Договор участия в долевом строительстве и его место в системе гражданско-правовых договоров

Размещено на http://www.allbest.ru/

Договор участия в долевом строительстве и его место в системе гражданско-правовых договоров

Е.И. Войницкая

Аннотация: статья посвящена анализу правовой природы договора участия в долевом строительстве и его соотношению с другими гражданско-правовыми договорами, а именно с договором купли-продажи и подряда. Автор формулирует квалифицирующие признаки договора участия в долевом строительстве и определяет его место в системе гражданских договоров.

Ключевые слова: договор участия в долевом строительстве, предварительный договор купли-продажи квартиры, купля-продажа, подряд.

Договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости (далее - договор участия в долевом строительстве) в современное время является одним из самых распространенных договоров по приобретению недвижимости.

Данный договор регламентирован Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [2, ст. 40] (далее - Закон, Закон об участии в долевом строительстве).

В ч. 1 ст. 4 Закона указано, что «по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства (далее - дольщик), а другая сторона (дольщик) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости».

Для того чтобы проанализировать правовую природу договора участия в долевом строительстве и определить его место среди договоров смежных форм (инвестиционных договоров, договоров простого товарищества, подряда, купли-продажи недвижимости), необходимо определить, какими квалифицирующими признаками он обладает.

Первый признак: договор участия в долевом строительстве является возмездным договором. Возмездный характер передачи имущества в собственность присущ и ряду других договоров, главный из которых - купля-продажа, также передачу за обусловленную цену заказчику права собственности на определенный объект предусматривает договор строительного подряда. Таким образом, данный признак не позволяет определить правовую природу договора.

Второй признак - цели, которые преследуются сторонами при его заключении. Каждая из сторон договора участия в долевом строительстве преследует свои цели: застройщик создает объект недвижимости за счет привлечения денежных средств дольщиков, а дольщики частично оплачивают строительство здания, чтобы в дальнейшем получить в собственность объект недвижимости. Данные цели являются встречными, это следует учитывать для правильной квалификации договора.

В юридической литературе нет единого мнения о правовой природе встречных обязательств по договору участия в долевом строительстве. Некоторые авторы, например, К.М. Трибушкова [7, С. 79-84], считают, что эти обязательства следует расценивать как разновидность договора купли-продажи будущей недвижимой вещи; вторые, в том числе А.М. Шевалдин [8, с. С. 326-328], - как самостоятельный вид обязательства, направленного на выполнение работы. правовой договор долевое строительство

Вследствие этого возникает вопрос, к какой из указанных групп обязательств ближе встречный договор участия в долевом строительстве?

И договор купли-продажи, и указанный договор о выполнении работ имеют одинаковую конечную цель - передачу объекта в собственность. Разница между ними состоит в том, что исполнением обязательств по договору строительного подряда будет считаться не только сама передача имущества в собственность, но и непосредственный процесс его создания.

Участники правоотношений долевого строительства, как и стороны договора подряда, связаны друг с другом и в период строительства (в процессе создания недвижимости), и при передаче конечного результата (объекта недвижимости). Закон об участии в долевом строительстве содержит множество норм, регулирующих правоотношения сторон именно в процессе строительства (ст. 6 - обязанности застройщика при нарушении сроков строительства, ст. 7 - права дольщика при нарушении условий о качестве, ст. 9 - основания и условия расторжения договора, ст. 12.1 - обеспечение исполнения обязательств застройщика в период строительства залогом, поручительством банка, страхованием гражданской ответственности застройщика и др.).

Таким образом, встречное обязательство, содержащееся в договоре участия в долевом строительстве, ближе всего соотносится с обязательствами, вытекающими из правоотношений по выполнению работ.

Однако стоит отметить, что договор участия в долевом строительстве также имеет схожие черты с договором купли-продажи. В п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» [3] указано, что в соответствии с п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предметом договора купли-продажи может быть товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем (договор купли-продажи будущей вещи). В данном случае необходимо помнить, что заключение предварительного договора купли-продажи квартиры или нежилого помещения [5, с. 93] является одной из самых распространенных сделок, не предусмотренных Законом об участии в долевом строительстве.

Предварительный договор купли-продажи регламентируется нормами ГК РФ. В предварительном договоре содержатся условия, на которых стороны в будущем обязаны заключить договор о передаче имущества. По данному договору не производится полная оплата имущества, покупателем может быть внесен обеспечительный договорной платеж, который не может равняться 100 (ста) процентам цены основного договора [5, с. 95].

Третий признак - обязательная государственная регистрация договора участия в долевом строительстве. Пожалуй, это является главным отличием рассматриваемого договора от предварительного договора купли-продажи. Из-за того, что последний не подлежит государственной регистрации, может возникнуть ситуация двойной продажи квартиры. Договор участия в долевом строительстве, напротив, проходит проверку и регистрируется в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре), что обеспечивает исключение возможности двойной продажи квартиры по этому договору.

Еще до принятия Закона об участии в долевом строительстве судебная практика сложилась таким образом, что правоотношения участия в долевом строительстве не квалифицировали как куплю-продажу, суды применяли к долевому участию правила норм о договоре подряда.

Строительный подряд, как и участие в долевом строительстве, предполагает создание и передачу объекта недвижимости в собственность контрагента.

Но можно ли рассматривать договор участия в долевом строительстве как договор строительного подряда, в котором дольщик выступает заказчиком, а застройщик - генеральным подрядчиком?

В юридической литературе встречаются различные аргументы против такой квалификации, например: у участника долевого строительства нет правомочий, которыми наделен заказчик по строительному подряду (давать задания подрядчику, осуществлять контроль за ходом строительства и т.п.), также дольщик не обременен обязанностями, характерными для заказчика (по обеспечению строительства материалами и оборудованием, оказанию подрядчику необходимых услуг и т.п.).

Застройщиком в договоре участия в долевом строительстве может быть любое юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, главное условие - они должны иметь в собственности или на праве аренды земельный участок [4, 5]. По договору строительного подряда предоставление земельного участка, на котором подрядчик будет возводить объект недвижимости, - это одна из обязанностей заказчика [1, ст. 747].

Главным квалифицирующим признаком договора участия в долевом строительстве, по мнению автора, является его предмет. Данный договор заключается в отношении части здания, которая физически не может быть создана как самостоятельный объект (жилое или нежилое помещение в доме может быть построено только при строительстве дома в целом). Когда по договору строительного подряда подрядчик обязуется построить по заданию заказчика определенный объект (а не отдельную часть).

Также необходимо понимать, что договор участия в долевом строительстве не является инвестиционным договором по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями [2, п. 3 ст. 1]. Прежде, до введения в действие Закона об участии в долевом строительстве, некоторые авторы относили Договор участия в долевом строительстве к отдельному виду инвестиционного договора, а цену договора, передаваемую застройщику, определяли как сумму инвестиций. Однако в настоящее время соотношение двух данных договоров является нецелесообразным. Как и от договора строительного подряда, так и от инвестиционного договора, главным отличием является предмет договора. Как уже рассматривалось ранее, предметом договора участия в долевом строительстве является определенная часть здания (квартира), инвесторы, в свою очередь, приобретают право общей долевой собственности пропорционально объему вложений. Форма рассматриваемых договоров также различна. Форма инвестиционного договора - простая письменная, а договор долевого строительства считается заключенным с момента государственной регистрации, данная характерная черта уже анализировалась автором.

Учитывая все вышеизложенное, можно сделать вывод о том, что договор участия в долевом строительстве обладает следующими характерными признаками:

а) встречные обязательства, содержащиеся в данном договоре, сочетают в себе элементы, как услуги, так и работы;

б) договор подлежит обязательной государственной регистрации;

в) предмет регулирования характерен тем, что правоотношения складываются в отношении определенной части здания (жилого или нежилого помещения в объекте недвижимости).

Таким образом, автор считает, что, несмотря на сходные черты договора участия в долевом строительстве с договором купли-продажи и с договором строительного подряда, наиболее правильно и обоснованно его признать новым самостоятельным видом гражданско-правового договора, который включает в себя комплексный, консенсуальный, возмездный, взаимный, публичный характер. Данный вид договора оформлен, чаще всего, в виде однотипной сделки, выраженной в письменной форме и соответствующим образом зарегистрированной.

Литература

1. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016) [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=LAW&n=198256&fld=134&dst=1000000001,0&rnd=0.7792838902959445 (дата обращения 02.10.2016).

2. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=LAW&n=201266&fld=134&dst=1000000001,0&rnd=0.9067982592206183 (дата обращения 05.10.2016).

3. Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» [Электронный ресурс]. URL: http://base.garant.ru/58202809 (дата обращения 30.09.2016).

4. Российское гражданское право: Учебник. В 2-х т. Т. 2: Обязательственное право. 2-е изд., стереотипное / Отв. ред. Е. А. Суханов. - М.: Статут, 2011.

5. Евстратова Н.К. Практика применения договора долевого участия в строительстве и предварительного договора // Имущественные отношения в РФ. - 2014. - № 7 (154). - С. 93 - 101.

6. Мочалова Т. В. Договор долевого участия в строительстве и договор строительного подряда: сравнительно-правовой аспект // Юридический мир, 2008, № 10.

7. Трибушкова К.М. Договор участия в долевом строительстве как договор купли-продажи будущей недвижимости // Законность и правопорядок в современном обществе: сборник материалов XIII Международной научно-практической конференции. - Новосибирск: ООО агентство «СИБПРИНТ», 2013. - С. 79-84.

8. Шевалдин А.М. Понятие и природа договора долевого участия в строительстве жилья // Проблемы экономики, организации и управления в России и мире: Материалы IX международной научно-практической конференции (9 октября 2015 года). - Отв. редактор Уварина Н.В. - Прага, Чешская Республика: Изд-во: WORLDPRESS s r.o., 2015. - С. 326-328.

Размещено на Allbest.ru