Защита прав потребителей в сфере строительства

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего образования

«Санкт-Петербургский политехнический университет Петра Великого»

Гуманитарный институт

Кафедра «Юриспруденция и судебно-техническая экспертиза»

Направление 40.03.01 Юриспруденция

КУРСОВАЯ РАБОТА

По дисциплине: Гражданское право

На тему: Защита прав потребителей в сфере строительства

Выполнил: студент гр. 33821/5

Глезерман Александр Павлович

Научный руководитель:

К.ю.н., доцент каф ЮиСТЭ

Тебряев Александр Александрович

Санкт-Петербург 2017

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. ОРГАНИЗАЦИОННО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ЗАЩИТЫ ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ В СФЕРЕ СТРОИТЕЛЬСТВА

1.1 Понятие и особенности законодательства о защите прав потребителей в сфере строительства

1.2 Договоры в сфере строительства

1.3 Способы защиты прав потребителей в сфере долевого строительства

2. ОСОБЕННОСТИ МЕХАНИЗМА ЗАЩИТЫ ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ В СФЕРЕ СТРОИТЕЛЬСТВА

2.1 Государственная защита прав потребителей в сфере строительства

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования обусловлена тем, что защита прав потребителей является одной из самых важных проблем в современном гражданском праве. В условиях формирований рыночных отношений необходимость обеспечения интересов граждан на рынке потребительских товаров и услуг явилась объективной предпосылкой принятия в 1992 году Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

На сегодняшний день, различные аспекты правового регулирования вопросов строительства не вполне уяснены сторонами, участвующими в договорных отношениях и существует множество проблем в выполнении данных отношений.

В настоящее время участились случаи обращения граждан по поводу нарушения потребительского законодательства в сфере строительства. Предлагаемые строительными фирмами условия - рассрочка платежа за квартиру в строящемся доме - выгодны, долевое участие граждан в строительстве жилого дома становится все более популярным. Однако правовая неграмотность граждан зачастую приводит к тому, что при заключении договоров с застройщиком они не обращают внимания на существенные условия, отсутствие которых приводит в дальнейшем к ущемлению прав потребителей. В частности, ситуация в сфере строительства жилых домов показывает, что застройщики, как правило, не признают участников долевого строительства потребителями, считая их, как инвесторов, равноправными партнерами, а следовательно, регулирование отношений между сторонами, по их мнению, находится вне рамок Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».
Поэтому необходимо иметь четкое представление о порядке правового регулирования

Объектом исследования является земельные участки, подлежащие резервированию и изъятию для публичных нужд.

Предметом исследования курсовой работы является земельные для публичных нужд.

Цель исследования состоит в анализе теоретического и нормативного материала, посвященного защите прав потребителей в сфере строительства, а также выявление особенностей в правовом регулировании.

В рамках данной темы и для достижения поставленной цели определены следующие основные задачи:

- охарактеризовать процедуры резервирования и изъятия земельных участков для публичных нужд;

- раскрыть понятия резервирования и изъятия земельных участков для публичных нужд;

- проанализировать судебную практику, связанную с резервированием и изъятием земельных участков для публичных нужд;

- выявить проблемы резервирования и изъятия земельных участков для публичных нужд.

В курсовой работе применяются такие методы исследования, как сравнительно-правовой, анализ и описание.

Для исследования данной темы использовалась монографии, учебные пособия по гражданскому праву, а также Конституция Российской Федерации, Гражданский Кодекс Российской Федерации, Постановление Правительства Российской Федерации "О некоторых вопросах, связанных с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд", Федеральный закон "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" и т.д.

Исходя из целей и задач курсовой работы, построена ее структура, состоящая из введения, двух глав, которые в свою очередь делятся на три пункта, заключения, списка использованных источников и литературы.

правовой защита потребитель строительство

1. ОРГАНИЗАЦИОННО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ЗАЩИТЫ ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ В СФЕРЕ СТРОИТЕЛЬСТВА

1.1 Понятие и особенности законодательства о защите прав потребителей в сфере строительства

Защита прав потребителей как самостоятельная отрасль законодательства возникла в России сравнительно недавно - в начале 90-х годов. До этого регулирование отношений по удовлетворению потребностей граждан-потребителей в основном осуществлялось нормами гражданского кодекса, предназначенными для установления общих норм и призванными служить базой для специального законодательства. Поэтому в нормативных актах традиционно отсутствовала система специальных гарантий прав граждан при заключении договоров, направленных на обслуживание потребностей. Также законодательство не вполне соответствовало нормам международного права, в частности «Руководящим принципам для защиты интересов потребителей» Резолюция, принятая Генеральной Ассамблеей ООН 39/248. Защита интересов потребителей // URL: http://docs.cntd.ru/document/902300274 (дата обращения 25.11.2017). Это несоответствие проявлялось, в том, что не все права потребителей, признанные международным сообществом (право на информацию, на безопасность, на возмещение вреда, право объединяться в потребительские организации для защиты собственных интересов), были надлежащим образом законодательно урегулированы, а те, которые нашли отражение в законодательстве, не имели механизма реализации и поэтому носили декларативный характер. Ко всему прочему, отсутствовала система государственной защиты потребителей.

Такое положение способствовало созданию условий для навязывания потребителям явно невыгодных для них условий договора, товаров, не пользующихся спросом, и т.д. В условиях свободы предпринимательской деятельности, отсутствия культуры потребления проблема возникновения специального законодательства встала особенно остро Ткачёв В.Н. Защита прав потребителей в Российской Федерации: Учебное пособие. - М.: Изд-во Волтерс Клувер. - 2012. - С. 17. (253с).

Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» вступил в силу 7 апреля 1992 года. Впервые в российском законодательстве были закреплены признанные международным сообществом права потребителей и гарантии реализации этих прав.

Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и предпринимателями (продавцами) по поводу продажи товаров, осуществления работ, оказания услуг, т.е. в области удовлетворения многочисленных бытовых потребностей граждан. Закон не распространяется на потребителей - юридических лиц и на потребителей - граждан, если они используют, приобретают, заказывают товар, работу, услугу не для личных бытовых нужд, а для иных целей, например, для осуществления предпринимательской деятельности.

В соответствии с Законом «О защите прав потребителей», потребителем признается гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных либо семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Закон Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 01.05.2017) "О защите прав потребителей" // Собрание Законодательства Российской Федерации. - 18.05.2017. - №17. - Ст. 2665. Из данного определения следует, что Закон применяется лишь к тем отношениям, одной из сторон которых является физическое лицо. Если же товары или услуги приобретаются юридическим лицом, то в таком случае, применяются нормы гражданского кодекса. Такой подход к защите прав граждан и юридических лиц можно объяснить тем, что интересы юридического лица всегда защищают профессионалы, а потребитель, как правило, такой поддержки не имеет и защищает свои права самостоятельно. Поэтому государство принимает на себя обязанности отстаивать интересы потребителя путем принятия специального законодательства и создания специализированных органов, призванных осуществлять контроль за соблюдением этого законодательства. Также в Законе нет указаний на различия между правами граждан Российской Федерации, иностранцев и лиц без гражданства.

Другая сторона во взаимоотношениях с потребителями это:

1. Изготовитель - организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, производящие товары для реализации потребителями.

2. Исполнитель - организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, выполняющие работы или оказывающие услуги потребителям по возмездному договору. 3. Продавец - организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, реализующие товары потребителям по договору купли-продажи Собрание Законодательства Российской Федерации. - 18.05.2017. - №17. - Ст. 2665.. Из данных определений, видно, что другой стороной являются организации независимо от ее формы собственности. Это означает, что Закон «О защите прав потребителей» применим и к отношениям с участием государственных организаций, если эти организации оказывают потребителям услуги или продают им товары. Помимо вышеуказанного закона и гражданского кодекса, защита права потребителей в сфере строительства регулируется также Федеральным Законом от 30 декабря 2004 года « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Долгое время многие исследователи в области защиты прав потребителей анализировали проблемы применения Закона « О защите прав потребителей» к отношениям, вытекающим из договора долевого участия в строительстве. Суть проблемы состояла в том, что можно ли считать гражданина, заключившего подобный договор, потребителем или же он является участником совместного строительства, что в таком случае, не позволяет ему воспользоваться нормами Закона «О защите прав потребителей». В комментариях к данному закону Я.Е. Парций, оценивая правовую природу договора долевого участия в строительстве, он пришел к выводу, что данные договоры, заключенные между гражданами и строительными организациями-застройщиками, предметом которых является строительство конкретных объектов недвижимости, по содержанию являются гражданско-правовыми договорами строительного подряда. Комментарий к Закону Российской Федерации "О защите прав потребителей": Постатейный / Я. Е. Парций. - М.: Юрайт, 2006. - С. 37.

30 декабря 2004 года вступил в силу федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который предусматривает, что «к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином-участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом» Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации // Собрание Законодательства Российской Федерации. - 03.01.2005. - № 1. - Ст. 40. .

Таким образом, можно сделать вывод, что отношения в области защиты прав потребителей в сфере строительства регулируются гражданским кодексом, законом «О защите прав потребителей», федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иные нормативно-правовые акты Российской Федерации в сфере строительства.

Информация для граждан о правовых механизмах, регулирующих деятельность в области долевого строительства

- "Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 03.07.2016)

- "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 06.07.2016)

- "Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации" от 08.03.2015 №21-ФЗ (ред. от 03.07.2016)

- Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

- Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 (ред. от 03.07.2016) "О защите прав потребителей"

- Федеральный закон от 26.12.2008 № 294-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля"

- Федеральный закон от 24.07.2007 № 209-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации"

- Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

- Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О несостоятельности (банкротстве)

- Федеральный закон от 29.11.2007 № 286-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О взаимном страховании"

- Постановление Правительства РФ от 27.10.2005 № 645 (ред. от 16.01.2007, с изм. от 03.04.2008) "О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства"

- Постановление Правительства РФ от 21.04.2006 № 233 (ред. от 16.01.2007) "О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика"

- Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 12.12.2011 № 1654 "Об утверждении Перечня сведений и(или) документов, которые необходимы для осуществления контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и(или) иных объектов недвижимости"

- Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем"

- Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей"

- Приказ Минрегиона России от 20.09.2013 № 403 "Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены"

1.2 Договоры в сфере строительства

Для строительства объектов недвижимости необходимо выполнение огромного количества работ с использованием различного рода материалов. При возведении того или иного здания, строения или сооружения согласно нормам гражданского законодательства между заказчиком строительства и подрядчиком заключаются необходимые договоры. Традиционно этими договорами являются договоры строительного подряда. Данный вид договоров является очень сложным, так как при их заключении стороны должны оговорить значительный круг вопросов: сроки окончания работ; порядок их оплаты; поставку материалов; установку оборудования; сроки и условия устранения недостатков, обнаруженных после приемки результатов работ заказчиком, и многое другое.

В соответствии со статьей 740 Гражданского Кодекса: «По договору строительного подряда одна сторона (подрядчик) обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а другая сторона (заказчик) обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену» Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): федеральный закон от 26.01.1996 № 14-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 28.03.2017) // Собрание Законодательства Российской Федерации. - 29.01.1996. - № 5. - Ст. 410..

По своей юридической природе данный договор является: возмездным, двусторонним и консенсуальным. Основным отличительным признаком договора строительного подряда, выделяющим его в отдельный вид договора подряда, служит характер работ и особая область, в которой они осуществляются Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга третья: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. 2-е изд., стер. - М.: Статут, 2011. - С. 215. (1055).

Предмет договора строительного подряда может быть выражен в следующих действиях подрядчика:

* строительство определенного объекта и передача последнего заказчику; * реконструкция предприятия, здания, сооружения или иного объекта и передача результатов работ заказчику;

* выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ и передача их результатов заказчику.

И следующие действия заказчика:

* создание подрядчику необходимых условий для выполнения работ; * принятие объекта строительства или результатов иных строительных работ; * уплата обусловленной цены за выполненные работы.

Специфика договора строительного подряда наиболее полно выражается в такой особой форме строительного подряда, как строительство «под ключ», при котором подрядчик принимает на себя обязательство по выполнению полного цикла работ, обеспечивающих создание необходимого объекта: от его проектирования и до сдачи заказчику построенного и принятого в эксплуатацию объекта строительства Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. II: Обязательственное право / Отв. ред. Е.А. Суханов. - 2-е изд., стереотип. - М.: Статут, 2011. - с. 477. (1208 c.).

Сторонами в договоре строительного подряда являются заказчик и подрядчик. В роли заказчика может выступать любой субъект гражданского права: физическое или юридическое лицо, а также соответствующее публично-правовое образование в лице его уполномоченного органа. В качестве подрядчика в договоре строительного подряда могут выступать физические и юридические лица, обладающие необходимыми познаниями, умениями и навыками для выполнения соответствующих строительных работ.

Если в роли заказчика по договору строительного подряда выступает гражданин, а работы, выполняемые подрядчиком по такому договору, предназначены для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина-заказчика, то к отношениям сторон по такому договору соответственно применяются правила о правах заказчика по договору бытового подряда. И в этом случае можно говорить о расширении содержания договора строительного подряда за счет наделения заказчика дополнительными правами и возложения на подрядчика соответствующих дополнительных обязанностей, предусмотренных гражданским кодексом. Кроме того, к отношениям сторон такого договора, не урегулированным гражданским кодексом, подлежит применению законодательство о защите прав потребителей Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): федеральный закон от 26.01.1996 № 14-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 28.03.2017) // Собрание Законодательства Российской Федерации. - 29.01.1996. - № 5. - Ст. 410..

Существенными условиями договора строительного подряда являются состав и содержание технической документации, а также то, какая из сторон и в какой срок должна представить соответствующую документацию. Технический документ устанавливает специфику, периодичность, последовательность и характер работ. Подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации, и в соответствии со сметой. В тексте договора определяются необходимое содержание технической документации, а также сторона, которая ее подготавливает. Смета определяет цену работ по позициям (частям или этапам работы).

Особенностью договора строительного подряда является сотрудничество сторон, которое проявляется в значительно большей мере, чем в других подрядных договорах. Если при выполнении строительства и связанных с ним работ обнаруживаются препятствия к надлежащему исполнению договора, каждая из сторон обязана принять все зависящие от нее разумные меры по устранению таких препятствий. Подрядчик несет ответственность за недостатки, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его части, неправильной эксплуатации или неправильно составленной инструкции по эксплуатации, разработанной заказчиком или привлеченными заказчиком лицами. Предельный срок обнаружения недостатков составляет 5 лет Строительные подряд // URL: http://www.grandars.ru/college/pravovedenie/stroitelnyy-podryad.html (дата обращения 27.11.2017).

Наиболее актуальным вопросом защиты прав потребителей в сфере строительства является вопрос о нарушении застройщиком договора долевого участия в строительстве. Правоотношения в этой области регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Рассмотрим договор долевого участия в строительстве подробнее.

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется принять указанный объект и уплатить за него обусловленную договором цену Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации // Собрание Законодательства Российской Федерации. - 03.01.2005. - № 1. - Ст. 40..

От договора строительного подряда договор об участии в строительстве отличается тем, что участник долевого строительства (инвестор) не обладает правомочиями, которыми наделен заказчик в договоре строительного подряда: давать задание подрядчику, осуществлять контроль за ходом строительства и т.п. На участника долевого строительства также не возлагаются обязанности, характерные для заказчика в отношениях строительного подряда: по предоставлению земельного участка, обеспечению строительства материалами и оборудованием, оказанию подрядчику необходимых услуг и т.п. Круг его обязанностей, как правило, сводится к уплате застройщику определенной денежной суммы в счет обещанных жилых или нежилых помещений.

Договор долевого участия в строительстве представляет собой самостоятельный двусторонний и возмездный договор, отличающийся от иных гражданско-правовых договоров. Его характерными признаками являются следующие:

1) Особый субъектный состав: одной из сторон этого договора выступает застройщик -- юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, имеющий в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающий денежные средства участников долевого строительства для создания на этом земельном участке многоквартирных домов или иных объектов недвижимости Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации // Собрание Законодательства Российской Федерации. - 03.01.2005. - № 1. - Ст. 40.; другая сторона -- участники долевого строительства -- во многих случаях характеризуется множественностью лиц. 2) Цель привлечения застройщиком денежных средств организаций и граждан -- строительство (создание) многоквартирных домов и иной недвижимости, отличающая его от договоров, по которым банки и иные кредитные организации также привлекают денежные средства граждан и организаций для их последующего размещения, в том числе путем выдачи кредитов и получения прибыли.

3) Предмет договора участия в долевом строительстве: застройщик не только должен совершить действия, обеспечивающие строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, но и передать каждому из дольщиков конкретное помещение, предусмотренное договором. 4) Ограничение сферы его действия, предопределенное спецификой его предмета: по этому договору возможно строительство (создание) только зданий, имеющих в своем составе жилые или нежилые помещения Там же..

5) Наличие ряда предварительных обязанностей застройщика, исполнение которых является необходимым условием для заключения в будущем договоров участия в долевом строительстве с гражданами и организациями. В частности, он должен получить в установленном порядке разрешение на строительство, опубликовать свою проектную декларацию, обеспечить государственную регистрацию права собственности или права аренды земельного участка, предоставленного ему для строительства.

6) Наличие дополнительных мер защиты прав и интересов участников долевого строительства. Они наделены залоговым правом на земельный участок и строящийся на нем объект недвижимости, которое возникает в силу прямого указания закона и не требует оформления путем заключения отдельного договора залога.

Кроме того, Правительству Российской Федерации предоставлено право издавать правила, обязательные для сторон данного договора при его заключении и исполнении (положения, типовые договоры и т.п.), а если в роли участников долевого строительства выступают граждане, к соответствующим отношениям подлежит применению законодательство о защите прав потребителей Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. II: Обязательственное право / Отв. ред. Е.А. Суханов. - 2-е изд., стереотип. - М.: Статут, 2011. - С 543. (1208 c.).

Субъектами договора участия в долевом строительстве являются: застройщик, в качестве которого могут выступать юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства граждан и организаций в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве для строительства на этом земельном участке многоквартирных домов или иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство;

участник долевого строительства - гражданин или организация, внесшие свои денежные средства в счет причитающихся передаче им в собственность объектов долевого строительства жилых или нежилых помещений. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законом Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // Собрание Законодательства Российской Федерации. - 03.01.2005. - № 1. - Ст. 40..

До принятия Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», на практике имели место обманы инвесторов недобросовестными застройщиками. Закон улучшил положение, но решить проблему кардинально не смог. Существующее законы не регулируют и не гарантируют исполнение обязанностей даже по надлежаще оформленному договору долевого участия, который полностью соответствует требованиям закона, и в том числе прошедшему государственную регистрацию. А конкретно, неблагонадежный застройщик часто пользуется схемой вывода денег через фиктивные сделки и преднамеренного банкротства компании, после чего по российским законам никакие учредители не несут ответственность за обанкротившуюся компанию. И даже в случаях доказанной в суде вины застройщика, очень сложно взыскать средства за оспоренные преступные сделки. Согласно только официальным данным, в 2017 году в России насчитывается 38 тысяч обманутых дольщиков РИА Недвижимость // URL: https://realty.ria.ru/ (дата обращения 28.11.2017). Для решения данной проблемы, необходимо чтобы действовала эффективная система контроля, а также необходимо усовершенствование законодательства в сфере строительства.

1.3 Способы защиты прав потребителей в сфере долевого строительства

Право на жилище -- это одно из важнейших конституционных прав граждан России Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12.12.1993г. с учетом поправок, внесенных Законами Российской Федерации о поправках к Конституции Российской Федерации от 30.12.2008 №6-ФКЗ, от 30.12.2008 №7-ФКЗ, от 05.02.2014г. №2-ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-ФКЗ // Собрание Законодательства Российской Федерации. - 04.08.2014. - № 31. - Ст. 4398.. Обеспечение возможности реализации данного права -- приоритетное направление социальной политики государства. Реалии современной России, развитие свободных экономических отношений, наличие рынка жилья позволяют гражданам самостоятельно решать свои жилищные вопросы. Одной из распространенных форм такого решения является долевое участие граждан в жилищном строительстве за счет собственных средств. Однако в данной сфере имеется множество проблем. Заключение договора участия в долевом строительстве и его государственная регистрация еще не гарантируют того, что дом будет своевременно возведен и квартира в нем передана в срок, а в строительных работах будет отсутствовать брак.

В случае необходимости восстановления нарушенных прав участник долевого строительства (дольщик) может воспользоваться различными способами защиты. Способы защиты гражданских прав - это закрепленные законом меры принудительного характера, посредством которых осуществляется восстановление нарушенных или оспариваемых прав Алексеев С.С., Аюшеева И.З., Васильев А.С. [и др.] Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 1 (под общ. ред. С.А. Степанова). - "Проспект"; "Институт частного права", 2012 г. - С. 204. (640с)..

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса к ним относятся:

1. Признание права собственности на объект долевого строительства.

Если застройщик задерживает ввод дома в эксплуатацию, не получает необходимое на это разрешение, дольщик вправе, в зависимости от степени готовности дома, фактической передачи ему объекта долевого строительства и иных обстоятельств, требовать признания в судебном порядке:

- права собственности на объект недвижимости;

- права собственности на объект незавершенного строительства;

- права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом, соответствующую объекту долевого строительства "Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017) URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_220487/ (дата обращения 28.11.2017).

2. Признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности.

Если денежные средства привлекались лицом, не имеющим на это права или с нарушением установленного порядка их привлечения, то по требованию дольщика сделка может быть признана недействительной. От этого лица можно потребовать немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере процентов и возмещения сверх суммы указанных процентов причиненных убытков Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 06.08.2017) // Собрание Законодательства Российской Федерации. - 05.12.1994. - № 32. - Ст. 3301. .

Застройщики вправе привлекать денежные средства граждан только на основании договора участия в долевом строительстве, жилищных сертификатов и участия в жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативах Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // Собрание Законодательства Российской Федерации. - 03.01.2005. - № 1. - Ст. 40..

Если застройщик вместо договора участия в долевом строительстве или жилищного сертификата предлагает заключить предварительный договор купли-продажи, предварительный договор долевого строительства, инвестиционный договор, договор займа, а также внести денежные средства на свой депозитный счет в банке и т.д., то лучше от такого предложения отказаться. Законодательство об участии в долевом строительстве будет распространяться на указанные правоотношения только в случае, если суд установит, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве Письмо Верховного Суда Российской Федерации от 30.01.2013 N 7-ВС-368/13 О применении норм Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_141520/ (дата обращения 28.11.2017).

Участник долевого строительства вправе также обратиться в суд с требованием о признании сделки недействительной при нарушении застройщиком требований к проектной декларации. В этом случае застройщик обязан возвратить дольщику полученные от него денежные средства и уплатить проценты в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день возврата денежных средств. Еще одним основанием для признания договора участия в долевом строительстве недействительным по требованию дольщика является несоответствие условий договора, например, о характеристиках подлежащего передаче дольщику объекта, информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора.

3. Возмещение убытков.

Убытки подлежат возмещению сверх неустоек и штрафов, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве и договором долевого участия. Убытки могут быть понесены, например, из-за того, что в связи с нарушением застройщиком срока передачи объекта дольщик был вынужден арендовать жилье.

4. Взыскание неустойки.

Застройщик должен уплатить гражданину - участнику долевого строительства неустойку в следующих случаях:

1) если нарушил сроки передачи дольщику объекта строительства, не согласовав при этом изменение условия договора об участии в долевом строительстве в части сроков сдачи объекта. Размер неустойки составляет одну трёхсотую ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки;

2) если нарушил согласованный с дольщиком срок устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, обнаруженных в течение гарантийного срока. Размер неустойки составляет 1% от стоимости расходов на устранение такого недостатка (дефекта) либо от стоимости жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, если выявленные недостатки (дефекты) могут служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // Собрание Законодательства Российской Федерации. - 03.01.2005. - № 1. - Ст. 40..

5. Компенсация морального вреда.

Достаточное основание для взыскания компенсации морального вреда - установленный факт нарушения прав дольщика Закон Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 01.05.2017) "О защите прав потребителей" // Собрание Законодательства Российской Федерации. - 18.05.2017. - №17. - Ст. 2665..

6. Взыскание штрафа.

При удовлетворении судом требований участника долевого строительства, которые не были удовлетворены застройщиком добровольно, суд взыскивает с застройщика в пользу дольщика штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом дольщику Там же..

7. Прекращение правоотношений.

Участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве, в частности, в следующих случаях:

1) если застройщик существенно нарушил требования к качеству объекта строительства или не устранил недостатки в строительстве в установленный участником долевого строительства разумный срок;

2) срок передачи объекта долевого строительства нарушен более чем на два месяца;

3) застройщик не уведомил дольщика о прекращении договора поручительства и (или) не заключил новый договор поручительства (в случае, если договор участия в долевом строительстве заключен с первым участником долевого строительства до 20.10.2017).

В судебном порядке договор может быть расторгнут в следующих случаях:

1) если прекращено или приостановлено строительство многоквартирного дома и очевидно, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику;

2) существенно изменена проектная документация, в том числе превышено допустимое изменение общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, установленное договором участия в долевом строительстве в пределах 5% указанной площади;

3) изменилось назначение общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав объекта долевого строительства.

При расторжении договора застройщик обязан вернуть уплаченную дольщиком в счет цены договора денежную сумму, а также уплатить проценты на эту сумму в двойном размере исходя из одной трёхсотой ставки рефинансирования Банка России Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // Собрание Законодательства Российской Федерации. - 03.01.2005. - № 1. - Ст. 40..

8. Заявление требований в рамках дела о банкротстве застройщика.

В случае банкротства застройщика участники долевого строительства вправе предъявить денежное требование или требование о передаче жилого помещения в рамках дела о банкротстве в арбитражный суд Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 25.11.2017) "О несостоятельности (банкротстве)" // Собрание Законодательства Российской Федерации. - 28.10.2002. - №43. - Ст. 4190..

Также в целях защиты участников строительства от злоупотреблений застройщиков, совершаемых путем иного правового оформления своих отношений по привлечению денежных средств, суд может признать застройщиком не только лицо, с которым у участников долевого строительства заключены соответствующие договоры, но и организацию, фактически собирающую денежные средства, переданные для строительства многоквартирного дома, например лицо, которое является правообладателем земельного участка и объекта строительства, но денежные средства напрямую не привлекает "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016) // URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_206241/ (дата обращения 28.11.2017).

9. Выплата возмещения из компенсационного фонда.

Если договор с первым участником строительства представлен на государственную регистрацию после 20 октября 2017, застройщик обязан производить взносы в компенсационный фонд, предназначенный для выплаты возмещения в размере уплаченной цены договора участия в долевом строительстве гражданам - участникам долевого строительства при банкротстве застройщика. Но гражданин не имеет права на возмещение, если он приобрел право требования по договору участия в долевом строительстве после возбуждения производства по делу о банкротстве застройщика. Постановление Правительства РФ от 07.10.2017 N 1233 "Об утверждении Правил выплаты публично-правовой компанией "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" возмещения гражданам - участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу жилых помещений" // URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_280144/ (дата обращения 28.11.2017)

Таким образом, если право потребителя в сфере строительства было нарушено застройщиком, воздействовать на исполнителя правовыми методами можно и нужно. Главное, чтобы участники долевого строительства при вступлении в долевое строительство были бдительны и проявляли предельную осторожность при заключении договора долевого участия в строительстве. Прежде чем заключать договор следует для начала обдуманно подойти к выбору застройщика. Если строительная компания работает на рынке много лет, имеет ряд успешно реализованных объектов, это хороший аргумент в пользу того, чтобы заключить с ней договор.

2. ОСОБЕННОСТИ МЕХАНИЗМА ЗАЩИТЫ ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ В СФЕРЕ СТРОИТЕЛЬСТВА

2.1 Государственная защита прав потребителей в сфере строительства

Защита прав потребителей в сфере долевого строительства является важнейшей составляющей надзорной деятельности Управления Роспотребнадзора по городу Санкт-Петербургу. Проблемные вопросы в Санкт-Петербурге рассматриваются совместно с Прокуратурой города, Комитетом по строительству, Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, УФАС России по Санкт-Петербургу. При полномочном представителе Президента РФ в Северо-Западном федеральном округе создана региональная рабочая группа, которая координирует эту работу. Обращений граждан на нарушения в «долевке» меньше не становится. Это отмечают все подведомственные структуры, констатируя рост жалоб почти в два раза.

Так, в Управление Роспотребнадзора по городу Санкт-Петербургу в 2015 году поступило 261 обращение граждан на действия строительных организаций, что в 1,9 раза больше чем в 2013 году. Из поступивших обращений граждан - 28 стали основанием для проведения контрольно-надзорных мероприятий.

Обращения на нарушения застройщиками сроков строительства и ввода объектов в эксплуатацию составили 15%, данные вопросы находятся вне компетенции Управления и направлены для рассмотрения в Комитет по строительству Правительства Санкт-Петербурга.

Отношения в области долевого строительства регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участи в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №214-ФЗ).

Порядок передачи объекта долевого строительства и ответственность застройщика за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, предусмотрены ст. 6, 8, 10 Закона №214-ФЗ и заключенным между сторонами договором.

В соответствии с п.2 ст.6 Закона №214-ФЗ, за нарушение предусмотренного договором срока передачи квартиры, участник долевого строительства имеет право взыскать с застройщика неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки и потребовать возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (ст.10 Закона №214-ФЗ).

В случае нарушения срока передачи объекта долевого строительства, прописанного в заключенном между сторонами договоре, необходимо направить в адрес застройщика, письменную претензию со своими требованиями. При отказе застройщика в добровольном порядке удовлетворить предъявленные требования, за защитой своих нарушенных прав необходимо обратиться в суд.

Потребитель вправе обратиться в суд с заявлением о привлечении Управления как уполномоченного федерального органа исполнительной власти по контролю (надзору) в области защиты прав потребителей для дачи заключения по гражданскому делу в целях защиты прав. В 2015 году Управлением дано 154 заключения в суде, требования 144 потребителейудовлетворены, возвращено денежных средств на сумму 32,9 млн. руб.

В 2015г Управлением проведена 21 проверка в сфере долевого строительства, нарушения установлены в 90% случаев. Вынесено 156 постановлений в соответствии с ч.1 ст. 14.5, ч.1, 2 ст.14.8 КоАП РФ на общую сумму 853,0 тыс. руб., в том числе 143 постановления по материалам совместных проверок с Прокуратурой, выданы предписания об устранении выявленных нарушений.

В ходе контрольно-надзорных мероприятий строительных организаций выявлены нарушения, связанные с непредоставлением полной информациидля потребителей, ненадлежащим качеством выполненных работ организациями-застройщиками, включением в договор условий, ущемляющих права потребителей.

Так, дольщиков обязывали на день подписания договора заключить с обществом соглашение на оказание услуг по регистрации договора и права собственности на квартиру на возмездной основе, вносить плату за неоказанные жилищно-коммунальные услуги с момента ввода объекта в эксплуатацию и до подписания акта приема-передачи, а также авансом с момента подписания акта приема-передачи за 6 месяцев вперед, при расторжении договора по инициативе дольщикаоплачивать штрафы от 10 до 20% от суммы договора, при спорах рассматривать разногласия третейским судом или судом по месту нахождения застройщика, а не судом, по выбору истца.

Защита прав потребителей в сфере долевого строительства является важной частью городской программы предупреждения нарушений на строительном рынке, которую эффективно и солидарно ведет Управление Роспотребнадзора по городу Санкт-Петербургу.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Рассматривая институт резервирования и изъятия земельных участков для публичных нужд, представляется необходимым отметить следующее. Резервирование земельных участков тесно связано с последующим их изъятием. Процесс резервирования земельных участков для публичных нужд основывается на принципе широкого участия общественности. Государство резервирует земельные участки для блага общества, четко определяя государственные и муниципальные нужды с одной стороны, и частные интересы, с другой стороны.

Что касается изъятия земельных участков для публичных нужд, то существующие потребности экономического развития вызывают необходимость перераспределения земель, изъятия их у одних лиц и когда это обусловлено общественными интересами, предоставления другим лицам. Если исключить такую возможность, то это затормозит общественное развитие. Нельзя будет построить дороги, электростанции, заводы, стадионы и другие объекты, поскольку земли уже заняты, находятся в чьей-то собственности, используются на иных основаниях. Изъятие земельных участков для публичных нужд, является правовым инструментом, с помощью которого государство может принудительно отчуждать земельные участки и использовать их в интересах общества.

Следует подчеркнуть, что право на резервирование земель для публичных нужд, ни в коем случае не должно ущемлять права граждан и юридических лиц на владение, пользование и распоряжение земельными участками. Также и при изъятии земель для публичных нужд, государство обязано возместить собственнику изымаемого участка его рыночную стоимость, понесенные убытки и упущенную выгоду.

Изъятие земельных участков для публичных нужд представляет собой функцию управления, посредством которой производится перераспределение земель путем прекращения прав на землю, для удовлетворения общественных интересов при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов.

Кроме того, при правовом регулировании и осуществлении резервирования и изъятия земель, уполномоченными органами власти должны учитываться такие принципы земельного законодательства Российской Федерации, как приоритет охраны жизни и здоровья человека; участие граждан, общественных организаций (объединений) и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю, а также приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий.

Анализ законодательства и судебной практики показал, что возникает много проблем, связанных с соотношением государственных и муниципальных нужд с общественными интересами, порядком резервирования и изъятия земельного участка, которые не в полной мере разрешены не только теорией, но и законодательством.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

Нормативные правовые акты

1. Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12.12.1993, с учётом поправок, внесенных законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 №6-ФКЗ, от 30.12.2008 №7-ФКЗ, от 05.02.2014 №2-ФКЗ, от 21.03.2014 №6-ФКЗ, от 21.07.2014 №11-ФЗ

2. "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016)// Собрание Законодательства Российской Федерации. 29.10.2001 г. № 44. Ст.4147

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 с изменениями на 13 июля 2015 года редакция, действующая с 1 октября 2015 года // Собрание Законодательства Российской Федерации. - 1994.- № 51. Ст. 3301.

4. Постановление Правительства РФ от 22.07.2008 N 561 (ред. от 04.10.2012) "О некоторых вопросах, связанных с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд"// Собрание законодательства Российской Федерации, 2011, N 1, ст.7

5. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" // Собрание Законодательства Российской Федерации. 16.07.2010 № 18. Ст. 78

6. Федеральный закон от 31 декабря 2014 г. N 499-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" // Собрание Законодательства Российской Федерации 25.01.2015 № 42. Ст. 98

7. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016)// Собрание законодательства Российской Федерации, 20015, N 14, ст.417

8. Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О приватизации государственного и муниципального имущества" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016)// Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, N 44, ст.4781

...