Гражданско-правовое регулирование проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом

Размещено на http://www.allbest.ru/

Гражданско-правовое регулирование проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ИССЛЕДОВАНИЯ

управление договор дом правовой

Актуальность темы исследования. Проблемы правового регулирования отношений, связанных с организацией и проведением открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом на современном этапе актуальны, прежде всего вследствие их явно недостаточной разработанности, особенно с учетом наличия острой необходимости дальнейшего, притом ускоренного развития правового регулирования всего комплекса общественных отношений в сфере управления многоквартирными домами.

Существовавшие еще в дореволюционной России нормы о торгах лишь в конце 80-х годов прошлого столетия выходят из статического состояния и начинают поступательными этапами развиваться в процессе реализации правовых предписаний. На современном этапе развития экономических правоотношений организация и проведение торгов в различных сферах предпринимательской деятельности выступает одним из востребованных механизмов совершения сделок. Конкурсные процедуры размещения заказов на поставку товаров, выполнение работ и оказание услуг активно используют также субъекты жилищно-коммунальной сферы хозяйствования. Особую значимость указанные виды правоотношений приобретают в связи с выходом управляющих организаций на рынок услуг в сфере жилищно-коммунального хозяйства. При этом конкурс представляется наиболее оптимальной формой торгов при заключении договора на управление многоквартирным домом, поскольку решающее значение приобретают условия обслуживания жилых зданий и качество оказываемых услуг.

Практика реализации правовых предписаний, направленных на создание условий конкурентной среды, позволяющей коммерческим организациям претендовать на право ответственно и качественно обслуживать многоквартирные дома путем участия в честных, открытых конкурсах, показывает несовершенство действующих нормативных правовых актов. Имеющие место юридические коллизии, обусловлены сложной правовой природой отдельных элементов исследуемого конкурса, используемой терминологии, а также особенностью правового положения субъектов, связанных с организацией и проведением открытого конкурса по отбору управляющей организации.

Следует заметить, что отсутствие законодательного определения понятия «конкурс» зачастую приводит на практике к смешению его с понятием «аукцион», вследствие чего неизбежно возникают сложности с реализацией законодательных предписаний, и их нарушениями как со стороны организаторов торгов, так и со стороны их участников.

Введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ (в ред. от 06.12.2011 г.) // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 1; Собрание законодательства РФ. 2011. № 50. Ст. 7343., а также Постановления Правительства Российской Федерации «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» Постановление Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 г. № 75 (в ред. от 28.12.2011 г.) «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» совместно с Правилами проведения органами местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (далее - Правила) // Российская газета. № 37. 22.02.2006; Собрание законодательства РФ. 2012. № 1. Ст. 202. не устранили пробелы и недостатки в проведении конкурса по отбору управляющей организации и не обеспечили ее эффективность и конкурентность. Кроме того, на сегодняшний день отсутствует необходимое доктринальное осмысление системы организации конкурсов с участием управляющих организаций по управлению многоквартирным домом с точки зрения механизма гражданско-правового регулирования.

С учетом изложенного, решение заданных проблем возможно лишь путем формирования нормативно-правовой базы в сфере проведения конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом на основе сочетания гражданско-правовых и государственно-правовых методов, что предопределило содержательную направленность исследования, результаты которого составили основу диссертации.

Степень научной разработанности проблемы. Исходной теоретической основой диссертационного исследования стали труды ученых-цивилистов, работы которых посвящены проблемам гражданско-правового регулирования конкурсов: И.А. Покровского, Д.И. Мейера, Г.Ф. Шершеневича, К.Н. Анненкова, А.В. Венедиктова, К.П. Победоносцева; В.Н. Смирнова М.И. Брагинского, О.А. Красавчикова, В.Г. Вердникова, А.Ю. Кабалкина, М.М. Агаркова, Ф.И. Гавзе, Л.А. Лунца, М.В. Гордона, О.С. Иоффе, О.Н. Садикова и др.

Относительно поставленных автором в работе проблем теоретического и практического характера необходимо отметить, что в настоящее время разработаны лишь отдельные их аспекты, которые нашли отражение в следующих направлениях научных исследований.

Исследование проблем правового регулирования организации и проведения конкурсов в предпринимательской деятельности представлено в работе С.В. Савиной Савина С.В. Правовое регулирование организации и проведения конкурсов в предпринимательской деятельности. Автореф. дис. ... канд. юрид. наук - М., 2007., договор управления многоквартирным домом рассмотрен П.А. Юрьевой Юрьева Л. А. Договор управления многоквартирным домом. Автореф. дис. ... канд. юрид. наук - Томск, 2010., правовое регулирование отношений управления многоквартирным домом представлено в работе В.К. Михайлова Михайлов В.К. Правовое регулирование отношений управления многоквартирном домом. Автореф. дис. ... канд. юрид. наук - М., 2008., правовые аспекты управление общим имуществом многоквартирного дома рассмотрено в работе С.В. Стрембелева Стрембелев С.В. Управление общим имуществом многоквартирного дома: правовые аспекты - М.: Волтерс Клувер, 2010..

Данные авторы, проводя исследования, в основном делали акцент на проведение конкурсов, либо на договорные отношения в области управления многоквартирными домами. Однако научные исследования комплексного характера, посвященные анализу вопросов гражданско-правового регулирования проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, а также сложившейся правоприменительной практики отсутствуют.

Цель и задачи исследования. Цель представленной работы определяется недостаточным уровнем научной разработанности проблемы и состоит в необходимости теоретического и практического обоснования особенностей гражданско-правового регулирования отношений по проведению открытых конкурсов по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами, а также в выработке практических рекомендаций по совершенствованию действующего законодательства в рассматриваемой сфере.

Реализация поставленной цели исследования предопределила постановку и решение следующих задач:

- выявить правовую природу и особенности проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом;

- охарактеризовать и оценить современное состояние законодательного регулирования проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации;

- проанализировать особенности и порядок проведения конкурса по отбору управляющей организации в сфере жилищно-коммунального хозяйства;

- определить правовое положение организатора и участников открытых конкурсов по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом;

- охарактеризовать порядок заключения договора управления многоквартирным домом по результатам проведенного конкурса;

- исследовать правовые основания признания конкурса состоявшимся, недействительным или несостоявшимся;

- сформулировать предложения по совершенствованию действующего законодательства, регулирующего проведения конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.

Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие при организации и проведении конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.

Предмет исследования выступают нормативные правовые акты, регламентирующие деятельность, связанную с проведением открытого конкурса в сфере жилищно-коммунального хозяйства, а также правоприменительная практика в данной сфере.

Методология и теоретические основы исследования. В процессе исследования автор пользовался как общенаучными, так и частноправовыми методами познания: историко-правовым, формально-юридическим, сравнительно-правовым и др. Одним из основных применяемых методов являлся системно-структурный, который позволил выявить объект исследования во взаимосвязи его с другими явлениями, сущность и внутреннее содержание каждого изучаемого правового феномена.

При подготовке работы учитывались теоретические разработки, относящиеся к объекту и предмету исследования, содержащиеся в трудах российских ученых-правоведов: М.М. Агаркова, Н.Г. Александрова, С.С. Алексеева, Л.В. Андреевой, С.И. Аскназия, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Ф.И. Гавзе, Д.М. Генкина, Б.М. Гонгало, М.В. Гордона, В.П. Грибанова, Н.Д. Егорова, О.С. Иоффе, О.А. Красавчикова, К.К. Лебедева, Л.А. Лунца, В.П. Мозолина, И.Б. Новицкого, О.Н. Садикова, В.Ф. Попондопуло, Ю.И. Пугинского, Н.В. Рабиновича, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, Р.О. Халфиной, Л.И. Шевченко и др.

Комплексный характер исследования обусловил необходимость использования при написании работы также трудов представителей смежных отраслей знаний: конституционного, жилищного, муниципального права, изучавших те или иные аспекты обозначенной проблемы.

Нормативная база исследования. При написании диссертации автором проанализированы федеральные законы, Указы Президента РФ, Постановления Правительства РФ, нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти, законодательство субъектов РФ, нормативные акты органов местного самоуправления, а также локальные нормативные акты ряда организаций.

Эмпирическую базу исследования составили решения Высшего Арбитражного суда РФ, апелляционных арбитражных судов, арбитражных судов субъектов РФ, материалы судебной практики в форме руководящих разъяснений Верховного суда РФ, а также данные статистических исследований, проведенных автором.

В работе также использованы материалы официальных информационных ресурсов Федеральной антимонопольной службы России и иных органов и организаций; данные справочно-правовых систем «Гарант» и «Консультант-Плюс».

Научная новизна исследования определяется тем, что впервые всесторонне и комплексно с учетом дополнительно выработанных критериев исследована проблема гражданско-правового регулирования проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, сформулированы предложения по совершенствованию законодательства.

На основе анализа действующего законодательства, а также материалов судебной и иной правоприменительной практики, с учетом современных экономических реалий диссертантом были получены следующие конкретные результаты, составляющие новизну исследования:

- определена правовая природа открытого конкурса по отбору управляющей организации и выявлены его особенности;

- выработаны принципы, которыми необходимо руководствоваться организатору конкурса при определении перечня обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома;

- исследовано правовое положение управляющей организации как юридического лица, выявлены ее специфические черты, предложено авторское определение понятия управляющей организации в соответствии с ее правовым положением и регламентирующими его нормами действующего законодательства;

- выявлены гражданско-правовые последствия проведения конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, которые находят свое отражение в порядке заключения гражданско-правовых договоров с жителями многоквартирных домов.

Научная новизна исследования определяется также положениями, выносимыми на защиту:

1. Определен правовой статус и выявлены специфические черты, характерные для управляющей организации по управлению многоквартирным домом, а именно:

- юридическое лицо, независимо от организационно - правовой формы;

- осуществление деятельности в сфере управления по содержанию и эксплуатации многоквартирных домов;

- предоставление коммунальных и иных видов услуг, на основании договора управления с собственниками жилья.

На основании выделенных черт, предлагается авторское определение управляющей организацией, под которой следует понимать юридическое лицо, независимо от организационно - правовой формы, осуществляющее деятельность в сфере управления, по содержанию и эксплуатации многоквартирных домов, предоставлению коммунальных и иных видов услуг, на основании договора управления с собственниками жилья, заключенного в соответствии с законом.

Ввиду отсутствия в законе четкой регламентации правового положения управляющей организации по управлению многоквартирным домом целесообразно правовое закрепление понятия «управляющая организация» путем включения данного определения в подп. 2.3. п. 2 ст. 161 ЖК РФ.

2. Во избежание злоупотреблений при проведении отбора управляющих организаций по управлению многоквартирными домами, а также проникновения на рынок услуг в данной сфере некомпетентных лиц, целесообразно в ст. 161 ЖК РФ закрепить положение о том, что оказывать услуги в сфере управления многоквартирным домом могут только лица, соответствующие требованиям, установленным федеральными законами. Конкурс по отбору управляющей организации необходимо относить к открытому конкурсу с предварительным (квалификационным) отбором.

3. Анализ положений Правил, регулирующих проведение органом местного самоуправления конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом свидетельствует о невозможности признания торгов состоявшимися при наличии заявки только одного участника. Данное положение противоречит п. 5 ст. 447 ГК РФ, началам состязательности и конкуренции, что является основой проведения таких конкурсов. По мнению автора, для устранения данного противоречия предлагается исключить п. 58 из Правил. В целях обеспечения состязательности и конкуренции, необходимо проводить ежегодно открытые конкурсы по отбору управляющих организаций и вести реестр данных организаций в органах местного самоуправления.

4. Гражданский кодекс РФ выделяет основные процедуры проведения торгов, в то время как подзаконные нормативные акты более подробно раскрывают процедуру заключения договора на торгах, дополняя нормы Гражданского кодекса РФ. Представляется недопустимым детальное урегулирование вопросов, связанных с процедурой заключения договора на торгах не на уровне закона, а на уровне подзаконных нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти. Предлагается п. 1 ст. 449 ГК РФ изложить в следующей редакции:

«Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, и принятых в соответствии с ним подзаконных актов, в том числе на основании нормативных правовых актов, принятых с нарушением установленного порядка и (или) противоречащих закону, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица». Одновременно суды должны рассмотреть вопрос о признании недействительным нормативного правового акта, принятого с нарушением установленного порядка или противоречащих смыслу ст.ст. 1 и 449 ГК РФ.

5. Пункт 6 названных Правил ограничивает возможность проведения конкурса по управлению несколькими многоквартирными домами, общая площадь жилых и нежилых помещений которых превышает 100 тысяч квадратных метров. Целесообразно отменить данное ограничение путем внесения изменения в п. 6 Правил, который следует изложить в следующей редакции:

«Конкурс проводится на право заключения договоров управления многоквартирным домом либо на право заключения договоров управления несколькими многоквартирными домами. В случае если проводится конкурс на право заключения договоров управления несколькими многоквартирными домами, то такие дома должны иметь общие электрические и инженерные сети, дороги, коммуникации, иную инфраструктуру и расположены на граничащих земельных участках, между которыми могут располагаться земли общего пользования».

6. В действующем законодательстве принижено значение протокола, как единственного документа, являющегося основанием для заключения договора, поскольку не предусматривается никаких неблагоприятных последствий для уклоняющейся стороны от его подписания. Для обеспечения прав участников торгов, и в первую очередь, победителя, а также организатора торгов, необходимо наделить данных субъектов правом обращения в суд с требованием о понуждении к подписанию протокола.

В соответствии с этим текст п. 5 ст. 448 ГК РФ необходимо изложить в следующей редакции:

«Лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. В случае уклонения одной из сторон от подписания протокола другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении подписать протокол…» далее по тексту.

7. Анализ положений, изложенных в п.п. 13,14 ст. 161 ЖК РФ позволяет сделать вывод, что выбор способа управления многоквартирным домом - новостройкой осуществляется без участия собственников квартир. Подобное установление справедливо в отношении домов - новостроек, недавно введенных в эксплуатацию, и не в полном объеме заселенных. Однако данные положения противоречат п. 2 ст. 161 ЖК РФ, где императивно установлено, что способ управления определяется собственниками жилых помещений. Для устранения возникшей коллизии предлагается п. 13 ст. 161 ЖК РФ изложить в следующей редакции:

«В течение десяти рабочих дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления данным домом. Выбор управляющей организации органом местного самоуправления не лишает права собственников помещений в многоквартирном доме выбрать иной способ управления, предусмотренный законодательством, либо осуществить выбор иной управляющей организации».

8. На основании проведенного исследования установлено, что меры по обеспечению исполнения обязательств управляющей организации (страхование ответственности управляющей организации, безотзывная банковская гарантия, залог депозита), определённые п. 43 Правил не обеспечивают исключения возможных злоупотреблений со стороны управляющей организации.

Предлагается в данных Правилах определить одним из способов обеспечения исполнения обязательств безотзывную банковскую гарантию, при этом п. 43 Правил изложить в следующей редакции:

«Способом обеспечения исполнения обязательств является безотзывная банковская гарантия».

Теоретическая и практическая значимость исследования заключается в том, что подходы автора к решению проблем гражданско-правового регулирования проведения открытых конкурсов по отбору управляющих организаций для управления многоквартирным домом основаны на их всесторонней проработке, а также широком охвате комплекса вопросов научно-теоретического и практического характера, формулировке новых выводов, положений и рекомендаций. Положения, полученные в ходе диссертационного исследования, могут быть использованы при организации и проведении конкурсов различными субъектами предпринимательской деятельности, субъектами государственной и муниципальной власти, а также при разработке нового и в совершенствовании действующего российского законодательства.

Апробация результатов исследования. Диссертация выполнена и обсуждена на кафедре гражданского права и процесса Российского государственного социального университета.

Разработанные методология, научные принципы, методы и методики, изложенные в работе, являлись предметом обсуждения на международных, общероссийских научно-практических конференциях и семинарах: Международной научно-практической конференции «Экономика и управление» (Луганск 2005-2011г.г.); «Законность и правопорядок в современном обществе» (Новосибирск 2010г); Общероссийской научно-практической конференции: «Молодежь. Наука. Творчество» (Люберцы 2008-2011г.г.).

Основные положения, выводы и рекомендации, сформулированные автором, отражены в опубликованных работах, пять из которых в ведущих рецензируемых изданиях, рекомендованных ВАК РФ. Научные результаты диссертационного исследования использовались в учебном процессе при чтении лекций и проведении семинарских занятий по курсам: «Гражданское право», «Жилищное право», «Российское предпринимательское право» в филиале РГСУ в г. Люберцы, а также включены в информационно-правовые системы «Гарант» и «Консультант-плюс».

Результаты диссертационного исследования использовались автором в судебных заседаниях: в Арбитражном суде Московской области, в Управлении Федеральной антимонопольной службы по Московской области. Положения диссертации были апробированы при организации и проведении конкурса по отбору Управляющей компании в Муниципальном образовании Люберецкого муниципального района Московской области.

Структура диссертации обусловлена предметом, целями и задачами исследования и состоит из введения, трех глав и списка литературных источников.

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ

Во введении обосновывается актуальность избранной темы исследования, характеризуется степень научной разработанности проблемы, определяются теоретические и методологические основы, цель, задачи, объект и предмет исследования, отмечаются научная новизна и практическая значимость работы, излагаются основные положения, выносимые на защиту, приводятся сведения об апробации результатов и структуре диссертационной работы.

Глава первая «Общая характеристика и порядок проведения открытых конкурсов по отбору управляющей организации по российскому законодательству» содержит гражданско-правовую характеристику открытых конкурсов по отбору управляющей организации в рамках современного гражданского законодательства.

Первый параграф первой главы «Понятие и правовая природа открытых конкурсов на современном этапе» посвящен общему понятию, содержанию и классификации открытых конкурсов. Указывается, что сегодняшние конкурсы отличают несколько признаков, по которым их можно классифицировать. Автор делает вывод, что открытые конкурсы по отбору управляющих организаций можно отнести к конкурсам с предварительным (квалификационным) отбором. Обосновывается, что основная цель проведения конкурсов состоит в том, чтобы за счет привлечения большего числа возможных контрагентов повысился уровень конкуренции.

По итогам анализа механизма проведения торгов, диссертантом доказывается, что извещение о проведении торгов, сделанное организатором торгов, не может считаться офертой по отношению к договору, который предполагается заключить по результатам проведения торгов. Оно представляет собой сообщение организатора о желании вступить в договор, из условий которого ясно или подразумевается, что сообщение будет связывать оферента (организатора), как только адресат (конкретный субъект или неопределенное число лиц) примет его путем вполне определенного действия (подачи заявки на участие в торгах). К такому извещению соответственно применяются нормы ст. 437 ГК РФ. В силу этого, заявка на участие в торгах одновременно выступает в двух качествах: в качестве акцепта на заключение договора о проведении торгов и в качестве самой оферты, либо составной части оферты будущего договора, заключаемого на торгах либо по их результатам. Автор приходит к выводу, что для заключения договора посредством проведения конкурса необходимо наличие следующих юридических фактов: проведение торгов и подписание организатором и победителем протокола об итогах торгов.

Показано, что к существенным условиям открытого конкурса относится условие о критериях и порядке оценки результатов работы, при этом организатор вправе самостоятельно оценивать условия или достижения, представленные на конкурс, либо привлекать третьих лиц. При проведении данного конкурса предметом торгов является право на заключение договора управляющей организации с жителями многоквартирных домов на основании протокола о результатах торгов.

Обосновано, что при проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации недопустимо участие в конкурсе только одной организации, что противоречит п. 5 ст. 447 ГК РФ, началам состязательности и конкуренции, которые являются основой проведения таких конкурсов. По мнению автора, в целях обеспечения состязательности и конкуренции необходимо проводить открытые конкурсы по отбору управляющих организаций ежегодно и вести реестр данных организаций в органах местного самоуправления.

Второй параграф первой главы «Порядок организации и проведения открытых конкурсов по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» посвящен анализу организации и проведения конкурсов по отбору управляющей организации, которые проводятся на основании п. 4 ст. 161 ЖК РФ и Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом. Выявлено, что в данных Правилах вводятся новые процедуры и порядок отбора, существенно отличающиеся от общепринятого механизма проведения конкурсов на размещение муниципального заказа. Права органа местного самоуправления, выступающего организатором конкурса и заказчика (собственников помещений) ограничены и жестко регламентированы Правилами. В большей степени защищаются интересы участников (управляющих организаций), им представлены более широкие права на участие в конкурсе.

По итогам анализа требований к участникам конкурса автором выявлено, что к участникам конкурса не предъявляется обязательных требований о лицензировании их деятельности. Автор считает целесообразным установить требования по наличию в организации квалифицированных специалистов, а также к минимальному размеру уставного капитала такой организации, с учетом резервного фонда на аварийные и капитальные работы.

Диссертантом проанализированы установленные Правилами способы обеспечения исполнения обязательств управляющей организации перед собственниками жилых помещений и сделан вывод о необходимости определения одного способа обеспечения исполнения обязательств, подробно определив все права, обязанности и ответственность участников данных правоотношений. Для жителей многоквартирных домов наиболее приемлемым способом, по мнению автора, является безотзывная банковская гарантия. В связи с этим автор предлагает внести изменения в п. 43 Правил.

Исследовав правовое значение протокола о результатах проведения торгов, диссертантом отмечается, что в случае, если предметом торгов было право на заключение договора (как в случае с управляющей организацией), то протокол имеет силу предварительного договора. При этом основной договор должен быть заключен в течение двадцати дней или в иной срок, указанный в извещении о проведении торгов. При проведении публичного конкурса, содержащего обязательство заключить с победителем конкурса договор, перечень сведений в объявлении о публичном конкурсе должен быть дополнен указанием на соответствующий договор и срок его заключения.

Глава вторая «Юридическая характеристика участников и организаторов открытых конкурсов по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» посвящена характеристике гражданско-правового статуса участников и организаторов конкурса, анализируются проблемы гражданско-правовой ответственности организаторов и участников в процессе проведения конкурса по отбору управляющей организации.

В первом параграфе второй главы «Правовое положение организаторов открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» проанализирована роль участников и организаторов открытых конкурсов по отбору управляющей организации для управления по содержанию и обслуживанию многоквартирного дома. Сделан вывод, что договор между организатором и участниками конкурса заключается по классической схеме: направление оферты - получение акцепта. При этом договор о проведении торгов между участником и организатором следует признавать договором особого рода, предмет которого, равно как и права и обязанности участников, не подпадают ни под один из видов поименованных в законодательстве договоров. Специальные требования к форме такого договора отсутствуют, при этом оформление участия в торгах, т.е. требование к акцепту, - одно из обязательных сведений, указываемых в извещении о проведении торгов.

Автором установлено, что моментом заключения договора между организатором и участниками конкурса следует считать получение организатором заявки на участие в торгах (ст. 433 ГК РФ, при этом в качестве оферты рассматривается извещение о проведении торгов, а в качестве акцепта - заявка на участие), что также свидетельствует о возникновении у организатора договорных отношений даже с единственным участником, поскольку законодательство не устанавливает каких-либо специальных условий для рассматриваемой ситуации.

В рамках проведенного исследования, установлено, что организатор, осуществляющий проведение открытого конкурса, действует по поручению собственников многоквартирных домов, и это дает основания квалифицировать отношения по организации торгов как поручение. Автором отмечается, что в зависимости от чьего имени действует организатор, решается вопрос и о применении норм других посреднических договоров.

Во втором параграфе второй главы «Управляющие организации как самостоятельные участники открытых конкурсов в сфере жилищно-коммунального хозяйства» проанализирована история создания управляющих организаций и раскрыта их юридическая характеристика в качестве участников конкурса.

Установлено, что в качестве участников исследуемого конкурса могут выступать только управляющие организации. При этом участники конкурса (управляющие организации) должны принимать активное участие в отборе перечня работ, услуг, вступать в соревнование между собой на заседании конкурсной комиссии и самостоятельно определять свои возможности по исполнению договора по обслуживанию, ремонту и содержанию многоквартирных домов.

Выявлено, что для перехода управляющей организации из статуса претендента в статус участника открытого конкурса по отбору управляющей организации, необходимо выполнить ряд требований, предусмотренных Правилами, при этом если хотя бы одно из перечисленных требований не соблюдается, то переход от претендента в участники открытого конкурса не возможен.

Доказано, что управляющие организации являются активными участниками открытых конкурсов в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Типичная организационно-правовая форма управляющей организации - это юридическое лицо, созданное для управления и/или эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирных домов. Отмечается, что в действующем законодательстве не определен правовой статус управляющей организации. На основании выделенных черт, предлагается авторское определение управляющей организации. Обосновывается целесообразность правового закрепления понятия «управляющая организация» путем включения данного определения в подп. 2.3. п. 2 ст. 161 ЖК РФ.

В работе проанализированы основания для отказа в допуске к участию в конкурсе. По мнению автора, все управляющие организации должны проходить процедуру отбора путем проведения открытых конкурсов через органы местного самоуправления, вноситься в реестр муниципальных образований и контролироваться данными образованиями. Поскольку местные органы власти в связи с серьезными нарушениями могут отстранить управляющую организацию от работы, в реестре должны существовать резервные организации для управления и обслуживания многоквартирных домов.

Обосновано, что в целях надлежащего исполнения обязательств, взятых управляющей организацией, необходимо предусмотреть в договоре на обслуживание многоквартирного дома положений, регламентирующих контроль над деятельностью управляющих организаций, а также устанавливающих меры ответственности (санкции) за невыполнение принятых на себя обязательств или выполнение их не соответствующим договору образом. Целесообразно разработать типовой договор по управлению многоквартирным домом на федеральном уровне.

Глава третья «Правовые последствия проведения открытых конкурсов по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» аккумулирует в себе материал исследования правовой природы гражданско-правовых последствий проведения конкурсов по выбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.

В первом параграфе третьей главы «Признание открытого конкурса по отбору управляющей организации состоявшимся и правовые последствия его проведения» определено, что торги в форме конкурса на право заключения договора считаются состоявшимся при условии выбора победителя и подписания соответствующего протокола. Подписание же договора осуществляется за пределами правоотношений, возникающих в процессе проведения торгов. Проанализировав порядок заключения договора на управление многоквартирным домом по результатам конкурса, автор приходит к выводу, что данный договор является самостоятельным видом договора, урегулированный нормами жилищного законодательства. Предмет данного договора, его условия определены в ст. 162 ЖК РФ.

Возникающие договорные отношения имеют сложный, комплексный характер. С одной стороны, правомочия собственников владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им имуществом, имеют признаки абсолютного правоотношения и носят вещный характер. С другой стороны, заключая договоры по поводу управления многоквартирным домом, собственники помещений становятся субъектами двусторонних обязательств, следовательно, проявляется относительный характер отношений в сфере управления многоквартирным домом. В то же время, автором указывается, что единая направленность на достижение целей управления позволяет говорить о правовом регулировании данных отношений целым комплексом гражданско-правовых норм, а также норм жилищного права.

Установлено, что заключение договора управления многоквартирным домом предусматривается как в случае выбора управляющей организации непосредственно собственниками помещений многоквартирного дома, так и при определении управляющей организации по результатам конкурса по отбору управляющей организации. Автором сделан вывод, что решение о выборе способа управления многоквартирным домом порождает обязанность собственников заключить договор управления многоквартирным домом. Однако данная обязанность возникает не по отношению к управляющей организации, а в отношении других собственников. Сама управляющая организация не вправе понуждать собственников заключить с ней договор управления на условиях, утвержденных общим собранием собственников. Правило о применении к отношениям между управляющей организацией и собственниками положений ст. 445 ГК РФ установлено только для случаев, когда договор заключается по результатам открытого конкурса, организованного органом местного самоуправления (п. 5 ст. 161 ЖК РФ). Поскольку решения общего собрания являются обязательными для всех собственников (п. 5 ст. 46 ЖК РФ), а уклонение собственника от заключения договора управления затрагивает интересы других собственников, есть основания признать за ними право требовать исполнения решения общего собрания в принудительном порядке.

Второй параграф третьей главы «Признание открытого конкурса по отбору управляющей организации несостоявшимся или недействительным» посвящен правовым последствиям и основаниям признания конкурсов несостоявшимися и недействительными в соответствии с нормами гражданского законодательства. В процессе исследования выявлены как общие черты несостоятельности и недействительности, так и различия данных конструкций. Проанализировано, что торги могут быть признаны недействительными при установлении судом факта грубых нарушений правил проведения торгов, а также таких нарушений, которые могли привести к неправильному определению победителя (в частности, при незаконном отказе в участии в конкурсе). Установлено, что непредставление участнику конкурса полного пакета конкурсной документации, отсутствие критериев оценки конкурсных предложений участников может повлечь неправильное определение победителя конкурса. Указанные нарушения являются основанием для признания проведенного конкурса недействительным по причине нарушения положений действующего законодательства. Доказано, что несостоявшиеся торги не могут быть признаны недействительными ввиду отсутствия предмета спора. Заинтересованными лицами, которые в соответствии с п. 1 ст. 449 ГК РФ имеют право заявлять иски о признании торгов недействительными, считаются лица, участвовавшие в торгах, либо лица, которым было отказано в участии в торгах. В случае, когда законодательство требует заключения договора путем проведения конкурса, а договор был заключен без него, иск в суд вправе подать любой участник рынка, который мог бы принять участие в таком конкурсе.

Выявлено, что цена не является единственным критерием определения победителя конкурса - победитель определяется конкурсной комиссией по совокупности объявленных критериев. Победитель конкурса определяется путем оценки совокупности предлагаемых конкурсантами условий, при этом конкурсная комиссия не обязана мотивировать свой выбор перед участниками конкурса, если иного прямо не предусмотрено законодательством.

В заключении подводятся итоги диссертационного исследования, обобщаются полученные результаты и вносятся предложения по совершенствованию действующего законодательства.

СПИСОК ОПУБЛИКОВАННЫХ РАБОТ, ОТРАЖАЮЩИХ ОСНОВНЫЕ НАУЧНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ДИССЕРТАЦИИ

Публикации в журналах, рекомендованных ВАК РФ

1. Корепина Е.А. Правовое регулирование публичных конкурсов (торгов) по российскому законодательству // Вестник Московского Университета МВД России. 2010. № 4. - 0,7 п.л.

2. Корепина Е.А. Роль правоохранительных органов и судов, участвующих в спорах при проведении конкурсов (торгов) // Закон и право. 2010. №6 - 0,6 п.л.

3. Корепина Е.А. Правовое положение организатора и участника конкурса // Закон и право. 2011. №6 - 0,4 п.л.

4. Корепина Е.А. Правовые и налоговые аспекты учета расходов на участие в торгах, конкурсах // Ученые труды Российской Академии адвокатуры и нотариата. 2011. №4. - 0,6 п.л.

5. Корепина Е.А. Правовой анализ судебной практики по признанию конкурса недействительным // Образование. Наука. Научные кадры. 2011. №4.- 0,7 п.л.

Научные статьи, опубликованные в материалах научно-практических конференций и иных изданиях

6. Корепина Е.А. Товарищество собственников жилья как один из способов управления многоквартирными домами в сфере ЖКХ / Научные труды международной научно-практической конференции ученых МАДИ, МСХА, ЛНАУ - Т.1; Москва-Луганск, 2009. - 0,6 п.л.

7. Корепина Е.А. Перспективы развития жилищного законодательства в России / Научные труды международной научно-практической конференции ученых МАДИ, МСХА, ЛНАУ - Т.1 , Москва - Луганск, 2009. - 0,5 п.л.

8. Корепина Е.А. Управляющие компании в сфере ЖКХ «За или против» / Научные труды международной научно-практической конференции ученых МАДИ, МСХА, ЛНАУ - Т. 2; Москва-Луганск, 2009. - 0,5 п.л.

9. Корепина Е.А. Международные торги (конкурсы) как инструмент конкуренции компаний в условиях глобализации // Материалы межвузовской научно-практической конференции. Сборник РГСУ «Альманах научных трудов» Т.2. Москва, 2009. - 1,0 п.л.

10. Корепина Е.А. Публичный конкурс в гражданско - правовых отношениях / Научные труды международной научно-практической конференции ученых МАДИ, МСХА, ЛНАУ, Т..4, Москва - Луганск 2010. - 0,4 п.л.

11. Корепина Е.А. Договорные отношения в сфере управления многоквартирным домом по российскому законодательству // Инновационные подходы в исследованиях молодых ученых: материалы выступлений на аспирантских чтениях / Сборник РГСУ «Альманах научных трудов», Москва, 2010. - 2,0 п.л.

12. Корепина Е.А. Процесс проведения подрядных торгов в США // Научные труды международной научно-практической конференции ученых МАДИ, МСХА, ЛНАУ, Т.3 Москва - Луганск 2010. - 0,6 п.л.

13. Корепина Е.А. Конкурсы в истории гражданского законодательства // Законность и правопорядок в современном обществе: сборник материалов 1 Международной научно - практической конференции, Новосибирск 2010 - 0,5 п.л.

14. Корепина Е.А. Конкурсы как способ оптимизации предпринимательской деятельности хозяйствующих субъектов в сфере ЖКХ // Актуальные проблемы модернизации России. Материалы межвузовской научно-практической конференции: Сборник статей филиал РГСУ в г. Люберцы, 2010 - 0,4 п.л.

15. Корепина Е.А. Европейский опыт управления многоквартирными домами // Научные труды международной научно-практической конференции ученых МАДИ, МСХА, ЛНА, Т.3. Москва-Луганск, 2011 - 0,5 п.л.

16. Корепина Е.А. Гражданско-правовые основания признания конкурсов недействительными по российскому законодательству // Научные труды международной научно-практической конференции ученых МАДИ, МСХА, ЛНАУ, Т.4. Москва-Луганск, 2011 - 0,6 п.л.

17. Корепина Е.А. Методологические проблемы правового регулирования социального предпринимательства и конкурсных торговых на примере европейских стран России // Социальный вектор развития и интеграции общественных и гуманитарных наук. Материалы межвузовской научно-практической конференции / Сборник статей филиал РГСУ в г. Люберцы, 2011 - 0,4 п.л.

Размещено на Allbest.ru