Предмет и иные условия договора аренды нежилых помещений

Размещено на http://www.allbest.ru/

Предмет и иные условия договора аренды нежилых помещений

Азукаева Баира Андреевна,

аспирантка Ставропольского Государственного Университета,

старший преподаватель кафедры Гражданского права и процесса

Калмыцкого Государственного Университета

Вопрос о существенных условиях всякого договора рассматривается как вопрос о наличии самой сделки - существенными признаются условия, согласование которых необходимо для признания договора заключенным /1/. Это традиционное определение существенных условий практически сохранилось в части первой п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) и является преобладающим в литературе /2/.

В силу п. 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора и это соглашение облечено в надлежащую форму.

Формулировка указанной статьи, предусматривающая, что «существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение» можно истолковать следующим образом: все существенные условия должны быть перечислены в тексте самого договора. При таком подходе отсутствие хотя бы одного из существенных условий в договоре аренды нежилого помещения влечет недействительность конкретного соглашения. В современной юридической литературе существенные условия применительно к договору рассматривают с двух позиций: 1) договор - письменный документ, содержащий конкретные условия договора; 2) договор - правоотношение, содержание которого определяется не только текстом договора, но теми предусмотренными ГК РФ диспозитивными нормами, которые позволяют определить существенные условия конкретного вида договора независимо от того, включены они в текст соглашения или нет. Эти диспозитивные нормы восполняют те существенные условия, без которых та или другая конструкция договора невозможна, однако стороны свою позицию по ним не определили (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Так, применительно к аренде, ст. 606 ГК РФ указывает на то, что аренда предполагает передачу имущества только во временное владение и пользование, и отсутствие условия о сроке предоставления лишило бы договор аренды смысла и правового содержания. Отсутствие такого соглашения призвана восполнить ст. 610 ГК РФ.

В соответствии с широко применяемой классификацией все существенные условия договора, перечисленные в статье 432 ГК РФ, делятся на четыре группы.

Необходимым условием любого гражданско-правового договора является условие о предмете.

Обычно считается, что для договора аренды существенным условием является только определенность предоставляемого в аренду имущества /3/; бесспорно нельзя говорить о заключении соглашения, если не ясно, что же именно арендовано.

По поводу определения предмета договора в цивилистике имеются различные мнения. Одна группа авторов/4/ предмет договора видит в действиях, которые должна совершить обязанная сторона. Другая группа авторов/5/ предмет договора сводит к вещам, подлежащим передаче другой стороне.

Следующая группа ученых исходит из необходимости разграничения понятий «объект договора» и «предмет договора». Под объектом договора подразумеваются действия (поведение) сторон по передаче вещи, а сама вещь составляет предмет договора/6/. «Объектами относительных гражданских прав, которые могут быть осуществлены лишь при определенном поведении обязанных лиц, всегда являются действия этих лиц. В тех случаях, когда действия должников направлены на передачу вещей, эти вещи называются предметом договора»/7/.Специфической особенностью аренды является дополнительное требование, предъявляемое законодателем к предмету договора под страхом его не заключения: в нем четко должны быть оговорены условия о качестве передаваемого в аренду имущества, месте нахождения и другие признаки, позволяющие установить соответствующий объект и его состояние.

Правильное понимание сути аренды невозможно без четкого усвоения предметов любого из видов договора аренды, в том числе и такого вида как аренда нежилого помещения, хотя и специально не предусмотренного в главе 34 Гражданского кодекса РФ.

Правовое регулирование отношений по поводу нежилых помещений до настоящего времени вызывает много споров. В основе неясностей их правового режима лежит специфика самого нежилого помещения: с одной стороны нежилые помещения - часть вполне самостоятельного и физически полноценного объекта - здания или сооружения, а, с другой, фактические потребности субъектов права побуждают законодателя выделять этот объект как самостоятельный, создавать для него собственный правовой режим.

В любом случае, чтобы арендовать нежилые помещен6ия нельзя заключить договор аренды зданий и сооружений по правилам § 4 главы 34 ГК РФ. Речь идет о самостоятельном объекте аренды, не предусмотренном указанной главой ГК РФ. Условия применения нежилых помещений в гражданском обороте настолько специфичны, что требуют дополнительного правового регулирования, а до этого - использования общих статей, помещенных в главу 34 ГК РФ. С таким подходом не согласны те, кто нежилые помещения не относят к отличным от зданий и сооружений, самостоятельным объектами недвижимого имущества: «в случае признания нежилого помещения самостоятельным объектом недвижимости следует применять для регулирования отношений по его аренде не нормы параграфа четвертого главы 34 ГК РФ (аренда зданий и сооружений), а общие правила об аренде (параграф первый)» /9/.

В юридической литературе имеется и такой подход: ГК РФ не выделяет часть здания - нежилое помещение как объект гражданских прав. Назначение нежилых помещений косвенно определяется в абз. 2 ч.3 ст. 288 ГК РФ - размещение в них собственником предприятия, учреждений, организаций. Проблема нежилого помещения как части здания (жилого или нежилого) возникает тогда, когда имеется несколько собственников либо титульных владельцев, реализующих то или иное право вещное право не в отношении здания, сооружения целиком, а в отношении его конкретных частей (помещений)»/10/. Но с тем, что «доказать самостоятельность нежилых помещений как объектов прав невозможно» /11/, не согласна Кокоева Л.Т.: «сама практика и реальные жизненные отношения уже признали нежилые помещения таким объектом. Уровень так называемой «самостоятельности» объекта в том числе объекта недвижимости является весьма условной. Если этот признак последовательно применять и развивать в конкретных ситуациях, то легко обнаружить «несамостоятельность» и зданий, сооружений, нормальное функционирование которых в решающей степени зависит от многочисленных коммуникаций, примыкающих и окружающих объектов инфраструктуры; последние также от чего-то зависят и чем-либо определены» /12/.

Представляется, что предмет договора аренды нежилого помещения составляет отдельный объект недвижимого имущества, обладающий самостоятельными характеристиками и требующий дополнительного правового регулирования в главе 34 ГК РФ.

Вторую группу существенных условий договора аренды нежилого помещения составляет срок, т.е. период времени, на который сдается нежилое помещение в аренду, зависящий от взаимного соглашения сторон. По данному существенному условию Д.И. Мейер писал: «… срок не имеет такого значения для договора найма, чтобы неустановление его в отдельном договоре делало договор недействительным. Когда наем совершается письменно и акт является к засвидетельствованию нотариусу, быть может он откажет в засвидетельствовании договора, не определяющего срока найма, на том основании, что законодательство считает срок существенной принадлежностью этого договора. Но с научной точки зрения, договор найма, в котором не означено срока, нельзя считать недействительным: если в отдельном договоре срок не определен, то это не значит, что договор заключен бессрочно. Это значит, что срок договора наступает тогда, когда та или другая из договаривающихся сторон потребует его прекращения, так что, следовательно, срок только не определен точно при самом его заключении, а контрагенты представили себе определить его впоследствии» /13/.

Договор аренды по ГК РФ предусматривает передачу имущества во временное пользование, поэтому сроки аренды по общему правилу определяются в договоре по соглашению сторон. Вместе с тем ГК РФ, в отличие от Основ законодательства об аренде, не относит срок аренды к существенным условиям договора в силу закона. Но данное условие необходимо для договора аренды нежилых помещений как существенное, так как на практике очень часто это условие заявляется сторонами как существенное (по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение). Действующее законодательство не содержит ограничений в отношении сроков аренды нежилых помещений, т.е. такие договоры могут заключаться на любой срок. П.2 ст. 610 ГК РФ допускает заключение договора без определения срока его действия. В этом случае договор считается заключенным на неопределенный срок.

В литературе указывается на то, что «срок действия договора является существенным условием договора, и стороны обязаны его указать»/14/. Данная точка зрения не представляется приемлемой, поскольку исключает возможность заключения договора в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ без указания срок.

Что касается третьей группы существенных условий, то и здесь сошлемся на общую норму ст. 614 ГК РФ, определившую, что при аренде нежилых помещений действует порядок, условия и сроки внесения арендной платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Несмотря на различное правовое регулирование договоров аренды нежилого помещения и зданий и сооружений, но тесную взаимосвязь таких объектов аренды (как указывалось выше, нежилые помещения вовсе сравнивают в правовом статусе со зданиями и сооружениями), отмечу, что, будучи само по себе существенным условием аренды, цена аренды получила специальное решение в нормах, посвященных договору аренды зданий, сооружений. Речь идет о статье 654 ГК РФ, в отличие от общих положений аренды предусматривающей обязательное включение в такой договор размера арендной платы. То есть цена договора аренды зданий и сооружений составляет третью группу существенных условий, которые в качестве таковых названы в законе или иных правовых актах.

Но в связи с применением к аренде нежилых помещений общих положений об аренде (§ 1 Главы 34 ГК РФ), согласно им арендную плату не следует относить к существенным условиям договора аренды нежилого помещения в силу закона. Однако условие о цене аренды, наряду с объектом и сроком аренды, почти всегда ставится на согласование по заявлению сторон при заключении рассматриваемого договора.

В.В. Витрянский полагает, что и срок, и арендная плата относятся к существенным условиям договора аренды /15/. При этом он обращает внимание на то, что необходимость признания этих условий существенными предопределена легальной формулировкой договора аренды, где прямо указывается на необходимость установления срока и арендой платы. Но данную точку зрения не поддерживает Кокоева Л.Т., указывая на следующее: «Действительно определение данного договора (ст. 606 ГК РФ) содержит указание на срок и арендную плату. Однако из этого еще не следует, что оба названных условия рассматриваются законодателем в качестве обязательных к согласованию, т.е. существенных. Формулируя определения соответствующих договорных институтов, законодатель преследует прежде всего цель отграничения одного договора от другого, показывает особые, отличительные их черты, но вовсе не объявляет те или иные условия существенными. Например, не подлежит сомнению, что для договора купли-продажи (ст. 454 ГК РФ) цена не является существенным условием, так как в случае ее отсутствия в договоре можно применить норму п. 3 ст. 424 ГК РФ и установить цену через цену на аналогичные товары, но уплата цены прямо названа в ст. 454 ГК РФ в числе признаков купли-продажи. Следовательно, примененная В.В. Витрянским аргументация не может быть признана надлежащей» /16/.

Под четвертой группой понимается вся совокупность условий договора, на согласовании которых настаивает хотя бы одна из сторон. Эта группа условий имеет целью совмещение интересов участников договорных отношений. ГК РФ не определяет конкретный круг этих условий, но в практике сложился определенный взгляд на эту группу как требующую неизбежного согласования в тексте договора. Необходимость их согласования только лишь потому, что одной стороной предварительно были высказаны условия заключения договора, вряд ли оправдана. Представляется, что юридическая сила таких условий заключается в договорном характере тех условий, которые существенным образом влияют на определение и исполнение договорных обязательств, и недостижение соглашения может стать основанием к отказу от заключения договора одной из сторон. В.В. Витрянский на конкретном примере высказывается следующим образом: «нередко случается так, что стороны при заключении договора не урегулировали разногласия, например о размере договорной неустойки за неисполнение обязательств, однако затем выполнили условия договора. И только при возникновении спора в связи с применением ответственности одна из сторон заявляет о том, что договор следует считать незаключенным, так как в свое время не было достигнуто соглашение о размере неустойки. В этом случае договор следует считать заключенным (но без условия о размере неустойки), имея в виду, что ни одной из сторон при заключении договора не было сделано заявление о необходимости достижения соглашения по спорному условию договора» /17 /. Такой вывод вполне справедлив, так как отвечает принципу свободы договора, который в данном случае проявляется в том, что субъекты гражданского оборота самостоятельно решают, с кем и какие договоры заключать, и свободно согласовывают условия договора сообразно их индивидуальным интересам и потребностям. Отсутствие соглашения о конкретной ответственности не исключает применение к должнику мер, определенных законом.

аренда договор помещение

Литература

1. Советское гражданское право. Том 1 /Под ред. О.А. Красавчикова. М.: Высшая школа, 1972. С. 361.

2.Гражданское право. Том 1 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 2000. С. 486.

3. Гражданское право России. Том 2. Обязательственное право / Под ред. О.Н. Садикова. М.: Юстицинформ, 1997. С. 190.

4. Мейер Д.И. Русское гражданское право (по изд. 1902 г.). Ч. 2 С. 161; Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договоры о передаче имущества. Книга 2-я. М.: Статут, 2000. С. 445.

5. Учебник по гражданскому праву. Ч. 1/ Под ред. Калпина А.Г., Масляева А.И.. М.: Юрист, 1997. С. 379.; Учебник по гражданскому праву. Ч. 1/ Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. М.: Проспект, 1998. С. 499.

6. Тархов В.А. Гражданское право. Общая часть. Курс лекций. Чебоксары: Чуваш.кн. изд-во, 1997.С. 195.

7. Тархов В.А. Гражданское право. Общая часть. Уфа, 1998. С. 330.

8.Дорогавцева Е.Е. Здание, сооружение и нежилое помещение как
объекты аренды недвижимости (проблематика соотношения и
разграничения понятий) // Государство и право, 2002, №7. С. 105.

9. Там же. С. 106-107.

10. Лапач В.А. Нежилые помещения как объекты гражданских прав // Законодательство, 2003, № 4. С. 9-10.

11. Там же. С. 9.

12. Кокоева Л.Т. Основные проблемы гражданско-правового регулирования арендных отношений. - Дисс.докт.юрид.наук, Саратов - 2004. С. 187.

13. Мейер Д.И. Русское гражданское право (по изд. 1902 г.). Ч. 2 С. 262.

14.. Калачева С.А. Арендные сделки. М.: ПРИОР, 1997. С. 317.

15. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды.

16. Кокоева Л.Т. Основные проблемы гражданско-правового регулирования арендных отношений. - Дисс.докт.юрид.наук, Саратов - 2004. С. 87.

17. Витрянский В.В. Договоры: порядок заключения, изменения и расторжения, новые типы. М.: Центр деловой информации. 1995. С. 29.

Размещено на Allbest.ru