Систематизація договорів у сфері реалізації права користування житлом

Размещено на http://www.allbest.ru/

СИСТЕМАТИЗАЦІЯ ДОГОВОРІВ У СФЕРІ РЕАЛІЗАЦІЇ ПРАВА КОРИСТУВАННЯ ЖИТЛОМ

Галянтич М.К.

Система діючих в Україні нормативно-правових актів є досить складною внаслідок значної кількості нормотворчих органів і швидких змін та доповнень, які вносяться до чинних нормативно- правових актів. Нові закони та нормативні акти вносять суттєві корегування в чинні акти, частина з них доповнюється новими приписами, інші змінюються. Процес систематизації договорів у сфері реалізації права користування житлом має за мету діяльність з упорядкування та об'єднання нормативних актів, приведення їх до єдиної, певної системи.

Комплексна систематизація договорів щодо житла розглядалася в роботах Є. О. Мічуріна [1, с. 8-10] та Р. М. Замуравкіної [2, с. 533], які зазначають, що повної систематизації таких договорів у правовій літературі не здійснювалось загалом і в сфері реалізації права користування житлом зокрема. Договори, що передбачають право користування житлом, за своєю правовою природою є цивільно-правовими і, відповідно, правовідносини щодо користування житлом поділяються лише в аспекті поіменованих ЦК України цивільно-правових договорів, а їх систематизація значною мірою носить загальний характер, побудований на системі ЦК України.

Житло можна розглядати як об'єкт права власності або предмет окремих видів договорів. Підстави набуття права користування на житло залежать від виду житлового фонду, до якого вони належать. Відповідно до цивільного законодавства право користування на житло значною мірою виникає на підставі цивільно-правових договорів. Порядком вчинення нотаріальних дій нотаріусами України [3] зокрема передбачено, що право власності на житловий будинок, квартиру, дачу, садовий будинок може бути підтверджено різного рівня документами: 1) договором купівлі-продажу, пожертви, довічного утримання (догляду), ренти, дарування, міни, спадковим договором; 2) свідоцтвом про придбання арештованого нерухомого майна з публічних торгів (аукціонів); свідоцтвом про придбання заставленого майна на аукціоні (публічних торгах); 3) свідоцтвом про право на спадщину; 4) свідоцтвом про право власності на частку в спільному майні подружжя; 5) договором про поділ спадкового майна; договором про припинення права на утримання за умови набуття права на нерухоме майно; договором про припинення права на аліменти для дитини у зв'язку з передачею права власності на нерухоме майно; договором про виділення частки в натурі (поділ); 6) іпотечним договором, договором про задоволення вимог іпотекодержателя, якщо умовами таких договорів передбачено передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки; 7) рішенням суду; договором купівлі-продажу, зареєстрованим на біржі, укладеним відповідно до вимог законодавства, тощо. Тому Ж. В. Копилова пропонує також класифікацію підстав виникнення права власності фізичних осіб на житловий будинок та квартиру за критерієм видачі правоустановчих документів [4, с. 8].

Кожен із зазначених договорів може мати свої особливості щодо умови користування, наприклад, договір може укладатися як на всю квартиру, будинок, так і на його частки (у тому числі ідеальні). Так, С. Я. Фурса виділяє договори щодо набуття житла: квартири, будинку; будинку неповнолітньому до 18 років; квартири в майбутньому; кімнати в комунальній квартирі і частини квартири; у недобудованому будинку; договір дарування із встановлення особистого сервітуту квартири; частки будинку у спільній сумісній власності; будинку з відкладальною умовою та заповідальним розпорядженням [5, с. 221].

Можна зрозуміти, що наведений вище перелік договорів набуття права власності на житло не надає можливості створити повне уявлення про систему договорів і, зокрема, в сфері реалізації права користування житлом. Тому є необхідність побудови системи договорів за критерієм реалізації права користування житлом фізичною особою, у межах яких безпосередньо реалізується житловий інтерес. Це пояснюється тим, що договір можна вважати основною підставою для набуття житла з метою безпосереднього користування, оскільки умовою існування кожної людини є фактичне користування житлом на різних правових підставах.

Систематизацію договорів користування житлом можна провести залежно від суб'єкта, кому належить право власності на житло: державі, органам місцевого самоврядування, територіальним громадам, фізичним та юридичним особам. Договори, що передбачають право користування житлом, можна поділити на групи залежно від їх мети, тому необхідно розрізняти договори комерційного найму, простого та соціального найму житла, що розмежовуються за критерієм строковості, прибутковості.

Систематизацію договорів користування житлом за колом прав та обов'язків, що прямо впливає на коло прав та обов'язків основного суб'єкта користування фізичною особою, яка задовольняє свою житлову потребу, у випадках коли вона сама є власником житла (безпосереднє користування) або коли отримала його від власника в користування на законній підставі (залежне від волі власника речове право).

Систематизацію договорів користування житлом можна провести залежно від нормативного наповнення. Так, у випадку, коли житло знаходиться у приватній власності, договори регулюються нормами ЦК України, а у випадку, коли житло знаходиться у державній або комунальній власності - ЖК України, Законом України «Про житловий фонд спеціального призначення» та іншими обслуговуючими нормативними актами. Наприклад, ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачає, що державній реєстрації прав підлягають речові права, похідні від права власності: право користування (сервітут); право довірчої власності; інші речові права відповідно до закону. У Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на житлові будинки, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення.

Зазначимо, що також можна здійснювати класифікацію поділу цивільно-правових договорів за суб'єктами, які задовольняють житлову потребу: суб'єктів зобов'язальних та речових житлових відносин; суб'єктів соціальних та приватних житлових відносини; суб'єктів абсолютних та відносних житлових прав; суб'єктів, які задовольняють власні потреби; членів сім'ї; інших осіб, що прямо впливає на коло їх прав та обов'язків тощо.

Інколи правило систематизації за одним критерієм порушується, що можна прослідкувати на прикладі гл. 59 ЦК України, в якій крім договору найму (оренди) житла також ст. 810-1 ЦК передбачено договір оренди житла з викупом, що є, по-суті, договором купівлі-продажу. Договір оренди житла з викупом свідчить про перехід права власності на нерухоме майно від підприємства-орендодавця (суб'єкт підприємницької діяльності, який інвестує власні або залучені кошти у придбання житла) з метою подальшої передачі його у довгострокову оренду з викупом.

Іншу мету переслідують сторони при укладенні договорів про передачу житла у користування за Сімейним кодексом України, який регулює майнові відносини між подружжям, визначаючи їхні майнові права і обов'язки. До таких договорів слід віднести: 1) договір про припинення права на утримання взамін набуття права власності на житловий будинок, квартиру чи інше нерухоме майно (договір, за яким подружжя, а також особи, шлюб між якими було розірвано, мають право укласти договір про припинення права на утримання взамін набуття права власності на житловий будинок, квартиру чи інше нерухоме майно; 2) договір про поділ житлового будинку, квартири (договір, згідно з яким припиняється право спільної сумісної власності подружжя на належне їм нерухоме майно і натомість утворюється кілька окремих об'єктів житлової нерухомості, що належать дружині й чоловікові на праві особистої приватної власності). Але при цьому умовою таких договорів має бути право користування певних фізичних осіб.

Зазначимо, що також можна здійснювати класифікацію поділу цивільно-правових договорів за кількістю учасників. Так, користування житлом на праві спільної сумісної власності здійснюється співвласниками спільно за їх згодою, якщо договором між ними не встановлено іншого. Тому співвласники у спільній сумісній чи спільній частковій власності можуть домовитись про порядок володіння і користування житлом, а також мають право на надання їм у володіння і користування в натурі тієї частини спільного житла, яка відповідає частці у спільній частковій власності на житло (ч. 2-3 ст. 358 ЦК).

У цивільному законодавстві до договорів, що встановлюють право користування житлом, мають бути встановлені особливості щодо договорів, що визначають: право користування житлом в порядку заповідального відказу (ст. 1238 ЦК України); право одержувача ренти на користування житлом (ст. 731 ЦК України); особливості права відчужувача на користування житлом за договором довічного утримання (догляду) (ст. 744, 750 ЦК України); право довічного користування житлом у договорі дарування, встановленого на користь третьої особи (ст. 725 ЦК України), спадковий договір (ст. 13021308 ЦК України).

Правове регулювання має отримати речовий договір як складова житлового сервітуту, оскільки відповідно до ст. 405 ЦК України власник житла має право визначити придатне для проживання житло або його частину, яке мають право займати члени його сім'ї, та укласти договір про порядок користування житлом.

Аналіз норм ЦК і ЖК України надає можливість визначити, що право на користування житлом має встановлюватися у домовленостях: 1) про надання згоди на вселення інших осіб у житло особами, які проживають із наймачем житла (ст. 817 ЦК і ст. 65 ЖК); 2) надання дозволу на тимчасове проживання в житлі іншої особи (осіб) без стягнення плати за користування житлом (тимчасових мешканців) (ст. 818 ЦК і ст. 98 ЖК); 3) про надання згоди на укладення договору піднайму житла (ст. 823 ЦК і ст. 91 ЖК); 4) про надання згоди на обмін житлового приміщення і право на дачу згоди на його обмін членами сім'ї, які постійно проживають з наймачем (ст. 79-90 ЖК); 5) про вимогу на заміну наймача в договорі найму житла однією з повнолітніх осіб, які постійно проживають разом із наймачем (ч. 1 ст. 824 ЦК); 6) право повнолітньої особи стати наймачем у разі смерті або вибуття первинного наймача з житла (ч. 2 ст. 824 ЦК); 7) про надання згоди на відмову від договору найму житла (ч. 1 ст. 825 ЦК); 8) на визначення порядку користування житлом наймача і членів його сім'ї (ч. 4 ст. 816 ЦК).

Одним із основних елементів у житловому праві є користування конкретним житлом, яке і забезпечує задоволення житлових потреб фізичної особи. Визначальним у даному праві є фактичне проживання в конкретному житлі, який забезпечується саме правом користування. Тому видається, що потреба в житлі є потребою для фактичного проживання шляхом користування житлом повністю або в певних межах.

Цивільне законодавство за своєю суттю не має регулювати правовідносини, наприклад, щодо надання та користування соціальним житлом. Тому тільки ЖК України може зняти суперечності, що виникають, містити норми навіть із елементами окремих норм публічного правового характеру. При цьому кожна норма матиме свою майнову, зобов'язальну специфіку, характерну саме для житлової сфери. Такий висновок можна зробити навіть виходячи з ЦК, який не виокремлює житлові відносини як окремий вид суспільних відносин, не передбачає заходів щодо якомога ширшого забезпечення захисту прав і законних інтересів громадян на житло, а передбачає регулювання речових та зобов'язальних відносин, що склалися. Таким чином, суспільні відносини, які склалися в житловій сфері, виходять за межі тільки цивільно-правового регулювання.

Можна констатувати, що більшість норм чинного ЖК 1983 р. не працюють, а навпаки - створюють правову лакуну. Водночас частина норм ЦК захищає особисті немайнові права людини, а не охороняє їх, що не створює цілісну систему цивільного законодавства. Це тягне за собою прийняття великої кількості розрізнених нормативних актів, спрямованих, з одного боку, на закріплення природного права людини на проживання (користування), з іншого - призводить до конфлікту можливостей у носіїв суб'єктивних житлових прав отримати відповідний гарантований, ефективний правовий захист. Підзаконні нормативно-правові акти та договори (у тому числі інвестиційні договори на будівництво житла) начебто заповнюють прогалини, не визначені в ЦК, але тим самим підміняють закон, створюють хаотичність у механізмі забезпечення природних прав громадян на житло. На нашу думку, подальше вдосконалення цивільного законодавства у житловій сфері має бути спрямоване на забезпечення суб'єктам житлового права ширших гарантій в захисті своїх житлових прав, особливо у випадку виселення. Це стосується, перш за все, дотримання прав і не власників, житлові права яких порушуються власником (інших заінтересованих осіб, якими можуть бути діти, батьки, треті особи, які тимчасово проживають, не мають, але потребують житла, тобто мають майновий та особистий немайновий інтерес). Традиційні положення радянського житлового законодавства, гарантування житлових прав громадян, що механічно переносяться в нове законодавство України, поступово витісняються майновими відносинами.

Наприклад, недоліки житлового законодавства не дають науковцям реалізувати передбачене законом право на житлову площу. В Україні право науковців на житлову площу регулюється ЖК УРСР від 30.06.1983 р. та Законом України «Про наукову і науково-технічну діяльність» від 26.11.2015 р. Стаття 47 ЖК передбачає, що норма жилої площі встановлюється у розмірі 13, 65 квадратних метрів на одну особу, ст. 48 передбачає визначення розміру жилих приміщень, що надаються громадянам, та констатує, зокрема, що «Жиле приміщення надається громадянам у межах норми жилої площі, але не менше розміру, який визначається Кабінетом Міністрів України і Федерацією професійних спілок України». Статтею 24 Закону України «Про наукову і науково-технічну діяльність» в первинній редакції від 13.12.1991 р. та ст. 38 Закону України «Про наукову і науково-технічну діяльність» в редакції від 26.11.2015 р. визначається, що держава створює умови для забезпечення вчених житлом шляхом пріоритетного пільгового кредитування на будівництво (реконструкцію) і придбання житла, першочергового надання службового житла.

Для реалізації зазначеного права науковий співробітник, забезпечений житловою площею нижче рівня, який визначається Кабінетом Міністрів України і Федерацією професійних спілок України (наприклад, у Києві рівень середньої забезпеченості житловою площею на одну особу становить 9 кв. м, а норма житлової площі для визнання особи, яка потребує поліпшення житлових умов, визначається як 7, 5 кв. м), має встати на квартирний облік. ЖК УРСР передбачає, що окремим категоріям громадян може надаватись додаткова жила площа понад встановлену норму. Закон України «Про наукову і науково-технічну діяльність» передбачає, що однією з таких категорій є науковці, що мають науковий ступінь кандидата чи доктора наук (у розмірі до 20 кв. м додаткової площі). Навіть якщо науковець зміг встати на облік громадян, що потребують поліпшення житлових умов, прогалини законодавства унеможливлюють адекватну реалізацію цього права, адже, незважаючи на наявність у законі відсилання до спеціальних норм, самих цих норм житлове законодавство України не містить. Нині науковець не може реалізувати своє право на жилу площу внаслідок неможливості постановки на облік громадян, що потребують поліпшення житлових умов. У 2017 р. норми і положення Закону України «Про наукову і науково-технічну діяльність» застосовуються тільки у порядку та розмірах, встановлених Кабінетом Міністрів України, виходячи з наявних фінансових ресурсів державного і місцевих бюджетів згідно із Законом України від 21.12.2016 № 1801-VIII.

Також потребує вирішення проблема втрати права користування житлом. За цивільним законодавством власник житла з тих чи інших причин відповідно до закону або навіть в порушення закону може відмовитися від свого майнового права. Постає запитання: чи може відмовитись особа від житла, яке є її єдиним прихистком, без забезпечення іншим житлом? При цьому ця особа позбавляється належного їй майнового та немайнового права; така відмова тягне за собою наслідки не тільки для власника, а й для членів його сім'ї, нащадків. Стаття 12 ЦК України визнає, що відмова від права власності на нерухомі речі здійснюється у порядку, встановленому актами цивільного законодавства. У зв'язку з цим слід зазначити, що особливості відмови від житла повинні бути зазначені у нормативних документах, де визначаються вимоги забезпечення житлових прав особи, і можуть бути враховані лише в новому ЖК України. Тому необхідно встановити нормативні обмеження у розпорядженні житлом, щоб кожен громадянин України - невласник, тобто особа, яка не має ніякого житла, або та, яка була його позбавлена, мала можливість отримати тимчасове чи постійне житло на умовах користування, у тому числі без права відчуження. Тому ми вважаємо суперечливою норму ст. 7 Закону України «Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання» від 05.01.2004 р., в якій законодавець допускає зняття з реєстрації місця проживання громадянина у випадку рішення суду про позбавлення права власності на житлове приміщення без автоматичної реєстрації за новим місцем проживання. У цих випадках громадянину, який відмовляється від права власності, якщо він не має іншого житла, необхідно одночасно надавати інше житло із вказівкою нового місця проживання. При цьому суд має не тільки незалежно брати участь у регулюванні житлових спорів, а й прямо визначати механізм забезпечення громадян диференційованим житлом.

Таким чином, методологія систематизації має бути спрямована на: досягнення внутрішньої єдності юридичних норм, тобто на усунення колізій і прогалин. У результаті цього підвищується ефективність законодавства і впорядкування правового матеріалу, тобто класифікація, що забезпечує зручність користування законодавчим масивом [6]. Житлове законодавство потребує свого якісного оновлення, а тому одним із основних завдань житлового законодавства на сьогодні є створення чіткого правового механізму забезпечення безперешкодного здійснення права користування житлом з метою ефективного правового захисту фізичних осіб від виселення. Зазначимо, що класифікацію поділу цивільно- правових договорів слід проводити за багатоланковою системою, і на кожному етапі класифікації договори мають поділятися за критерієм користування конкретним житлом, яке і забезпечує задоволення житлових потреб фізичної особи.

Вирішення практичних питань, пов'язаних із неузгодженостями між нормами цивільного, сімейного, житлового законодавства в частині правового регулювання прав користування житлом суб'єктами житлових відносин, може бути здійснене шляхом прийняття узгодженого з відповідними положеннями ЦК України, СК України, нового ЖК України, який має визначати особливості здійснення права користування житлом. Метою правового регулювання ЖК України, який є спеціальним законом, має бути саме весь комплекс житлових відносин, і бути нормами прямої дії. Можна погодитися з І. М. Кучеренко, яка, зокрема, зазначила, що слід провести чіткий поділ сфер приватноправового регулювання задоволення житлової потреби та публічно-правового регулювання отримання житла як соціальної допомоги нормами спеціальних законів [7, с. 601].

Ключовим в новому ЖК України має бути питання захисту житлових прав, безпосередньо пов'язаних із користуванням житлом для проживання. Наприклад, у Житловому кодексі РФ, окремо від ЦК РФ, спеціально визначені: права та обов'язки власника жилого приміщення (ст. 30), права та обов'язки громадян, що проживають спільно з власником в належному йому жилому приміщенні (ст. 31), користування жилим приміщенням, що надається за заповідальним відказом (ст. 33), користування жилим приміщенням на підставі договору довічного утримання (ст. 34), а також виселення громадян, право користування жилим приміщенням яких припинено або які порушують правила користування житлом.

цивільний правовий договір житло

СПИСОК ВИКОРИСТАНОЇ ЛІТЕРАТУРИ

1. Мичурин Е. А. Договоры с жильцем. Харьков: Харків юрид., 2001. 155 с.

2. Замуравкина Р. М. Договоры в жилищном праве / Харьковская цивилистическая школа: о договоре: монографія / И. В. Спасибо-Фатеева, О. П. Печеный, В. И. Крат и др.; под общ. ред. И. В. Спасибо-Фатеевой. Харьков: Право, 2017. С. 533-551.

3. Порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України: наказ Мін'юсту України від 22.02.2012 № 296/5 (редакція станом на 09.02.2016). URL: http://zakon.rada.gov.ua>Z0282-12 (дата звернення: 17.01.2017).

4. Копилова Ж. Підстави виникнення права приватної власності фізичних осіб на житловий будинок та квартиру за цивільним законодавством України: автореф. дис... канд. юрид. наук: 12.00.03. Одеса, 2013. 20 с.

5. Сімейне право: Нотаріат. Адвокатура. Суд: У 2-х кн. / за ред. С. Я. Фурси. Київ: Видавець Фурса С. Я., 2005. Кн. 1. С. 221.

6. Систематизація / Вікіпедія. URL: ht:ф://uk.wMpedia.org/wiki/Систематизація (дата звернення: 12.01.2017).

7. Кучеренко І. М. Розвиток житлового законодавства України, його співвідношення і зв'язок з цивільним законодавством. Т. 3: Цивільно-правові науки. Приватне право / за заг. ред. Н. С. Кузнецової. Харків: Право, 2008. С. 601.

Размещено на Allbest.ru