В юридической литературе право собственности рассматривается в двух аспектах - объективном и субъективном. Право собственности в объективном смысле представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих отношения собственности в конкретном обществе и устанавливающих саму возможность (или невозможность) принадлежности материальных благ определенным лицам (их коллективам), тем самым, закрепляя юридически фактическое состояние присвоенности этих благ. Во-вторых, эти нормы устанавливают характер и границы поведения владельцев имущества, охраняемые законом, то есть их правомочия, характеризующие конкретные возможности "хозяйственного господства" над имуществом. Кроме того, или в-третьих, устанавливаются правовые способы защиты от посягательств других лиц на охраняемое состояние присвоенности материальных благ и предоставляемые им возможности хозяйственного господства над имуществом.

По своей юридической природе все перечисленные правила - разнородные, разноотраслевые. Как видно, в первую группу названных норм входят конституционные правила о формах собственности, признаваемых и охраняемых государством, а также административно-правовые и гражданско-правовые нормы об основаниях приобретения и прекращения прав на имущество. Во вторую группу - гражданско-правовые нормы о правомочиях собственников, а также нормы других отраслей права, в том числе земельного, определяющие правовой режим соответствующего имущества. Третья группа правил охватывает нормы гражданского, административного, уголовного права о защите отношений собственности. То есть, институт права собственности имеет комплексный, межотраслевой характер.

На основе объективного права существует право собственности как субъективное гражданское право. Под ним понимается мера экономической власти над вещами, которую государство закрепляет за собственником.

Как известно, право собственности относится к группе вещных прав наряду с такими правами как право пожизненного наследуемого владения, право бессрочного пользования, сервитут и другими. Для того, чтобы охарактеризовать право собственности как субъективное право, необходимо выделить общие признаки, присущие всем вещным правам, и особенные, присущие только праву собственности.

Чтобы более выпукло показать общие характерные признаки вещных прав, сравним их с обязательственными правами. Отличия можно провести по следующим направлениям:

Первое, предметом вещных прав является вещь в материальном значении слова. Под вещами в цивилистике понимают предметы внешнего материального мира, как созданные трудом человека, так и находящиеся в естественном состоянии, предметы, существующие как физические тела и доступные для человеческого обладания. Предметом обязательственных прав являются действия.

Второе, вещные права оформляют непосредственное отношение лица к вещи в том смысле, что для осуществления своего права такое лицо не нуждается в посредничестве других лиц. Обязательственные права, напротив, осуществляются путем исполнения обязанным лицом требований уполномоченного лица; иначе право не может быть осуществлено.

Третье, обязанные лица должны воздерживаться от пользования чужими вещами; не должны препятствовать обладателю вещного права в осуществлении господства над вещью, то есть их обязанности носят пассивный характер.

Четвертое, вещное право является абсолютным, обладателю вещного права противостоит неопределенный круг лиц, в отличие от обязательственных прав, которые носят относительный характер, то есть обладателю права всегда противостоит определенное лицо.

Пятое, вещное право устанавливается помимо воли обязанных субъектов. Обязательственные права же возникают по воле сторон.

Шестое, характер и содержание вещных прав строго определены законом. Вещное право известного рода всегда имеет одно и то же юридическое содержание, строго определенное и замкнутое в своих границах, из какого бы юридического содержания оно не возникало. Тогда как характер и содержание обязательственных прав устанавливаются по воле сторон, участники в значительной мере самостоятельны в определении содержания и условий обязательственного права, включая включение условий хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Седьмое, выделяют и такой признак вещного права как определенность юридического способа его приобретения, форма и условия, действительности которого определяются законодательством.

Восьмое, вещные права являются бессрочными, при этом они действуют в течение всего времени, пока продолжает существовать вещь, являющаяся объектом права; в случае гибели вещи прекращается и право на нее. Обязательственные права носят срочный характер. В случае гибели вещи, являющейся объектом обязательственного права, оно не прекращается, а возникает обязанность возместить ущерб.

Что касается различия видов вещных прав, то оно, по мнению ряда авторов, проявляется в наборе определенных правомочий, составляющих юридическое содержание того или иного вещного права. Традиционно содержание права собственности принято характеризовать через составляющие его правомочия владения, пользования и распоряжения. Под правомочием владения понимается основанная на законе возможность иметь у себя данное имущество, содержать его в своем хозяйстве (фактически обладать им, числить на своем балансе и т.п.) Правомочие пользования представляет собой возможность эксплуатации, хозяйственного или иного использования имущества путем извлечения из него полезных свойств, его потребления. Правомочие распоряжения означает возможность определения юридической судьбы имущества путем изменения его принадлежности, состояния или назначения (отчуждения по договору, передача по наследству, уничтожение и т.п.).

По мнению В.П. Мозолина - только в совокупности с характером поведения собственника данные правомочия приобретают "собственническое" выражение. Взятые сами по себе, в той или иной степени они могут принадлежать не только собственнику, но и другим субъектам права.

Разделяя позицию автора, можно сказать, что особенности права собственности заключаются в следующем:

право собственности - это первоначальное право, непосредственно вытекающее из закона. Между законом, определяющим исходное положение имущества в обществе и собственником не существует никакого промежуточного субъекта права, тогда как все иные вещные права производны от права собственности, возникают по воле собственника. Таким образом, право собственности является основополагающей разновидностью прав, генерирующей все остальные категории вещных прав;

правомочия собственника носят исключительный характер, то есть они дают ему возможность, опираясь на закон, отстранять всех третьих лиц от хозяйственного господства над принадлежащим ему имуществом, если на то нет его воли. Аналогичные же правомочия обладателей иных вещных прав не носят исключительного характера, поскольку они не исключают прав на это имущество самого собственника. Собственник не лишается своих правомочий при осуществлении их другими лицами. По своей воле или в силу закона он лишается лишь возможности осуществлять правомочия, но не самих правомочий. Эти правомочия остаются у него в течении времени, пока он продолжает быть собственником. А у других лиц возникают свои правомочия, которые зависимы от правомочий собственника, но не идентичны им;

право собственности является наиболее широким, полным по своему содержанию вещным правом. Собственник может совершать любые действия по своему усмотрению, будучи ограничен в своих действиях только законом. Для не собственника пределы осуществления прав определяются помимо закона также собственником. Обладатель иных вещных прав не может действовать столь же независимо как собственник.

Таким образом, в исключительном и всеобъемлющем характере правомочий собственника, в независимости его имущественного положения от других лиц и заключается юридическая специфика данного права.

Все вышесказанное, однако, не означает, что право собственности является абсолютно неограниченным. В мире не было и нет ни одного общества, в котором законом не устанавливались бы определенные границы осуществления права собственности. Пределами осуществления правомочий собственника являются, во-первых, интересы других лиц, во-вторых, интересы общества в целом. В целях обеспечения данных интересов государство устанавливает многочисленные ограничения права собственности.

Данное положение с особой силой проявляется в отношении права собственности на землю и иные природные объекты. Связано это с тем, что последние представляют собой имущество особого рода. Прежде всего, они являются не только источниками материального потребления, но и естественной средой обитания человека, и как таковые подлежат охране. Кроме того, они являются результатом эволюционного развития природы, а не продуктом человеческого труда, в связи с чем количество их ограничено. И, наконец, природные объекты не могут переноситься в пространстве (за исключением животных), т.е. являются недвижимым имуществом. Все эти особенности обуславливают установление еще большего количества ограничений права собственности. Эти ограничения заключаются в следующем:

устанавливается обязанность собственника использовать принадлежащее ему имущество рационально и эффективно, в соответствии с установленным государственными органами целевым назначением;

вводятся особые условия использования имущества в связи с установлением особых правовых режимов охраны (например, при создании заповедников, природных парков или заказников, установлении водоохранных зон вокруг водоемов и т.п.);

осуществление отдельных видов деятельности ставится в зависимость от получения собственником лицензии на данный вид деятельности (например, проведение мелиорации земель);

имущество может обременяться публичными и частными сервитутами;

ограничивается оборотоспособность земельных ресурсов.

2. Объекты и субъекты права собственности на землю