Система сделок, направленных на передачу земельных участков в собственность

На основании анализа п.2 ст.218 Гражданского кодекса РФ, тех обстоятельств, что правоустанавливающие документы на земельный участок сами по себе не являются достаточными для возникновения у гражданина права собственности; что ключевым моментом в механизме возникновения права собственности в данном случае является волеизъявление гражданина, который подтверждает свою волю приобрести предоставленный ранее на ограниченном вещном праве либо вообще без указания вида права земельный участок в собственность, делается вывод о том, что в основе возникновения права собственности на земельной участок в порядке так называемой «дачной амнистии» лежит односторонняя сделка - действие гражданина, необходимое и достаточное в соответствии с законом для возникновения права собственности. Данная сделка по переоформлению права совершается одним субъектом - гражданином, с его волеизъявления, и порождает возникновение права собственности данного гражданина на земельный участок. Однако отличие переоформления права от перехода права, выраженного в том, что при переоформлении у одного субъекта прекращается одно вещное право на земельный участок и возникает другое, а при переходе права у одного субъекта прекращается вещное право и оно же возникает у другого субъекта, обусловило необходимость законодательного закрепления государственной регистрации переоформления права путем регистрации прекращения предыдущего вещного права и регистрации возникновения права собственности. Давно назревшая необходимость законодательного регулирования переоформления права на земельный участок позволила сделать вывод о необходимости законодательного закрепления государственной регистрации «переоформления права» с указанием его в ч.1 ст.131 ГК РФ, а также внесения в Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» статьи 22.3 «государственная регистрация права собственности на земельные участки, принадлежащие гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования».

На основании цели отнесения договора дарения к группе двусторонних безвозмездных сделок делается вывод о том, что Гражданский кодекс РФ не предусматривает безвозмездных договоров, которые имели бы основной юридический объект, не знакомый тому или иному возмездному обязательству. Безвозмездные договоры основываются на юридическом объекте, свойственном какому-либо возмездному договору. Признак возмездности (безвозмездности) не существует сам по себе.

Обосновывается позиция, согласно которой дарение является, главным образом, безвозмездным антиподом купли-продажи, оба эти договора построены на одинаковом юридическом объекте - передаче имущества в собственность. Объектом купли-продажи, как и дарения, земельного участка является право собственности на земельный участок. Однако наличия общего юридического объекта в данном случае недостаточно для унификации правовых норм, его отражающих. Формируя правовую базу договора купли - продажи, законодатель создал договорно-правовой институт, отражающий не просто отношения по передаче имущества в собственность, а отношения по возмездной передаче имущества в собственность. Поэтому подавляющее большинство норм о договоре купли-продажи неприменимо к договору дарения, поскольку, в первую очередь, по-разному регламентированы права и обязанности сторон, в частности, обязанность дарителя по передаче имущества. Поскольку договор купли - продажи является возмездным, в ГК РФ жестко регламентированы обязанности продавца, касающиеся момента исполнения обязанности передать вещь (ст. 458), перехода риска случайной гибели вещи (ст. 459), передачи вещи, свободной от прав третьих лиц (ст. 460 - 462), качества и комплектности передаваемого имущества (ст. 469 - 483). По договору дарения должник такими обязанностями не обременен. Права и обязанности одаряемого также отличаются от прав и обязанностей покупателя. В силу безвозмездного характера договора одаряемый не несет обязанности по оплате имущества. Кроме того, одаряемый не обременен обязанностью принять имущество. Поэтому в статье 573 ГК РФ предусмотрено право одаряемого в любое время, до передачи ему дара отказаться от него. За пределами указанных различий анализируемых договоров к договору дарения земельного участка можно применять нормы, в частности, связанные с индивидуализацией земельного участка.

В частности, в отношении земельных участков аналогичны нормы о форме рассматриваемых договоров. В Гражданском кодексе вместе с тем не содержится норм о регистрации перехода права собственности по договору дарения. Согласно п.2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Следовательно, можно прийти к выводу о том, что при регистрации договора дарения недвижимости, в частности, земельного участка, происходит и переход права собственности на него от дарителя к одаряемому. Таким образом, безвозмездность договора дарения - это классификационный признак, качественно отделяющий данный договор от предыдущих рассмотренных нами договоров мены, купли-продажи, ренты, приватизации. Вместе с тем такой признак, как направленность договора на передачу в собственность земельного участка, фактически удерживает договор дарения в одном ряду с перечисленными выше договорами, отделяя его по классификационной лестнице лишь на следующей стадии, определяющей количество участников сделки, а затем - возмездность или безвозмездность договоров.

В заключении кратко подводятся итоги проведенного исследования и освящаются перспективы развития законодательства о сделках с земельными участками, направленными на передачу участков в собственность, основными из которых можно выделить следующие: специфичный характер земельного участка как природного ресурса позволяет рассмотреть лишь ограниченную группу сделок, которая может быть совершена по поводу земельного участка.

В заключении подводятся итоги проведенного исследования, в частности, норму о приватизации земельных участков предлагается включить в главу о праве собственности на земельные участки, предусмотрев возможность совершения такой сделки с отсылкой ее правового регулирования к специальному закону - «О приватизации государственного и муниципального имущества». В свою очередь переоформление существующего вещного права правообладателя на право собственности - это односторонняя сделка, которая должна быть помещена в параграф «Односторонние безвозмездные сделки».

Понятие единого объекта недвижимого имущества необходимо закрепить именно в главе «Право собственности на земельные участки и иные природные объекты», и включение данной нормы в ст.130 ГК РФ представляется несколько неудачным по нескольким причинам. Во-первых, в самой норме говорится о том, что земельный участок и расположенный на нем объект строительства должны принадлежать лицу только на праве собственности. Следовательно, если лицо имеет один объект недвижимости (к примеру, жилой дом) на праве собственности, а другой (земельный участок) - на ином вещном праве, единого объекта недвижимости они не образуют. Для возникновения единого объекта необходимо приобретение земельного участка и объекта строительства в собственность, нормы о которой предусмотрены главой 19.2 Проекта Гражданского кодекса. Во-вторых, неудачен сам термин «одна недвижимая вещь». Гражданский кодекс различает недвижимые вещи на земельные участки и жилые помещения, Проект - на земельные участки и иные природные объекты, здания и сооружения и помещения. Единым объектом недвижимости с юридической точки зрения земельный участок и расположенный на нем объект строительства может быть, но называть их одно недвижимой вещью нецелесообразно.

Очень удачна попытка Проекта Гражданского кодекса закрепить определение земельного участка. При раздробленности глав о праве собственности и иных вещных правах возникнет трудность о включении данного определения в одну из глав и отсутствии его в другой. Проект содержит понятие земельного участка в главе о праве собственности на земельные участки и иные природные объекты, тогда как в остальных главах о вещных правах данное определение отсутствует. Поэтому в работе предлагается включить его в подраздел 3 «Объекты гражданских прав».

Все рассмотренные сделки, за исключением купли-продажи, объединяет признак государственной регистрации. Необходимость государственной регистрации сделок с земельными участками объясняется значимостью сделок с земельными участками среди других сделок, значимостью самого земельного участка как природного ресурса. Земельный участок является недвижимым имуществом, вследствие чего нормы о государственной регистрации сделок с ними необходимо закрепить в первой части ГК РФ в главе о праве собственности на земельные участки и иные природные объекты. Государственная регистрация должна быть закреплена в качестве условия совершения любой сделки с земельным участком как особым объектом недвижимости, обладающим статусом природного ресурса, поэтому для купли-продажи земельного участка государственная регистрация также должна быть предусмотрена.

По теме диссертационного исследования опубликованы следующие работы

I. В источниках, включенных Высшей аттестационной комиссией Министерства образования и науки Российской Федерации в Перечень рецензируемых научных журналов, в которых должны быть опубликованы основные научные результаты диссертаций на соискание ученых степеней доктора и кандидата наук:

1. Конушкина, А.А. К вопросу определения правовой природы резервирования и сервитута на земельный участок / А.А. Конушкина // Вестник Томского государственного университета. 2010. № 333. С. 95-99.

2. Конушкина, А.А. К вопросу о продаже земельных участков, не принадлежащих продавцу на праве собственности: проблемы правового регулирования / А.А. Конушкина // Вестник Томского государственного университета. 2012. №354. С.125-128.

II. В иных источкиках:

3. Земельный участок как объект гражданских прав // Правовые проблемы укрепления российской государственности: Сборник статей. Часть 36 / Под ред. Б.Л. Хаскельберга, В.М. Лебедева, Г.Л. Осокиной. Томск: ООО «ДиВо», 2007. 126 с.

4. Земельный участок как объект гражданских прав // Право и государство: приоритеты XXI века: материалы Всероссийской научно-практической конференции / отв. ред. В.Я. Музюкин, Е.С. Аничкин. Барнаул: Изд-во Алт. ун-та, 2007. 648 с.

5. Оборот земельных участков // Состояние и перспективы развития российского права: взгляды студентов и аспирантов: тезисы докладов конференции студентов и аспирантов юридического факультета АлтГУ / под ред. В.Я. Музюкина, И.Ю. Маньковского. Вып. 2. Барнаул: Изд-во Алт. ун-та, 2007. 111 с.

6. Проблемы построения системы сделок с земельными участками // Актуальные проблемы права, экономики и управления: Сборник статей международной научно-практической конференции. Иркутск: РИО СИПЭУ, 2008. Вып. VI, Т.II. 336 с.

7. Некоторые проблемы совершения сделок с земельными долями // Актуальные проблемы экономики и права на современном этапе развития России: материалы Международной научно-практической конференции: в 2 т.; т.2 / под ред. В.П. Колесовой. Барнаул: Изд-во ААЭП, 2008. 194 с.

8. Соотношение норм гражданского и земельного законодательства при регулировании сделок с земельными участками // Приоритетные направления развития правового государства / материалы Международной научно-практической конференции / под ред. В.П. Колесовой. Барнаул: Изд-во ААЭП, 2008. 244 с.

9. Права государственных и муниципальных предприятий на земельные участки // Правовые проблемы укрепления российской государственности: Сборник статей. Часть 39 / Под ред. Б.Л. Хаскельберга, В.М. Лебедева, Г.Л. Осокиной. Томск: Изд-во Том. ун-та, 2008. 190 с.

10. Некоторые проблемы наследования земель крестьянского (фермерского) хозяйства // Цивилистические заметки. Вып. IV: Актуальные проблемы частноправовых отношений: сборник статей / отв. ред. В.Я. Музюкин. Барнаул: Изд-во Алт. ун-та, 2009. 248 с.

11. Соглашения о резервировании и сервитуте как гражданско-правовые сделки // Правовые проблемы укрепления российской государственности: Сборник статей. Часть 45 / Под ред. Б.Л. Хаскельберга, В.М. Лебедева, Г.Л. Осокиной, В.С. Аракчеева. Томск: Изд-во Том. ун-та, 2010. 202 с.

12. Договор безвозмездного срочного пользования земельным участком // Актуальные вопросы современной юриспруденции: исследования молодых ученых: сборник статей аспирантов, соискателей и магистрантов юридического факультета Алтайского государственного университета / Под ред. В.Я. Музюкина, Е.С. Аничкина. Барнаул: Изд-во Алт. ун-та, 2010. 140 с.

Размещено на Allbest.ru