Рассмотрение договора финансовой аренды и найма жилого помещения

Форма договора аренды может быть письменной и устной. В письменной форме должен совершаться договор аренды юридических лиц между собой и с гражданами. Для сделок между гражданами, в том числе гражданами-предпринимателями, письменная форма установлена только в отношении сделок, заключаемых на срок более года. В письменной форме должны заключаться договоры недвижимого имущества. Кроме того, соблюдение письменной формы требуется в случаях, когда такая форма для сделок прямо предписана законом. Для отдельных видов аренды (договора аренды зданий и сооружений, договора аренды предприятия) требуется (под угрозой недействительности договора) придание договору письменной формы лишь путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами (ст. 651 Статья 651 Гражданский кодекс Российской Федерации от 26.01.1996 № 14-ФЗ ред.28.03.2017 и 658 ГК Статья 6581 Гражданский кодекс Российской Федерации от 26.01.1996 № 14-ФЗ ред.28.03.2017). Оформление договора способом обмена документами посредством почтовой или иной связи либо акцепта оферты путем совершения действий путем совершения поведенческих актов, выражающих волю установить правоотношения(конклюдентные действия)в подобных случаях не дозволено.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК) Статья 609 пункт 21 Гражданский кодекс Российской Федерации от 26.01.1996 № 14-ФЗ ред.28.03.2017. Впрочем, правило об обязательности государственной регистрации договора аренды недвижимости является диспозитивным и может быть изменено законом. Государственной регистрации подлежит именно договор аренды. Гражданский кодекс не предусматривает самостоятельной регистрации ни права аренды недвижимого имущества, ни аренды как обременения.

К существенным условиям договора аренды относятся: а) условие о предмете договора, которое является единственным условием, отнесенным в Гражданском кодексе к существенным условиям договора аренды; б) для договоров аренды здания или сооружения, аренды предприятия существенным условием, в силу прямого указания закона служит, условие об арендной плате; в) условие об объекте арендных отношений.

В обязанности арендатора входит:

1) пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества;

2) своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату);

3) производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды;

4) при преимущественном праве перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок, письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора;

5) при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

По договору аренды арендодатель обязан:

1) предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества;

2) производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

В Гражданском кодексе перечислены четыре основания, позволяющие арендодателю требовать досрочного расторжения договора, а именно: использование нанимателем имущества не по назначению, с существенными нарушениями условий договора; существенное ухудшение арендатором качества нанятого имущества; несвоевременное внесение арендной платы (просрочка оплаты более 2 раз подряд); невыполнение арендатором принятых на себя (или возложенных на него законодательством) обязательств по капитальному ремонту арендованного имущества в установленный (разумный) срок. Следует обратить внимание на то, что этот перечень не может быть сокращен по соглашению сторон. В то же время в договоре могут быть предусмотрены и другие дополнительные основания, но они должны быть связаны с существенными нарушениями обязательств со стороны арендатора. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после письменного предупреждения арендатора о необходимости исполнить свои обязательства в разумный срок.

По требованию арендатора договор аренды, может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; когда арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; когда  имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора.



Глава 2. Виды договора аренды и их характеристики

К договорам аренды относятся следующие договоры:

· договор проката;

· договор аренды транспортных средств;

· договор аренды зданий и сооружений;

· договор аренды предприятий;

· договор финансовой аренды (лизинг).

2.1 Договор проката

Договор проката -- это договор аренды, в силу которого арендодатель осуществляет сдачу имущества в аренду в качестве предпринимательской деятельности, т.е. осуществляет сдачу имущества в прокат в виде промысла, обязуется предоставить арендатору за плату движимое имущество во временное владение и пользование.

Арендодателем по договору проката может быть только предприниматель.

Договор регулируется Законом РФ «О защите прав потребителей» Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 03.07.2016) "О защите прав потребителей" в случае, если арендатором является гражданин.

Арендная плата устанавливается только в твердой денежной сумме.

Форма договора должна быть письменной. По общему правилу имущество, полученное по договору проката, должно использоваться для целей потребления.

Независимо от того, кто является арендатором, не допускается возможность использования этого имущества для извлечения прибыли.

Договор проката действует в режиме публичного договора, т.е. при условии наличия имущества арендодатель не вправе отказать либо отдать предпочтение кому-либо. Договор потребительский -- ограничен по сроку -- заключается на срок не более 1 года.

Арендодатель обязан проверить исправность имущества, сдаваемого в аренду, в присутствии арендатора и ознакомить последнего с правилами эксплуатации этого имущества либо выдать соответствующую инструкцию (ст. 628 ГК РФ) Статья 628 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от26.01.1996 № 14-ФЗ ред.28.03.2017.

Арендатор не имеет права совершать с арендуемым имуществом сделки, в том числе сдавать его в субаренду, в безвозмездное пользование, вносить в виде залога или в качестве вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы (п. 2 ст. 631 ГК РФ) Статья 631 пункт 2 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от26.01.1996 № 14-ФЗ ред.28.03.2017.

Не действует правило о преимущественном праве арендатора перезаключить или продлить договор на неопределенный срок.

Договор проката может быть в любое время расторгнут при условии письменного предупреждения арендодателя за 10 дней.

При досрочном расторжении договора арендодатель должен возвратить арендатору часть арендной платы, исчисленной со дня, следующего после дня возвращения имущества.

Содержание договора проката:

Законодателем установлено разграничение между отдельными видами договора аренды и арендой отдельных видов имущества (п. 3 ст. 610 Статья 610 пункт 3 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от26.01.1996 № 14-ФЗ ред.28.03.2017, ст. 625 ГК Статья 625 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от26.01.1996 № 14-ФЗ ред.28.03.2017). Виды договора аренды - это наиболее важные социально значимые случаи аренды, которые урегулированы в § 2-6 гл. 34 ГК РФ Глава 34. Аренда параграф 2-6 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от26.01.1996 № 14-ФЗ ред.28.03.2017.

Договор аренды имущества является родовым понятием по отношению к некоторым другим договорам аренды. К отдельным видам договора аренды Гражданский кодекс Российской Федерации относит договор проката, аренду транспортных средств, аренду зданий и сооружений, аренду предприятий, а также договор финансовой аренды (лизинг). Выделение названных видов договора аренды служит прежде всего целям наиболее простого и оптимального правового регулирования сходных правоотношений.

Законодательство об аренде формируется по принципу: для отдельных видов договора аренды определяется набор характерных признаков, при этом сохраняется связь с договором аренды как с родовым понятием, а в случаях недостаточности специальных правил субсидарно применяются общие положения о договоре аренды.

По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (п. 1 ст. 626 ГК РФ) Статья 626 пункт 1 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от26.01.1996 № 14-ФЗ ред.28.03.2017

Данный договор является консенсуальным, взаимным, возмездным.

Специфика договора проката выражается в следующем:

1. арендодателем выступает специальный субъект -- коммерческая организация или индивидуальный предприниматель, осуществляющие сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности;

2. предметом договора может быть только движимое имущество. Это могут быть электроприборы, одежда, легковые автомобили, мебель, спортивный инвентарь и т. д.;

3. имущество, предоставляемое по договору, по общему правилу должно использоваться для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или вытекает из существа обязательства, что позволяет заключать договор проката и организациям, и индивидуальным предпринимателям;

4. договор проката заключается в письменной форме, также является публичным договором (п. 3 ст. 626) Статья 626 пункт 3 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от26.01.1996 № 14-ФЗ ред.28.03.2017, в силу чего арендодатель не вправе отказать кому-либо из желающих взять имущество напрокат в заключении договора, при одинаковых правилах для всех арендаторов. Традиционно в данной сфере используются различные формуляры, разработанные и утвержденные арендодателем стандартные формы договоров, в таких ситуациях договор проката обладает признаками договора присоединения (ст. 428 ГК РФ) Статья 428 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ ред.28.03.2017;

5. в тех случаях, когда арендатором выступает гражданин, на возникшие правоотношения распространяется действие Закона «О защите прав потребителей»;

6. договор проката в отличие от договора аренды (общие положения) не может заключаться на условиях неопределенности срока -- в п. 1 ст. 627 ГК РФ Статья 627 пункт 1 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от26.01.1996 № 14-ФЗ ред.28.03.2017 установлен максимальный срок действия договора -- один год;

7. к обязательствам, возникающим из договора проката, не применяются правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды (ст. 621 ГК РФ) Статья 621 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от26.01.1996 № 14-ФЗ ред.28.03.2017 ;

8. договор проката может быть расторгнут по инициативе арендатора в любое время при условии письменного предупреждения арендодателя не менее чем за 10 дней о своем намерении оказаться от договора (п. 1 ст. 627 ГК РФ).

Содержание договора проката составляют права и обязанности сторон.

Основной обязанностью арендодателя является передача имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора проката и назначению имущества. Наряду с этим закон обязывает арендодателя проверить исправность сдаваемого имущества, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации либо выдать ему письменную инструкцию (ст. 628 ГК РФ) Статья 628 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от26.01.1996 № 14-ФЗ ред.28.03.2017.

На арендодателя возлагается обязанность но проведению капитального и текущего ремонта сдаваемого в аренду по договору проката имущества.

Если в процессе использования имущества обнаружатся недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию им, арендодатель в течение 10 дней со дня заявления арендатором о недостатках должен безвозмездно устранить их на месте либо произвести замену другим аналогичным имуществом надлежащего качества в соответствии с условиями договора.

Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, которая устанавливается в виде твердой денежной суммы, вносимой периодически или единовременно. В случае задолженности по арендной плате допускается взыскание в бесспорном порядке по исполнительной надписи нотариуса (п. 3 ст. 630 ГК РФ) Статья 630 пункт 3 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от26.01.1996 № 14-ФЗ ред.28.03.2017. В таком порядке возможно взыскание лишь арендной платы, без процентов, неустойки и иных требований имущественного характера, которые подлежат удовлетворению в судебном порядке.

Права арендатора в данном виде договора аренды несколько ограничены: арендатор не имеет права сдавать имущество в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору проката другому лицу, предоставлять имущество другому лицу в безвозмездное пользование, закладывать арендные права и вносить их в качестве имущественного вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Разновидностью договора проката является договор бытового проката, особенность которого состоит в том, что арендатором выступают граждане-потребители, предмет договора используется в потребительских целях. К данным отношениям применяются нормы Закона «О защите прав потребителей».

2.2 Договор аренды транспортных средств

Объектами в договоре аренды транспортных средств являются только транспортные средства -- устройства, предназначенные для перевозки грузов, пассажиров и багажа.

В договоре аренды транспортных средств с экипажем объединены два вида обязательств: непосредственно связанные с предоставлением транспортного средства в аренду (объектом является транспортное средство) и связанные с оказанием услуг экипажем.

Различие в правовом регулировании данных двух видов договоров состоит в том, что в первом случае обязанности по технической эксплуатации транспорта сохраняются за арендодателем (ст. 635 ГК РФ) Статья 635 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от26.01.1996 № 14-ФЗ ред.28.03.2017 , а во втором -- они переходят к арендатору (ст. 645 ГК РФ) Статья 645 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от26.01.1996 № 14-ФЗ ред.28.03.2017.

Форма договора -- письменная, независимо от срока его действия.

Договоры аренды транспортных средств регулируются не только Гражданским кодексом, но и транспортными уставами и кодексами (ст. 641 Статья 641 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от26.01.1996 № 14-ФЗ ред.28.03.2017, 649 ГК РФ Статья 649 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от26.01.1996 № 14-ФЗ ред.28.03.2017).

Экипаж транспортного средства, переданного в аренду, оказывается в двойном подчинении: арендатора и арендодателя.

Плата, вносимая арендатором, называется фрахтом.

Предельные сроки этого вида договора законом не установлены.

Арендатор вправе без согласия арендодателя заключать сделки, связанные с эксплуатацией арендованного транспортного средства.

Ответственность при нанесении вреда третьему лицу арендованным транспортным средством при аренде его без экипажа несет арендатор, если не докажет, что вред возник вследствие непреодолимой силы или умысла потерпевшего (ст. 648 ГК РФ Статья 648 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от26.01.1996 № 14-ФЗ

ред.28.03.2017), а при аренде его с экипажем -- арендодатель (ст. 640 Статья 640 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от26.01.1996 № 14-ФЗ ред.28.03.2017 и 1079 ГК РФ Статья 1079 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от26.01.1996 № 14-ФЗ ред.28.03.2017).

Особенности договора транспортных средств:

По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство во временное владение и пользование с оказанием услуг по управлению им и его технической эксплуатации или без оказания таких услуг.

По мнению В. В. ВитрянскогоВитрянский Василий Владимирович - заслуженный юрист Российской Федерации, заместитель Председателя Верховного Арбитражного суда (в отставке), договор аренды транспортного средства (фрахтования на время) с экипажем и без экипажа имеет ряд квалифицирующих признаков, относящихся к его предмету, что позволило выделить его в отдельный вид договора аренды.

Во-первых, по договору аренды транспортного средства передается не просто транспортное средство, а такое транспортное средство, которое требует управления им и обеспечения его технической эксплуатации, причем и управление и эксплуатация должны носить квалифицированный характер (профессионально подготовленный экипаж). Состав экипажа транспортного средства и его квалификация должны отвечать определенным обязательным для сторон требованиям, а при их отсутствии -- требованиям обычной практики эксплуатации транспортного средства данного вида и условиям договора (п. 2 ст. 635 ГК РФ) Статья 635 пункт 2 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от26.01.1996 № 14-ФЗ ред.28.03.2017.

Во-вторых, это целевой характер использования транспортного средства, которое может эксплуатироваться лишь с определенной целью: для перевозки груза, пассажиров, почты или багажа.

В-третьих, в отношениях с третьими лицами арендатор транспортного средства выступает соответственно в качестве перевозчика грузов, пассажиров, почты или багажа, либо в качестве арендодателя транспортного средства (соглашение о субаренде), либо владельцем транспортного средства, так как транспортное средство является источником повышенной опасности.

Необходимо разграничивать договор аренды транспортного средства с договором фрахтования (чартера).

Во-первых, договор фрахтования (чартер) (ст. 787 ГК РФ) Статья 787 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от26.01.1996 № 14-ФЗ

ред.28.03.2017 -- это договор перевозки, и соответственно его предметом являются услуги, но доставке грузов, пассажиров, почты и багажа в пункт назначения. Предметом договора аренды транспортного средства (фрахтования на время) является предоставление транспортного средства во временное владение и пользование.

Во-вторых, по договору фрахтования (чартера) транспортное средство не передается фрахтователю, ему предоставляется вместимость транспортного средства.

В-третьих, по договору фрахтования (чартера) транспортного средства в отличие от договора аренды (фрахтования на время) фрахтовщик не оказывает фрахтователю услуг по управлению транспортным средством и технической эксплуатации, эти действия составляют существо обязательства по перевозке груза, пассажира и багажа в пункт назначения.

Действующий Гражданский кодекс Российской Федерации выделяет две разновидности договора аренды транспортных средств: аренда транспортного средства с экипажем (ст. 632 ГК РФ) Статья 632 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от26.01.1996 № 14-ФЗ

ред.28.03.2017 и аренда транспортного средства без экипажа (ст. 642 ГК РФ) Статья 642 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от26.01.1996 № 14-ФЗ ред.28.03.2017.

Общие положения об аренде применяются к отношениям, регулируемым данными договорами в той мере, в какой это установлено нормами § 3 гл. 34 Гражданского кодекса. Наряду с ними применяются нормы, закрепленные в транспортных уставах и кодексах. В действующем транспортном законодательстве лишь Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации содержит главы, посвященные аренде морских судов. В частности, в гл. 10 фрахтованием судна на время (тайм-чартер), гл. II регламентируются отношения, связанные с договором фрахтования судна без экипажа (бербоут-чартер).

По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации (п. 1 ст. 632 ГК РФ) Статья 632 пункт 1 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от26.01.1996 № 14-ФЗ (ред.28.03.2017) .

Условия договора аренды транспортных средств:

Данный договор является реальным, возмездным и консенсуальным (ст. 198 КТМ РФ) Статья 198 Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации" от 30.04.1999 N 81-ФЗ

(ред.28.03.2017).

Договор заключается в письменной форме независимо от его срока. Правила о регистрации договоров аренды к данному договору не применяются.

Срок в договоре аренды с экипажем регламентируется общими положениями об аренде, за исключением преимущественного права на заключение договора на новый срок и возобновления договора на неопределенный срок (ст. 621 ГК РФ) Статья 621 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от26.01.1996 № 14-ФЗ (ред.28.03.2017). В договоре тайм-чартера согласно ст. 200 КТМ РФ Статья 200 Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации" от 30.04.1999 N 81-ФЗ9 (ред. от 07.02.2017) наряду со сторонами, характеристикой судна, районом плавания, целью фрахтования, временем, местом передачи и возврата судна, ставке фрахта должен быть обязательно указан срок действия.

Содержание договора аренды:

Содержание договора аренды транспортного средства с экипажем в основном составляют обязанности арендодателя.

Арендодатель обязан:

1. в течение всего срока действия договора поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая проведение текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей;

2. предоставлять арендатору услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства. Эти услуги должны обеспечить нормальную и безопасную эксплуатацию транспортного средства в соответствии с целями договора. Члены экипажа являются работниками арендодателя. Они подчиняются его распоряжениям, относящимся к управлению и технической эксплуатации, и распоряжениям арендатора, касающимся коммерческой эксплуатации транспортного средства;

3. нести расходы по оплате услуг членов экипажа, а также расходы на их содержание, если договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 635 ГК РФ) Статья 635 пункт 2 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от26.01.1996 № 14-ФЗ ред.28.03.2017;

4. застраховать транспортное средство и (или) ответственность за ущерб, который может быть причинен транспортным средством в связи с его эксплуатацией, если такое страхование является обязательным в силу закона или договора.

Арендатор обязан:

1. нести расходы, связанные с коммерческой эксплуатацией транспортного средства (оплата горюче-смазочных материалов, сборов и т. Д.);

2. возместить арендодателю убытки в связи с гибелью или повреждением арендованного транспортного средства, если будет доказано, что это произошло вследствие обстоятельств, за которые арендатор несет ответственность в соответствии с законом или договором аренды (ст. 639 ГК РФ) Статья 639 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от26.01.1996 № 14-ФЗ ред.28.03.2017.

Арендатор вправе:

1. сдавать транспортное средство в субаренду без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором (п. 1 ст. 638) Статья 638 пункт 1 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от26.01.1996 № 14-ФЗ ред.28.03.2017;

2. при осуществлении коммерческой эксплуатации транспортного средства без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, которые указаны в договоре аренды, а если такие цели не установлены, то назначению транспортного средства (п. 2 ст. 638) Статья 638 пункт 2 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от26.01.1996 № 14-ФЗ ред.28.03.2017.

В договоре аренды транспортного средства с экипажем вред возмещает арендодатель по правилам, предусмотренным гл. 59 ГК РФГлава 59 Обязательства вследствие причинения вреда Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от26.01.1996 № 14-ФЗ ред.28.03.2017, при этом у него имеется право предъявить к арендатору регрессное требование, если будет доказано, что вред возник по его вине.

По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации (ст. 642 ГК РФ) Статья 642 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от26.01.1996 № 14-ФЗ ред.28.03.2017.

Данный договор является реальным, а договор фрахтования судна без экипажа (бербоут-чартер) - консенсуальным (ст. 211 КТМ РФ) Статья 211 Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации" от 30.04.1999 N 81-ФЗ ред. 07.02.2017.

В отличие от договора аренды транспортного средства с экипажем рассматриваемый договор направлен на получение во владение и пользование транспортного средства с возможностью самостоятельно осуществлять его техническую и коммерческую эксплуатацию.

В данном договоре основная часть обязанностей возложена на арендатора. Он должен:

1. получив от арендодателя транспортное средство, в течение всего срока договора поддерживать имущество в исправном состоянии, осуществлять его текущий и капитальный ремонт (ст. 644 ГК РФ) Статья 644 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от26.01.1996 № 14-ФЗ ред.28.03.2017;

2. своими силами осуществлять управление арендованным транспортным средством, его эксплуатацию, как коммерческую, так и техническую. Для этого он может нанять экипаж или управлять им сам;

3. нести расходы по содержанию арендованного транспортного средства, застраховать его, включая страхование своей ответственности, а также расходы, связанные с его эксплуатацией, если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства без экипажа.

Права арендатора по данному договору во многом аналогичны его правам по договору аренды транспортного средства с экипажем.

Арендатору предоставлено право, если иное не предусмотрено договором, без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду на условиях договора аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа (п. 1 ст. 647) Статья 647 пункт 1 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от26.01.1996 № 14-ФЗ ред.28.03.2017.

Арендатор вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не указаны, то назначению имущества (п. 2 ст. 647) Статья 647 пункт 2 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от26.01.1996 № 14-ФЗ ред.28.03.2017.

За вред, причиненный третьим лицам в рамках договора аренды транспортного средства без экипажа, обязанность по его возмещению возлагается на арендатора (ст. 648 ГК РФ) Статья 648 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от26.01.1996 № 14-ФЗ ред.28.03.2017.

2.3 Договор аренды зданий и сооружений

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст. 650 ГК РФ) Статья 650 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от26.01.1996 № 14-ФЗ ред.28.03.2017.

Предметом договора является аренда здания или сооружения.

Объект - само здание или сооружение.

Существенными условиями договора являются предмет договора и размер арендной платы (она устанавливается в денежной форме из расчета за 1 кв. м площади). договор аренда коммерческий наем

Плата за аренду здания включает в себя плату за пользование земельным участком (если это положение не изменено договором).

Оплата осуществляется либо помесячно, либо поквартально, при этом практикуется предварительная форма оплаты.

Форма: договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ) Статья 434 пункт 2 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от30.11.1994 № 51-ФЗ ред.28.03.2017.

Договор на срок более одного года подлежит государственной регистрации (передача предмета аренды возможна лишь после этой регистрации).

Передача здания или сооружения должна происходить по передаточному акту (п. 1 ст. 655 ГК РФ) Статья 655 пункт 1 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от26.01.1996 № 14-ФЗ ред.28.03.2017. Передаче подлежит не только недвижимость, но и право на земельный участок, который занят этой недвижимостью.

При продаже земельного участка, на котором находится арендуемый объект, у арендатора сохраняется право пользования этим участком (ст. 653. п. 1 Статья 653 пункт 1 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от26.01.1996 № 14-ФЗ ред.28.03.2017, ст. 657 ГК РФ Статья 657 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от26.01.1996 № 14-ФЗ ред.28.03.2017).

В соответствии с разъяснениями Высшего Арбитражного Суда РФ не запрещено проведение конкурса на заключение договора аренды помещения до истечения срока ранее заключенного договора (но новый договор может быть заключен только после истечения срока действия первоначального договора), при этом у арендатора сохраняется преимущественное право на заключение нового договора.

Особенности аренды зданий и сооружений:

По договору аренды здания и сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ) Статья 650 пункт 1 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от26.01.1996 № 14-ФЗ ред.28.03.2017.

Данный договор по своей юридической природе является консенсуальным, возмездным и взаимным.

Правоотношения, возникающие из этого договора, регулируются специальными правилами, закрепленными в § 4 гл. 34 ГК РФГлава 34 § 4 Аренда зданий и сооружений Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от26.01.1996 № 14-ФЗ ред.28.03.2017 , правилами об аренде недвижимого имущества, а если этого недостаточно, применяются общие положения о договоре аренды.

Предмет данного договора -- здания или сооружения. Если в аренду передается часть здания или сооружения, то такие отношения должны регулироваться общими положениями о договоре аренды.

В Гражданском кодексе Российской Федерации не рассматриваются понятия «здание» и «сооружение». Попытки дать их юридические дефиниции (определения) вряд ли целесообразны, поскольку эти понятия не относятся к категории правовых, различие с правовой точки зрения между ними также не имеет правового значения, поскольку правила об аренде указанных объектов не предусматривают дифференцированного регулирования возникающих правоотношений.

Вместе с тем, по мнению В. В. Витрянского Витрянский Василий Владимирович заслуженный юрист Российской федерации, заместитель

Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (в отставке), для разграничения данных понятий от иных построек и иных объектов недвижимости необходимо сформулировать такое понятие.

Под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Существенным условием договора аренды зданий или сооружений помимо предмета является цена (п. 1 ст. 654 ГК РФ) Статья 654 пункт 1 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от26.01.1996 № 14-ФЗ ред.28.03.2017 .

Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами. Несоблюдение формы влечет его недействительность (п. 1 ст. 651 ГК РФ) Статья 651 пункт 1 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от26.01.1996 № 14-ФЗ ред.28.03.2017. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Основной обязанностью арендодателя является передача имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. С передачей здания или сооружения во владение и пользование передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для се использования (п. 1 ст. 652 ГК РФ) Статья 652 пункт 1 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от26.01.1996 № 14-ФЗ ред.28.03.2017.

Передача и возврат арендованного имущества по договору аренды здания или сооружения осуществляется по определенным правилам, которым законом придается правовое значение. Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п. 1 ст. 655 ГК РФ) Статья 655 пункт 1 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от26.01.1996 № 14-ФЗ ред.28.03.2017. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ от исполнения арендатором обязанности передать имущество, а арендатором принять его.

Обязанность арендатора вернуть арендованное имущество оформляется в том же порядке, что обязанность арендодателя.

Арендатор обязан уплатить арендную плату, которая включает не только платежи за пользование зданием или сооружением, но плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено договором.

2.4 Договор аренды предприятий

Пo договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения. индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Сторонами договора являются предприниматели.

Существенными условиями договора являются его предмет и размер арендной платы (п. 2 ст. 650 Статья 650 пункт 2 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от26.01.1996 № 14-ФЗ ред.28.03.2017, п. 1 ст. 654 ГК РФ Статья 654 пункт 1 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от26.01.1996 № 14-ФЗ ред.28.03.2017).

Объект договора -- предприятие как имущественный комплекс.

Поскольку предприятие является сложным объектом, его состав и стоимость определяются на основе инвентаризации, аудиторского заключения о его стоимости, баланса, отражающего активы и пассивы предприятия, а также перечня обязательств, в частности долгов.

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Арендодатель обязан уведомить кредиторов предприятия о передаче в аренду своего предприятия. Кредитор, получивший от арендодателя извещение о передаче своего предприятия в аренду, имеет право в течение трех месяцев предъявить требование к арендодателю о расторжении с ним кредитного договора.

Арендатор предприятия имеет широкие права в отношении предмета договора: он вправе без согласия арендодателя совершать сделки с имуществом (сдавать в субаренду, продавать, обменивать арендованное имущество, однако эти права не распространяются на природные ресурсы), совершать действия, направленные на увеличение стоимости арендуемого имущества (ст. 660 ГК РФ) Статья 660 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от26.01.1996 № 14-ФЗ ред.28.03.2017.

Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества (ст. 662 ГК РФ) Статья 662 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от26.01.1996 № 14-ФЗ ред.28.03.2017.

Особенности договора аренды предприятий:

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 656 ГК РФ) Статья 656 пункт 1 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от26.01.1996 № 14-ФЗ ред.28.03.2017.

Данный договор -- консенсуальный, возмездный и взаимный.

Предметом договора является предприятие как имущественный комплекс, относящийся к объектам недвижимости и включающий права пользования природными ресурсами, основными и оборотными средствами, исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации, а также права требования и долги.

Особый характер предмета договора указывает на некоторые сходства с элементами других договоров, в частности:

1. договора аренды по передаче непотребляемых вещей;

2. договора займа (осуществляется передача сырья, материалов, денежных средств, т. е. вещей с родовыми признаками);

3. договора цессии и перевода долга (на арендатора переходят долги и права требования арендодателя);

4. договора коммерческой концессии (арендатору предоставляется комплекс исключительных прав: право на товарный знак, знак обслуживания, секрет производства (ноу-хау), коммерческое обозначение).

Все это позволяет говорить о данном договоре как о смешанном, включающем элементы разных договоров (п. 3 ст. 421 ГК РФ) Статья 421 пункт 3 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от30.11.1994 № 51-ФЗ ред.28.03.2017.

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Порядок регистрации договора аренды предусмотрен в ст. 22 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Существенными условиями договора являются его предмет и цена (арендная плата). Отсутствие арендной платы позволяет считать договор аренды предприятия незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ) Статья 654 пункт 1 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от26.01.1996 № 14-ФЗ ред.28.03.2017.

Содержание договора составляют права и обязанности сторон.

Арендодатель обязан:

1. предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению, порядок передачи регламентирован в ст. 655 ГК РФ Статья 655 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от26.01.1996 № 14-ФЗ ред.28.03.2017. Передача предприятия оформляется передаточным актом. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, также является обязанностью арендодателя (ст. 659 ГК РФ) Статья 659 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от26.01.1996 № 14-ФЗ ред.28.03.2017;

2. возместить арендатору стоимость произведенных последним неотделимых улучшений арендованного имущества, независимо от разрешения на их производство со стороны арендодателя (п. 1 ст. 662 ГК РФ) Статья 662 пункт 1 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от26.01.1996 № 14-ФЗ ред.28.03.2017.

Арендатор обязан:

1. в течение всего срока договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе производить текущий и капитальный ремонт (п. 1 ст. 661 ГК РФ) Статья 661 пункт 1 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от26.01.1996 № 14-ФЗ ред.28.03.2017;

2. вносить арендную плату в соответствии с договором;

3. после прекращения договора аренды предприятия вернуть предприятие как имущественный комплекс. Порядок возврата аналогичен порядку передачи во временное владение и пользование арендатору. Расходы на подготовку предприятия к передаче, представление и подписание передаточного акта несет арендатор.

2.5 Договор финансовой аренды (лизинг)

Лизинг - это приобретение оборудования с предоставлением его в аренду организациям (лизингополучателю) в обмен на лизинговые платежи. Лизинг предусматривает возможность выкупа оборудования по истечении срока действия лизингового договора или досрочно по остаточной стоимости.

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца (ст. 665ГК РФ) Статья 665 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от26.01.1996 № 14-ФЗ ред.28.03.2017.

Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.

Договором финансовой аренды, арендатором по которому является бюджетное учреждение, должно быть установлено, что выбор продавца имущества по договору финансовой аренды осуществляется арендодателем (ст. 665 ГК) Статья 665 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от26.01.1996 № 14-ФЗ ред.28.03.2017.

Договор лизинга рассматривается Гражданским кодексом в качестве отдельного вида договорных арендных обязательств. С другими видами аренды договор лизинга объединяет то, что имущество передается арендодателем арендатору во временное возмездное владение и пользование.

Характерные особенности договора лизинга:

1. В качестве обязанного лица по договору лизинга, наряду с арендодателем и арендатором, выступает также продавец имущества, являющийся его собственником, не участвующий в договоре лизинга в качестве его стороны.

2. Арендодатель, в отличие от общих положений об аренде, не является собственником или титульным владельцем имущества, которое подлежит передаче в аренду. Приобретая имущество для арендатора, арендодатель должен уведомить продавца о том, что это имущество предназначено для передачи его в аренду.

3. Активная роль в обязательстве по лизингу принадлежит арендатору (обычно не свойственная арендным отношениям). Именно арендатор определяет продавца и указывает имущество, которое должно быть приобретено арендодателем для последующей передачи в аренду.

4. Специальным по сравнению с общими правилами об аренде является изложенное в Гражданском кодексе в виде диспозитивной нормы положение о том, что передача арендованного по договору лизинга имущества арендатору производится не арендодателем, а продавцом этого имущества. Тем не менее ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение этой обязанности, если просрочка допущена по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, возлагается на арендодателя. 

Федеральный закон "О лизинге" выделяет формы лизинга (ст. 7) Статья 7 Федеральный закон "О финансовой аренде (лизинге)" от 29.10.1998 N 164-ФЗ ред.03.07.2016:

1. внутренний лизинг (лизингодатель и лизингополучатель являются резидентами Российской Федерации);

2. международный лизинг (лизингодатель или лизингополучатель является нерезидентом Российской Федерации).

Указанные формы лизинга не имеют серьезного правового значения, поскольку международный лизинг регулируется не внутренним законодательством, а Конвенцией о международном финансовом лизинге.

Договор лизинга является консенсуальным, то есть считается заключенным с момента согласования сторонами его существенных условий, а не с момента передачи имущества лизингополучателю.

Существенные условия договора лизинга (финансовой аренды)

Предмет договора лизинга:

1. объект - любые непотребляемые вещи (движимое и недвижимое имущество за исключением земельных участков и других природных объектов);

2. действия лизингодателя, лизингополучателя и продавца по приобретению и предоставлению арендатору имущества за плату во временное владение и пользование.

В договоре лизинга должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче лизингополучателю в качестве предмета лизинга. При отсутствии этих данных в договоре лизинга условие о предмете, подлежащем передаче в лизинг, считается не согласованным сторонами, а договор лизинга не считается заключенным (ст. 15 ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)") Статья 15 Федеральный закон "О финансовой аренде (лизинге)" от 29.10.1998 N 164-ФЗ ред.03.07.2016. 

Субъекты лизинга:

 В соответствии со ст. 4 ФЗ Статья 4 Федеральный закон "О финансовой аренде (лизинге)" от 29.10.1998 N 164-ФЗ ред.03.07.2016 субъектами лизинга являются:

1. лизингодатель - физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных и (или) собственных средств приобретает в ходе реализации договора лизинга в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга;

2. лизингополучатель - физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором лизинга обязано принять предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование в соответствии с договором лизинга;

3. продавец - физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором купли-продажи с лизингодателем продает лизингодателю в обусловленный срок имущество, являющееся предметом лизинга. Продавец обязан передать предмет лизинга лизингодателю или лизингополучателю в соответствии с условиями договора купли-продажи. Продавец может одновременно выступать в качестве лизингополучателя в пределах одного лизингового правоотношения.

Любой из субъектов лизинга может быть резидентом Российской Федерации или нерезидентом Российской Федерации.

Форма договора лизинга:

Договор лизинга независимо от срока заключается в письменной форме (ст. 15 ФЗ) Статья 15 Федеральный закон "О финансовой аренде (лизинге)" от 29.10.1998 N 164-ФЗ ред.03.07.2016.

Для выполнения своих обязательств по договору лизинга субъекты лизинга заключают:

1. обязательные договоры (купли-продажи);

2. сопутствующие договоры (о привлечении средств, договор залога, договор гарантии, договор поручительства и др.).

Содержание договора лизинга:

Содержание договора лизинга представляет собой совокупность прав и обязанностей сторон, вытекающих из этого договора. Своеобразие содержания договора лизинга в основном объясняется тем, что возникшие из него обязательства представляют собой сочетание, с одной стороны, прав и обязанностей арендатора и арендодателя, типичных для арендных отношений, а с другой - некоторых особых прав и обязанностей сторон, связанных с необходимостью заключения договора купли-продажи для приобретения арендодателем лизингового имущества с последующей передачей его арендатору. Следствием этого является возложение отдельных прав и обязанностей арендодателя, выступающего одновременно покупателем имущества по договору купли-продажи, как на арендатора по договору лизинга (права и обязанности покупателя), так и на продавца по договору купли - продажи (права и обязанности арендодателя).

Ст. 10 ФЗ Статья 10 Федеральный закон "О финансовой аренде (лизинге)" от 29.10.1998 N 164-ФЗ ред.03.07.2016 устанавливает, что права и обязанности сторон договора лизинга регулируются:

1. гражданским законодательством Российской Федерации;

2. Федеральным законом от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)";

3. договором лизинга.

При осуществлении лизинга лизингополучатель вправе предъявлять непосредственно продавцу предмета лизинга требования к качеству и комплектности, срокам исполнения обязанности передать товар и другие требования, установленные законодательством Российской Федерации и договором купли-продажи между продавцом и лизингодателем.

Предмет лизинга, переданный во временное владение и пользование лизингополучателю, является собственностью лизингодателя.

Право владения и пользования предметом лизинга переходит к лизингополучателю в полном объеме, если договором лизинга не установлено иное.

Право лизингодателя на распоряжение предметом лизинга включает право изъять предмет лизинга из владения и пользования у лизингополучателя в случаях и в порядке, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации и договором лизинга.

...