Споры об установлении земельных сервитутов: основания установления и технические средства определения сферы их действия
Защита прав собственников в связи с установлением земельного сервитута. Условия возникновения вещного сервитута, отличие частного сервитута от публичного. Юридическая и техническая стороны предоставления права ограниченного пользования соседним участком.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | статья |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 05.06.2018 |
| Размер файла | 184,2 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.Allbest.ru/
Споры об установлении земельных сервитутов: основания установления и технические средства определения сферы их действия
Введение
По вопросу об установлении сервитута (как и по некоторым другим вопросам земельных отношений) в теоретических и научно-практических работах наблюдается серьезный дефицит внимания к вопросам технического характера. Авторы, которые вращаются в "академической" сфере, говорят обо всем, но только не о том, что можно взять, так сказать, "в руки" и использовать в конкретном деле. К примеру, в 2007 г. защищена диссертация А.В. Калиничева "Земельный сервитут в российском законодательстве"*(228). Раздел 2.4 гл. 3 назван "Защита прав собственников в правоотношениях, связанных с установлением земельного сервитута. Применение института сервитутов на практике". Весь разговор о защите прав свелся к нескольким примерам из судебной практики и маловыразительным суждениям диссертанта. Практический "выхлоп" из всего этого оказался почти незаметен.
Еще один пример. В опубликованной в 2013 г. в журнале "Закон" статье канд. юрид. наук Е.А. Останкиной о проблемах приобретения сервитута всего-то полезного, что можно было бы принять во внимание, - мысль о том, что у наших судов существуют "мягкий" и "жесткий" подходы к толкованию понятия "необходимость установления сервитута"*(229). А как выглядит, к примеру, техническая сторона необходимости "приобретения сервитута", понять из таких публикаций невозможно.
Если мы обратимся к работам адвокатов, то и у них мы не найдем того, что можно "потрогать", что является конкретным, в чем так нуждаются и юристы, и граждане. Возьмем, к примеру, книгу московского адвоката СЕ. Жмурко о садовых, огородных и дачных земельных участках, которая вышла в 2015 г.*(230) Отдельная глава (пятая) в ней отведена сервитуту. Правда, в его описании нет ничего специфически "садового", "огородного" или "дачного". Разговор идет о сервитуте как таковом.
Пункт 2 "Что нужно сделать до обращения в суд"*(231) гл. 5 состоит из семи предложений (!). Из них первые пять посвящены досудебной процедуре - предложению "ответчику" (по-видимому, собственнику участка, через который предполагается проход и проезд) заключить соглашение о сервитуте. В шестом предложении говорится со ссылкой на Президиум ВАС РФ о том, что для обращения в суд необязательно дожидаться перекрытия доступа к своему земельному участку "владельцем" (почему не "собственником", адвокат не объясняет) соседнего участка. Наконец, в последнем, седьмом, предложении указывается со ссылкой на акт ВС РФ о том, что нарушение ответчиком прав истца не входит в предмет доказывания. Адвокат С.Е. Жмурко ни одним словом не обмолвилась о технической стороне досудебной подготовки к делу. Например, каким образом заинтересованное лицо определит и обоснует необходимость использования конкретной части чужого земельного участка? Необходимо ли для этого предварительно обращаться к кадастровому инженеру? Что должно быть положено в основу искового заявления?
В п. 5 "Что нужно знать об экспертизе"*(232) гл. 5 речь идет о выяснении всех значимых для установления сервитута обстоятельствах. Но ведь значимые для установления сервитута обстоятельства будущий истец должен представлять в мельчайших деталях, иначе и он, и его представитель будут в судебных заседаниях выглядеть самым глупым образом. Адвокат С.Е. Жмурко, может быть, не знает, что экспертизы и расходов на нее можно избежать, если располагать заключением кадастрового инженера о возможности установления сервитута.
Обратим еще внимание на п.6 "Плата за сервитут"*(233) той же гл. 5, который состоит из тяжеловесного перечисления методических рекомендаций, правил, двух ссылок на материалы Пленума ВС РФ и одной на решение ВС РФ, дефиниции "соразмерная плата за сервитут". Ну а завершается пункт вообще анекдотично: "Размер платы за сервитут устанавливается судом на основании экспертного заключения". Для чего тогда нужны были четыре страницы п.6? Какую реальную помощь юристу или гражданину окажет эта часть книги адвоката С.Е. Жмурко? Ответ, как кажется, очевиден: никакой. С таким вот научным и литературным "балластом" приходится иметь дело юристам и гражданам, которые сами книг не пишут и пытаются безуспешно найти в чужих книгах дельные советы по разрешению самых насущных задач установления сервитута.
1. Основания приобретения сервитута
[1] В соответствии с п.1 ст.274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Помимо проезда, прохода, собственник земельного участка может требовать от собственника соседнего земельного участка одновременно и обеспечения возможности провоза и проноса имущества (постановление Тринадцатого ААС от 09.12.2014 по делу №А21-9829/2013).
В развитие приведенного выше правила ст.274 ГК РФ, в котором о сервитуте говорится как об ограниченном вещном праве, Верховный Суд РФ дал, на наш взгляд, замечательное судебное толкование природы сервитута и с обратной, так сказать, стороны - с точки зрения реализации прав лица, заинтересованного в установлении сервитута:
По своей правовой природе сервитут является вспомогательным способом реализации лицом права собственности в отношении принадлежащего ему земельного участка при наличии препятствий для его использования в полной мере, в связи с чем установление сервитута допустимо только в случае невозможности использования земельного участка для целей, указанных в п.1 ст.274 ГК РФ. (определение ВС РФ от 16.08.2011 №4-В11-25).
И.А. Емелькина в своей докторской диссертации пишет, что "для возникновения вещного сервитута необходимо наличие двух смежных участков, один из которых (служебный) должен служить нуждам другого участка (господствующего)"*(234). Правда, нигде в нашем законодательстве не уточняется, должны ли оба участка, служебный и господствующий, быть поставленными на кадастровый учет или, как мы часто говорим для экономии средств выражения, - "отмежеванными". Мы полагаем, что если сервитут устанавливается в отношении всего служебного участка, а не его части, то оба участка могут быть просто ранее учтенными не межевавшимися. Однако судебная практика именно по этому вопросу, скажем честно, нам не известна.
Пункт 3 ст.23 ЗК РФ, которая специально посвящена сервитуту, содержит закрытый перечень всех случаев установления публичных сервитутов, когда ими затрагиваются интересы неопределенного круга лиц. Несмотря на то что из п.1 ст.23 ЗК РФ исключено (необоснованно, на наш взгляд) разделение сервитутов на частные и публичные, само по себе указание на последние говорит о фактическом существовании такого разделения.
Отличие "непубличного" (частного) сервитута от публичного*(235) заключено в элементах правовой конструкции: в первом случае взаимодействуют между собой (1) собственник господствующего участка и собственник служебного участка, через который осуществляется проход и проезд; (2) объекты, которые принадлежат обоим и по поводу использования которых возникают отношения, оба - земельные участки; (3) альтернативность, возможность выбора одного из нескольких вариантов прохода и проезда.
В случае же с установлением публичного сервитута (1) зачастую отсутствует фигура собственника господствующего участка. Обычно его место занимает неопределенный круг лиц, которые используют чужой земельный участок как для личных нужд (скажем, доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе, прогона сельскохозяйственных животных или выпаса скота, рыболовства) (пп.1, 6 и 7 п.3 ст.23 ЗК РФ), так и для нужд общественных - ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ (пп.2, 9 ст.23 ЗК РФ); (2) объекты, к которым стремятся пройти или проехать такие лица, в доброй половине случаев - это не земельные участки, а иные природные объекты и объекты искусственного назначения, которые могут указанным лицам и не принадлежать (например, водные объекты, охотничьи угодья, межевые и геодезические знаки); (3) зачастую безальтернативность, невозможность выбора одного из нескольких вариантов прохода и проезда. Пункт 8 ст.23 ЗК РФ оговаривает, правда, что лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичных сервитутов, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке. Однако возможность защиты прав собственником служебного земельного участка сама по себе еще не говорит об альтернативности; (4) иногда - исключительно постоянный срок установления публичного сервитута, как, например, в случае размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъезда к ним (пп.3 ст.23 ЗК РФ). В данном случае о "постоянстве" следовало бы говорить скорее применительно к геодезическим знакам - пунктам полигонометрии и опорным межевым знакам (на землеустроительном жаргоне - "омэзухи"), которые представляют собой преимущественно железные болванки, штыри, врытые в землю и окопанные по окружности. Геодезические знаки на условиях публичного сервитута могут находиться на "частном" земельном участке до тех пор, пока не будут упразднены, а сведения об их координатах не исключены из ГКН.
Даже в том случае, если собственник служебного земельного участка выдернет такой геодезический знак из земли и, скажем, сдаст его на металлолом, действие публичного сервитута в отношении такого знака не прекращается, так как знак подлежит восстановлению*(236). [2] Главой V.3 ЗК РФ (ст.39.23-39.26) с 1 марта 2015 г. введены дополнительные правила о содержании соглашения об установлении сервитута, порядке его заключения и отдельных исключениях из требований, которые установлены ГК РФ и ЗК РФ. Речь в гл. V.3 ЗК РФ идет об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и который либо используется землепользователем, землевладельцем и арендатором, либо не предоставлен кому-либо для случаев, "установленных гражданским законодательством, настоящим кодексом, другими федеральными законами и, в частности, в следующих случаях:
1) размещения линейных объектов, сооружений связи, специальных информационных знаков и защитных сооружений, не препятствующих разрешенному использованию земельного участка;
2) проведения изыскательских работ;
3) ведения работ, связанных с пользованием недрами" (ст.39.23).
Только цель установления сервитута, предусмотренная п.2 ст.39.23, совпадает с целью, которая названа в пп.9 п.3 ст.23 ЗК РФ применительно к установлению публичного сервитута. Пункты 1 и 3 не находят параллелей в ст.23 ЗК РФ.
Из содержания п.1 ст.39.23 ЗК РФ мы видим, что соглашение об установлении сервитута на срок, превышающий один год, "не спрашивая" органы государственной власти или органы местного самоуправления, заключают лица, которым земельные участки принадлежат на праве (1) пожизненного наследуемого владения, (2) постоянного (бессрочного) пользования, (3) безвозмездного пользования. Только государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям требуется письменное согласие органов исполнительной власти или органов местного самоуправления, в чьем ведении находятся эти предприятия, учреждения, организации (п.2 ст.39.23 ЗК РФ). Указанные выше лица в течение 10 дней всего лишь уведомляют вышестоящее начальство о заключенном соглашении (п.3 ст.39.23 ЗК РФ).
Заметим, что положения п.1 ст.39.23 ЗК РФ можно назвать новеллами законодательства условно. Правило п.4 ст.274 ГК РФ (в редакциях, которые введены в 2007-2008 гг.) предусматривает, что сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами. То есть п.1 ст.39.23 ЗК РФ конкретизировал установленное ранее общее правило.
В отличие от правил ст.39.24 и отчасти ст.39.25 ст.39.26 ЗК РФ описывает процедуры, в соответствии с которыми происходит заключение соглашения об установлении сервитута с "уполномоченным органом", если земельный участок не предоставлен кому-либо на каком-либо праве. "Уполномоченный орган" в данном случае, без сомнения, - федеральный орган исполнительной власти (Управление Росимущества по субъекту РФ), департамент (управление) областной администрации, в ведении которого находятся имущественные и земельные отношения и, наконец, комитет (отдел) по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации муниципального района.
Ранее на федеральном уровне отсутствовали какие-либо специальные правила об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе и относительно содержания соглашения об установлении сервитута. В девяти подпунктах п.1 ст.39.25 этот пробел устранен, все существенные условия соглашения перечислены.
Нельзя не сказать об исключении из общего правила, которое введено п.4 ст.39.25. Пункт 3 ст.274 ГК РФ и п.9 ст.23 ЗК РФ предусматривают государственную регистрацию сервитута, а также "по умолчанию" - кадастровый учет части земельного участка, если сферой действия сервитута является не весь земельный участок*(237). В соответствии с правилом п.4 ст.39.25 ЗК РФ при заключении сервитута на срок до трех лет стороны обходятся без осуществления кадастрового учета и без государственной регистрации ограничения (обременения), возникающего в связи с установлением данного сервитута. В этом случае граница действия сервитута определяется в соответствии с прилагаемой к соглашению об установлении сервитута схемой границ сервитута на кадастровом плане территории.
Скорее всего, в данном случае кадастровому инженеру все же необходимо включать в схему границ и каталог координат, а раз так, то и определять местоположение границ части земельного участка на местности. В противном случае сфера действия сервитута будет определяться "на глаз", так как точно "привязаться" в камеральных условиях (без выхода на место) в кадастровом плане территории не всегда представляется возможным. В случае возникновение спора заинтересованные стороны, вынеся в натуру местоположение границ части земельного участка - сферу действия сервитута, смогут более точно оценивать исход такого спора.
2. Юридическая и техническая стороны установления сервитута
Перед обращением в суд собственникам земельных участков рекомендуется первоначально (в досудебном порядке) прийти к соглашению об установлении сервитута с собственником земельного участка, в части границ которого планируется установление сервитута. Заинтересованному лицу необходимо направить письменные предложения о заключении соглашения со всеми существенными условиями, включая схему границ. Такое письмо и ответ к нему прикладываются к исковому заявлению. Если досудебный порядок установления сервитута не соблюден, то суд может отказать в требовании об установлении сервитута.
Так, например, Тринадцатый ААС высказал следующую позицию: под установленным федеральным законом или договором претензионным либо иным досудебным порядком урегулирования спора следует понимать определенную процедуру урегулирования спора, когда федеральным законом или договором предусмотрены конкретные действия, которые стороны обязаны совершить до передачи возникшего между ними спора на разрешение арбитражного суда. Пунктом 3 ст.274 ГК РФ такая процедура не предусмотрена, а из буквального толкования данной нормы следует, что достаточным основанием для обращения в суд лица, требующего установления сервитута, является недостижение сторонами соглашения об установлении или условиях сервитута, т.е. возникновение между сторонами спора (см.: постановление Тринадцатого ААС от 27.07.2012 по делу №А56-64205/2011).
В нашей книге мы уже неоднократно повторяли и будем повторять словно мантру: в земельных спорах, ключевой "технической" фигурой является кадастровый инженер - узкий специалист, который хорошо разбирается в составе землеустроительной документации, выносит в натуру границы земельных участков (их частей), подготавливает межевые планы, проекты межевания, подготавливает заключения для лиц, участвующих в спорах из-за местоположения границ земельных участков или в случаях самовольного захвата части земельного участка, создания препятствий в пользовании земельным участком. Все сказанное мы относим и к спорам по поводу установления сервитута.
Подготовленный кадастровым инженером до обращения в суд отчет (заключение) о возможности установления прохода и проезда (сервитута) к своим земельным участкам через чужой земельный участок играет ту же существенную роль, что и отчет, который получает на руки заказчик перед обращением в суд с негаторным иском. Во-первых, при условии добросовестности и тщательности кадастрового инженера вы получаете полную картину о вариантах прохода и проезда к земельному участку. Тем самым четче выявляется наличие или отсутствие пресловутой необходимости установления сервитута, которую придется обосновывать и доказывать в суде. Во-вторых, судья получает на руки документ с текстовой и графической информацией, который вполне может стать для него основным и единственным источником той же информации о ситуации вокруг земельного участка истца и смежных земельных участков. В таком случае при всей очевидности ситуации отпадает необходимость в проведении специализированной экспертизы, которая проводится, как правило, тем же кадастровым инженером. Таким образом, экономятся и время, и деньги истца.
Перед кадастровым инженером в отчете (заключении) в идеальном варианте целесообразно ставить следующие вопросы (на примере фрагмента подготовленного нами в 2015 г. отчета):
1) возможно ли установить в соответствии с действующим законодательством проход и проезд (сервитут) к земельным участкам с кадастровыми номерами 37:05:010442:136 и 37:05:010442:135 через земельный участок с кадастровым номером 37:05:010442:145?
2) если проход и проезд (сервитут) к земельным участкам с кадастровыми номерами 37:05:010442:136 и 37:05:010442:135 через земельный участок с кадастровым номером 37:05:010442:145 возможен, то каковы границы и площадь части земельного участка, которая может быть использована для проезда и прохода?
3) если проход и проезд (сервитут) к земельным участкам с кадастровыми номерами 37:05:010442:136 и 37:05:010442:135 через земельный участок с кадастровым номером 37:05:010442:145 возможен, то каковы технические и юридические способы установления сервитута, которые согласуются с требованиями ГК РФ, ЗК РФ, Федерального закона №221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"?
Говоря об идеальном варианте, мы имеем в виду последний, третий, вопрос, предполагающий знакомство кадастрового инженера с гражданским и земельным законодательством. Поэтому его постановка перед таким специалистом не всегда возможна; это скорее уже вопрос к юристу.
Источниками, на которых основывается отчет (заключение), являются не только свидетельства о государственной регистрации права, выписки из ЕГРП, кадастровые выписки о земельных участках, кадастровый план территории, но и при необходимости описание границы муниципального образования, градостроительная документация, хранящаяся в администрации поселения в отношении кадастрового квартала, в котором расположены соответствующие земельные участки (при условии, что градостроительная документация является актуальной, соответствует сведениям из ГКН на образованные земельные участки, соответствует данным КПТ на соответствующий квартал и может быть использована для решения поставленных перед кадастровым инженером задач), наконец, фрагмент публичной кадастровой карты, на которой указано взаимное расположение земельных участков. Суды также приветствуют включение в качестве приложений в отчете фотографий, материалов аэрофотосъемки, карт, на которых указаны ближайшие к участкам дороги общего пользования.
Помимо описательной части, перечисления источников информации ключевое место в отчете занимают а) схема расположения границ части земельного участка, которая испрашивается для установления сервитута; б) каталог координат характерных точек границ части земельного участка, испрашиваемой для установления сервитута.
На схеме (стр. 218) приводится наиболее оптимальный вариант установления сервитута, учитывающий как размер (площадь) части земельного участка, необходимой для прохода и проезда, длину прохода и проезда, интересы собственников смежных земельных участков.
По сути, отчет или заключение должны отвечать на ключевой вопрос: возможно ли установить в соответствии с действующим законодательством проход и проезд (сервитут) к земельным участкам заказчика отчета через чужой земельный участок. На последний, третий, вопрос в "идеальном" варианте ответ может выглядеть следующим образом:
"На вопрос №3, если проход и проезд (сервитут) к земельным участкам с кадастровыми номерами 37:05:010442:136 и 37:05:010442:135 через земельный участок с кадастровым номером 37:05:010442:145 возможен, то каковы технические и юридические способы установления сервитута, которые согласуются с требованиями ГК РФ, ЗК РФ, Федерального закона от 24 июля 2007 г. №221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", дается следующий ответ: технические характеристики сервитута приведены в каталоге координат в разд. IV настоящего заключения. Сведения о координатах вносятся в ГКН, а потом юридически закрепляются после внесения соответствующей записи в ЕГРП.
Юридические способы установления сервитута: заключение соглашения о сервитуте между собственником земельного участка, через который предполагается проход и проезд, либо установление его на основании решения суда.
В соглашении стороны договариваются обо всех существенных условиях сервитута и о его границах; прикладывают к нему схему и сведения о координатах характерных точек части границ земельного участка, через который будет осуществляться проход и проезд через чужой земельный участок.
В резолютивной части решения суда приводятся сведения о координатах характерных точек части границ земельного участка, через который будет осуществляться проход и проезд через чужой земельный участок.
Сведения об ограниченном вещном праве (сервитуте) вносятся в ЕГРП на основании соглашения сторон или решения суда.
Сервитут действует в течение срока, о котором договорились стороны или который установлен в решении суда.
До обращения в суд собственникам земельных участков с кадастровыми номерами 37:05:010442:136 и 37:05:010442:135 рекомендуется первоначально в досудебном порядке прийти к соглашению об установлении сервитута с собственником земельного участка с кадастровым номером 37:05:010442:145" (личный архив Г.В. Савенко).
Как правило, суды благосклонно относятся к таким отчетам или заключениям. Чем они полней и доступней для обозрения и чтения, тем проще суду оценивать ситуацию и принимать решение. Даже в случае разногласий сторон относительно конкретных пространственных характеристик сервитута, его площади проведение экспертизы (по сути - повторных кадастровых работ) теряет какой-либо смысл, если уже имеющийся отчет, представленный истцом, дает исчерпывающий анализ ситуации на местности. В отдельных случаях судья со сторонами выезжает к месту нахождения земельных участков для визуальной оценки обстановки*(238).
Исковое заявление включает в себя основные положения отчета (заключения) кадастрового инженера, в том числе каталог координат. Чем полней, как мы уже указывали, отчет, тем "насыщенней" содержание заявления. Собственно говоря, его описательная часть (описание ситуации на местности) является ключевой и определяющей. Поэтому мы не случайно указали выше на необходимость подробной росписи источников информации в одноименном разделе и включения их в приложение к заключению: целиком - выписки из ГКН, КПТ, сведения из ЕГРП, свидетельства или выборочно, если речь идет о землеустроительной документации или описании границ поселения, района.
Истцу в таком случае не придется повторно прилагать их к заявлению в качестве приложения, и он помимо самого искового заявления и заключения (в количестве в зависимости от числа участников и третьих лиц) приложит только копии письма ответчику с предложением заключить соглашение об установлении сервитута, ответ на свое предложение и квитанцию об уплате государственной пошлины. Так как отчет (заключение) кадастрового инженера сшивается, заверяется печатью, а на каждом документе в приложении он расписывается "копия верна", то истцу не нужно самому заверять копии входящих в состав заключения документов.
Просительная часть искового заявления выглядит следующим образом: определить такому-то порядок пользования земельным участком с кадастровым номером таким-то (приводятся полные характеристики земельного участка) путем установления платного срочного сервитута в отношении части земельного участка площадью такой-то (т.е. указывается размер части земельного участка, которая будет использоваться для прохода и проезда) в соответствии со следующим значением координат (приводится каталог координат). юридический технический земельный сервитут
В судебном процессе истцу могут предложить дать дополнительные пояснения по поводу возможности (невозможности) доступа к его земельному участку (участкам), т.е. описать ситуацию в текстовом формате, несмотря на то, что в отчет включена схема прохода и проезда.
Приведем образец такого дополнительного пояснения (вместе со схемой), которое было дано в 2012 г.:
Свободный и кратчайший доступ к 15 земельным участкам, которые принадлежат М.И.С. на праве собственности, возможен не иначе, как со стороны земельного участка с кадастровым номером 37:22:010304:53.
Так, с южной стороны от 15 земельных участков находится поросший лесом спуск к реке Волга.
С западной и Северо-Западной стороны от 15 земельных участков находятся, во-первых, участки с разрешенным видом использования "под индивидуальную жилую застройку", в частности, земельные участки 37:22:010304:5 и 37:22:010304:6, а также земельный участок с кадастровым номером 37:22:010304:51 (вид разрешенного использования "для садоводства и огородничества). Во-вторых, с западной и Северо-Западной стороны от 15 земельных участков находятся земли общего пользования, поросшие древесно-кустарниковой растительностью, переходящие в глубокий овраг.
С восточной стороны от 15 земельных участков доступ к землям общего пользования на протяжении 2/3 перекрыт земельным участком 37:22:000000:106 (он является смежным по отношению к участку М.И.С. с кадастровым номером 37:22:010304:72), который принадлежит физическому лицу. По границе этого участка установлен забор. На протяжении 1/3 границы с восточной стороны (т.е. вдоль участка с кадастровым номером 37:22:010304:73) растут деревья и кусты и находятся остатки зданий и сооружений бывшего ХПП; рельеф неровный, переходящий в спуск к реке Волга" (личный архив Г.В. Савенко).
Общеизвестно, что суды рассматривают и разрешают исковые дела о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов. Для того чтобы защита нарушенных или оспоренных гражданских прав в суде была осуществлена эффективно, необходимо правильно сформулировать то, что мы называем "составом нарушенных прав". Этот состав требует от истца увязать действия ответчика с неблагоприятными для истца последствиями.
Применительно к требованиям об установлении сервитута Президиум ВАС РФ дал следующее толкование: нарушение ответчиком прав истца не входит в предмет доказывания по спору об установлении сервитута (постановление Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 №11248/11). Поэтому если на заседании стороной в деле или судьей будет задан вопрос о том, какие действия ответчика делают невозможным доступ к участку истца, необходимо дословно привести приведенную позицию ВАС РФ, прекратив тем самым бессмысленную полемику.
Согласно позиции Президиума ВАС РФ "сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка" (постановление Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 №11248/11). Из приведенной позиции следует, что если установлением сервитута создаются существенные неудобства для собственника служебного земельного участка, то суд может и отказать в удовлетворении требования.
По-видимому, с учетом такого подхода и было разрешено Тринадцатым ААС в 2013 г. одно дело.
Как указал суд первой инстанции, исследовав представленные в деле доказательства и заслушав доводы участвующих в деле лиц, ООО "Фактория" [ответчик] является действующим рыбоперерабатывающим предприятием, в состав которого входят находящиеся на территории спорного земельного участка здание цеха, административные помещения, холодильные установки для хранения сырья и готовой продукции. Территория рыбообрабатывающего комплекса огорожена по периметру. Статус пищевого производителя требует соблюдения ряда требований по созданию ООО "Фактория" ветеринарно-санитарных условий для заготовки, хранения, переработки и реализации охлажденной и мороженой рыбной продукции, что подтверждено ветеринарным удостоверением от 22.11.2012 №2390006992, актом экспертизы происхождения товара №2411448. ООО "Фактория" включено в списки предприятий, имеющих право на экспорт рыбной продукции на основании еврономера, присвоенного ФГУ "Национальный центр безопасности продукции водного промысла и аквакультуры" Россельхознадзора, что также обязывает придерживаться особых требований по организации производства.
Таким образом, у суда первой инстанции имелись основания для вывода о наличии обстоятельств, свидетельствующих о необходимости соблюдения специального санитарного режима и режима охраны предприятия (ООО "Фактория"). Соответственно, изложенная ситуация исключает возможность установления сервитута предложенным истцом способом" (см.: постановление Тринадцатого ААС от 08.08.2013 по делу №А21-10950/2012).
В резолютивной части решения суда "зеркально" отражается просительная часть искового заявления, приводятся сведения о координатах характерных точек части границ земельного участка, через который будет осуществляться проход и проезд к земельному участку истца. Президиум ВАС РФ дал следующие разъяснения по этому вопросу: "В резолютивной части соответствующего судебного акта должны быть приведены все условия, на которых суд устанавливает сервитут. Суду в резолютивной части судебного акта следует указывать точные пространственные характеристики сервитута, относящиеся к сфере его действия, которые необходимы и достаточны для внесения изменений в государственный кадастр недвижимости, а впоследствии и для государственной регистрации данного вещного права в ЕГРП" (см.: постановление Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 №11248/11).
После вступления в законную силу решения суда орган кадастрового учета вносит в ГКН сведения о значении координат характерных (поворотных) точек части земельного участка. Границы сервитута отражаются потом на публичной кадастровой карте на портале Росреестра. Сведения об ограниченном вещном праве (сервитуте) вносятся в ЕГРП на основании соглашения сторон или решения суда.
Сервитут в соответствии с п.4 ст.23 ЗК РФ может быть срочным или постоянным. "Постоянный" сервитут означает то же самое, что и "бессрочный". Применительно к конкретным обстоятельствам сервитут действует в течение срока, о котором стороны договорились в соглашении или который установлен в решении суда, если такое соглашение не достигнуто.
Сервитут прекращает свое действие в "срочном" варианте, как мы полагаем, на основании заявления в Росреестр любой стороны - будь то собственник господствующего участка или собственник служебного участка, через который осуществляется проход и проезд. Основанием для такого обращения будет являться либо соглашение, в котором указан такой срок, либо решение суда об установлении сервитута, в резолютивной части которого оговариваются соответствующие сроки.
А возможно ли прекратить действие срочного сервитута (да и бессрочного тоже) по заявлению лица, в пользу которого сервитут установлен, если вас, например, не устроил вариант проезда к земельному участку или размер платы за сервитут? Наше общение с государственными регистраторами показало, что это редкое явление и что однозначного ответа у них нет. Полагаем, что в поисках ответа необходимо учитывать природу сервитута как ограниченного вещного права - права пользования чужим земельным участком в известных, установленных пределах. Поскольку речь в данном случае не идет об обязанности пользования чужим земельным участком, то от права можно отказаться. Действительно, если собственник может отказаться от права собственности на земельный участок (ст.44 ЗК РФ), а ему, как известно, принадлежат абсолютные вещные права, то почему же нельзя отказаться от права, производного по своей природе? Если орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, исключает из ЕГРП на основании заявления собственника запись о праве на земельный участок (см. ст.30.2 Закона №122-ФЗ о государственной регистрации прав), то нет каких-либо непреодолимых препятствий внести такую же запись, но о прекращении права на сервитут.
После исключения из ЕГРП записи об обременении служебного участка сведения об этом в порядке информационного обмена направляются в орган кадастрового учета. Из ГКН исключаются сведения о значении координат характерных (поворотных) точек части служебного земельного участка, а в публичную карту вносятся соответствующие графические изменения.
В судебном процессе может возникнуть необходимость представления дополнительных отчетов. Например, собственник земельного участка просит суд отказать в установлении сервитута - прохода и проезда через его земельный участок - в связи с тем, что, по его уверениям, по участку проходит подземный газопровод низкого давления, установлена охранная зона. В подобных случаях истцу рекомендуется обратиться в специализированную организацию и заказать, например, Техническое заключение о порядке прокладки подземных газопроводов через участок, в котором будет описано точно, что это за газопровод, допускается ли проход граждан и проезд автотранспорта над переходом в футляре горизонтальном подземного газопровода низкого давления IV категории в границах населенного пункта в целях доступа к жилым домам и т.д.
В некоторых случаях обращение с иском об установлении сервитута заинтересованного лица вызвано не столько отсутствием прохода и проезда к своему земельному участку, сколько созданием искусственных препятствий в таком доступе. Например, при разделе исходного земельного участка с видом разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства" образованы несколько земельных участков. В межевом плане указано, что доступ к землям общего пользования осуществляется через один из образованных земельных участков, конфигурация которого представляет не что иное, как дорогу. После продажи земельных участков у первоначального собственника остается участок-дорога, который по тем или иным причинам не передан органам местного самоуправления. С целью получения дополнительных денежных средств новым собственникам смежных земельных участков предлагается приобретать участок-дорогу в долевую собственность и беспрепятственно им пользоваться для прохода и проезда. Тем, кто отказывается от такого предложения (не поддается шантажу), чинятся препятствия: на служебном участке роются ямы и траншеи под предлогом проведения, скажем, водопровода. Проход и проезд к участкам для "смежников" оказывается невозможным. Заинтересованному лицу ничего не остается, как обратиться в суд с иском об установлении сервитута. Несмотря на содержание требований, цель, которую преследует такой иск, - устранение препятствий в пользовании служебным земельным участком.
В ходе судебных разбирательств ответчик может заявить, что (а) судебный пристав-исполнитель на основании постановления о наложении ареста на имущество должника произвел арест имущества, составил акт о наложении ареста в отношении недвижимых объектов, включая земельный участок, через который истец планирует обеспечить проход и проезд; что (б) в соответствии со ст. 85 Федерального закона "Об исполнительном производстве" судебным приставом-исполнителем будет привлечен оценщик для оценки арестованного недвижимого имущества; (в) что стоимость земельного участка вследствие установления сервитута значительно уменьшится, и это не позволит должнику (т.е. ответчику) через судебного пристава полно, правильно и своевременно исполнить требования, содержащиеся в исполнительном документе (исполнительном листе, выданном судом). Одним словом, ответчик может попросить отказать в удовлетворении требований об установлении сервитута с учетом приведенных контрдоводов.
Как парировать такие заявления? Во-первых, арест земельного участка сам по себе не может являться причиной отказа в удовлетворении исковых требований в силу цивилистических особенностей конструкции сервитута. Сервитут - ограниченное вещное право пользования чужим имуществом и как таковое не зависит от личности собственника земельного участка. Сервитут, если так можно выразиться, "привязан" к земле, а не субъекту права; состав лиц в правоотношении может изменяться, но неизменным остается само такое правоотношение.
Во-вторых, необходимо учитывать позицию Конституционного Суда РФ, которую он изложил в 2012 г.: абзац 2 п.1 ст.274 и п.2 ст.275 ГК РФ закрепляют гарантии для собственника земельного участка, обремененного сервитутом, предусматривая, что такое обременение не лишает его прав владения, пользования и распоряжения земельным участком, само же осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для этого участка (п.2 ст.274 ГК РФ и п.5 ст.23 ЗК РФ).
Подобное правовое регулирование направлено на поддержание баланса между интересами собственника земельного участка и нуждами других лиц, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута, и не предполагает установления сервитута таким образом, чтобы собственник земельного участка был фактически лишен права его владения, пользования и распоряжения (определение КС РФ от 22.03.2012 №510-О-О об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Гонтарева Леонида Леонидовича на нарушение его конституционных прав абзацем вторым пункта 1 и пунктом 2 ст.274, пунктом 2 ст.275 ГК РФ, пунктом 5 ст.23 ЗК РФ).
Как мы видим, обременение, каковым является сервитут, не ограничивает возможности определять юридическую судьбу земельного участка, распоряжаться им. Это же можно отнести и к случаям, когда такое распоряжение осуществляется на принудительных началах в соответствии с Федеральным законом "Об исполнительном производстве".
В-третьих, необходимо учитывать цели образования земельного участка. Не исключено, что он мог быть образован как раз с целью доступа через него к землям общего пользования. Такое характерно для случаев раздела исходного земельного участка, продажи образованных земельных участков с целью их застройки (для ИЖС). В подобных случаях о рыночной стоимости земельного участка (в том числе и при определении размера платы за сервитут) можно говорить условно, так как первоначально, еще при подготовке межевого плана, его судьба была предопределена требованиями землеустройства и кадастровой деятельности.
Решая вопрос об установлении сервитута, оценивая перспективы судебного разбирательства, сторонам спора рекомендуется учитывать правовые позиции, высказанные в постановлении Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 №11248/11. До настоящего времени они являются, как кажется, наиболее развернутым судебным толкованием содержания института "сервитут" и условий установления сервитута. Отдельные законченные фрагменты судебного толкования тех или иных сторон установления сервитута можно (даже необходимо!) включать в исковые заявления в той части, в которой дается правовое обоснование требований, а также использовать в выступлениях.
3. Ratio decidendi Постановления Президиума ВАС РФ от 28 февраля 2012 г. №11248/11
1) Условиями для установления сервитута в судебном порядке являются наличие между собственниками земельных участков спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте; выявленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком. Нарушение ответчиком прав истца не входит в предмет доказывания по спору об установлении сервитута.
2) Наличие между сторонами обязательственных правоотношений не исключает возможности установления сервитута, который обеспечивает ему больше правовых гарантий и, являясь по своей правовой природе ограниченным вещным правом, сохраняется при переходе участков, обремененных таким правом, в собственность других лиц.
3) По результатам разрешения спора об установлении сервитута суд, исходя из баланса интересов сторон, не лишен возможности самостоятельно при наличии имеющихся разногласий определить условия предоставления истцу права ограниченного пользования чужим земельным участком.
4) Сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.
В связи с этим при рассмотрении дел соответствующей категории в порядке, предусмотренном п.3 ст.274 Гражданского кодекса, суды должны исследовать вопрос о том, на удовлетворение каких конкретно нужд направлено требование истца и относятся ли они к тем потребностям, которые могут быть обеспечены путем установления сервитута, учитывая его исключительный характер. Проезд и проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, при наличии которых возможно предоставление названного ограниченного вещного права, поэтому судам при рассмотрении настоящего иска в этой части следует определить, имеется ли у истца возможность доступа к своему имуществу, не прибегая к правовым средствам, предусмотренным указанными нормами права.
В отношении иных требований истца, касающихся объема и содержания права ограниченного пользования чужим участком, судам необходимо выяснить, связаны ли они с теми потребностями, в обеспечение которых, исходя из конкретных обстоятельств спора и принципа разумности, допустимо установление частного сервитута.
5) В тех случаях, когда в деле имеются основания для предоставления права ограниченного пользования чужим имуществом, судам необходимо в соответствии с приведенными положениями определить размер платежей, подлежащих внесению собственнику обремененного земельного участка. Плата за сервитут может быть соразмерна материальной выгоде, которую могло получить это лицо, если бы земельный участок не был обременен сервитутом (например, возможной выгоде от предоставления части участка, используемого для проезда и прохода, в аренду третьим лицам). На размер платы за сервитут влияют также характер и интенсивность использования земельного участка лицом, в интересах которого установлен сервитут.
В состав платы за право проезда и прохода в зависимости от обстоятельств спора допустимо также включать расходы собственника обремененного участка на создание условий для реализации истцом своего права ограниченного пользования чужим имуществом, в том числе затраты на обеспечение охранно-пропускного режима, поддержание дорожного покрытия в надлежащем техническом состоянии и т.д.
Поскольку суд, пришедший к выводу о необходимости установления сервитута, при наличии спора не связан доводами его сторон, касающимися порядка использования участка, он может самостоятельно определить оптимальные условия сервитута, в том числе маршрут проезда и прохода, который бы не только соответствовал интересам истца, но и был бы наименее обременительным для собственника обслуживающего земельного участка.
При необходимости разрешения судом вопросов, касающихся отдельных условий сервитута и возможных вариантов его установления, которые требуют специальных знаний (например, в области организации дорожного движения, оценочной деятельности), суд в соответствии с положениями ст.82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации может назначить проведение экспертизы.
6) Основанием для государственной регистрации сервитута при наличии спора между собственником недвижимости и лицом, претендующим на получение права ограниченного пользования этим имуществом, является решение суда, принятое в соответствии с п.3 ст.274 Гражданского кодекса.
По этой причине в резолютивной части соответствующего судебного акта должны быть приведены все условия, на которых суд устанавливает сервитут.
Суду в резолютивной части судебного акта следует указывать точные пространственные характеристики сервитута, относящиеся к сфере его действия, которые необходимы и достаточны для внесения изменений в государственный кадастр недвижимости, а впоследствии и для государственной регистрации данного вещного права в ЕГРП.
В том случае, если кадастровые работы для описания конкретных параметров сервитута выполнены и стороны спора согласны с их результатами, отраженными в межевом плане обслуживающего земельного участка, суд принимает решение в соответствии с результатами таких кадастровых работ.
При наличии разногласий сторон относительно конкретных пространственных характеристик сервитута суд разрешает данный спор и устанавливает границы сервитута, исходя из результатов кадастровых работ, которые проводятся в рамках дела применительно к правилам, предусмотренным статьей 82 АПК РФ.
Размещено на Allbest.ru
...Подобные документы
Основания возникновения прекращения и регистрация сервитута в РК. Права нахождения физического лица на чужих земельных участках и прохода через них; ограниченного пользования соседним участком. Скотопрогонные трассы временного (сезонного) пользования.
контрольная работа [12,3 K], добавлен 25.04.2013Общая характеристика понятия "сервитут". Характеристика и отличительные черты частного и публичного сервитутов. Основания для установления и прекращения сервитута. Сервитуты в сфере градостроительства. Понятие и особенности водных и лесных сервитутов.
контрольная работа [23,1 K], добавлен 22.01.2011Изучение истории и зарождения земельного сервитута - права пользования чужой вещью в том или ином отношении. Определение понятия и отличительных особенностей публичного и частного сервитута. Нормативно-правовые нормы, регулирующие этот земельный институт.
курсовая работа [27,8 K], добавлен 24.03.2011Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками. Пожизненное наследуемое владение ими, содержание и субъекты. Понятие права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута), условия его установления условия и сроки аренды.
курсовая работа [37,6 K], добавлен 01.03.2015Понятие и типы сервитутов как прав лица на ограниченное пользование чужим участком, их значение в правовой системе. Случаи возникновения реального и личного сервитута, а также определение круга лиц, требующих его установления. Сравнение оснований.
презентация [8,9 M], добавлен 02.06.2016Особенности установления частного и публичного земельного сервитута. Ходатайство о выдаче кадастрового паспорта земельного участка, занятого садоводческим товариществом. Порядок оформления правообладателям кадастрового паспорта земельного участка.
контрольная работа [15,4 K], добавлен 21.09.2013Анализ соотношения земельного и гражданского законодательства. Рассмотрение земельного участка как объекта прав. Основы права собственности, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, пожизненного наследуемого владения, аренды, сервитута.
курсовая работа [37,9 K], добавлен 09.07.2015Понятие и сущность ограниченного вещного права. Рассмотрение особенностей сервитута. Изучение прав собственников жилого помещения и других лиц. Пользование жилым помещением по завещательному отказу (легату), договору пожизненного содержания с иждивением.
презентация [163,8 K], добавлен 18.10.2015Изучение истории возникновения и развития института сервитута. Понятие и общая характеристика частных и публичных сервитутов в гражданском праве. Исследование прав и обязанностей сторон в договоре простого товарищества. Основания прекращения сервитутов.
курсовая работа [46,8 K], добавлен 16.05.2016Понятие установления земельных сервитутов, под которым понимают право собственника недвижимости требовать от собственника соседнего земельного участка предоставления права ограниченного пользования ним. Изъятие земель для государственных, городских нужд.
контрольная работа [18,8 K], добавлен 12.11.2010Правовое регулирование земельных сервитутов. Порядок установления и прекращения сервитутов в Российской Федерации. Виды сервитутов и основания для них. Понятие обременения земельного участка сервитутом. Механизм государственной регистрации сервитутов.
контрольная работа [37,6 K], добавлен 12.01.2011Право собственности на природные ресурсы. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и право пожизненного наследуемого владения земельным участком. Понятие сервитута в соответствии с Гражданским кодексом РФ, характеристика его видов.
контрольная работа [29,3 K], добавлен 15.04.2013Правовые основы осуществления земельного и экологического надзора (контроля). Соглашение об установлении сервитута на земельный участок. Система источников земельного и экологического права. Процедура защиты экологических прав граждан в судебном порядке.
эссе [33,1 K], добавлен 29.05.2017Понятие и виды прав на чужие вещи. Понятие сервитута. Виды сервитутов. Предиальные сервитуты. Личные сервитуты. Приобретение, утрата, защита сервитутов. Суперфиций и эмфитевзис. Многочисленные сервитутные нормы содержатся в гражданском, земельном законода
контрольная работа [20,8 K], добавлен 15.06.2005Расстояние, на котором от межи можно сажать дерево согласно римскому праву. Понятие и содержание земельного сервитута. Порядок определения размера доли имущества для каждого из наследников. Правоспособность римских граждан в области частного права.
контрольная работа [12,8 K], добавлен 11.11.2010Описание разновидностей права землепользования, выделенных в Земельном кодексе - постоянного и временного, отчуждаемого и неотчуждаемого, возмездного и безвозмездного. Юридическое понятие и содержание сервитута, основания его возникновения и прекращения.
реферат [17,9 K], добавлен 09.01.2011Понятие и виды частного сервитута, основания его установления и прекращения. Положения и нормы законодательства Российской Федерации в сфере правового регулирования договора о частном сервитуте; практика применения. Определение, форма и условие договора.
курсовая работа [39,1 K], добавлен 19.03.2016Прекращение права собственности по воли собственника. Виды ограниченных вещных прав. Специфические способы прекращения права общей долевой собственности. Характерные черты сервитута. Виды вещных исков. Защита права собственности и иных вещных прав.
реферат [635,5 K], добавлен 28.02.2017Проблемы совершенствования земельного законодательства. Конституционные нормы, гарантирующие право частной собственности на землю. Установление публичного сервитута для собственника, землепользователя и землевладельца. Государственный мониторинг земель.
контрольная работа [52,1 K], добавлен 12.10.2013Понятие и виды сервитутов. Право соседства, обязанность оказывать своей вещью определенную услугу другому лицу. Сущность института узуфрукта как личного сервитута. Квазиузуфрукт, особые вещные права, эмфитевзис и суперфиций. Залоговое право в Риме.
контрольная работа [30,0 K], добавлен 10.05.2011
