Рентоутворювальні фактори нормативної грошової оцінки землі: недоліки нормативно-правового регулювання

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рентоутворювальні фактори нормативної грошової оцінки землі: недоліки нормативно-правового регулювання

В.В. Савчак, кандидат юридичних наук, доцент, доцент кафедри господарського права та процесу

Університету державної фіскальної служби України, судовий експерт

Цією публікацією автор звертає увагу на недосконалість нормативно-правового регулювання в частині визначення розміру зонального коефіцієнту нормативної грошової оцінки землі. У статті досліджено обставини збільшення величини досліджуваного коефіцієнту та досягнуто висновку, що їх слід закріпити у відомчому нормативно-правовому акті або ж у методичні літературі.

Крім того, автор вважає, що на нормативному рівні слід закріпити чіткі величини або ж алгоритм розрахунку зонального коефіцієнту (Км2). Це допоможе уникнути ситуацій контрольованого коригування нормативної вартості землі та мінімізувати суб'єктивний фактор впливу на розрахунки. Водночас оскаржити положення подібної нормативної грошової оцінки землі буде вкрай важко.

Ключові слова: нормативна грошова оцінка земельних ділянок, рентоутворювальні фактори, регіональний коефіцієнт, зональний коефіцієнт, локальний коефіцієнт.

Данной публикацией автор обращает внимание на несовершенство нормативноправового регулирования в части определения размера зонального коэффициента нормативной денежной оценки земли. В статье исследованы обстоятельства увеличения величины исследуемого коэффициента и достигнуто вывода, что их следует закрепить в ведомственном нормативно-правовом акте или в методические литературе.

Ключевые слова: нормативная денежная оценка земельных участков, рентообразующие факторы, региональный коэффициент, зональный коэффициент, локальный коэффициент.

In this publication the author draws attention to the imperfection of the regulatory part in determining the size of zonal coefficient normative monetary valuation of the land. The article investigates the circumstances of an increase in the value of the test ratio, and reached the conclusion that these should be consolidated in departmental normative legal act or in the methodological literature.

Keywords: normative monetary valuation of land, rent factors, the regional factor, zonal coefficient, local coefficient.

Останніми роками до нормативної грошової вартості земель населених пунктів прикута особлива увага. У силу того, що розмір орендної плати для землекористувачів визначається у вигляді певного відсотка від нормативної вартості земельної ділянки, передусім зміну такої вартості відчувають платники податку.

Враховуючи, що після актуального поновлення нормативних грошових оцінок населених пунктів вартість одного квадратного метра по Україні в середньому збільшується у 3-5 разів, це не може не викликати відповідного обурення з боку землекористувачів. Останні одним із методів для виходу із несприятливих умов розглядають звернення до суду шляхом оспорювання величини коефіцієнтів, що підвищують нормативну вартість переданої їм у користування земельної ділянки.

За таких обставин особливо важливою є якість виконаної документації із землеустрою, що визначає нормативну вартість землі в межах населеного пункту, а також витягу з нормативної грошової оцінки, виконаного стосовно конкретної земельної ділянки.

Разом з тим не менше претензій виникає щодо необґрунтованості величини та способу розрахунку зонального коефіцієнта, який є складовою частиною формули розрахунку нормативної вартості землі. На жаль, віднайти вмотивовану відповідь на користь уже визначеної величини такого коефіцієнта у положеннях чинних нормативно-правових актів не вдається. Правове регулювання в цій частині відсутнє.

Як визначено положеннями Закону України «Про оцінку земель» [1], нормативна грошова оцінка земельних ділянок є капіталізованим рентним доходом із земельної ділянки, визначеним за встановленими і затвердженими нормативами.

На величину нормативної грошової оцінки землі в межах окремо взятого населеного пункту серед іншого впливає коефіцієнт, який характеризує місце розташування земельної ділянки (Км), що включає добуток регіонального коефіцієнта (Км1, характеризує залежність рентного доходу від місцеположення населеного пункту у загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва і розселення), зонального коефіцієнта (Км2, характеризує містобудівну цінність території в межах населеного пункту (економіко-планувальної зони) та локального коефіцієнта (Км3, враховує місцерозташування земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони).

При цьому врегулювання величини коефіцієнтів Км1 та Км3, або ж діапазонів їхніх значень, знаходимо в додатках до Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженого Наказом Державного комітету України за земельними ресурсами, Міністерства аграрної політики України, Міністерство будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, Української Академії Аграрних Наук від 27.01.2006 N° 18/15/21/11 (далі - Порядку) [2].

У зв'язку з цим суб'єктивний вплив на визначення конкретної величини коефіцієнтів Км1 та Км3 є мінімальним. Суб'єкти оціночної діяльності таким чином не мають можливості вийти за рамки установлених нормативно значень.

Водночас величина зонального коефіцієнта (Км2) нормативно-правовими актами не врегульована, порядок розрахунку значення Км2 в нормативно-правових актах викладений нечітко.

Зокрема, Порядком визначено, що значення коефіцієнта Км2 визначається як добуток пофакторних оцінок з урахуванням вагової характеристики кожного з факторів. Числові значення пофакторних оцінок приймаються в межах граничних значень коефіцієнтів Км2 для груп населених пунктів з різною чисельністю населення, які визначені нормативно, у таблиці 1.6 Порядку, з урахуванням нормативно-технічної документації та експертної оцінки.

Кількість та питома вага зональних рентоутворювальних факторів визначається щодо кожного населеного пункту виходячи з його особливостей, насамперед величини населеного пункту та рівня його соціально-економічного розвитку. При цьому сума вагових характеристик, що встановлена для факторів, повинна дорівнювати 1,0.

В іншому, очевидно враховуючи індивідуальний характер кожного окремо взятого населеного пункту, нормотворці надають можливість суб'єктам оціночної діяльності самостійно розраховувати та обґрунтовувати величину зонального коефіцієнта. Однак такий стан нормативного врегулювання та відсутність будь-яких орієнтирів щодо розрахунку зонального коефіцієнта призводять до зловживань при розрахунках нормативної вартості земель населених пунктів, зокрема до необгрунтованого умисного збільшення чи зменшення величини коефіцієнту Км2, внаслідок чого вартість землі є контрольованою.

Тому для цілей уникнення ситуацій контрольованого коригування нормативної вартості землі та мінімізації суб'єктивного фактора впливу на розрахунки вважаємо за необхідне передбачити у Порядку чіткі рамки діапазону величини коефіцієнта Км2 або ж алгоритм його розрахунку.

Фундаментальним дослідженням з оцінки землі в цілому та рентоутворювальних факторів з оцінки землі зокрема слід вважати працю Ю. Ф. Дехтяренко, М. Г Лихогруд, Ю. М. Манцевич та Ю. М. Палеха «Методичні основи грошової оцінки земель в Україні» [3]. У частині досліджуваної тематики актуальним є те, що дослідники виконують розрахунки зонального коефіцієнта та виділяють чотири методи його визначення: вартісний, функціональний, соціологічний та експертний.

Однин із авторів названого посібника, Ю. М. Палеха, є також творцем рукопису «Теорія і практика визначення вартості територій і оцінки земель населених пунктів України» [4]. У дисертації розроблені теоретико-методологічні основи й методика економіко-географічного дослідження вартості територій населених пунктів. Вартість території розглядається на основі теорії диференціальної ренти як економіко-географічна категорія.

Серед публікацій можливо виділити роботи М. С. Маланчук, М. Г. Коломієць [6], С. Малахової [7], Т. Мартинюк, М. Маланчук [8], Ю. М. Палеха, О. М. Патиченко [9], В. М. Сай, Л. В. Винарчук [10], які в основному присвячені аспектам удосконалення розрахунку вартості землі.

На окрему увагу заслуговує публікація Ю. Ф. Дехтяренко, Ю. М. Манцевич та Ю. М. Палеха [11], в якій дослідники приходять до висновків про недосконалість існуючої законодавчої та нормативної бази у сфері нормативної грошової оцінки земель і пропонують до неї внести відповідні зміни.

Разом з тим, враховуючи, що нормативно-правове регулювання рентоутворювальних факторів нормативної грошової оцінки землі носить досить специфічний, вузькоспеціалізований характер, актуальні дослідження цього питання, зокрема щодо удосконалення нормативних положень у частині порядку визначення величини коефіцієнтів, які можуть збільшити або зменшити нормативну вартість землі, відсутні.

Метою цієї публікації є обґрунтування необхідності нормативного врегулювання чітких рамок діапазону величини зонального коефіцієнта або ж алгоритму його розрахунку.

Для досягнення поставленої мети автор поставила перед собою такі завдання:

- встановити існуюче нормативно-правове регулювання зонального коефіцієнта, виявити його недоліки;

- обґрунтувати, за яких обставин може відбуватися реальна зміна величини зонального коефіцієнта;

- запропонувати внесення змін (доповнення) до чинного законодавства України, зокрема до Порядку, щодо уточнення правового статусу зонального коефіцієнта.

Згідно з п. 3.6 Порядку вихідними даними для обчислення Км є генеральні плани та проекти планування і забудови населених пунктів, плани їхнього земельно-господарського устрою, матеріали економічної оцінки їхніх територій.

Значення коефіцієнтів установлюються за результатами пофакторних оцінок кожної групи з урахуванням питомої ваги рентоутворювальних факторів у формуванні загального рентного доходу в межах населеного пункту та його економіко-планувальних зон.

Відповідно до положень п. 21 Постанови Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 р. № 213 «Про Методику нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів» [12] Км2 характеризує зональні фактори місцеположення земельної ділянки в межах населених пунктів, зокрема:

а) відстань до загальноміського центру населеного пункту, концентрованих місць праці, масового відпочинку населення;

б) розташування в ядрі центру великих і найбільших міст та інших населених пунктів, що мають особливо важливе історичне значення, в приморській смузі населених пунктів.

Згідно з п. 3.8 Порядку у межах населеного пункту базова вартість одного квадратного метра земель диференціюється за економіко-планувальними зонами, які встановлюються на основі економічної оцінки території населеного пункту з урахуванням таких факторів:

- неоднорідності функціонально-планувальних якостей території;

- доступності до центру населеного пункту, місць концентрації трудової діяльності, центрів громадського обслуговування, масового відпочинку;

- рівня інженерного забезпечення та благоустрою території;

- рівня розвитку сфери обслуговування населення;

- екологічної якості території;

- привабливості середовища: різноманітність місць докладання праці, наявність історико-культурних та природних пам'яток тощо.

При цьому величина кожного із зазначених показників, як правило, не підтверджена належним чином, визначається експертним шляхом. Або ж іншими методами (вартісний, функціональний чи соціологічний), запропонованими Ю. Ф. Дехтяренко, М. Г Лихогруд, Ю. М. Манцевич та Ю. М. Палеха «Методичні основи грошової оцінки земель в Україні» [3].

Так чи інакше, порядок розрахунку величини Км2 носить непублічний характер, що викликає багато запитань та піддає сумніву його в цілому.

Нормативно в Порядку врегульовано лише граничні значення зонального коефіцієнта залежно від чисельності населення населеного пункту, щодо якого виконується нормативна грошова оцінка. Т ак, наприклад, для міста Ірпінь, де станом на 2016 рік чисельність населення становить понад 80 тисяч осіб, величина Км2 не може бути меншою 0,4 та більшою 2,0-2,5.

Однак у жодному нормативному документі не знайдемо порядок визначення залежності величини Км2 від неоднорідності функціонально-планувальних якостей території, доступності до центру населеного пункту, місць концентрації трудової діяльності, центрів громадського обслуговування, масового відпочинку, рівня розвитку сфери обслуговування населення тощо.

Про те, що за існуючого нормативно-правового регулювання існує можливість маніпулювати величиною нормативної грошової оцінки вже з перших етапів її проведення, зазначають також Т Мартинюк, М. Маланчук.

Тому, за нашим переконанням, для уникнення ризиків розрахунку невмотивовано низьких чи, навпаки, високих значень зонального коефіцієнта, алгоритм розрахунку його величини повинен бути врегульований у відомчому нормативно-правовому акті.

Варто зауважити, що Додатком 2.1 (таблиці 1 та 2) ДБН 360-92** «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень» визначено приблизні величини радіусів зон різної містобудівної якості стосовно міського центру за групами поселень та, залежно від останніх, - орієнтовні величини коефіцієнтів цінності ділянок міської території [13]. Для таких населених пунктів, як місто Ірпінь, будівельні норми виділяють три зони містобудівної цінності. Віднесення до тієї чи іншої зони відбувається шляхом розрахунку затрат часу на подолання певної відстані. Залежно від зони містобудівної' цінності диференціюється величина коефіцієнта цінності ділянок міської території.

Зрозуміло, що названі положення ДБН 360-92** не відповідають позиціям, за якими відбувається оцінка території за розрахунком нормативної вартості землі, разом з тим положення будівельних норм у доступній і зрозумілій формі пояснюють, у зв'язку з чим відповідний коефіцієнт збільшується чи зменшується.

Як зазначено вище, формування економіко-планувальної зони і, відповідно, значення Км2 зумовлене такими факторами, як неоднорідність функціонально-планувальних якостей території, доступність до центру населеного пункту, місць концентрації трудової діяльності, центрів громадського обслуговування тощо.

Наявність або відсутність перерахованих факторів розкривається крізь призму локальних факторів, добуток яких впливає на земельну ділянку у вигляді Км3.

У цьому випадку цінність території визначається передусім через транспортно- функціональну зручність розміщення щодо інших оціночних районів міста. Основними об'єктами територіальної структури щодо місць проживання, як відомо, є: місця прикладання праці, центр міста, центри культурно-побутового обслуговування, вокзали та зупинки зовнішнього транспорту, місця відпочинку. Саме розташування району стосовно об'єктів, що забезпечують ці функції, і визначає рівень зручності його розміщення серед інших територій населеного пункту. Цей рівень зумовлюється двома факторами: з одного боку, він залежить від витрат часу на пересування людей із одного району до об'єктів тяжіння, що розташовані на території інших районів, а з іншого - визначається наявністю цих об'єктів у самому районі.

Для розрахунку коефіцієнтів місцерозташування окремих оціночних районів у структурі міста виділяють центри масового тяжіння, стосовно яких визначаються коефіцієнти впливу витрат часу.

Таким чином, основоположну роль у формуванні значення Км2 має все-таки транспортна складова в частині доступності до центів тяжіння. Відтак, зміна величини Км2 в окремо взятому населеному пункті може бути зумовлена:

- укрупненням населеного пункту, у зв'язку з чим територія окремо взятої зони на тлі території всього населеного пункту змінює статус у частині доступності до центру населеного пункту, місць концентрації трудової діяльності тощо;

- зміною інфраструктури в межах окремо взятої економіко-планувальної зони, у зв'язку з чим змінюються показники рівня інженерного забезпечення та благоустрою території, розвитку сфери обслуговування населення, екологічної якості території тощо;

- зміни в частині появи нових видів транспорту чи транспортних сполучень, що покращують доступність окремо взятої зони до центру населеного пункту та інших центів тяжіння.

Враховуючи зазначене, вбачаємо за доцільне передбачити у Порядку положення, які врегульовуватимуть хід розрахунку зонального коефіцієнту з нормативної грошової оцінки землі. Наприклад, цілком логічним виглядає алгоритм визначення коефіцієнту цінності території, передбачений ДБН 360-92**, за аналогією з яким можливо було б удосконалити існуюче правове регулювання щодо розрахунку нормативної вартості землі.

Крім того, уявляється не зайвим врегулювати у відомчих нормативно-правових актах або ж методичній літературі обставини збільшення величини коефіцієнта Км2. Це, зокрема, надасть можливість пересічному громадянину зрозуміти причини збільшення нормативної вартості землі та розміру орендної плати.

Внаслідок аналізу чинного нормативно-правового регулювання порядку визначення зонального коефіцієнту (Км2) нормативної вартості землі автором досягнуто висновків, що таке викладено нечітко, мають місце прогалини у чинному законодавстві. Відповідно, процес визначення нормативної вартості землі є доволі контрольованим, тобто необ'єктивним, та може призвести до необґрунтованого збільшення чи зменшення вартості землі.

Серед реальних обставин збільшення величини Км2 можливо розглядати:

- укрупнення населеного пункту;

- зміна інфраструктури в межах окремо взятої економіко-планувальної зони;

- поява нових видів транспорту чи транспортних сполучень.

Серед пропозицій внесення змін до чинного законодавства вважаємо доцільним передбачити у Порядку, за аналогією до положень Додатку 2.1 (таблиці 1 та 2) ДБН 360-92**, положення про реальні значення коефіцієнта Км2, орієнтуючись на транспортну складову в частині доступності до центів тяжіння.

Також вважаємо, що у відомчих нормативно-правових актах або ж методичній літературі необхідно передбачити обставини збільшення величини коефіцієнта Км2.

зональний коефіцієнт рентоутворюючий земля

Список використаних джерел

1. Методичні основи грошової оцінки земель в Україні / Дехтяренко Ю. Ф., Лихогруд М. Г, Манцевич Ю. М., Палеха Ю. М. - К. : Профі, 2007. - 624 с.

2. Палеха Ю. М. Теорія і практика визначення вартості територій і оцінки земель населених пунктів України : автореф. дис. на здобуття наук. ступеня докт. географ. наук : 11.00.02 «Економічна та соціальна географія» / Ю. М. Палеха. - К., 2009. - 40 с.

3. Маланчук М. С. Вплив локальних факторів на величину нормативної грошової оцінки земель у межах населених пунктів / М. С. Маланчук, М. Г. Коломієць // Молодий вчений. - 2015. - № 5 (20), Ч. 1. - С. 50-53.

4. Малахова С. Аналіз і оцінка сучасного стану ведення державного земельного кадастру населених пунктів (на прикладі Львівської обл.) / С. Малахова // Геодезія, картографія і аерофотознімання. - 2009. - Вип. 72. - С. 128-134.

5. Мартинюк Т. Розрахунок комплексного індексу цінності території / Т. Мартинюк, М. Маланчук // Сучасні досягнення геодезичної науки та виробництва. - 2016. - Випуск І (31). - С. 102-104.

6. Палеха Ю. М. Нормативна грошова оцінка земель сільських населених пунктів і селищ міського типу - нові підходи до визначення показників / Ю. М. Палеха, О. М. Патиченко // Землеустрій і кадастр. - 2013. - С. 34-44.

7. Сай В. М. Функціонально-планувальні аспекти формування вартості земельних ділянок населених пунктів / В. М. Сай, Л. В. Винарчук // Молодий вчений. - 2016. - № 5 (32), Ч. 1. - С. 253-257.

8. Дехтяренко Ю. Ф. Нормативна грошова оцінка земель населених пунктів: назріла необхідність змін у правовій та методологічній бази / Ю. Ф. Дехтяренко, Ю. М. Манцевич, Ю. М. Палеха // Агросвіт. - 2010. - № 18. - С. 8-12.

Размещено на Allbest.ur