Основные направления развития территорий муниципальных образований, регулируемые нормами градостроительного законодательства

Размещено на http://www.allbest.ru/

Основные направления развития территорий муниципальных образований, регулируемые нормами градостроительного законодательства

А.Г. Паламарчук

Аннотация

муниципальный образование градостроительный законодательство

В статье рассмотрены вопросы градостроительного регулирования земельных отношений, направленные на развитие территорий муниципальных образований. Обозначены проблемные направления, возникающие при отсутствии разработанной градостроительной документации. Предложены пути применения норм градостроительного и земельного законодательства для ускоренного развития муниципальных образований, направленные на создание комфортных условий для населения.

Ключевые слова: градостроительство, регулирование земельных отношений, развитие территорий муниципальных образований.

Annotation

The main directions of the development of municipal formation territories regulated by the norms of urban planning legislation

The article examines the issues concerning the urban management land relations aimed at the development of municipal formation territories. It defines the problems that arise in the absence of developed urban planning documentation. It suggests the ways to apply the norms of urban planning and territorial legislation in order to accelerate the development of municipal formations, and to create comfortable living conditions for the population.

Keywords: urban planning, regulation of land relations, development of territories of municipal formations.

Основная часть

Вопрос эффективного управления городскими территориями является очень важным для любого муниципального образования, так как это напрямую связано с его развитием и направлено на создание благоприятных условий проживания населения.

Для достижения поставленных целей органы местного самоуправления не только вынуждены решать насущные проблемы населения, но и работать над перспективным развитием муниципального образования путем создания условий для развития предпринимательства, привлечения инвестиций и реализации иных мероприятий, которые будут способствовать развитию города. Одними из таких мероприятий являются правовое регулирование в области землепользования на территории муниципального образования, установление порядка пользования земельными участками, контроль над использованием, в соответствии с земельным и градостроительным законодательством.

Федеральным законом №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №131-ФЗ) [1] к вопросам местного значения в сфере градостроительства и землепользования отнесено следующее (см. табл. 1):

Таблица 1

Вопросы местного значения в сфере градостроительства и землепользования в соответствии с Федеральным законом №131-ФЗ

Градостроительная документация необходима для регулирования градостроительной деятельности и земельных отношений на территории муниципального образования. Разработка градостроительной документации (генерального плана, правил землепользования и застройки, документации по планировке территории, проекта межевания территории) является наиболее значимой для городских округов, являющихся административными центрами субъектов Российской Федерации, в которых необходимо координировать развитие муниципального образования с учетом его особенного статуса - административной столицы региона.

Разработанная градостроительная документация положительно влияет на развитие земельных отношений в муниципальных образованиях:

1) сокращаются сроки, и упрощается порядок изменения разрешенного вида использования земельного участка и объекта капитального строительства для собственников, таких объектов и земельных участков или арендаторов земельных участков, с которыми заключен договор аренды земельного участка сроком более 5 лет, которые могут самостоятельно изменять виды разрешенного использования своего объекта недвижимости либо арендуемого земельного участка, выбирая наиболее приемлемый для использования своего имущества, соответствующий основным видам разрешенного использования либо вспомогательным видам разрешенного использования, установленным правилами землепользования и застройки для территориальной зоны, в границах которой расположен объект недвижимости;

2) правообладатели существующих объектов недвижимости и(или) земельных участков, границы которых не соответствуют требованиям земельного законодательства, расположенные в границах территорий, обеспеченных документацией по планировке, должны осуществлять изготовление документов для определения границ земельного участка и постановки его на государственный кадастровый учет, основываясь на утвержденной документации, что, в свою очередь, сокращает сроки подготовки документов для постановки земельного участка на государственный кадастровый учет;

3) регламентирует использование земельных участков, в соответствии с перспективными планами развития территорий муниципального образования.

Таким образом, постепенно обеспечивается реализация мероприятий перспективного развития территорий муниципального образования, предусмотренных генеральным планом городского округа или поселения, либо схемой территориального планирования муниципального района, ускоряется процесс вовлечения в хозяйственный оборот неиспользуемых земельных участков и процесс перепрофилирования земельных участков, в соответствии с приоритетными направлениями развития муниципального образования. В свою очередь, отсутствие разработанной градостроительной документации тормозит процесс освоения территорий муниципальных образований, так как сложности, возникающие в процессе разработки и согласования градостроительной документации, длительные сроки и большие финансовые затраты на изготовление документации снижают инвестиционную активность в муниципальном образовании, направленную на освоение территорий, что в большей степени связано с увеличением расходов застройщиков на приобретение прав на земельный участок.

Развитие территорий муниципальных образований необходимо осуществлять комплексно, предусматривая не только строительство жилых домов или административно-офисных зданий, но строительство объектов социальной инфраструктуры, объектов вспомогательной инфраструктуры (автостоянок и иных объектов). Комплексное освоение территорий осуществляется застройщиками, владеющими правом на земельный участок по договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства либо по договору о развитии застроенной территории. Право на заключение таких договоров приобретается по результатам соответствующих аукционов. Победитель таких аукционов определяется по наибольшей предложенной сумме за получение права на заключение соответствующего договора. При этом, порядок проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, требования, касающиеся комплексного освоения земельного участка (максимальные сроки разработки документации по планировке территории, размещение объектов инженерной инфраструктуры и сроки жилищного строительства), условия заключения такого договора аренды определены нормами земельного законодательства.

Нормы градостроительного законодательства устанавливают: порядок проведения аукционов на право заключения договора о развитии застроенной территории; условия заключения таких договоров; требования для определения застроенных территорий, подлежащих развитию. К таким территориям относятся застроенные территории, на которых расположены многоквартирные жилые дома, признанные аварийными и подлежащими сносу. Особенностью заключения договора о развитии застроенной территории является то, что земельный участок для строительства в границах такой территории предоставляется на праве собственности или аренды (по выбору лица, с которым заключен договор о развитии застроенной территории) без проведения торгов после выполнения всех условий по данному договору. Существенными условиями договора о развитии застроенной территории являются обязательства по подготовке проекта планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, по обеспечению такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры и другие условия.

Таким образом, при комплексном освоении территорий на застройщика возлагаются обязательства, включающие разработку градостроительной документации, необходимой для дальнейшего освоения территории. Исполнение данных обязательств требует от застройщика немалых финансовых средств и значительного временного периода.

Сократить сроки освоения территорий, подлежащих развитию или комплексному освоению, можно при непосредственном участии муниципальных образований, возложив на них разработку градостроительной документации на наиболее перспективные территории. При разработке такой документации возможно проанализировать уровень необходимых капиталовложений в развитие таких территорий с учетом их местоположения, обеспеченности объектами инженерной инфраструктуры, наличия существующих объектов недвижимости, определить условия по освоению территории на основе государственного-частного партнерства, сформировать инвестиционные площадки и подготовить документацию, характеризующую инвестиционную площадку (технические характеристики земельного участка, требования о необходимом обеспечении площадки инженерными коммуникациями и предельные параметры подключения к существующим инженерным сетям, иные сведения, необходимые застройщикам для освоения данной площадки).

Подготовленные инвестиционные площадки могут предоставляться застройщикам по результатам проведения конкурса инвестиционных проектов. Кроме того, муниципальное образование может принимать участие в реализации инвестиционного проекта, например, принимая на себя частичные расходы на обеспечение территории инженерными коммуникациями путем привлечения к данной работе сетедержателей, либо предусмотрев субсидии застройщикам на покрытие части расходов на строительство сетей, так как по итогам строительства объекты инженерной инфраструктуры чаще всего передаются в собственность муниципальных образований.

Развитие института государственного-частного партнерства при реализации инвестиционных проектов освоения территорий муниципальных образований должно способствовать ускоренным темпам социально-экономического роста муниципального образования.

Литература и источники

1. Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации: федер. закон от 06.10.2003 №131-ФЗ // справ.-правовая система «Консультант Плюс».

2. Градостроительный кодекс Российской Федерации: федер. закон от 29.12.2004 №190-ФЗ // справ.-правовая система «Консультант Плюс».

3. Земельный кодекс Российской Федерации: федер. закон от 25.10.2001 №126-ФЗ // справ.-правовая система «Консультант Плюс».

4. О государственном кадастре недвижимости: федеральный закон от 24.07.2007 №221-ФЗ // справ.-правовая система «Консультант Плюс».

5. Завьялов, А. Земельные отношения в системе местного самоуправления / А. Завьялов, Э. Маркварт // Статут. 2011. 256 с.

6. Козлова, С. В. Развитие земельно-имущественных отношений в городах / С. В. Козлова // Наука. 2007. 184 с.

Размещено на Allbest.ru