Особливості посередницького договору на ринку нерухомого майна
Особливості посередницького договору на ринку нерухомого майна, дослідження та аналіз його істотних умов. Зміст та вимоги до ріелторського договору з точки зору господарсько-правових відносин, а також принципи регулювання правовідносин у даній сфері.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | статья |
| Язык | украинский |
| Дата добавления | 14.05.2018 |
| Размер файла | 20,6 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Размещено на http://www.allbest.ru/
Особливості посередницького договору на ринку нерухомого майна
Актуальність даної теми полягає в її практичному застосуванні. Діяльність посередницьких організацій на ринку нерухомого майна займає значне місце в розвитку та функціонуванні ринку нерухомості. Сьогодні важко уявити ринок нерухомого майна без посередників, проте така діяльність все ще не врегульована законодавчо, у зв'язку з чим виникає багато практичних питань, що потребують вирішення.
Правовідносини на ринку нерухомого майна часто супроводжуються участю в них, прямо чи опосередковано, третіх осіб. Така необхідність викликана стрімким розвитком економіки в цій сфері, і посередники за таких умов є невід'ємною частиною ринку, що розвивається. Проте, як відомо, для нормального функціонування будь-яких відносин необхідна правова визначеність основних понять. Натепер посередницькі послуги на ринку нерухомого майна чинним законодавством не визначено, що негативно впливає на розвиток вказаних правовідносин. У таких обставинах саме договірна форма створює можливість господарюючим суб'єктам задовольнити власні інтереси у разі здійснення господарської діяльності. Посередницькі відносини досліджували такі вчені, як: В.В. Рєзнікова, В.А. Васильєва, Г. І. Сальнікова, І. Н. Галушина С.А. Спірідо - нов та ін. Однак науково-теоретичні розробки стосувались переважно посередництва загалом, у них не виділялося посередництво як господарська діяльність на ринку нерухомого майна.
Наукова новизна. У даній статті визначені істотні умови посередницького договору на ринку нерухомого майна, проаналізовано законодавство України та наукові здобутки у сфері посередницьких відносин на ринку нерухомості. Визначені особливості посередницьких договорів на ринку нерухомого майна.
Мета статті - визначення та аналіз істотних умов та особливостей посередницького договору на ринку нерухомого майна з надання фактичних посередницьких послуг.
С.А. Спірідонов запропонував своє бачення визначення посередництва: це вид господарської діяльності, заснований на довірі і здійснюваний від власного імені в інтересах клієнта (-ів) шляхом здійснення фактичних і/або юридичних дій, що мають, як правило, характер послуг при укладенні, виконанні або розірванні різних угод.
Посередник - це діючий від власного імені суб'єкт (фізична чи юридична особа), що здійснює за винагороду, якщо інше не передбачене договором, за дорученням іншої особи (клієнта) в його інтересах та за його рахунок фактично або юридично значиму діяльність, що виражається в сприянні встановленню контактів, укладенню угод, виконанню робіт, наданню послуг і т. п. [4]
Посередницька діяльність пов'язана з нерухомим майном: це діяльність із надання послуг щодо здійснення цивільно-правових угод із нерухомим майном і правами на нього - таке визначення міститься в Указі Президента від 27.06.1999 «Про ріелторську діяльність», хоч даний указ і не вступив у силу, таке визначення є єдиним, задекларованим на офіційному сайті Верховної Ради України [5].
За загальним визначенням, ріелторська діяльність - виконувана на постійній основі діяльність із надання для інших осіб, установ або організацій за плату або іншу винагороду посередницьких послуг із реалізації угод із нерухомістю і правами на неї.
У науковій спільноті та серед професійних учасників ринку нерухомості ведеться багато дискусій із приводу визначення понять ріелто - ра та ріелторської діяльності. Більш детальне визначення ріелторська діяльність отримала в наукових колах. В.В. Рєзнікова визначає ріелторську діяльність як «самостійну, ініціативну, систематичну, професійну (фахову), на власний ризик господарську діяльність, яка здійснюється суб'єктами ріелторської діяльності (фізичними та юридичними особами - підприємцями) з метою досягнення економічних і соціальних результатів, одержання прибутку, яка складається з практичного, консультаційного, інформативного та інших способів та видів забезпечення ріелторської діяльності» [6, с. 111].
Вчені виділяють дві точки зору на посередницькі договори. За однією посередницькі договори об'єднані в «договори представницької групи». До такої групи зазвичай відносять договори комісії, доручення, агентування тощо - такої точки зору дотримуються Н.В. Бєлов, В.А. Васильєва. За іншою посередницький договір розглядається як самостійний вид договору - таку позицію займають такі вчені, як В.В. Резнікова, Г. І. Сальнікова.
Через різноманітність договірних форм, що використовуються під час наданні посередницьких послуг, такі послуги класифікують як фактичні та юридичні.
Надання фактичних посередницьких послуг полягає в зведенні майбутніх контрагентів для досягнення спільної мети - укладення угоди.
Змістом посередницького договору на ринку нерухомого майна є професійна господарська діяльність посередника з надання посередницької послуги замовнику з метою задоволення інтересів замовника на ринку нерухомого майна. За загальним правилом, сторони, укладаючи господарський договір, мають обов'язково погодити предмет, ціну та строк дії договору. Дане зобов'язання можна розглядати як істотні умови, необхідні для укладання будь - якого господарського договору, в тому числі і не визначеного законодавчо. Цивільним кодексом України встановлено, що будь-який договір може вважатися укладеним лише за умови погодження сторонами всіх його істотних умов, якими вважаються:
• предмет договору;
• умови, які є необхідними для договорів певного виду;
• умови, що заявлені до погодження однією зі сторін договору;
• умови, що визначені законом як істотні.
Хоч законодавець і не визначив істотних
умов для посередницьких договорів, сторони, укладаючи ріелторський договір, мають обов'язково погодити предмет, ціну та строк дії договору, оскільки без погодження цих умов належне виконання договору є неможливим. Крім того, для здійснення господарської діяльності на ринку нерухомого майна посередник має виконати низку специфічних вимог, необхідних для здійснення господарської діяльності в цій сфері, наприклад отримати сертифікат для підтвердження своєї професійності або бути членом самоврядної організації та ін.
Предметом посередницького договору на ринку нерухомого майна є послуга. Характерною ознакою предмета посередницького договору є надання послуги, що не виражається в речовому результаті.
В.А. Васильєва зазначає, що особливістю предмета посередницьких договорів є не стільки сама діяльність як процес, скільки вчинення юридично значимих учинків, які кожен зокрема і всі разом стають юридичним фактом, що змінює обсяг прав та обов'язків особи шляхом учинення дій іншою особою-посередником [7]. Автор не може погодитись із даною тезою повною мірою, оскільки діяльність фактичного посередника обмежується створенням умов для майбутньої угоди і не впливає на зміну обсягу прав та обов'язків сторін за цією можливою майбутньою угодою, оскільки посередник не вчиняє для цього юридично значимих дій. Отже, завданням фактичного посередника на ринку нерухомого майна є надання кваліфікованої послуги, яка споживається замовником для досягнення ним (замовником) певного результату. У зв'язку із цим у договорі є обов'язковим чітке визначення послуг, що надаються посередником, оскільки визначення в предметі договору послуг, що виходять за межі посередницьких, може трактуватись як інший вид правовідносин.
Іншою істотною умовою посередницького договору на ринку нерухомого майна можна виділити оплату наданих послуг. Дана умова є обов'язковою, оскільки визначається характером вчинюваної діяльності, а саме: посередницька діяльність на ринку нерухомого майна є професійною господарською діяльністю. Господарська діяльність за своїм змістом - це діяльність, здійснювана з метою отримання прибутку. Згідно з Господарським кодексом України ціна є вираженим у грошовій формі еквівалентом одиниці товару (продукції, робіт, послуг, матеріально-технічних ресурсів, майнових та немайнових прав), що підлягає продажу (реалізації), який повинен застосовуватися як тариф, розмір плати, ставки або збору, крім ставок і зборів, що використовуються в системі оподаткування.
Для посередницьких договорів характерним є поділ ціни за посередницьку послугу на відшкодування витрат та винагороду за надання послуги.
В.В. Рєзнікова зазначає, що виплати винагороди посередникові можуть бути різноманітними: тверда грошова сума; відсоток від вартості товарів, робіт, послуг, на просування на ринку яких було спрямовано діяльність і зусилля посередника [8]. На практиці ціна в договорі про надання ріелторських послуг обраховується у твердій грошовій сумі або у відсотковому відношенні. Під час розгляду законодавчих ініціатив, спрямованих на врегулювання посередницької діяльності на ринку нерухомого майна, одним із ключових питань було державне регулювання оплати за ріелторські послуги. Були спроби встановити граничну ціну за такі послуги, проте фахівці з нерухомості такі ініціативи не підтримали [9]. Натепер питання розміру плати за договором про надання ріелторських послуг вирішується сторонами на власний розсуд. На думку автора, оптимальним для даного виду діяльності є оплата за надані фактичні посередницькі послуги в твердій сумі, оскільки посередник, як господарюючий суб'єкт, визначає суму винагороди, вже врахувавши свої витрати, - у цьому разі йдеться тільки про фактичне посередництво.
Поряд із розміром оплати за послуги постає питання визначення моменту виникнення обов'язку здійснити оплату за договором про надання ріелторських послуг. Безперечно, ця умова має бути визначена сторонами за договором про надання посередницької послуги. Умова про момент виникнення обов'язку оплати за посередницькі послуги тісно переплітається з умовою про визначення дій, що має вчинити посередник. Фактичний посередник має на меті зведення контрагентів для укладення угоди з нерухомістю. У цьому разі можна вважати, що моментом виникнення обов'язку оплати послуг посередника є момент укладання угоди з нерухомістю. Проте у разі не укладення такої угоди з нерухомістю посередник втрачає право на винагороду за свої послуги, при цьому не маючи можливості вплинути на укладання угоди з нерухомістю, оскільки це вже інші правовідносини. Такі випадки є доволі частими і призводять до недосягнення посередником, як господарюючим суб'єктом, мети своєї господарської діяльності - отримання прибутку. Тому, враховуючи особливість посередницьких правовідносин на ринку нерухомого майна, визначення моменту настання обов'язку оплати за посередницьким договором є обов'язковим.
Строк дії договору є третьою істотною умовою посередницького договору на ринку нерухомого майна. Законодавець визначає строк договору як час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права та виконати свої обов'язки відповідно до договору. У договорі про надання посередницьких послуг на ринку нерухомого майна строк обумовлюють сторони за взаємною згодою. Кожна зі сторін договору погоджує умову про строк, виходячи з власних можливостей виконання зобов'язання за цим договором.
Таким чином, робимо висновок, що посередницький договір на ринку нерухомого майна є договором про надання послуги. Істотними умовами такого договору є предмет, ціна та строк дії договору. Істотні умови мають бути визначені в посередницькому договорі з урахуванням особливостей, притаманних посередницьким правовідносинам на ринку нерухомого майна.
Список використаних джерел
господарський договір ріелторський майно
1. Цивільний кодекс України Верховна Рада України: Кодекс України, Закон, Кодекс від 16.01.2003 №435-IV [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://zakon3.rada.gov.ua/laws/main/435-15
2. Господарський кодекс України Верховна Рада України: Кодекс України, Закон, Кодекс від 16.01.2003 №436-IV [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/436-15
3. Про ціни і ціноутворення Верховна Рада України: Закон від 21.06.2012 №5007-VI [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://zakon2.rada.gov.ua/ laws/show/5007-17
4. Спиридонов С.А. Посредничество как комплексный институт гражданского права РФ [Електронний ресурс]: автореф. дис…. канд. юр. наук // С.А. Спиридонов. - Москва, 2007. - Режим доступу: http://www.dissercat.com/content/posrednichestvo - kak-kompleksnyi-institut-grazhdanskogo-prava-rf
5. Проріелторську діяльність: Указ Президент України від 27.06.1999 №733/99 [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://zakon2.rada.gov.ua/ laws/show/733/99/ed19990714/find? text=%F0% B3% E5% EB % F2% EE % F0% F1% FC % EA % E0+%E4% B3% F F % EB % FC % ED % B3% F1% F2% FC
6. Резнікова В.В. Правове регулювання посередництва на ринку нерухомості / В.В. Резнікова // Університетські наукові записки, 2011. - №3 (39). - С. 107-121.
7. Васильєва В.А. Істотні умови посередницького договору / В.А. Васильєва // Університетські наукові записки, 2006. - №1 (17). - С. 79-82.
8. Резнікова В.В. Поняття та особливості посередницьких договорів / В.В. Резнікова // Вісник КНУ ім. Т. Шевченка, 2010. - №85. - С. 73-78. - Серія: Юридичні науки.
9. Звернення асоціації фахівців з нерухомості України [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://www.asnu.net/news/1945/
10. Васильєва В.А. Договірне регулювання відносин з надання посередницьких послуг / В.А. Васильєва // Розробка механізму правового регулювання договірних відносин у підприємницькій діяльності. - 2009. - С. 148-164.
Размещено на Allbest.ru
...Подобные документы
Найпоширеніші предмети судових спорів з питань оренди нерухомого майна. Розірвання договору оренди. Спонукання щодо продовження (укладення на новий строк) договору оренди. Правові підстави для подання позовної заяви про визнання договору оренди недійсним.
реферат [15,0 K], добавлен 10.04.2009Актуальність проблеми форм передачі нерухомого майна. Договір відчуження нерухомого майна та земельної ділянки. Оподаткування доходу від продажу земельної ділянки. Характеристика документів, необхідних для оформлення договору купівлі-продажу квартири.
реферат [14,7 K], добавлен 21.02.2009Виникнення та розвиток договору ренти, його види. Поняття та юридична характеристика договору ренти. Місце договору ренти в системі цивільно-правових договорів. Характер і специфіка цивільно-правової відповідальності за порушення умов договору ренти.
реферат [36,1 K], добавлен 06.05.2009Поняття правочину та вимоги до його дійсності. Новели посвідчення правочинів. Особливості посвідчення правочинів щодо розпорядження часткою нерухомого майна в спільній власності. Основні правила посвідчення правочинів щодо відчуження нерухомого майна.
реферат [36,5 K], добавлен 20.02.2009Історія шлюбного договору, його значення. Аналіз договірної форми регулювання відносин подружжя з приводу правового режиму їх спільного майна, його розподілу та майнового утримання. Порядок укладення, виконання, зміни та припинення шлюбного договору.
курсовая работа [73,7 K], добавлен 01.06.2014Об'єкти оцінки нерухомого майна, які поділяються на земельні ділянки, що містять або не містять земельних поліпшень (результатів будь-яких заходів, що призводять до зміни якісних характеристик ділянки і її вартості). Визначення вартості нерухомого майна.
доклад [25,4 K], добавлен 09.03.2011Накладення заборони на відчуження нерухомого майна провадиться вчиненням відповідного напису на повідомленні установи, банку, підприємства про видачу позички. Накладення заборони на відчуження нерухомого майна здійснюється за їхнім місцезнаходженням.
реферат [10,1 K], добавлен 28.01.2009- Колізії цивільного законодавства України у сфері реалізації земельних ділянок через електронні торги
Аналіз правових норм, що регулюють правовідносини у сфері реалізації нерухомого майна через електронні торги. Приведення цивільного законодавства України у відповідність до запровадженої системи реалізації нерухомого майна через електронні торги.
статья [17,3 K], добавлен 18.08.2017 Історія правового регулювання шлюбного договору за законами України. Поняття та значення шлюбного договору, його головний зміст та призначення, ступінь розповсюдженості в сучасному суспільстві. Умови виконання, зміни та припинення шлюбного договору.
курсовая работа [38,7 K], добавлен 23.02.2011Правова характеристика договору дарування, його юридичні ознаки, основні суб'єкти та зміст. Порядок укладання договору та особливості його виконання. Відмежування договору дарування від договору позички. Визначення прав та обов'язків сторін договору.
курсовая работа [69,6 K], добавлен 24.05.2015Визначення поняття нерухомої власності. Об’єкти нерухомості. Державна реєстрація прав на нерухомість. Підстави виникнення права нерухомої власності. Режим використання нерухомого майна власником. Найм нерухомого майна. Обов’язки власника нерухомого майна.
реферат [44,3 K], добавлен 14.02.2009Розгляд головних особливостей змалювання основних положень у процесі проведення оцінки об’єкта нерухомого майна на прикладі трьохкімнатної квартири в Києві. Знайомство з законодавчою базою, яка регулює проведення оцінки об’єкта нерухомого майна.
курсовая работа [3,0 M], добавлен 16.09.2019Поняття та правова природа договору дарування, його сторони та зміст. Порядок укладення, форма та істотні умови договору дарування. Відмова від договору та розірвання договору дарування: аналіз правових наслідків. Пожертва як різновид договору дарування.
курсовая работа [77,8 K], добавлен 04.12.2013Історичне походження і розвиток договору ренти. Поняття договору ренти та його юридична характеристика. Види та сторони договору ренти. Аспекти укладення договору, його зміст, виконання та припинення. Відповідальність за невиконання договору ренти.
дипломная работа [133,4 K], добавлен 20.08.2011Аналіз становлення посередницької діяльності на ринку нерухомого майна, її роль у розвитку національної економіки. Процес регулювання ріелторської дільності, проблема невизначеності та невідповідності нормативної бази реаліям розвитку ринку нерухомості.
статья [19,2 K], добавлен 19.09.2017Дослідження історичного розвитку, елементів - поняття, форми і змісту - права і обов'язки, відповідальність сторін та особливості застосування договору факторингу. Норми чинного цивільного законодавства України щодо регулювання суспільних відносин.
курсовая работа [54,0 K], добавлен 25.01.2011Значення колективного договору як засобу регулювання трудових відносин. Поняття, юридична сутність, специфіка узгодження колективного договору з профспілками. Обов’язкова процедура розробки та укладання колективних договорів, їх зміст і структура.
контрольная работа [29,0 K], добавлен 03.05.2010Дослідження правової природи господарського договору як засобу організації господарсько-договірних відносин. Суспільні правовідносини, що виникають у сфері господарської діяльності при визнанні господарських договорів недійсними та неукладеними.
курсовая работа [50,7 K], добавлен 30.03.2014Характеристика шлюбного договору за сімейним законодавством України, суспільні відносини, що складаються в сфері його укладення. Право на укладення шлюбного договору, його зміст та правовий режим. Зміна, розірвання та визнання шлюбного договору недійсним.
курсовая работа [38,9 K], добавлен 16.05.2014Поняття трудового договору, його значення в системі сучасного трудового права України. Аналіз правових норм, які регулюють порядок укладання трудового договору. Види та сторони трудового договору. Заповнення трудової книжки. Порядок розірвання договору.
курсовая работа [40,6 K], добавлен 09.11.2014
