств из Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства для проведения капитального ремонта многоквартирных домов, а также бюджетных средств, выделяемых в соответствии с условиями региональных программ адресной поддержки многоквартирных домов, последующее нецелевое или неэффективное их использование, в том числе посредством реализации схемы "откатов"; заключение правлением ТСЖ договора на управление многоквартирным домом или договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества с конкретными, заранее определенными управляющими (обслуживающими) организациями, что ограничивает конкуренцию на рынке услуг таких организаций; завладение денежными средствами, поступающими в счет платы за содержание и ремонт общего имущества, а также за жилищно-коммунальные услуги, с целью их хищения.

Возникновению фиктивных ТСЖ способствует уведомительный порядок их государственной регистрации территориальными органами Федеральной налоговой службы, предусмотренный Федеральным законом от 08.08.2001 № 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".

Кроме того, в настоящее время отсутствуют органы государственной власти, уполномоченные осуществлять контроль деятельности ТСЖ. Федеральным законом от 29.11.2007 № 278-ФЗ внесены изменения в ст. 1 Федерального закона "О некоммерческих организациях", в соответствии с которыми ТСЖ исключены из сферы действия данного Закона.

До этого времени территориальные органы Росрегистрации, осуществлявшие регистрацию и контроль деятельности некоммерческих организаций, включая ТСЖ, выявляли существенные нарушения как на этапе создания ТСЖ, так и при осуществлении ими деятельности, включая расходование денежных средств.

Основным нарушением при создании ТСЖ является фальсификация подписей собственников жилых помещений в целях достижения кворума для принятия решения общего собрания собственников помещений. Тем самым существенно нарушаются права граждан на самостоятельное решение вопросов управления многоквартирным домом, получение качественных услуг по содержанию и ремонту дома на наиболее выгодных условиях, контроль расходования денежных средств, поступающих в распоряжение ТСЖ. фальсификация право многоквартирный

Имеющиеся материалы свидетельствует о том, что в создании ТСЖ активное участие принимают должностные лица органов государственной власти и местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, представляющие интересы собственника неприватизированных жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда.

Так, в г. Москве большинство ТСЖ создается по инициативе и с участием представителей районных отделений государственного учреждения "Инженерные службы", представляющих интересы собственника неприватизированных жилых помещений в многоквартирных домах. При проведении проверок по обращениям граждан органы прокуратуры города Москвы выявляют нарушения, допускаемые представителями указанных учреждений при создании ТСЖ, в частности несоблюдение процедуры проведения общих собраний собственников помещений. По фактам нарушений прокуроры вносят представления в управы районов города Москвы и районные отделения ГУ "Инженерные системы", во исполнение которых должностными лицами принимаются меры, в том числе по ликвидации таких ТСЖ.

Отмечаются случаи избрания членами правления и председателем правления одних и тех же лиц в нескольких ТСЖ. При оценке законности таких фактов необходимо учитывать положения ст. 147 ЖК РФ, согласно которым правление ТСЖ избирается из числа членов товарищества, а затем из своего состава правление ТСЖ избирает председателя товарищества. При этом на основании ст. 143 ЖК РФ членами ТСЖ могут являться только собственники помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 165 ЖК РФ в целях создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления должны обеспечивать равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм. В связи с этим объектами прокурорских проверок могут являться факты объединения на основании ст. 142 ЖК РФ двух и более товариществ собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах (например, в ассоциации ТСЖ).

В ситуации объединения нескольких многоквартирных домов с большим количеством жильцов не обеспечиваются реальное участие граждан в управлении домом, самостоятельное принятие ими решений об установлении перечня работ и услуг по содержанию и ремонту дома и их стоимости, возможность отслеживания результатов финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ, поскольку согласование интересов столь большого числа лиц на общем собрании фактически невозможно.

Действительной целью создания ТСЖ в перечисленных случаях может являться получение его правлением (в которое, как правило, входит представитель муниципалитета) возможности передать управление и обслуживание многоквартирными домами конкретным коммерческим организациям, а также установить контроль за денежными средствами ТСЖ, в том числе поступающими из бюджетов. Тем самым населению фактически навязываются услуги отдельных управляющих компаний, при этом не исключаются факты сговора правления ТСЖ и руководства управляющих компаний, направленного на повышение стоимости жилищно-коммунальных услуг и другие цели. Например, в декабре 2009 г. в Республике Татарстан пресечен факт получения председателем ТСЖ "М" Б. незаконного денежного вознаграждения в сумме 900 тыс. руб. от предпринимателя за подписание акта ввода в эксплуатацию после капитального ремонта многоквартирного жилого дома (проводится проверка).

При установлении по результатам проверок законности создания ТСЖ признаков нарушений органами государственной власти, местного самоуправления и организациями антимонопольного законодательства, приводящих или могущих привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции, соответствующие материалы необходимо направлять в территориальные органы ФАС России для рассмотрения в соответствии с компетенцией.

Анализ поступающих в органы прокуратуры обращений граждан показывает, что органами управления ТСЖ и управляющими организациями допускаются нарушения порядка содержания жилищного фонда, предоставления жилищно-коммунальных услуг и взимания за них платы. Нередки случаи отказа руководства ТСЖ в предоставлении членам товариществ для ознакомления протоколов и решений общего собрания, отчетности ТСЖ, сведений о состоянии лицевого счета, расчета задолженности по плате за жилищно-коммунальные услуги. Распространенными нарушениями, допускаемыми ТСЖ и управляющими организациями, являются повышение размера платы за содержание и ремонт жилья либо взимание платы в счет расходов, которые не были установлены решением общего собрания собственников помещений.

В сложившейся ситуации органы прокуратуры должны принимать надлежащие меры реагирования в целях защиты нарушенных прав граждан.

Во всех случаях установления фактов подделки подписей собственников помещений, неправомерного расходования денежных средств, превышения или злоупотребления должностными полномочиями и иных действий, в которых усматриваются признаки преступлений, необходимо направлять соответствующие материалы в органы дознания и следственные органы для решения вопроса о возбуждении уголовного дела.

При выявлении нарушений, допущенных в процессе создания ТСЖ органами государственной власти, местного самоуправления, государственными и муниципальными предприятиями, учреждениями, представляющими интересы публичного образования - собственника части квартир в многоквартирном доме, следует принимать меры реагирования с целью устранения допущенных нарушений (например, проведение общего собрания собственников помещения по вопросу дальнейшей судьбы созданного ТСЖ, осуществление мероприятий по ликвидации ТСЖ при наличии соответствующего решения общего собрания, исключение сведений о ТСЖ из Единого государственного реестра юридических лиц и т.п.).

К проверкам по обращениям граждан о нарушениях, связанных с деятельностью ТСЖ и управляющих организаций, при необходимости следует привлекать специалистов Государственной жилищной инспекции, Роспотребнадзора, Ростехнадзора и уполномоченных на осуществление контроля в сфере ЖКХ органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Вместе с тем на основании п. 6 ст. 46 ЖК РФ каждый собственник помещения может обжаловать в суд решение общего собрания, на котором было создано ТСЖ, в случае, если он не принимал участия в собрании или голосовал против принятия такого решения, при этом данное решение принято с нарушением установленных требований и им нарушены его права и законные интересы. Имеется судебная практика удовлетворения исков собственников жилых помещений о признании недействительными решений общего собрания о создании фиктивных ТСЖ и решений налоговых органов о государственной регистрации таких ТСЖ.

Кроме того, собственники помещений на общем собрании могут принять решение о ликвидации ТСЖ в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 61 - 65 Гражданского кодекса РФ, после чего они вправе создать новое ТСЖ либо избрать другой способ управления многоквартирным домом, в частности определить конкретную управляющую организацию.

В соответствии со ст. 141 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

В связи с этим применение мер прокурорского реагирования не должно умалять право граждан на самостоятельное решение вопросов управления многоквартирным домом.

С учетом положения ст. 161 ЖК РФ, согласно которой собственниками помещений либо органом местного самоуправления должно быть обеспечено управление многоквартирным домом, следует исключать в качестве негативных последствий мер прокурорского реагирования создание таких ситуаций, при которых многоквартирный дом останется без надлежащего управления.

Размещено на Allbest.ru