Товарищество собственников недвижимости является относительно новой формой некоммерческих организаций. Оно отличается организационно-правовым статусом и создается, чтобы объединить собственников недвижимости самых разных типов.

В статье 123 Гражданского кодекса дано определение товарищества собственников недвижимости.

Согласно ему ТСН является объединением владельцев недвижимости, которые на добровольных началах создают товарищество для организации совместного владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом. Оно может решать и другие задачи, не нарушающие закон. В такой форме не только легче вести учёт объектов недвижимости, но и управлять ими. Например, жильцы, владеющие квартирами в многоквартирном доме, создают ТСН для регулирования чистоты и порядка внутри дома (свет на этажах, работы лифта и т.п.) и на территории возле него. Их цель - обеспечить комфортные условия жизни. Данное объединение является юридическим лицом, члены которого владеют однотипной недвижимостью.

Под товариществом собственников недвижимости стоит понимать - некоммерческую организацию, в рамках которой объединились собственники любой, без исключения, недвижимости, будь то: квартира, частный дом, дача, сад, гараж, офис и прочие.

Стоит сказать, что ранее существовал альтернативный вариант владения общей собственностью - ТСЖ. Оно представляло собой объединение собственников для осуществления принадлежащих им прав в отношении совместного имущества - конкретного дома.

Такая форма организации управления имела ряд отличий от ТСН:

· отсутствовала правовая возможность для объединения в ТСЖ владельцам коммерческой недвижимости;

· узкий круг обязанностей, связанный с ведением коммунального обеспечения дома и управление его имуществом;

· налогообложение осуществлялось согласно упрощенной системе.

· органы управления ТСЖ принимали компетентные решения только с согласия всех или большинства собственников общей недвижимости;

· отсутствовала необходимость в лицензировании деятельности организации.

Таблица 1 «Отличия ТСН от ТСЖ».позволяет уяснить различия между устаревшей и ныне принятой формами организации управления общей собственностью.

Правовое положение товарищества собственников недвижимости имеет более широкие границы в том, что посредством этой организационной формы могут объединяться не только жильцы одного многоквартирного дома, как в случае с ТСЖ, но и собственники целых дворов с общей придомовой территорией, а также любой иной недвижимости. Для ТСН не существует конкретных ограничений в перечне возложенных обязанностей и несмотря на некоммерческий правовой характер, организация может извлекать прибыль от такой деятельности, которая будет предназначена для удовлетворения интересов ее членов. Такой статус ТСН открывает возможности управлять не только жилыми объектами недвижимости, но и всеми прочими, в рамках одной организации.

Обладатели недвижимости, решившиеся на создание товарищества собственников недвижимости, получают некоторые перспективные особенности и в то же время обременяют себя на отрицательные нюансы, влияющие на исход событий, которые рассмотрим ниже.

Плюсы ТСН:

· возможность обобщить управление всей недвижимостью под одним руководящим началом, что позволит провести наиболее рациональное распоряжение и управление объектами.

· полная прозрачность деятельности ТСН, в том числе и финансовой;

главная цель ТСН - управление имуществом, что подразумевает возможность получения дохода от ее использования, который может быть реализован на общие нужды и тем самым, уменьшить взносы членов такой организации;

Минусы ТСН:

· поскольку товарищество собственников недвижимости причислено к статусу юридического лица, имеет место быть признание организации несостоятельной (банкротом), а значит отсутствуют гарантии возвратности ранее уплаченных средств;

· обязательное оформление лицензии на данный вид деятельности;

· товарищество собственников недвижимости имеет широкие границы возможностей, что провоцирует ситуации, при которых управляющий орган может принять решения, без учета мнения самих членов - собственников недвижимости и даже такого, которое способно идти вразрез с желаниями большинства.

Необходимость образовать объединение и последующее управление совместной собственностью, чаще всего, возникает в отношении жилой площади, так как эта сфера наиболее обширна, а ее владельцы всегда заинтересованы в создании для себя лучших условий.

Так, согласно ЖК РФ, управление в многоквартирном доме можно осуществить:

непосредственно, личными усилиями собственников таких квартир, при условии, что общее число помещений в доме не больше шестнадцати;

объединение в ТСЖ, ЖСК или другой потребительский кооператив со специальной правоспособностью;

управление посредством управляющей компании.

При этом, стоит заметить, что ТСЖ и ЖСК являются подвидами товарищества собственников недвижимости и на них распространяются все законные требования, применимые к ТСН.

Из вышеперечисленного становится объективно понятно, что ведение дел многоквартирного дома собственными усилиями - весьма нестабильная конструкция, так как, зачастую становится сложно организовать общий совет, собрать взносы на решение совместной проблемы, многие теряют инициативу и не имеют грамотного подхода.

Управление с помощью сторонней организации - управляющей компании, вызывает массу недовольств, ввиду того, что повсеместно случаются злоупотребления со стороны таковой, игнорируются обращения собственников, фальсифицируются результаты проведения общих собраний, необоснованно завышаются тарифы, происходит мошенничество и растрата денежных средств собственников.

Однако, не допустить этого можно посредством ТСН, которое является хорошим подспорьем, эффективной и высоко конкурентной организационно-правовой формой.

2. Анализ деятельности ТСН «Красный проспект,56».

2.1 О доме

Жилой дом с административными помещениями, 5 этажей

Дом «Облплана». Здание представляет собой историко-культурную ценность как образец неоклассицизма в архитектуре Новосибирска 1930-х гг.

Жилой дом «Облплана» на Красном проспекте, № 56. в Центральном районе г. Новосибирска. Архитектор Н.С. Кузьмин. 1939 г. Дом признан памятником архитектуры регионального значения (Пост.Главы адм. НСО от 18.12.00 №1127).

Разновысотный жилой дом является примером неоклассицизма в архитектуре Новосибирска 1930-х годов, основанного на использовании классицистических традиций.

Построенный по проекту архитектора Н. С. Кузьмина, жилой дом с курдонером, П-образный в плане, главным западным фасадом ориентирован на Красный проспект. Симметрично решенные четырехэтажные объемы торцами выходят на красную линию застройки, пятиэтажный объем отодвинут в глубину озелененного участка двора.

Наружные стены дома кирпичные (толщина 64 см), оштукатуренные, внутриквартирные перегородки, междуэтажные и чердачные перекрытия деревянные. Под центральным и южным объемами дома расположен подвал.

Симметричная композиция фасада пятиэтажного, отнесенного от линии застройки объема подчеркнута входами-порталами в лестничные клетки с вертикалями витражей с мелким рисунком заполнения, завершенными ступенчатыми карнизами, опирающимися на профили кронштейнов. Рустовка стен и профилированный карниз отделяют линию первого этажа Глухое ограждение балконов второго и четвертого этажей со сдвоенными столбами-опорами, схематично воспроизводящими ордерные формы. Балконы пятого этажа объединены горизонталью глухого ограждения. Высокий парапет с круглыми слуховыми окнами завершен выносом профилированного карниза с ритмом декоративных кронштейнов.

Два фланкирующих четырехэтажных объема имеют одинаковое объемно-планировочное решение. Торцы фасадов образованы выносом стены и балконами, опирающимися на сдвоенные столбы-опоры, завершены выносом профилированного карниза и плоскостью парапета. Аналогично решены боковые и дворовые фасады здания.

Первоначальная планировка первого этажа здания изменена (магазины, офисы). Габариты здания в плане: 85,5x36,0 м.

2.2 Основные характеристики ТСН «Красный проспект,56»

Компания с полным наименованием "ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ НЕДВИЖИМОСТИ "КРАСНЫЙ ПРОСПЕКТ, 56"" зарегистрирована 12.02.2007 в регионе Новосибирская область по юридическому адресу: 630000, Новосибирская область, город Новосибирск, Красный проспект, д. 56. До ТСН управлением ЖКХ на территории дома осуществляла АК «Спасдом».

Основной вид деятельности - управление эксплуатацией жилого фонда за вознаграждение или на договорной основе.

Дополнительные виды деятельности:

· Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом;

· Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом;

· Управление эксплуатацией нежилого фонда за вознаграждение или на договорной основе

Руководитель: Председатель правления: Астафуров Валерий Михайлович.

Учредителями ТСН «Красный проспект,56» являются собственники квартир в данном доме в количестве 74 физических лиц.

Общая площадь помещений дома 5116,8 кв.м., площадь ТСН 4086,1 кв.м.

В данном многоквартирном доме находятся 62 квартиры, 50 из них составляют жилой фонд и 12 выведены из жилого фонда и являются коммерческой недвижимостью.

Кадровый состав ТСН:

· Председатель правления;

· Управляющий он же электрик;

· Сантехник;

· Бухгалтер;

· Дворник;

· Техничка.

Для выполнения капитального ремонта нанимаются сторонние организации.

Оплата поставщикам коммунальных услуг осуществляется через договора из целевых поступлений. Организация работы ТСН, оплата работникам и коммунально-бытовое обслуживание осуществляется из средств, полученных в виде целевых поступлений от жильцов и от предпринимательской деятельности.

План капитального ремонта здания расписан вплоть до 2038 года и представлен в Таблице 2.

Таблица 2. КРАСНЫЙ ПРОСПЕКТ 56, Центральный район

Заключение

ТСН - это корпорация некоммерческого характера, создаваемая для непосредственного удовлетворения интересов и потребностей собственников разных категорий недвижимого имущества в осуществлении ее эксплуатации, управления и извлечении прибыли. Благодаря ТСН, собственникам под силу самостоятельно проводить эффективную, оперативную и прозрачную деятельность со своими объектами. Что позволяет избежать большинства необоснованных расходов, контролировать текущие издержки, выбирать наилучшее качество коммунальных и иных услуг. товарищество собственник недвижимость жилой

Именно посредством этого вида управления можно обеспечить стабильные, комфортные и безопасные условия жизнедеятельности граждан, проявляющиеся в достойном содержании общего имущества, принятии рентабельных решений по вопросам его использования и реализации. Помимо этого, в компетенции ТСН, одновременно, могут находиться сразу несколько объектов недвижимости, например, многоквартирных домов, что позволяет получить дополнительные средства, с возможностью использовать их для удовлетворения потребностей собственников такой недвижимости и, ни в коем случае, не присваиваться, как это может быть в отношении со сторонними компаниями.

Именно благодаря этим неоспоримым преимуществам, товарищество собственников недвижимости может приобрести массовое одобрение среди остальных форм некоммерческих объединений и заменить управляющие компании.

Размещено на Allbest.ru