Перспективы развития договора пожизненного содержания с иждивением в России

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНОБРНАУКИ РОССИИ

федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования "Омский государственный технический университет"

Институт дизайна и технологий

Колледж «Ориентир»

Курсовая работа

Тема: «Договор пожизненного содержания с иждивением. Понятие и перспективы развития в России»

По дисциплине: «Гражданское право»

Выполнил:

Шагина Т.В.

Омск, 2018 г



Содержание

Введение

1. Правовая характеристика договора пожизненного содержания с иждивением

1.1 Понятие и правовая природа договора пожизненного содержания с иждивением

1.2 Существенные условия договора пожизненного содержания с иждивением

1.3 Стороны договора пожизненного содержания с иждивением

1.4 Стороны договора, а также их права и обязанности

2. Прекращение договора пожизненного содержания с иждивением и ответственность за его нарушение

2.1 Изменение и прекращение договора пожизненного содержания с иждивением

2.2 Ответственность по договору пожизненного содержания с иждивением

Заключение

Список использованных источников



Введение

Договор пожизненного содержания с иждивением как самостоятельная договорная конструкция впервые был закреплен в части второй ГК РФ 1996 г., чему предшествовал долгий и сложный исторический путь. Если регламентации данного договора в дореволюционном российском гражданском праве воспрепятствовала социалистическая революция, то в советском гражданском праве определенные идеологические соображения не позволяли осуществить правовое признание этого соглашения.

С одной стороны, заключение договора пожизненного содержания с иждивением является способом решения жилищной проблемы, с другой - это средство социальной политики государства, позволяющее разрешать вопросы социального обеспечения нетрудоспособных граждан. Поэтому современное российское гражданское право пошло по пути регламентации этого договора.

В процессе правоприменения были выявлены проблемы, с которыми сталкиваются суды и участники гражданских правоотношений при заключении, исполнении и расторжении договора пожизненного содержания с иждивением.

Актуальной является проблема соотношения норм о договоре пожизненного содержания с иждивением с нормами о договоре пожизненной ренты. Неоднозначно решается вопрос о применении к отношениям, вытекающим из договора пожизненного содержания с иждивением, правил о оговорах дарения и купли-продажи. Некоторая непоследовательность наблюдается в законодательном регулировании государственной регистрации договора пожизненного содержания с иждивением. Определенные трудности применительно к пожизненному содержанию с иждивением вызывает реализация положений п. 2 ст. 605 ГК РФ о выкупе ренты.

Несмотря на перестройку гражданско-правового регулирования закрепление ряда новелл, проблематика пожизненного содержания с иждивением не получила глубокого осмысления в современной цивилистике. Отсутствие прочного теоретического фундамента вызывает множество вопросов в правоприменительной практике. В связи с этим можно утверждать, что перед теорией и практикой стоят задачи, требующие незамедлительного решения проблем гражданско-правового регулирования отношений пожизненного содержания с иждивением.

Таким образом, противоречивость гражданского законодательства, отсутствие единообразной судебной практики, спорность многих теоретических положений обусловливают актуальность темы данного исследования.

Цель данного исследования состоит в комплексном и системном анализе договора пожизненного содержания с иждивением и вытекающих из него правоотношений. В соответствии с целью можно поставить следующие задачи исследования:

· дать понятие договора пожизненного содержания с иждивением, определить его правовую природу;

· определить существенные условия данного договора;

· определить субъективный состав договора;

· выявить содержание договора;

· рассмотреть форму данного договора;

Объект - гражданско-правовые договоры в РФ.

Предмет - договор пожизненного содержания с иждивением

Структурно работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованной литературы, существующие условия стороны договора.

В первой главе данной работы приводится правовая характеристика договора пожизненного содержания с иждивением.

Во второй главе рассмотрен порядок прекращения данного договора, а также ответственность за нарушение его условий.

1. Правовая характеристика договора пожизненного содержания с иждивением

1.1 Понятие и правовая природа договора пожизненного содержания с иждивением

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщику ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п. 1ст. 601 ГК РФ).

Договор ренты является, возмездным, то есть встречная обязанность в предоставлении материального или иного блага обязательна. Причем договор является возмездным независимо от того, выплачивается ли получателю ренты помимо рентных платежей цена этого имущества или нет. Если имущество передано под выплату ренты бесплатно, то договор, тем не менее, остается возмездным, поскольку налицо встречное предоставление в виде рентных платежей. Хотя договор ренты возмезден подобно, например, займу, характер возмездности здесь иной. В договоре займа она проявляется в необходимости для заемщика возвратить сумму долга плюс проценты. В договоре ренты возмездность выражена в выплате, лишь сходной с процентами. В данном случае сумма, переданная получателем ренты ее плательщику, трансформируется в «проценты», уплата которых осуществляется в указанные в договоре сроки и в установленных ими размерах. При этом договором может быть предусмотрена выплата бессрочно (имеется в виду постоянная рента) либо на срок жизни гражданина (пожизненная рента и ее разновидность - пожизненное содержание с иждивением).

Действующий ГК РФ в определении договора ренты (ст.583) предусмотрел, что получатель ренты «передает... в собственность имущество». Таким образом, соображения в пользу реального характера договора пожизненного содержания с иждивением, высказанные применительно к ранее действовавшим ГК, имеют значение и для современного договора ренты.

Дифференцированный подход к исследуемому договору обуславливает необходимость проанализировать и противоположенную точку зрения - о консенсуальном характере договора ренты.

В современной юридической литературе большинство цивилистов (А.П. Сергеев, М.И. Брагинский, З.И. Цыбуленко), считают, что договор пожизненного содержания с иждивением является реальным договором. Интересную позицию по данному вопросу занимает B.C. Ем, который пишет, что «о консенсуальности или реальности договора говорить не приходится, так как правообразующая сила договора ренты возникает только во взаимосвязи с другим юридическим фактом - актом государственной регистрации».

Договор ренты по своей юридической природе является реальным, так как законодатель соответствующим образом сконструировал понятие данного договора в ст. 583 ГК, и это - одна из мер, направленных на обеспечение интересов получателя ренты (с учетом того, что договор ренты считается заключенным лишь в момент передачи вещи, в оплату которой предоставляется рента), что в свою очередь обуславливает жесткие требования к его форме.

Принципиальное значение для классификации договора пожизненного содержания с иждивением и высказанных по этому поводу в литературе точек зрения является его деление на односторонние и двусторонние, или же взаимные и не являющиеся таковыми. Обзор литературы свидетельствует о том, что среди ученых-цивилистов существуют различные мнения по этому вопросу. Ключевое значение при этом придается включению договора в число реальных или консенсуальных. Многие из них, указывая на реальный характер договора пожизненного содержания с иждивением, определяют его как односторонний. Сторонники консенсуальности договора пожизненного содержания с иждивением признают его двусторонним и взаимным, т.е. исполнение получателем ренты своего обязательства по передаче имущества возможно только после заключения договора.

Характерным признаком договора пожизненного содержания с иждивением является его алеаторность.

Как правило, заключая сделку, потенциальный рентополучатель рассчитывает на материальное обеспечение, помощь, уход за ним конкретным лицом, к которому он имеет какие-либо симпатии. Признак фидуциарности, полностью относится к договору пожизненного содержания с иждивением, который построен на тесном контакте плательщика и получателя ренты.

В соответствии с ГК РФ договор пожизненного содержания с иждивением является формальным, поскольку законом предусмотрена обязательная форма, в которую он должен быть облечен. Согласно положениям ст. 584 ГК РФ договор ренты, независимо от вида и стоимости передаваемого плательщику имущества, подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а если происходит отчуждение под выплату ренты недвижимого имущества, то и государственной регистрации. Несоблюдение указанной нормы влечет недействительность договора, который при всем том является ничтожным в силу п.1 ст. 165 ГК РФ. Данное требование является вполне оправданным, поскольку договор ренты заключается чаще всего лицами, нуждающимися в правовой защищенности, здесь нередки попытки злоупотребления и обхода закона, заключающие его лица часто имеют слабое представление о своих правах, последствиях заключения договора и т.п. В этих условиях лишь помощь нотариуса -установление подлинной воли сторон, проверка законности содержания договора, способна оказаться неоценимой услугой для обеих сторон и предотвратить последующие судебные споры.

Нормы о договоре пожизненного содержания с иждивением содержатся в гл. 33 ГК РФ, которая называется «Рента и пожизненное содержание с иждивением».

Из вышесказанного можно сделать вывод, что договор ренты и договор пожизненного содержания с иждивением не являются самостоятельными договорными типами. Договор ренты как тип поглощает в качестве своей разновидности договор пожизненного содержания с иждивением наряду с договорами пожизненной и постоянной ренты.

ГК РФ выделяет три разновидности договора ренты - постоянную ренту, пожизненную ренту и пожизненное содержание с иждивением (п.2 ст. 583 ГК РФ).

Указанные виды ренты, совпадая в своих существенных признаках, различаются между собой по ряду частных моментов: форма и минимальный размер предоставления содержания, сроки предоставления, субъектный состав обязательства, возможности правопреемства и выкупа ренты и т.д.

Несмотря на то, что договор пожизненной ренты и договор пожизненного содержания с иждивением соотносятся как вид и подвид, разница между ними существует. Заключается она в том, что в первом случае по договору может передаваться как движимое, так и недвижимое имущество, а во втором - исключительно недвижимое. Также получателю пожизненной ренты периодически выплачивается только денежная сумма, указанная в договоре. По договору же пожизненного содержания рента устанавливается в так называемой натуральной форме, то есть путем предоставления жилища, питания, одежды, ухода и т.д.

1.2 Существенные условия договора пожизненного содержания с иждивением

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В договоре пожизненного содержания с иждивением предметом, с одной стороны, является недвижимое имущество, передаваемое рентополучателем в собственность рентоплателыцика в обмен на предоставление содержания с иждивением, а с другой стороны, собственно само содержание с иждивением.

По договору пожизненного содержания с иждивением под выплату ренты может быть передано только недвижимое имущество. Согласно ст. 601 ГК РФ по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость.... Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

В отношении объектов договора ренты действуют общие требования оборотоспособности, установленные ст. 129 ГК РФ.

В настоящее время стороны вправе заключать договор по поводу любого оборотоспособного имущества, относящегося к недвижимости это -земельные участки и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К такого рода объектам относят леса, участки недр, обособленные водные объекты, многолетние насаждения, здания сооружения и т. п. Это так называемое «имущество, недвижимое по природе»: природные ресурсы, (они могут быть отнесены к нерукотворной недвижимости), которые, находясь в естественном состоянии, в силу своей специфики вообще не могут перемешаться в пространстве, и все остальные объекты, которые не могут быть перемещены без непреодолимого ущерба их назначению, в результате чего будет существенно уменьшена ценность объекта, изменится его первоначальное назначение.

По договору пожизненной ренты передают не только жилые дома и квартиры, но также на практике можно встретить договор, заключенный относительно комнаты в коммунальной квартире.

Кроме того, на практике встречаются договоры пожизненной ренты, по которым под выплату ренты передается доля в праве собственности на квартиру.

Согласно п. 2 ст. 602 ГК РФ в договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом.

Таблица 1 Рентные платежи

Возрастные категории граждан	Характеристика занимаемой жилой	Компенсация в размере
	Площади	Минимальной оплаты труда в месяц
От 75 лет (инв. I от 65 лет, инв. II от 70 лет) и выше	Комната в ком. кв. Однокомнатная кв. Двухкомнатная кв. Трехкомнатная кв. и больше	5,5 8,5 10,5 12,0
70-75 лет (инв. I 60 65 лет, инв. II 65-70 лет)	Комната в ком. кв. Однокомнатная кв. Двухкомнатная кв. Трехкомнатная кв. и больше	3,0 6,0 8.5 10,5
65-70 лет (инв. I 55-60 лет, инв. II 60-65 лет)	Комната в ком. кв. Однокомнатная кв. Двухкомнатная кв. Трехкомнатная кв. и больше	2,5 4,5 6,0 8,5

Данная таблица наглядно показывает, как возрастают рентные с увеличением площади квартиры.

Также в качестве способа обеспечения исполнения рентного обязательства может быть использован залог.

Удержание вещи не может быть использовано как способ обеспечения рентного обязательства, поскольку у кредитора (получателя ренты) не находится вещь, подлежащая передаче должнику (плательщику ренты), а следовательно, у рентополучателя не может возникнуть права на удержание вещи. Имущество, подлежащее передаче плательщику ренты, в силу реального характера договора пожизненного содержания передается для заключения договора, а если передача не состоялась, то договор следует считать незаключенным, а рентное обязательство не возникшим.

В связи с тем, что размер рентных платежей устанавливается по соглашению сторон с учетом не только стоимости имущества, передаваемого под выплату ренты, но и, как правило, с учетом возраста и состояния здоровья получателя ренты, а кроме того, договор пожизненного содержания признается алеаторным, то, следовательно, общий размер рентных платежей, подлежащих уплате за весь период действия договора, не зависит от стоимости имущества, переданного под выплату ренты. Таким образом, цена имущества, передаваемого под выплату ренты, не является существенным условием договора пожизненного содержания с иждивением.

1.3 Стороны договора пожизненного содержания с иждивением

Современная модель договора пожизненного содержания определяет получателем ренты гражданина, независимо от его трудоспособности и дееспособности. Имущество под выплату ренты может быть передано также в пользу третьих лиц. С учетом того, что, к договору пожизненного содержания с иждивением могут применяться правила о пожизненной ренте, то получателями могут также быть несколько граждан (супруги, дети, члены семьи). Если получателей несколько, то их содержание определяется в долях, если доля каждого получателя не определена, все доли признаются равными. В случае смерти одного из получателей его доля приращивается к долям других, если договор прямо не исключает это.

Если договор пожизненного содержания заключен в пользу нескольких получателей, и один из получателей ренты умирает, то в соответствии со ст. 605 ГК, обязательство пожизненного содержания с иждивением в отношении его прекращается, а его доля переходит в пользу оставшихся получателей, тем самым общий объем обязательств плательщика ренты не изменяется.

Смерть одного из получателей ренты не влечет прекращения обязательства, а также и уменьшения обязательства, если иное не было предусмотрено договором. Плательщики ренты должны содержать последнего получателя до его смерти, и обеспечивать ему содержание в том же объеме, каков был предусмотрен договором для нескольких получателей.

В настоящее время плательщиком ренты может быть как гражданин, так и юридическое лицо.

Как свидетельствует практика, договоры пожизненного содержания с иждивением заключаются с одинокими пенсионерами, супружескими и семейными парами, достигшими 65 лет, одинокими инвалидами I групп, достигшими 55 лет и одинокими инвалидами II группы, достигшими 60 лет и являющимися собственниками жилья, однако, с учетом конкретных обстоятельств договоры могут быть заключены и с пенсионерами, имеющими меньший возраст.

Таким образом, расширение границ в отношении плательщиков ренты вывело договор совершенно на новый уровень. Во-первых, договор пожизненного содержания активно используется коммерческими организациями для получения прибыли, поэтому и сам договор стал в какой-то степени коммерческим договором. Во-вторых, договор пожизненного содержания начал использоваться государственными органами или муниципальными образованиями, что придает ему публичный характер.

Следует отметить, что от договора пожизненного содержания с иждивением, заключенного представителем в пользу собственника, не имеющего возможности заключить этот договор, необходимо отличать договор, заключенный собственником имущества в пользу третьего лица. В этом случае третье лицо является выгодоприобретателем, но не стороной указанного соглашения. Данное утверждение подтверждается тем, что основным, определяющим признаком для субъекта - стороны сделки, является возможность свободного выражения волеизъявления, совпадающего с его волей и доведение их до контрагента в установленной сторонами или законом форме.

Тем не менее, даже если выгодоприобретатель и не является стороной договора, он должен обладать гражданской правоспособностью, поскольку законом запрещены сделки в пользу граждан, которые умерли к моменту их заключения. Кроме того, лицо, в пользу которого заключается договор пожизненного содержания с иждивением, должно быть поименовано в договоре, хотя прямого указания на это в ГК РФ не содержится. При отсутствии сведений о том, в чью пользу заключен договор, его следует считать незаключенным. Поскольку, в целом, индивидуализация получателя содержания необходима в каждом договоре, а не только в договоре в пользу третьего лица. Это особенно важно при множественности лиц на стороне кредитора, так как обязанности плательщика конкретизируются в отношении каждого из них. Необходимо отметить, что множественность лиц на стороне кредитора, то есть получателя ренты в любой ее форме, может возникнуть, когда недвижимое имущество, составляющее предмет договора, находится на праве общей долевой или общей совместной собственности. В этом случае титульными владельцами недвижимости являются несколько лиц: супруги, сособственники или члены крестьянского (фермерского) хозяйства, если предметом договора выступает земельный участок. Практика, тем не менее, показывает, что организации и граждане избегают заключать договоры пожизненного содержания с иждивением, когда на стороне получателя имеется несколько лиц.

Если такая ситуация все же возникнет, то при заключении договора необходимо руководствоваться положениями главы 16 ГК РФ, устанавливающей правовой режим общей собственности на имущество, в том числе и недвижимое, положениями главы 18 ГК РФ, а также статьей 35 Семейного кодекса РФ.

1.4 Стороны договора, а также их права и обязанности

Основное значение имеют обязанности плательщика содержания, так как действия по передаче имущества в собственность плательщика совершаются получателем ренты в момент заключения договора.

Пожизненное содержание предназначено для обеспечения потребностей граждан, так как получателями по этому договору могут быть только граждане. Поэтому нормы, регулирующие обязанности плательщика, чаще всего носят императивный характер.

В договоре пожизненного содержания с иждивением обязанность плательщика выражается в предоставлении получателю ренты обеспечения в натуре, оно может включать в себя обеспечение потребности получателя в жилище, питании, одежде, а если этого требует состояние здоровья, то и уход за ним, а также оплату ритуальных услуг.

В законе содержится положение о том, что в договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением (п. 2 ст. 602 ГК).

В соответствии со ст. 603 ГК РФ, договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания в натуре выплатой периодических платежей в деньгах. Форма пожизненного содержания чаще всего зависит от того, кто выступает плательщиком по договору. Если плательщиком выступает юридическое лицо, то содержание обычно предоставляется в виде определенных денежных выплат, хотя на практике встречаются случаи, когда плательщик, юридическое лицо, нанимает работника для ухода за получателем ренты. Получатель, заключая договор пожизненного содержания, рассчитывает, прежде всего, на получение содержания в натуральной форме, чего зачастую не могут предоставить различного рода организации, занимающиеся заключением таких договоров на профессиональной основе. Потому, если сначала, после вступления в действие ГК, таких организаций появилось много в крупных по численности городах (например, в Москве), то постепенно они стали прекращать свою деятельность в качестве плательщиков ренты, и теперь чаще выступают в качестве обычных посредников. Кроме того, что было отмечено выше, между получателем и лицом, предоставляющим пожизненное содержание, возникают особые отношения, которые носят личный доверительный характер. Поэтому граждане стараются заключать такой договор с конкретным лицом, близким знакомым или родственником.

Способ предоставления рентных платежей также имеет немаловажное значение. Указание в договоре конкретной даты и способа перечисления рентных платежей помогает в случае просрочки определить размер ответственности плательщика. Стороны выбирают один из следующих способов.

· путем перечисления почтовым переводом на отделение связи по месту жительства получателя;

· переводом на сберкнижку получателя ренты;

· путем выдачи денег в кассе предприятия, если плательщиком является юридическое лицо.

Полученные документы в результате совершения этих действий (квитанция о переводе, платежное поручение, роспись) будут также являться надежным доказательством того, что плательщик своевременно предоставлял денежные средства в случае оспаривания этого факта получателем ренты.

Обязательство плательщика ренты по предоставлению содержания в натуре включает в себя ряд обязанностей. Во-первых, плательщик обязан обеспечить потребности получателя ренты в жилище. Так как по договору, как правило, передается квартира или комната или дом, то стороны обычно оставляют в пожизненном пользовании получателя переданное под выплату ренты жилище. В данном случае плательщик ренты чаще не нуждается в переданном жилье и рассчитывает на результат по договору в будущем. Гораздо реже плательщик приобретает комнату или квартиру по договору ренты, чтобы продать ее или обменять на большую с доплатой. В таком случае требуется согласие получателя ренты на отчуждение жилья, да и не всякий новый приобретатель согласится приобрести обремененную жилплощадь. Такая ситуация возникает, как правило, между родственниками, и здесь у плательщика появляется обязанность предоставить жилье получателю ренты.

Новеллой явились нормы нового Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре пожизненного содержания с иждивением. В соответствии со ст. 34 ЖК РФ, гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением (не вызывает сомнений, что речь в данном случае идет о получателе ренты), пользуется жилым помещением на условиях, которые предусмотрены ст. 33 ЖК РФ, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением. В упомянутой ст. 33 речь идет о пользовании жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу.

Согласно п. 2. ст. 33 ЖК РФ, дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, несет солидарную с его собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким помещением. Однако эта норма диспозитивная, позволяющая установить иное соглашением между плательщиком и получателем ренты.

П. 3 ст. 33 ЖК РФ предусматривает право получателя ренты, проживающего в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением.

Обязанность плательщика обеспечить получателя жильем проявляется также в том, что плательщик ренты осуществляет за свой счет ремонт (в том числе и капитальный) и эксплуатацию квартиры. Плательщик как собственник квартиры обязан оплачивать коммунальные услуги, электроэнергию. Даже если под выплату ренты передавалось не жилье, а другое имущество, стороны, как правило, вес равно в договоре оставляют за плательщиком ренты обязанность оплачивать коммунальные услуги и пользование электроэнергией. Желательно в договоре указать, какие именно услуги оплачивает плательщик, и в каком объеме, особенно, если эти услуги не направлены на обеспечение необходимых потребностей, иначе впоследствии, в случае невыполнения плательщиком ренты данной обязанности, суд может отказать в удовлетворении требований получателя.

На плательщике лежит дополнительная обязанность - принимать необходимые меры для предотвращения уменьшения стоимости имущества, переданного по договору, в период предоставления пожизненного содержания с иждивением (ч. 2 ст.604 ГК РФ). Данная обязанность предусмотрена законом в целях обеспечения интересов получателя ренты, так как получатель ренты может возвратить переданное имущество в случае расторжения договора.

Следующая обязанность плательщика - обеспечить потребности получателя ренты в питании и одежде, а также, если потребуется, обеспечить уход за ним. Как правило, стороны лишь в общих чертах оговаривают эти условия и именно поэтому впоследствии возникают споры в судах.

Следует подробнее отразить в договоре все условия содержания: оговорить посещения, например, несколько раз в неделю; примерный ассортимент покупаемых продуктов; количество уборок в неделю и т.д. Составление подробного договора зависит не только от желания сторон, но и от компетентности и добросовестности нотариуса. Нотариус может помочь сторонам заключить полный договор и отразить в нем все необходимые условия, либо он может просто вставить фамилии в имеющийся образец договора, в котором права и обязанности субъектов будут отражены лишь в самых общих чертах.

В целях предотвращения возможных ошибок при заключении договора, целесообразно закрепить типовой договор пожизненного содержания с иждивением на уровне подзаконного акта, который бы отражал все необходимые условия договора, и условия которого можно было бы изменить лишь в сторону увеличения их объема.

Для обеспечения интересов плательщика следует вести фиксированный учет предоставления услуг. Сложнее это сделать, когда получатель ренты проживает с плательщиком, особенно когда стороны ведут общее хозяйство, вместе питаются. Один из способов решения проблемы - это ведение строгого учета всех расходов, произведенных плательщиком на содержание получателя ренты. Эти расходы могут отражаться в отдельном документе, являющимся приложением к договору.

Следует рассмотреть обязанности получателя содержания.

Если имущество было передано за плату, то к договору в субсидиарном порядке применяются правила о купле-продаже. Эти правила как раз касаются предмета договора. Вещь, передаваемая по договору должна быть свободной от прав третьих лиц (ст.460 ГК). Получатель ренты обязан предупредить плательщика о недостатках передаваемой вещи, иначе он будет нести ответственность на основании ст.475 ГК, а у плательщика ренты появляется соответствующее право требовать от получателя ренты соразмерного уменьшения покупной цены, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. Если же имущество было передано по договору ренты бесплатно, то в этом случае к договору применяются в субсидиарном порядке правила о дарении. Обязанностью получателя в данном случае также будет предупреждение плательщика о существующих недостатках передаваемой вещи, в противном случае он будет обязан возместить плательщику ренты вред, причиненный недостатками подаренной вещи на основании ст. 580 ГК.

ГК РФ предоставляет плательщику ренты право отчуждать, сдавать в залог и иным способом обременять недвижимое имущество, переданное получателю ренты в обеспечение пожизненного содержания. Однако данное право плательщика ренты ограничено тем, что названные правомочия он может осуществлять только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ). Данная норма действует при заключении договора пожизненного содержания с иждивением. Это является дополнительной гарантией прав получателя ренты, так как отчуждение недвижимого имущества, которое передано в обеспечение его содержания, радикально изменяет сложившиеся отношения между плательщиком и получателем ренты. договор иждивение ответственность рентный

Кроме того, в случае отчуждения недвижимого имущества, переданного под выплату ренты, третьему лицу обязательства плательщика ренты переходят на приобретателя имущества (п. 1 ст. 586 ГК РФ).

Таким образом, недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, обременено дважды, с одной стороны, рентой, а с другой - залогом.

Договор пожизненного содержания с иждивением удостоверяется только при условии представления документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое под выплату ренты имущество. Кроме правоустанавливающих документов на него нотариусу должны быть представлены документы о технических характеристиках отчуждаемого объекта, в частности справка бюро технической инвентаризации и технический паспорт объекта. В связи с отменой Инструкции о порядке совершения нотариальных действий государственными нотариальными конторами РСФСР, указывающей в качестве одного из документов, необходимых для нотариального удостоверения сделок с имуществом, подлежащим регистрации, справку финансового органа об отсутствии задолженности по налогообложению за отчуждаемый объект, истребование указанной справки в настоящее время не является обязательным. При удостоверении договора пожизненного содержания, по которому под выплату передастся жилое помещение, нотариусу должна быть представлена справка жилищно-эксплуатационной организации (либо паспортного стола) о том, кто зарегистрирован в отчуждаемом жилом помещении. При этом если в числе проживающих в жилом помещении имеются несовершеннолетние дети, на заключение договора требуется согласие органов опеки и попечительства. Также должна быть предъявлена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданная учреждением юстиции, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, свидетельствующая об отсутствии арестов на недвижимое имущество.

При отчуждении под предоставление пожизненного содержания недвижимости, приобретенной собственником в период брака на совместные средства, для заключения договора требуется нотариально удостоверенное согласие супруга получателя ренты на передачу имущества (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ). Аналогичное согласие на заключение договора требуется и от супруга плательщика ренты, поскольку расходы по предоставлению пожизненного содержания будут производиться также из совместных средств супругов. При отсутствии у какой-либо из сторон договора супруга, который мог бы претендовать на совместно нажитое имущество об этом подается соответствующее заявление, с содержанием которого должна быть ознакомлена другая сторона.

За удостоверение договора пожизненного содержания с иждивением нотариус взимает государственную пошлину в соответствии с Налоговым кодексом РФ. Поскольку от цены договора зависит размер государственной пошлины, уплачиваемой при совершении нотариального удостоверения этого договора, то, чтобы размер пошлины был ниже, сторонам выгоднее установить более низкую цену договора. Поэтому «обычно при определении цены договора стороны базируются на инвентаризационной или страховой стоимости недвижимого имущества. В тоже время стороны могут учитывать и рыночную стоимость объекта недвижимости». Важно, что оценка стоимости отчуждаемого имущества является целиком прерогативой собственника, но при этом собственник не имеет право установить стоимость этого имущества ниже оценочной стоимости по справке БТИ.

В п. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. о государственной регистрации говорится как о юридическом акте признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения) перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Регистрация сделки - это подтверждение взаимных обязательств сторон, а в некоторых случаях и подтверждение возникшего права приобретателя, также это способ придания сделке ее юридической значимости. Регистрация прав по сделке - это запись о праве, состоящая из записи четырех элементов: субъекта права (правообладателя), объекта права (имущества), вида права (собственности или иных вещных прав), основания (правоустанавливающего документа). Регистрация определяет момент заключения договора (п. 3 ст. 433 ГК РФ), момент перехода вещных прав на недвижимое имущество и возникновения обременения (п. 2 ст. 8, ст. 219, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ), независимо от момента фактической передачи недвижимой вещи. Поэтому при отчуждении недвижимого имущества момент государственной регистрации имеет такое же юридическое значение, какое при отчуждении движимого имущества имеет момент передачи вещи.

Незаключенный же договор невозможно признать действительным либо недействительным в виду того, что он не был заключен. Поэтому положение п. 1 ст. 165 ГК РФ нельзя считать логичным.

Вместе с тем заключение сделки, требующей государственной регистрации, порождает у сторон право требовать друг от друга исполнения обязанности по ее государственной регистрации. Поэтому п. 3 ст. 165 ГК РФ устанавливает, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Само по себе судебное решение не заменяет регистрации, однако оно является основанием, достаточным для возникновения у регистрирующего органа обязанности осуществить регистрацию сделки. Кроме того, сторона, уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в регистрации сделки (п. 4 ст. 165 ГК РФ).

Для осуществления регистрации стороны договора подают заявление, необходимые документы и квитанцию об оплате регистрации. Согласно Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», если сделка, не требующая нотариального удостоверения, удостоверена по желанию сторон, то заявление на регистрацию вправе подать одна из сторон сделки. В названном законе ничего не сказано о сделках, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению. Высказывается мнение, что «поскольку закон связывает определение круга лиц, имеющих право на подачу заявления о государственной регистрации, с единственным условием - нотариальным удостоверением договора (сделки), следует прийти к выводу, что государственная регистрация может быть проведена по заявлению одной из сторон и тогда, когда нотариальное удостоверение обязательно в силу закона». Думается, применение нормы по аналогии в данном случае не оправдано, поскольку заключенный договор, как соглашение между всеми его сторонами, возникает только с момента регистрации. Значит, регистрация - один из этапов заключения договора, в котором должны участвовать обе его стороны.

2. Прекращение договора пожизненного содержания с иждивением и ответственность за его нарушение

2.1 Изменение и прекращение договора пожизненного содержания с иждивением

Выделяются следующие общие основания изменения договора пожизненного содержания:

· изменение договора по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ);

· изменение договора при его существенном нарушении (п. 2. ст. 450 ГК РФ);

· изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств (п. 1 ст. 451 ГК РФ);

· в случае одностороннего отказа от исполнения договора частично (п. 3 ст. 450 ГК РФ).

Изменение договора пожизненного содержания выражается, как правило, в уточнении обязанностей плательщика по предоставлению содержания.

В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и сам договор. Так как договор пожизненного содержания с иждивением заключается в нотариальной форме, следовательно, соглашение об изменении этого договора должно быть совершено в нотариальной форме. Соблюдение нотариальной формы дополнительного соглашения еще раз предоставляет сторонам возможность проверить законность заключенного договора у нотариуса и получить дополнительные разъяснения.

Несмотря на то, что при существенном нарушении договора в одностороннем порядке можно не только расторгнуть договор, но и изменить его, рентополучатель обычно предъявляет в суд требование о расторжении договора.

Изменение договора пожизненного содержания с иждивением путем частичного одностороннего отказа от исполнения договора невозможно. Так, нельзя отказаться в одностороннем порядке предоставлять содержание в меньшем объеме, это возможно лишь через соглашение сторон.

Следует рассмотреть специальные основания изменения договора пожизненного содержания с иждивением.

Если пожизненное содержание установлено в пользу нескольких лиц, то в случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты. В этом случае договор пожизненного содержания изменяется, так как при изменении размера рентных платежей юридическая сущность обязательства не изменилась и конкретная правовая связь между плательщиком и получателем ренты не нарушилась. Данное обязательство прекратится смертью последнего получателя ренты.

Гл. 26 ГК РФ содержит нормы, определяющие юридические факты, которые могут служить основаниями прекращения гражданско-правового обязательства. «Все юридические факты данной категории обладают одним правовым свойством: прерывают правовую связь, не вызывая возникновения у сторон новых или дополнительных обязанностей по уплате неустойки, возмещению убытков, уплате двойной суммы задатка...».

Под расторжением договора понимается досрочное прекращение неисполненного (полностью или частично) договора по основаниям, не предусмотренным ст.ст. 407-419 ГК РФ.

Большинство гражданско-правовых обязательств прекращается надлежащим исполнением при достижении цели, ради которой они заключались. Действие обязательств может прекратиться наступлением и других юридических фактов, которые определяются в законодательстве и признаются основаниями прекращения обязательств.

В случае существенного нарушения договора пожизненного содержания с иждивением плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты на условиях, предусмотренных ст. 594 ГК РФ. Выкуп ренты в данном случае рассматривается как одно из оснований прекращения рентного обязательства. Плательщик ренты уплачивает рентополучателю выкупную цену ренты, и обязательство по выплате ренты прекращается, при этом имущество, переданное под выплату ренты, остается в

В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования.

Прекращение договора пожизненного содержания с иждивением возможно вследствие совпадения должника и кредитора в одном лице. Данная ситуация имеет место в случае если рентополучателю переходит все имущество рентоплательщика по наследству.

В соответствии со ст. 414 ГК РФ обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения. Новацию как способ прекращения обязательства вполне допустимо применять к пожизненному содержанию с иждивением. В соответствии ст. 415 ГК РФ обязательство прекращается освобождением должника от лежащих на нем обязанностей при условии, что не нарушаются права третьих лиц. Обязательство прекращается с момента выражения кредитором воли освободить должника от обязанности; если такое выражение сделано без нарушения закона, то прекращение является окончательным.

В соответствии со ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения (ст. 416 ГК РФ). Норма ст. 416 ГК РФ действует, если наступают обстоятельства, которые препятствуют исполнению обязательства в натуре, причем невозможность исполнения обязательства должна быть вызвана обстоятельствами, за которые ни одна из сторон не отвечает.

При случайной гибели или случайном повреждении имущества, переданного под предоставление пожизненного содержания, обязательство плательщика по его предоставлению не подлежит прекращению (ст. 600 ГК РФ).

В соответствии со ст. 417 ГК РФ обязательство прекращается на основании акта государственного органа. В ст. 417 ГК РФ также говорится о прекращении обязательства в связи с невозможностью исполнения, но в данном случае имеется в виду юридическая невозможность.

Согласно и. 2 ст. 418 ГК РФ обязательство прекращается смертью кредитора, если исполнение предназначено лично для кредитора, либо обязательство иным образом связано с личностью кредитора. Обязательство пожизненного содержания с иждивением, неразрывно связано с личностью получателя и, следовательно, прекращается его смертью.

Кроме того, ГК РФ содержит ряд статей, из содержания которых следует, что обязательство пожизненного содержания действует в течение жизни получателя и прекращается его смертью.

Юридические лица могут участвовать в обязательстве пожизненного содержания только на стороне плательщика. По общему правилу обязательство прекращается ликвидацией юридического лица. В случае ликвидации юридического лица, выступающего плательщиком ренты, обязательство пожизненного содержания не прекращается. Согласно п. 7 ст. 63 ГК РФ при ликвидации юридического лица, оставшееся после удовлетворения требований кредиторов имущество передается его учредителям. Следовательно, имущество, полученное под выплату ренты юридическим лицом, подлежит передаче учредителю, который и становится плательщиком.

Договор пожизненного содержания с иждивением может прекратиться по основаниям, закрепленным в гл. 29 ГК РФ. Согласно нормам гл. 29 ГК РФ обязательство прекращается:

· при расторжении договора в одностороннем порядке (п. 2 ст. 450 ГК РФ);

· при расторжении договора по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ);

при расторжении договора и случае одностороннего отказа от исполнения договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ);

при расторжении договора в связи с существенными изменениями обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

Специальные основания прекращения договора пожизненного содержания с иждивением закреплены в ст. 605 § 4 гл. 33 ГК РФ.

В ст. 605 ГК РФ указаны следующие специальные основания прекращения договора пожизненного содержания с иждивением: смерть получателя ренты; выплата выкупной цены; возврат недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания.

При расторжении договора в связи с существенным нарушением в качестве уточняющих критерием рекомендательного порядка следует учитывать: характер нарушения договора; соотношение исполненных и неисполненных обязательств; целесообразность сохранения договора, учитывая характер нарушения; разумность, рациональность судебного решения.

По договору пожизненного содержания весьма сложно доказать факт надлежащего исполнения плательщиком ренты своих обязанностей. Целесообразно в тексте договора пожизненного содержания с иждивением предусматривать перечень нарушений договора, которые являются существенными. Кроме того, плательщик ренты должен позаботиться об обеспечении доказывания исполнения своих обязанностей по договору.

Договор пожизненного содержания является односторонним договором, поэтому право одностороннего расторжения договора в связи с существенным нарушением договора предоставлено только получателю ренты. На практике часто встречаются случаи злоупотребления данным правом.

Анализ договора пожизненного содержания с иждивением позволяет прийти к выводу о недостаточной теоретической базе по вопросам изменения и прекращения данного договора. Наличие нечетких формулировок в нормативных актах приводит к затруднениям на практике. Это подтверждает необходимость дальнейшего исследования проблемы пожизненного содержания с иждивением и внесения изменений в действующее законодательство.

2.2 Ответственность по договору пожизненного содержания с иждивением

Понятие ответственности одно из наиболее дискуссионных в гражданском праве, что связано с историческими особенностями развития отечественного гражданское законодательства. Можно выделить два основных подхода к пониманию правовой природы гражданско-правовой ответственности за нарушение договора.

В гл. 33 ГК РФ содержатся нормы, регулирующие гражданско-правовую ответственность за нарушение договора пожизненного содержания с иждивением.

Вначале следует остановиться на основаниях договорной ответственности, то есть основных нарушениях субъективных прав участников договора пожизненного содержания с иждивением (в основном это права получателя ренты).

Просрочка выплаты регулярных рентных платежей занимает основное место среди вероятных нарушений договора пожизненного содержания с иждивением, которые могут быть допущены плательщиком ренты. Другим распространенным основанием наступления договорной ответственности выступает существенное нарушение плательщиком ренты своих обязанностей.

Следует отметить, что к договору пожизненного содержания с иждивением могут применяться нормы об ответственности за нарушение договоров купли-продажи и дарения, в части, не противоречащей сущности рентных сделок, так как законодателем установлен субсидиарный порядок применения к отношениям пожизненного содержания с иждивением норм о купле-продаже и дарении. Следовательно, меры ответственности могут применяться как в отношении рентного должника, так и рентного кредитора.

Для последнего, основаниями ответственности могут быть нарушения, связанные с передачей недвижимою имущества плательщику ренты, например, непредставление необходимой информации о свойствах имущества, передаваемого под выплату ренты, которые могут причинить вред жизни, здоровью или имуществу плательщика пожизненного содержания.

С учетом специфики обеспечения исполнения обязательства по предоставлению содержания, к данному договору могут применяться нормы Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Так» к договору пожизненного содержания с иждивением вполне применимы правила об ответственности за нарушение правил обеспечения сохранности недвижимости - предмета залога.

Основанием наступления ответственности плательщика ренты также будет несоблюдение обязанности по предоставлению получателю содержания в пожизненное пользование отчуждаемого жилья, когда этого требует закон.

Наличие широкого круга оснований наступления ответственности по договору пожизненного содержания с иждивением, на наш взгляд, имеет положительное значение, так как, во-первых, обеспечивается защита имущественных интересов получателя ренты и гарантируется стабильность договорных отношений, а, во-вторых, применение норм о договорах дарения и купли-продажи, выравнивает объем обязанностей плательщика и получателя содержания.

Помимо оснований для наступления ответственности необходимо наличие определенных условий. К условиям наступления гражданско-правовой ответственности, относятся противоправное деяние, вредные последствия, причинная, связь, между противоправным деянием и наступившими вредными последствиями, а также вина нарушителя договора или требований закона. Наличие вины является обязательным условием для плательщика ренты, если он является физическим лицом, либо некоммерческой организацией, а также для получателя пожизненного содержания.

К мерам договорной ответственности относятся возмещение убытков, взыскание неустойки, уплата процентов за неисполнение денежного обязательства, а также компенсация морального вреда.

ГК РФ исходит из принципа полного возмещения убытков потерпевшему.

Разработка достоверную типовую методики расчета убытков, подлежащих возмещению, является весьма сложной задачей в связи с разнообразием составов гражданских правонарушений, их последствий для потерпевшего, а также постоянно меняющейся экономической ситуацией в стране. Однако попытки разработать методики по исчислению убытков, вызванных ненадлежащим исполнением договорного обязательства, предпринимались как на уровне нормативных актов, так и в научных исследованиях.

...