Понятие и виды договора аренды

Размещено на http://www.allbest.ru/

Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Российская таможенная академия»

Санкт-Петербургский имени В.Б.Бобкова филиал

Российской таможенной академии

РЕФЕРАТ

по дисциплине «Гражданское право»

на тему: «Понятие и виды договора аренды»

Выполнил:

Корыткин Л.А.

Санкт-Петербург 2012

Введение

Ежедневно гражданское право регулирует отношения, участниками которых мы являемся. В российском праве предусмотрены различные условия найма, ренты и проката собственности на ту или иную вещь, в том числе и аренда. В настоящее время аренды очень актуален и значим.

В современном мире договор аренды широко применяется как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую. Велик спрос на применение договора аренды, в частности, аренды зданий и сооружений, нежилых помещений.

Проблема договора аренды и его видов была предметом внимания известных Российских ученых - юристов: М. И. Брагинского, В. В. Витрянского, А. Коболкина, Л. Сопникова.

Предметом исследования выступает такой вид гражданско-правового договора, как договор аренды. Цель написания данного реферата заключается в рассмотрении теоретических аспектов договора аренды, выявить тонкости и особенности его заключения.

Для реализации поставленной цели поставлены следующие задачи:

- дать понятие договора аренды;

- дать описание видов аренды в частности, договора проката, аренды транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий, финансовой аренды;

- дать краткую историческую справку о развитии законотворчества в области аренды;

- проанализировать темпы роста объема лизинговых сделок в России за период с 2003 г. по 2011 г.

Глава 1. Понятие договора аренды

1.1 Понятие договора аренды

Договор аренды -- форма имущественного договора, при которой собственность передаётся во временное владение и пользование (или только во временное пользование) арендатору за арендную плату. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Объектом аренды признаются движимые и недвижимые вещи, в том числе: земельные участки, предприятия, здания, сооружения, производственные комплексы, оборудование, транспортные средства и другие вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования (такие вещи называются непотребляемыми). Договор аренды должен чётко определить конкретное имущество, сдаваемое в аренду, то есть данные, позволяющие индивидуализировать объект аренды, должны быть непосредственно указаны в договоре. В зарубежном праве допускается аренда не только вещей, но и прав, представляющих имущественную ценность, а также ценных бумаг (в частности акций) и даже паёв торговых товариществ.

В Российской Федерации отношения сторон по договору дарения регулируется главой 34, в частности ст. 606 ГК РФ. Данная статья исходит из того, что по договору аренды имущество предоставляется не только в пользование, но и может быть предоставлено во владение и пользование. Последнее чаще всего интересует предпринимателей, которые в своей деятельности часто обращаются к аренде различных видов имущества (транспортных средств, помещения для офисов, складских помещений, оборудования). По договору аренды передается только имущество.

Договор аренды - возмездный договор. Имущество по нему передается только за плату. Форма платы может быть любой (денежной, натуральной). Если имущество передано без оплаты, то на лицо другой договор - о безвозмездном пользовании имуществом (гл. 36 ГК РФ).

Право пользование арендованным имуществом может включать в качестве своего компонента и право выкупа этого имущества (ст. 624 ГК). В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Такой договор аренды включает некоторые элементы купли - продажи, однако не относится к числу смешанных.

1.2 Форма договора аренды

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. При этом регистрации подлежит право устанавливающий документ, содержащий ограничения (обременения) права собственности арендодателя.

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Аналогичная форма необходима и для дополнительного соглашения к договору аренды, которым арендатору предоставляется право выкупа арендованного имущества. Для многих видов аренды существуют особые правила о форме договора и его государственной регистрации.

1.3 Аренда, краткая историческая справка

Имущественный найм (договор аренды) относится к числу классических договорных институтов и известен со времен римского права.

Наем вещей в римском праве делился на три различных вида найма:

- наем вещей;

- наем услуг;

- наем работы, или подряд.

Объединяло все три вида найма то, что одна сторона обязывалась предоставить другой стороне пользование соответствующим объектом, а последняя - уплатить первой стороне за пользование определенное денежное вознаграждение.

Различие между наймом и куплей-продажей римские юристы видели в том, что по договору купли-продажи покупатель получал постоянное обладание вещью, а договор найма имел иную цель: предоставить нанимателю вещь, услугу, работу во временное пользование за определенное вознаграждение, исчисляемое пропорционально времени пользования соответствующим объектом.

Прототипом современного договора аренды в римском праве явился договор найма вещей. По договору найма вещей одна сторона обязывалась предоставить другой стороне одну или несколько определенных вещей для временного пользования, а эта другая сторона обязывалась уплачивать за пользование этими вещами определенное вознаграждение и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю.

В наем могли передаваться как недвижимые, так и движимые вещи, вернее те из них, которые относились к числу неупотребляемых, поскольку иначе наниматель не мог бы исполнить свою обязанность возвратить по окончании срока найма именно ту вещь, которая была получена им по договору.

Признавалась римским правом и возможность поднайма вещи, т. е. когда наниматель, не являясь, естественно, собственником вещи, в свою очередь сдавал указанную вещь внаем третьему лицу. Предметом договора найма могли служить и некоторые так называемые нетелесные вещи, т. е. имущественные права, например, узуфрукт. В римском праве узуфрукт относился к личным сервитутам.

Допускалась возможность передачи вещи внаем без указания срока найма, т. е. на неопределенный срок. В этом случае договор найма мог быть прекращен по заявлению каждой из сторон в любое время.

В одиннадцатом веке, владельцы судов и небольших кораблей стран Европы, сдавали в аренду свою собственность.

Что касается дореволюционного российского законодательства, то в нем имущественным наймом признавался договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой свою вещь во временное пользование. Предмет найма, срок пользования и вознаграждение за него составляли существенные принадлежности этого договора.

Договор найма имел и другие названия: «например, называется он отдачей в содержание, отдачей в оброчное, арендное содержание, арендой, прокатом. Все эти названия указывают на один и тот же договор имущественного найма, хотя и есть между ними некоторая разница в употреблении.

Субъектами договора найма по российскому гражданскому законодательству являлись, с одной стороны, хозяин (лицо, отдающее имущество внаем), с другой - наниматель (лицо, нанимающее имущество).

Предметом найма законодательство той поры признавало нанимаемое имущество: внаем могли передаваться только непотребляемые вещи. Вещи, потребляемые, неспособны составить содержание имущественного найма, потому что пользование ими соединено с уничтожением их цельности, например, съестные припасы можно занять, но не нанять. Вещи заменимые также непригодны для найма, потому что, передавая их другому, отдающий ожидает получить не те же вещи, а только подобные, а, следовательно, передача заменимых вещей соединена с перенесением права собственности. Что противоречит сущности договора найма. Например, нельзя говорить о найме денег.

В соответствии с действовавшим до 1917 г. законодательством условие о сроке признавалось существенной «принадлежностью» (т. е. существенным условием) договора найма. Также существенным условием договора найма признавалось условие о вознаграждении за пользование имуществом - наемной плате. Дореволюционное законодательство требовало обязательного определения в договоре найма цены, но при этом не указывало, в чем конкретно может быть выражено вознаграждение.

Нормы ГК РСФСР 1964 г. в значительной мере не отвечали новой обстановке и нуждались в пересмотре. В 1989 году были приняты Основы законодательства СССР и союзных республик об аренде. Они являлись одними из первых принятых законодательных актов, выводящих гражданско - правовые отношения из-под жесткого государственного контроля и административного воздействия. Общие подходы и принципы в регулировании договора аренды в условиях рыночной экономики были сформулированы и закреплены в Основах гражданского законодательства СССР и республик, принятых в 1991 г. и действовавших в РФ с 3 августа 1982г. Завершающим этапом разработки развернутого законодательства об аренде является принятие части второй Гражданского кодекса РФ, введенный в действие с 1 марта 1996 г.

В главе 34 Гражданского кодекса, регулирующий аренду, 65 статей, для которых характерно существенное изменение подходов и регламентации этих отношений, выделен комплекс общих норм, действие которых распространяется на все виды аренды. Наряду с этим введены нормы специального регулирования отдельных видов арендных отношений. Дифференциация осуществляется главным образом по предмету (объекту) аренды, но учитываются другие моменты: сфера применения договора и специализация арендодателей - по договору проката, особый характер отношений - при лизинге и пр.

Общие правила параграфа 1 гл. 34 Гражданского кодекса носят универсальный характер и полностью регулируют те виды арендных отношений, для которых не предусмотрено специальное регулирование - их немало, а также распространяются на договоры, выделенные в отдельные виды аренды, но лишь в той части, которая не урегулирована специальными нормами, относящимися к соответствующему виду отношений.

Новое законодательство об аренде отражает новые экономические отношения, сложившиеся в государстве.

1.5 Предмет договора аренды

Предмет договора - это объекты аренды. Статья 607 ГК гласит:

- в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятие и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудования, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

- законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

- в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передачи арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованными сторонами, а соответственно договор не считается заключенным.

Пункт 1 ст. 607 обобщенно перечисляет виды имущества, которые могут быть переданы в аренду.

Земельные участки могут быть переданы в аренду лишь с учетом норм ст.22 Земельного кодекса РФ (от. 25.10. 2001г.), Гражданским кодексом РФ, нормативно - правовыми актами Президента и Правительства РФ в части, не противоречащей Земельному кодексу РФ. Нормы земельного законодательства не имеют приоритета перед нормами гражданского кодекса в регулировании земельных отношений, если иное не оговорено в нормах самого ГК.

Другие обособленные природные объекты - это участки недр, торфяные отводы, леса, озера - все естественного происхождения, а также искусственные объекты (парки, рыбные пруды, цветники и т.п.), но с одной особенностью: в п.1 ст. 607 ГК дано определение не потребляемых вещей, также являющихся самостоятельными объектом договора аренды. Их основной признак - эти вещи не теряют своих натуральных свойств в процессе использования, реально сохраняются (компьютер, земля, самолет). Не потребляемые вещи изнашиваются длительное время, но при каждом конкретном акте использования сохраняются в натуре.

Износ (амортизация) упомянутого оборудования подлежит учету в соответствии с нормами законодательства о бухгалтерском учете и налогах. В абзаце 2 п.1 ст. 607 ГК РФ принципиально важно правило о том, что именно законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которых не допускается или ограничивается. Ограничение и запреты на сдачу в аренду относятся прежде всего к имуществу, изъятому из оборота или оборотоспособность которого ограничена (п.2 ст.129 ГК). Определенные ограничения установлены для сдачи в аренду природных объектов. Так, участки недр и водные объекты могут предоставляться в пользование на основании лицензий, выдаваемых уполномоченными государственными органами.

Участки лесного фонда передаются в аренду (пользование) также на основании лицензий. Если условия об объекте, подлежащем сдаче в аренду, сторонами не согласовано, то договор не признаётся заключенным.

1.6 Стороны договора аренды

Сторонами договора аренды - арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические, а среди последних - как коммерческие, так и не и некоммерческие организации, а также государство, национально - государственные, административно - территориальные и муниципальные образования.

Статья 608 ГК РФ посвящена одной из сторон договора аренды - арендодателю. Она гласит: «Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, правомочные законом или собственником сдавать имущества в аренду». Сдача в аренду имущества является актом распоряжения им.

Таким правомочием располагает прежде всего собственник, он и назван в законе в качестве возможного арендодателя. Как уже отметили, собственником может быть любое физическое или юридическое лицо. В соответствии с п.2 ст. 295 ГК РФ предприятие, за которым закреплено имущество на праве хозяйственного ведения могут сдавать его в аренду и, следовательно, быть арендодателями; по объектам недвижимости - только с согласие собственника; по объектам, относящимся к движимому имуществу самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными нормативными актами. В отличии от п.1 ст. 607 ГК РФ, предусматривающего возможность введения ограничений на объекты аренды только законом, здесь они могут устанавливаться и иными правовыми актами. Иногда и сам закон предусматривает возможность сдачи имущества в аренду лицом, не являющимся его собственником. Образовательные учреждения «вправе сдавать в аренду основные фонды и имущество» согласно ст. 47 Закона РФ «Об образовании».

Арендодателем может быть Российская Федерация, её субъекты, органы местного самоуправления (ст. 124 - 127 ГК РФ). Все эти функции осуществляют органы по управлению имуществом. Итак, арендодателем имущества может быть любое юридическое или физическое лицо. Если арендодатель - некоммерческая организация, то сдача имущества в аренду допускается в той мере, в какой это не противоречит его право собственности (ст. 48, 49, 606 ГК).

Если лицо, гражданин систематически извлекает доходы за счет сдачи своего имущества в аренду, то такая деятельность считается предпринимательской (ст. 2 ГК) и подлежит государственной регистрации (ст. 23, 51 ГК). Безусловно, гражданин должен быть дееспособными (ст. 21 - 35 ГК).

Арендатором может быть любое юридическое или физическое лицо. Это может быть, как лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, так и иное лицо (граждане и юридические лица) использующее арендуемое имущество для других целей (проживания, для удовлетворения потребительских нужд и т.п.). Арендатор - это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Никаких специальных требований закон к нему не предъявляет.

1.7 Сроки договора аренды

Срок договора аренды определяется нормами ст. 610 ГК.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды договором не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного не неопределенный срок.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок равный предельному.

Сторонами по договору аренды предоставлено право самим определять срок аренды. Однако стороны определяют эти сроки с учетом ограничений, предусмотренных в законе, иных правовых актах, действующих в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Определённый срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределённый срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может заключенного на неопределенный срок (абз.2 п.2Ст. 610 ГК). Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон. Если ни одна из сторон не заявляет об отказе от договора, последний может длиться сколько угодно долго. В данном случае речь идет о договоре аренды, заключенном не на неопределенный срок, а без указания срока.

Существуют следующие виды сроков, договор может быть:

- бессрочный: срок договора не определён соглашением сторон;

- долгосрочный: 5-49 лет;

- среднесрочный: 1-5 лет;

- краткосрочный: до 1 года.

Глава 2. Виды договора аренды

2.1 Виды договора аренды

Гражданским кодексом РФ (далее - ГК РФ) к договорам аренды отнесены следующие договоры:

- договор проката (ст. ст. 626-631 ГК РФ);

- договор аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (ст. ст. 632-641 ГК РФ);

- договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (ст. ст. 642-649 ГК РФ);

- договор аренды зданий и сооружений (ст. ст. 650-655 ГК РФ);

- договор аренды предприятия (ст. ст. 656-664 ГК РФ);

- договор финансовой аренды (лизинг) (ст. ст. 665-670 ГК РФ).

2.2 Договор проката

В соответствии с п.1 ст. 626 ГК РФ по договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

Договор проката заключается в письменной форме и является публичным.

Арендодатель вправе в любой момент отказаться от договора проката, предупредив об этом арендатора не менее чем за десять дней.

Арендная плата устанавливается в виде определенных в твердой сумме и вносимых периодически платежей.

Обязанностью арендодателя является проведение текущего и капитального ремонта сданного в аренду имущества.

В договоре проката не допускается:

- предоставление прав и обязанностей по договору проката другим лицам;

- предоставление имущества в безвозмездное пользование;

- сдача имущества в субаренду;

- залог арендных прав;

- внесение арендных прав в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества или общества или паевого взноса в производственные кооперативы.

К договору проката не применяются характерные для договора аренды правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды.

Договор проката заключается сроком на один год.

Арендодатель, заключающий договор проката, обязан в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом.

При обнаружении арендатором недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендодатель обязан в десятидневный срок со дня заявления арендатора о недостатках, если более короткий срок не установлен договором проката, безвозмездно устранить недостатки имущества на месте либо произвести замену данного имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии.

Если недостатки арендованного имущества явились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества.

2.3 Договор аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации

В соответствии с частью 1 ст.632 ГК РФ по договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.

Данный договор заключается в письменной форме независимо от срока его действия. Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок согласно ст. 621 ГК на данный договор не распространяются. К этому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные пунктом 2 статьи 609 ГК РФ.

Многие положения, касающиеся предмета данного договора, стороны могут устанавливать самостоятельно в договоре.

Арендатор обязан возместить арендодателю убытки, связанные с гибелью или повреждением транспортного средства, если арендодатель докажет, что эти убытки причинены обстоятельствами, за которые арендатор отвечает в силу закона или договора.

Согласно ст. 634 ГК РФ арендодатель в течение всего срока договора аренды транспортного средства с экипажем обязан поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей.

В соответствии со ст. 635 ГК РФ предоставляемые арендатору арендодателем услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства должны обеспечивать его нормальную и безопасную эксплуатацию в соответствии с целями аренды, указанными в договоре.

Состав экипажа, члены которого являются работниками арендодателя, транспортного средства и его квалификация должны отвечать обязательным для сторон правилам и условиям договора. Расходы по оплате услуг членов экипажа, а также расходы на их содержание несет арендодатель, если договором не предусмотрено иное.

Обязанность страховать транспортное средство и (или) страховать ответственность за ущерб, который может быть причинен им или в связи с его эксплуатацией, возлагается на арендодателя в тех случаях, когда такое страхование является обязательным в силу закона или договора согласно ст. 637 ГК РФ.

Если договором аренды транспортного средства с экипажем не предусмотрено иное, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду согласно ст. 638 ГК РФ.

В случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что гибель или повреждение транспортного средства произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором аренды (ст. 639 ГК РФ).

2.4 Договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации

Согласно ст. 642 ГК РФ по договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации.

Договор аренды транспортного средства без экипажа должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока. К такому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные пунктом 2 статьи 609 настоящего Кодекса и правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Предусмотренные ст. 621.

Арендатор в течение всего срока договора аренды транспортного средства без экипажа обязан поддерживать надлежащее состояние арендованного транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта согласно ст. 644 ГК РФ. Он самостоятельно в соответствии со ст. 645, 646 ГК РФ своими силами осуществляет управление арендованным транспортным средством и его эксплуатацию, как коммерческую, так и техническую и несет расходы на содержание арендованного транспортного средства, его страхование, включая страхование своей ответственности, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией.

Если договором аренды транспортного средства без экипажа не предусмотрено иное, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду на условиях договора аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа согласно положений1,2 ст. 647, п. 1. ГК РФ.

Ответственность за вред, причиненный третьим лицам транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендатор в соответствии с правилами главы 59 ГК.

2.5 Договор аренды здания или сооружения

Договор аренды зданий и сооружений регламентируется статьями 650 - 655 ГК РФ. Согласно им по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или пользование арендатору здание или сооружение.

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ). Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность. Кроме того, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента осуществления такой регистрации.

По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Передача здания или сооружения от арендодателя к арендатору осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Обязанность арендодателя по передаче арендатору здания или сооружения считается выполненной после передачи соответствующего здания или сооружения во владение и (или) пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

Согласно п.1 ст. 654 ГК РФ, в договоре должен быть предусмотрен размер арендной платы. В соответствии с п.3 ст. 654 ГК РФ, при установлении размера арендной платы на единицу площади здания или сооружения или иного показателя оплата определяется, исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусматривающих передачу предмета аренды с передаточным актом.

2.6 Договор аренды предприятия

Основные моменты, регламентирующие данный договор, предусмотрены ст. 656 - 664 ГК РФ:

В соответствии с п.1 ст. 656 ГК РФ, по договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. Данное определение данного договора, регламентированное законом.

Особые требования установлены к форме договора: договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами. Договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента осуществления такой регистрации. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.

Передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия (ст. 660).

При передачи предприятия в аренду в состав передаваемого предприятия включаются имеющиеся у него обязательства. В связи с этим кредиторы должны быть уведомлены арендодателем до передачи предприятия в аренду о факте передачи. Если кредитор в письменном виде не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, то в течение трех месяцев с момента получения уведомления о передаче предприятия в аренду он может потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения причиненных при этом убытков. Если кредитор не был уведомлен о передаче предприятия, то он вправе предъявить в суд иск об удовлетворении изложенных в предыдущем предложении требований в течение года с момента, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия. Кроме того, по долгам, переданным без согласия кредитора, арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность.

Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.

Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора аренды предприятия поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт и нести расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия и его страхованием.

Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных статьями 656, 657 и 659 ГК РФ.

2.7 Финансовая аренда (лизинг)

Лизинг -- вид финансовых услуг, форма кредитования при приобретении основных фондов предприятиями или очень дорогих товаров физическими лицами.

По сути, лизинг -- это долгосрочная аренда имущества с последующим правом выкупа, обладающая некоторыми налоговыми преференциями. В частности, платежи по лизинговым договорам уменьшают налогооблагаемую базу по налогу на прибыль (являются затратами). Кроме этого, ускоренная амортизация (с коэффициентом 3) позволяет балансодержателю снижать базу для расчёта налога на имущество и дополнительно снизить базу расчёта налога на прибыль.

Финансовую аренду (лизинг) регулируют ГК РФ (ст. 665 - 670), Федеральный закон от 29 октября 1998 года «О финансовой аренде (лизинге)», а также многочисленные подзаконные акты.

В соответствии со ст. 655 ГК РФ по договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца.

Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.

Договором финансовой аренды (договором лизинга), арендатором по которому является бюджетное учреждение, должно быть установлено, что выбор продавца имущества по договору финансовой аренды (договору лизинга) осуществляется арендодателем (ч.3, введена ФЗ от 08.05.2010 N 83-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в связи с совершенствованием правового положения государственных (муниципальных) учреждений").

Предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, кроме земельных участков и других природных объектов.

Срок договора лизинга сравним со сроком полезного использования объекта лизинга. Как правило, по окончании договора лизинга остаточная стоимость объекта лизинга близка к нулю, и объект лизинга может без дополнительной оплаты перейти в собственность лизингополучателя. По сути, является одним из способов привлечения лизингополучателем целевого финансирования (в целях приобретения объекта лизинга).

Срок оперативного лизинга существенно меньше срока полезного использования объекта лизинга. Обычно предметом лизинга являются уже имеющиеся в распоряжении лизингодателя активы (может не быть третьей стороны -- продавца). По окончании договора объект лизинга либо возвращается лизингодателю и может быть передан в лизинг повторно, либо выкупается лизингополучателем по остаточной стоимости. Лизинговая ставка обычно выше, чем по финансовому лизингу. По экономической сущности является разновидностью аренды. В Российской Федерации операционный лизинг законодательно не регулируется, поэтому контракты, по сущности являющиеся операционным лизингом, заключаются в виде договоров аренды.

Возвратный лизинг - особый случай, при котором продавец лизингового имущества одновременно является лизингополучателем. Фактически это форма получения кредита под залог производственных фондов и получения дополнительного экономического эффекта от различий в налогообложении. Приобретение основных средств в форме лизинга позволяет снизить налоговую нагрузку предприятия.

Согласно ст. 667 ГК РФ, арендодатель, приобретая имущество для арендатора, должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу. В этом случае организация берёт в лизинг оборудование (или другое имущество), которое изначально принадлежало ей самой, между лизингодателем (лизинговой компанией) и организацией заключаются два договора: по купле-продаже имущества и сдаче его в лизинг. Оба документа подписываются одновременно.

Возвратный лизинг не предполагает каких-либо изменений в производственном процессе. Он предназначен для покрытия недостатка в оборотных средствах компании, которая получает единовременно деньги за «проданное» имущество. Эту сделку можно сравнить с выдачей кредита под залог. Только для лизингополучателя расходы по лизинговому договору, как правило, ниже, чем проценты по банковским кредитам.

При стандартном договоре лизинга в соответствии со ст. 668 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, имущество, являющееся предметом этого договора, передается продавцом непосредственно арендатору в месте нахождения последнего. В случае, когда имущество, являющееся предметом договора финансовой аренды, не передано арендатору в указанный в этом договоре срок, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе, если просрочка допущена по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества согласно ст. 669 ГК РФ переходит к арендатору в момент передачи ему арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором финансовой аренды.

Ст. 670 ГК РФ предусмотрено, что арендатор вправе предъявлять непосредственно продавцу имущества, являющегося предметом договора финансовой аренды, требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и арендодателем, в частности в отношении качества и комплектности имущества, сроков его поставки, и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом. При этом арендатор имеет права и несет обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной договора купли-продажи указанного имущества. Однако арендатор не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя.

В отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы (статья 326).

Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, арендодатель не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе. В последнем случае арендатор вправе по своему выбору предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и арендодателю, которые несут солидарную ответственность.

Глава 3. Анализ объема лизинговых сделок в РФ в 2003-2011 гг.

Лизинг занял достойное место в экономике Российской Федерации наряду с другими финансовыми институтами и является одним из наиболее прогрессивных методов финансирования производства, способным открыть современным организациям доступ к самой передовой технике. Для успешного развития, выработки инвестиционной стратегии, лизинговой организации необходимо понимание ситуации на российском рынке в данной отрасли, понимание основных проблем и собственных перспектив.

Статистические данные по развитию лизинга в России за период 2003-2011 гг. приведены в Таблице 1.

аренда законотворчество транспортный прокат

Таблица 1. Сравнительные данные о темпах роста объемов лизинга и ряда макроэкономических показателей в 2003-2011 гг. [9]

	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011
Объемы лизинговых сделок, в млрд. руб.	30,1	69,8	129,7	156,2	385,9	372,1	264,2	458,1	749,5
Темпы роста (цепные), в %	100	231,9	185,8	120,4	247,1	96,4	71,0	173,4	163,6
Индексы физического объема ВВП, в %	107,3	107,2	106,4	108,2	108,5	105,2	92,2	104,3	104,3
Темпы роста инвестиций в основной капитал, в %	124,06	131,04	126,04	130,98	141,99	130,75	90,82	114,75	117,75
Степень износа основных фондов на конец года, в %	43,0	43,5	45,2	46,3	46,2	45,3	45,2	47,1	-

По объемам лизинговых сделок России занимает 6-е место в Европе, приближаясь к таким признанным мировым лидерам в этой сфере, как Великобритания, Италия, Франция и Германия [11].

Объемы лизинга в России растут очень быстрыми темпами. Как видно из Таблицы 1 темпы роста объема лизинговых сделок, за исключением кризисного 2008 г., возрастают, хотя и не достигли докризисного уровня (в 2007 г. они составляли 247,1%, а в 2011 г. 163,6%).

Средний темп роста объемов лизинговых сделок за период с 2003 г. по 2011 г. составил:

= = 1,495 или 149,5%, что значительно выше темпов роста ВВП.

Средний темп роста ВВП за аналогичный период составил:

= = 1,044 или 104,4%.

Средний темп роста объема лизинга за 2003- 2011 гг. также превысил темпы роста инвестиций в основной капитал:

= = 1,2206 или 122,06%,

Наиболее высокие темпы роста объема лизинговых сделок говорят об экономической привлекательности лизинговой отрасли и ее перспективах.

Еще одним фактором, влияющим на перспективы развития лизинговой отрасли, является высокая степень износа основных фондов в России, которая на конец 2010 г. составила 47,1%. Данный фактор свидетельствует о колоссальном потенциале развития лизинговой отрасли. При этом доля лизинга в ВВП России в 2010 году составляла всего 0,81% [9].

Результаты исследования могут быть использованы лизинговыми компаниями при разработке стратегии своего развития, оценке перспектив роста, выборе наиболее перспективных направлений деятельности.

Одной из проблем развития лизинговой отрасли наглядно подтверждают результаты опроса, проведенного Федеральной службой статистики. Это - несовершенство нормативно-правовой базы. Данный фактор в качестве основного выделили в 2010 г. 64,1% респондентов, а в 2011 г. - 50,5% [9].

Заключение

Таким образом, рассмотрев договор дарении, его виды, его особенности, можно сделать выводы. По результатам проведенного исследования можно сделать следующие выводы.

Договор аренды -- форма имущественного договора, при которой собственность передаётся во временное владение и пользование (или только во временное пользование) арендатору за арендную плату. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Предметом договора аренды могут быть согласно ст. 607 ГК: земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятие и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудования, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

Сторонами договора аренды выступают арендодатель и арендатор.

Основными видами договора ГК РФ (далее - ГК РФ) к договорам аренды отнесены следующие договоры:

- договор проката (ст. ст. 626-631 ГК РФ);

- договор аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (ст. ст. 632-641 ГК РФ);

- договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (ст. ст. 642-649 ГК РФ);

- договор аренды зданий и сооружений (ст. ст. 650-655 ГК РФ);

- договор аренды предприятия (ст. ст. 656-664 ГК РФ);

- договор финансовой аренды (лизинг) (ст. ст. 665-670 ГК РФ).

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Лизинг -- вид финансовых услуг, форма кредитования при приобретении основных фондов предприятиями или очень дорогих товаров физическими лицами.

По сути, лизинг -- это долгосрочная аренда имущества с последующим правом выкупа, обладающая некоторыми налоговыми преференциями. В частности, платежи по лизинговым договорам уменьшают налогооблагаемую базу по налогу на прибыль (являются затратами). Кроме этого, ускоренная амортизация (с коэффициентом 3) позволяет балансодержателю снижать базу для расчёта налога на имущество и дополнительно снизить базу расчёта налога на прибыль.

У лизинговой отрасли в России очень большие перспективы. Перспективы ее развития обусловлены высоким уровнем износа основных средств, налоговыми льготами, темпами экономического роста, малой долей лизинга в ВВП. Серьезными проблемами являются несовершенство правовой базы в данной сфере, рост конкуренции, низкая платежеспособность клиентов, концентрация финансовых ресурсов в московском регионе.

Данные исследования могут быть использованы при разработке инвестиционной стратегии лизинговыми организациями.

Список использованных источников

1. Гражданский Кодекс РФ от 30.11.1994 № 51

2. Гражданское право: Учебник. Под ред. С.П. Гришаева., М:2000.

3. Гражданское право России, учебник для ВУЗов, под. ред. Л.Ю. Грудцыной, А.А. Спектора, М: ЮСТИЦИНФОРМ, 2008.

4. Римское частное право. Под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Петерского, М., 2007.

5. Алексеев С.С. Гражданское право, М., 2007.

6. Гомола А.И. Гражданское право, М., 2007.

7. Иоффе О.С. Указание сочинений

8. Калемина В.В., Договорное право, М: Омега-Л, 2006 г.

9. Официальный сайт Росстата.

10. Сутягин А.В. Договор дарения, М., 2008.

11. Титов И. Лизинг в России. [Электронный ресурс] // Территория бизнеса. - 2008. - № 8.

12. Чулюкова С.А. Особенности правового регулирования отношений при дарении земельных участков// Гражданское право, М.,2005.

Размещено на Allbest.ru

...