Правовое регулирование защиты прав участников долевого строительства
Анализ российского законодательства, регулирующего защиту прав участников долевого строительства. Защита прав участников долевого строительства при банкротстве застройщика. Пределы вмешательства государства в договорные отношения по строительству жилья.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | автореферат |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 16.08.2018 |
| Размер файла | 43,0 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Размещено на http://www.allbest.ru/
Автореферат
диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук
Правовое регулирование защиты прав участников долевого строительства
Специальность 12.00.03 - гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право
Горбунова Е.Н.
Москва - 2014
Работа выполнена в Федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Российская правовая академия Министерства юстиции Российской Федерации» (РПА Минюста России)
Научный руководитель: Женетль Светлана Закошуовна
доктор юридических наук, доцент
Официальные оппоненты: Сарбаш Сергей Васильевич,
доктор юридических наук, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, председатель 6-го судебного состава Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
Лепехин Илья Александрович,
кандидат юридических наук, ФГБОУ ВПО «Российский государственный гуманитарный университет», заведующий кафедрой экономико-управленческих и правовых дисциплин филиала в г. Твери.
Ведущая организация: ФГБОУ ВПО «Российский государственный социальный университет»
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. В России одним из способов покупки жилого или нежилого помещения в собственность является долевое строительство. Особенность отношений, связанных с долевым строительством, состоит в том, что после исполнения обязанности по уплате застройщику определенной в договоре суммы основным обязанным лицом становится застройщик. Участник долевого строительства не может своими действиями влиять на ход дальнейшего исполнения обязательства, он становится уязвимой стороной договора. С целью защиты прав граждан, приобретающих недвижимость на стадии строительства, был принят Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон о долевом строительстве). Введение указанного закона было обусловлено необходимостью пресечь деятельность финансово-строительных пирамид. Однако принятый закон, неоднократные поправки в него, а также соответствующие ему поправки к Федеральному закону от 26.10.2002 № 127 - ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» не обеспечили защиту прав участников долевого строительства, о чем явно свидетельствует статистика: осенью 2013 г. по России насчитывается более 798 проблемных объектов и 75 тысяч участников долевого строительства. Продолжают нарушаться сроки ввода жилья в эксплуатацию, выявляются случаи строительства жилых домов при отсутствии разрешительных документов, приостановки или даже прекращения работ, нет эффективного механизма привлечения к ответственности лиц, виновных в неисполнении принятых обязательств, при заключении договоров коммерческие организации нередко вводят людей в заблуждение относительно условий сделки. Обманутые дольщики, пытаясь привлечь внимание к своим проблемам, прибегают к протестным действиям (митингам, голодовкам, перекрытию дорог).
Степень научной разработанности темы исследования. В юридической литературе проблемам правового регулирования участия в долевом строительстве посвящено немало научных исследований.
К современным исследованиям, в которых рассматриваются отдельные аспекты этой проблемы, можно отнести диссертационные работы Е.Х. Акчулпановой (2006 г.), О.Г. Вагиной (2012 г.), А.В. Дикун (2011 г.), А.С. Дурнова (2011 г.), Е.П. Згонниковой (2006 г.), О.Л. Капица (2006 г.), Е.В. Кирсановой
(2008 г.), А.А. Левина (2008 г.), Т. Ю. Майбороды (2007 г.), Н.А. Маштаковой (2012), М.В. Петрухина (2011 г.), Е.В. Резцовой (2006 г.), Н.Д. Романенковой (2009 г.), Д.А Соболева (2011 г.), О.Ю. Тарховой (2006 г.), И.И. Харитошина (2009 г.).
Юридические исследования, посвященные долевому строительству, можно условно разделить на группы:
характеристика и содержание договора долевого участия в строительстве; стали предметом исследований таких ученых как А.В. Дикун, В.Н. Лисица, Т.Ю. Майборода, Н.А. Маштакова, М.В. Петрухин, Д.А. Соболев, И.И. Харитошин
исследования, посвященные правовому статусу застройщика в работах Н.Д. Романенковой и его гражданско-правовой ответственности труды Д.А. Соболева;
отдельные вопросы долевого строительства и защиты прав участников долевого строительства затрагивались в трудах многих ученых, в том числе В.П. Гринева, Д.В. Добрачева, А.Н. Кайль, Е.В. Кирсановой, В.А. Мочаловой, М.Ю. Тихомирова и др.
Анализ материалов данных исследований позволил выявить, что значительный круг рассмотренных в них проблем не получил разрешения. Кроме того, к настоящему времени приняты новые правовые нормы, содержащие вопросы, не затронутые в указанных исследованиях.
Таким образом, несмотря на значительное число научных публикаций, остаются недостаточно проработанными некоторые положения о защите прав участников долевого строительства и практика их применения, а также до настоящего времени не дана комплексная оценка законодательства, направленного на защиту их прав. В дальнейшем исследовании и совершенствовании нуждаются новеллы, внесенные в Закон о долевом строительстве и в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)».
Объектом диссертационного исследования является совокупность общественных отношений, складывающихся в связи с защитой прав участников долевого строительства.
Предмет исследования - положения как ранее действовавшего законодательства, так и современного российского законодательства, правовые нормы зарубежных стран, регламентирующие общественные отношения в сфере защиты прав граждан и юридических лиц при участии в долевом строительстве многоквартирных домов или иных объектов недвижимости; научная доктрина и судебная практика.
Цель и задачи исследования. Цель диссертационного исследования состоит в обосновании теоретических и практических рекомендаций по совершенствованию правового регулирования защиты прав участников долевого строительства на основании изучения теоретических исследований, обобщения нормативной правовой базы, правоприменительной практики, сложившейся в Российской Федерации и в ряде иностранных государств.
Для достижения указанной цели необходимо решить следующие задачи:
проанализировать генезис российского законодательства, регулирующего защиту прав участников долевого строительства, определить основные тенденции развития законодательства;
исследовать основные способы защиты, предусмотренные Законом о долевом строительстве;
исследовать способы защиты прав участников долевого строительства при банкротстве застройщика;
выявить проблемные моменты взаимосвязи способов защиты участников долевого строительства и ответственности застройщика;
определить пределы рационального вмешательства государства в договорные отношения по строительству жилья с участием граждан и организаций;
предложить комплекс мер, направленных на защиту прав участников долевого строительства, не нарушающую права застройщика.
Методологические основы исследования. В качестве методологической основы исследования используются применяемые в юридической науке и смежных с ней общественных науках общие научные методы познания. В процессе подготовки данного исследования автор использовал следующие частные научные методы: историко-правовой, который позволил выявить закономерности становления законодательства о долевом строительстве в целом и о защите прав участников долевого строительства в частности; сравнительно-правовой, позволивший выработать предложения по совершенствованию законодательства в области защиты прав участников долевого строительства на основе изучения правового опыта зарубежных государств; формально-юридический и формально-логический методы, применяемые при определении форм и пределов защиты прав участников долевого строительства. В ходе написания работы были использованы следующие приемы научного познания: анализ, синтез, абстрагирование, обобщение, аналогия и др.
Теоретическую основу данной диссертации составляют труды М.И Брагинского, С.Н. Братуся, В.В Витрянского, В.П. Гринева, С.П. Гришаева, Д.В. Добрачева, А.С. Дурнова, О.С. Иоффе, А.Г. Карапетова, А.Н. Кайль, Е.Б. Кирсановой, Е.Б. Козловой, П.В. Крашенинникова, А.А. Левина, И.А. Лепехина, А.А. Маковской, А.В. Майфата, Н.А. Маштаковой, Д.И. Мейера, Л.Ю. Михеевой, В.А. Мочалова, И.Б. Новицкого, Л.А. Новоселовой, М.А. Рожковой, Н.Д. Романенковой, Ю.В. Романца, .В. Петрухина И.А. Покровского, С.В. Сарбаша, А.П. Сергеева, К.И. Скловского, О.Ю. Скворцова, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстова, В.В. Чубарова, Г.Ф. Шершеневича и других авторов.
В работе для сравнительного анализа, а также как источник позитивного опыта, который возможно применить для защиты прав участников долевого строительства в Российской Федерации, используется зарубежное законодательство таких стран, как Беларусь, Казахстан, Туркменистан, Франция, Италия.
Эмпирическая база исследования сформирована путем обобщения и анализа материалов практической деятельности судов общей юрисдикции; арбитражных судов Российской Федерации различных инстанций, а также статистических и аналитических материалов, относящихся к изучаемой сфере общественных отношений за период с 1998 по 2013 гг.
Научная новизна диссертационной работы состоит в том, что в ней решена задача, имеющая научное значение для новых направлений гражданского права, а именно: на основе конвергенции публичного и частного права предложены и обоснованы новые превентивные способы защиты прав и имущественных интересов участников долевого строительства, а на базе соотношения публично-правового и частноправового интереса, лежащего в основе регулирования отношений долевого строительства, впервые классифицирована и дифференцирована вся совокупность существующих способов защиты прав участников долевого строительства. Выявлены существенные специфические способы защиты прав участников долевого строительства многоквартирных домов, имеющих приоритетную направленность на граждан - потребителей, денежные средства которых привлечены застройщиком и целевое назначение объекта - жилые помещения.
Научную новизну настоящего диссертационного исследования составляют следующие положения, выносимые на защиту:
1. Доказывается, что под влиянием становления рыночной экономики сформировалось специальное законодательство в области долевого строительства, определившее переход от разрозненного правового регулирования строительства жилых помещений за счет частных вложений к современному нормативному закреплению самостоятельной конструкции договорных отношений по созданию объектов недвижимости (включая как жилые, так и нежилые помещения) с участием в долевом строительстве граждан и юридических лиц. Реформирование правового регулирования договорных отношений долевого строительства соответственно повлияло на развитие и совершенствование способов защиты. В результате постепенного формирования законодательства сложилось двухуровневое нормативно-правовое обеспечение: на федеральном и региональном уровнях, на базе которых выстраиваются как универсальные, так и специальные способы защиты имущественных прав участников строительства.
2. Делается вывод о том, что на способы защиты прав участников долевого строительства влияет проникновение публичного права в сферу частноправовых отношений создания объекта строительства. Публично - правовое регулирование заключается в установлении обязательных для сторон условий договора, его формы, преддоговорной подготовки, обеспечения договора, регистрации договора, его исполнения, а также последствий нарушения вплоть до административной ответственности. Частноправовое регулирование проявляется в диспозитивном праве субъектов заключать договора строительства, в возможности предусматривать дополнительные условия договора, руководствуясь при этом гражданско-правовыми принципами и методами. При этом критерием взаимодействия частного и публичного права в рамках их конвергенции при нормативном закреплении новых способов защиты является принцип приоритета защиты права собственности на жилые помещения.
3. Выявлен общий критерий, в соответствии с которым законодатель предоставляет повышенный уровень защиты прав и имущественных интересов участников долевого строительства, - назначение объекта долевого строительства (жилое или нежилое помещение). В случае нарушения прав участников долевого строительства, вложивших денежные средства в строительство объекта, фактическое назначение которого не соответствует юридическому, предлагается при осуществлении их защиты учитывать действительный статус правового режима объекта строительства и соответствующий потребительский интерес участника строительства.
4. На основе классификации способов защиты гражданских прав на компенсационные, правоустанавливающие, правопрекращающие и превентивные способы защиты прав участников долевого строительства дифференцируются следующим образом:
1) Компенсационные способы защиты делятся на: а) возмещение убытков; б) взыскание неустойки, процентов в порядке ст. 395 ГК РФ; в) выплата страхового возмещения; г) устранение недостатков в течение гарантийного срока.
2) Правоустанавливающие и правопрекращающие способы защиты дифференцируются: для правоустанавливающих а) признание права собственности на объект долевого строительства; б) признание права собственности на долю в праве собственности; в) признание права собственности на объект незавершенного строительства; г) включение в реестр денежных требований или реестр передачи жилых помещений; для правопрекращающих: а) расторжение договора; б) перевод требования о передаче жилого помещения в денежное требование.
3) В превентивных способах защиты выделяются следующие категории: а) преддоговорные обязательства застройщика (получение разрешения на строительство, размещение проектной декларации, регистрация застройщиком права на земельный участок, выбор способа обеспечения исполнения обязательства); б) договорные обязательства сторон (форма договора, его государственная регистрация, обязательные условия и др.); в) текущий контроль (обязанность застройщика сдавать отчетность, предоставлять информацию, создание реестра проблемных застройщиков и др.).
5. На основе анализа практики применения законодательства, регулирующего долевое строительство, сделан вывод, что на сегодняшний день не создан эффективный механизм защиты прав участников долевого строительства, в связи с чем обосновывается необходимость введения новых превентивных способов защиты, к которым можно отнести:
создание некоммерческого объединения участников долевого строительства с контролирующими застройщика полномочиями;
создание единого федерального реестра проблемных застройщиков, в который должны быть включены все застройщики, нарушающие законодательство и права участников долевого строительства, независимо от того работают они через фонд развития жилищного строительства или нет;
увеличение минимального размера уставного капитала застройщика с целью предотвращения фиктивного банкротства;
применение формы поэтапной оплаты участником долевого строительства объекта недвижимости с использованием банковского аккредитива или депозита нотариуса;
передача земельного участка под возведение конкретного объекта в долевую собственность, аренду, субаренду участникам долевого строительства за исключением передачи его застройщику, что обеспечит своевременное начало строительства, а главное, предотвратит изъятие земельного участка в случае банкротства застройщика.
6. В диссертационной работе право на защиту рассмотрено как самостоятельное субъективное право, что позволяет сформулировать определение понятия способа защиты прав участников долевого строительства, под которым понимается охраняемые государством и закрепленные в законе правовые возможности, направленные на защиту субъективных прав участников долевого строительства (и) или правопорядка в сфере долевого строительства, реализующиеся в том числе через признание прав, восстановление имущественных благ или предупреждение действий, нарушающих права участников долевого строительства.
На основании проведенного исследования предлагается внести следующие изменения и дополнения в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
1. Делается вывод об отсутствии комплексного подхода к реформированию существующей нормативной базы, регулирующей сферу долевого строительства, что приводит к коллизиям в законодательстве и сложностям реализации предусмотренных законом способов защиты на практике. В результате обоснована необходимость приведения в соответствие друг с другом ч. 6 ст. 201.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» и ч. 2 ст. 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в части существующих способов привлечения денежных средств для строительства объекта недвижимости, изложив ч. 6 ст. 201.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в следующей редакции: «Суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования основания возникновения, которых соответствуют требованиям Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае если требование основано на иной сделке, связанной с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность, суд для включения в реестр требований жилых помещений должен проверить отсутствие уже признанных прав на жилое помещение иных лиц, при наличии таковых включить требование в реестр денежного требования».
2. Предложено дополнить ч. 2 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» частью 2.1 «Неустойка, предусмотренная ч. 2 настоящей статьи не может быть уменьшена судом на основании ст. 333 ГК РФ». Указанное будет соответствовать общей концепции законодательства о долевом строительстве, которое рассматривает взыскание неустойки как самостоятельный компенсационный способ защиты прав участников долевого строительства, в то время как возможность применения к нему ст. 333 ГК РФ, допускающей уменьшение размера неустойки, реализуемая интенсивно на практике судом, нивелирует изначально заложенную в нее компенсационную цель.
3. Доказано, что такой компенсационный способ защиты прав участников долевого строительства как гарантийные обязательства, является неэффективным в условиях освобождения застройщика от обязательств устранения недостатков объекта в пределах гарантийного срока перед правопреемниками по гражданско-правовым договорам (последующими) приобретателями объекта долевого строительства. Установленное предопределяет необходимость внесения изменений в редакцию ч. 6 ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», изложив ее следующим образом: «Участник долевого строительства, а также его правопреемник вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии выявления недостатков в течение гарантийного срока».
4. В целях правильного применения ч. 3 ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», позволяющей участнику долевого строительства расторгнуть договор в случае существенного нарушения застройщиком требований к качеству объекта в одностороннем порядке, предлагается дополнить положения указанной нормы закона понятием «существенное нарушение качества». В ст. 2 того же Закона необходимо ввести следующее понятие: «существенное нарушение качества - это недостаток, который проявляется повторно после его устранения, может привести к снижению уровня надежности, безопасности, санитарно-эпидемиологических показателей объекта долевого строительства».
5. Выявлено, что страхование гражданской ответственности застройщика в существующем виде не обеспечивает исполнение договорных обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства, как это указано в законе, а является еще одним компенсационным способом защиты. Поэтому начало нормы ч. 1 ст. 15.2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предлагается изложить в следующей редакции: «Исполнение обязательств застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, должно обеспечиваться путем: (далее по тексту статьи)».
Теоретическая значимость исследования определяется тем, что его результаты могут быть использованы в ходе дальнейших научных исследований в области гражданского права, касающихся общественных отношений в сфере долевого строительства в целом, а также в части защиты прав участников долевого строительства; положения, выводы и предложения могут применяться при совершенствовании программ курсов «Гражданское право», «Предпринимательское право» и других юридических дисциплин.
Практическая значимость исследования заключается в возможности использования содержащихся в работе выводов и предложений в законотворческом процессе при разработке мер, направленных на повышение эффективности защиты прав участников долевого строительства.
Апробация результатов исследования. Выводы и основные положения диссертации изложены в публикациях автора по теме работы, озвучивались на семинарских занятиях, лекциях, в докладах на научно-практических конференциях: XIV Международной научно-практической конференции «Фундаментальные и прикладные проблемы приборостроения и информатики» (г. Москва, МГУПИ, 2011 г.); Международной научно-практической конференции «Экономические, правовые и прикладные аспекты преодоления кризиса в европейских странах и в России» (г. Лиссабон, 2012 г.); V Международной научно-практической конференции (г. Москва, 2012 г.). Использованы они также в практической деятельности: осуществлено представительство интересов участника долевого строительства в Люберецком городском суде в деле о признании незаконным одностороннего расторжения застройщиком договора долевого участия в строительстве 2010 г.; представительство интересов участника долевого строительства в Тверском районном суде г. Москвы в деле о взыскании неустойки, убытков и морального вреда в связи с нарушением застройщиком срока передачи объекта строительства 2011 г.; представительство интересов участника долевого строительства в Арбитражном суде г. Москвы в деле о банкротстве ЗАО «МЭННИ», реестр денежных требований с 2011 г. по настоящее время; представительство интересов в Одинцовском городском суде Московской области, в Хорошевском, Тушинском районных судах г. Москвы в делах о признании права собственности на жилые помещения в новостройках по предварительным договорам купли-продажи в 2011 - 2012 г.
Объем и структура работы определены задачами и логикой проведенного исследования. Исследование состоит из введения, трех глав, охватывающих восемь параграфов, заключения, библиографического списка использованной литературы и двух приложений.
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
долевое строительство банкротство договорной
Во введении обосновываются выбор и актуальность темы диссертации, показывается степень ее научной разработанности; определяются цель и необходимые для ее достижения задачи, объект и предмет исследования, его методологическая, теоретическая и эмпирическая основы; обосновывается научная новизна темы, формулируются положения, выносимые на защиту; отражается практическая и теоретическая значимость; приводятся данные об апробации полученных результатов и структуре работы.
Первая глава - «Генезис российского законодательства, регулирующего защиту прав участников долевого строительства» объединяет два параграфа и посвящена возникновению, становлению и развитию законодательства, регулирующего вопросы защиты прав участников долевого строительства в России.
В первом параграфе «Предпосылки законодательного закрепления основ защиты прав участников долевого строительства» исследуются исторические, экономические, законодательные и теоретические предпосылки возникновения и становления института долевого строительства.
На основе проведенного исследования автор считает, что зарождение института участия в долевом строительстве в его современном понимании возникло в 90-е годы ХХ в., когда граждане, вкладывающие денежные средства в строительство, получили право оформлять собственность на построенный объект. На этом этапе отсутствовала специальная нормативная правовая база, регулирующая сферу долевого строительства. Пользуясь свободой договора, предусмотренной ГК РФ, застройщик и участник строительства применяли к фиксации и регулированию отношений по строительству объекта недвижимости общие положения о договоре подряда, о совместной деятельности, элементы инвестиционного законодательства, купли-продажи векселей, предварительный договор и пр. При этом все существенные условия, права и обязанности сторон, сроки строительства, гарантии и штрафные санкции определялись непосредственно в договоре, заключаемом между сторонами. В условиях отсутствия специального законодательного регулирования нарушались права участников долевого строительства.
Государство урегулировало сферу долевого строительства, сочетающую в себе как инвестиционные, так и потребительские начала, посредством принятия специализированного нормативного правового акта, содержание которого согласно ч. 2 ст. 3 ГК РФ должно соответствовать ГК РФ. Но Закон о долевом строительстве фактически оказался вырванным из системы действующего российского законодательства в связи с тем, что регулирование гражданско-правовых отношений, возникающих между застройщиком и участником долевого строительства, осуществляется в большинстве императивными нормами не свойственными гражданскому праву. Закон о долевом строительстве в целях защиты прав участников долевого строительства ограничил свободу договора, установив вид договора, обязательную регистрацию, обязательные условия, основания расторжения договора, гарантии участникам строительства, требования к застройщику и штрафные санкции за неисполнение договора, административную ответственность за нарушение законодательства о долевом строительстве, а также государственный контроль. Особенно очевидны законодательные ограничения договорных отношений между застройщиком и участником долевого строительства - гражданином, связанных с возникновением права собственности последнего на жилое помещение. В ст. 40 Конституции РФ указано, что органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище, а обеспечение жильем относится только к категории малоимущих граждан. В указанном направлении действует и Жилищный кодекс РФ. Гражданское законодательство не содержит каких-либо особенностей возникновения права собственности именно на жилое помещение и руководствуется частноправовыми способами защиты. Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», предоставляющий защиту слабой стороне договора, использует гражданско-правовые способы защиты.
В свою очередь государство, не являясь стороной договора и не участвуя в процессе строительства, с течением времени увеличивает публично-правовое регулирование сферы долевого строительства.
Публично-правовое регулирование сферы долевого строительства привело к тому, что для застройщика процесс получения денежных средств от физических лиц усложнился, при этом практическое применение механизмов, защищающих права участников долевого строительства, оказалось недостаточно эффективным.
Пробелы в законодательстве обусловили применение большинством застройщиков схем обхода Закона о долевом строительстве, в результате опять появились тысячи обманутых дольщиков. Указанные обстоятельства привели к необходимости дальнейшего совершенствования законодательства.
Второй параграф «Современное состояние правового регулирования защиты прав участников долевого строительства» посвящен развитию законодательства, регулирующего вопросы защиты прав участников долевого строительства в России. В результате исследования вопросов реформирования законодательства автором выявлены правовые пробелы, не позволяющие осуществлять защиту в объеме, предусмотренном законом.
Анализ внесенных поправок позволяет сделать вывод, что для решения проблем защиты прав участников долевого строительства законодатель отдал предпочтение административным мерам, а не гражданско-правовым, которые в основном направлены на принуждение застройщиков заключать договоры долевого участия в строительстве. При этом законодателем не учтено, что административные меры за все время существования долевого строительства не смогли решить проблему появления новых обманутых дольщиков.
Реформы направлены на защиту прав участников долевого строительства, вложивших денежные средства в строительство именно жилых помещений. Другие объекты недвижимости, в том числе и возводимые при помощи долевого строительства для личных и семейных нужд, остаются без должного внимания законодателя, что приводит к правовым коллизиям и требует соответствующих изменений.
Глава 2 «Способы защиты имущественных прав участников долевого строительства» состоит из трех параграфов и посвящена общему анализу способов защиты, а также анализу отдельных способов защиты по двум направлениям: предотвращающим нарушения прав участников долевого строительства и в последующем компенсирующим неблагоприятные последствия.
В первом параграфе «Понятие и виды способов защиты прав участников долевого строительства» рассматривается понятийный аппарат и приводится классификация основных способов защиты прав участников долевого строительства.
В результате сравнительного анализа законов, регулирующих сферу долевого строительства в России, Белоруссии, Казахстане и Туркменистане, автор пришел к выводу о слабом понятийном аппарате Закона о долевом строительстве России. Автор считает полезным учесть практику долевого строительства Казахстана о привлечении банка-агента, на депозитарный счет которого перечисляются денежные средства участника строительства, которые банк-агент переводит застройщику только после получения дольщиком доли в жилом доме.
На основе анализа общих положений о защите гражданских прав и особенностей защиты прав участников долевого строительства автором определены «способы защиты прав участников долевого строительства». Предложенное определение позволяет обобщить основные направления защиты прав участников долевого строительства по общим и специфическим признакам.
В диссертационном исследовании автор предлагает классифицировать широкий перечень способов защиты прав участника долевого строительства. Каждое основание классификации является направлением развития законодательства о защите прав участников долевого строительства.
Автором выявлены основные тенденции развития следующих направлений. Так, с течением времени наблюдается усиление защиты правопорядка в области долевого строительства на федеральном уровне. Региональное законодательство ориентировано на защиту субъективных прав. Превентивные, восстановительные и правоустанавливающие способы защиты получили развитие и совершенствование только в отношении такого объекта, как жилое помещение, и в отношении участника долевого строительства - гражданина.
Во втором параграфе «Превентивные способы защиты прав участников долевого строительства» аргументируются и предлагаются следующие способы защиты:
1. Своевременное обеспечение информацией участников долевого строительства о финансовом состоянии застройщика. Оно достигается посредствам создания некоммерческих объединений участников долевого строительства с контрольными полномочиями в отношении застройщика и создания на федеральном уровне реестра проблемных застройщиков.
На основе информации, полученной в результате контрольной деятельности как государственных органов, так и участников долевого строительства, должен быть создан единый федеральный реестр проблемных застройщиков. В некоторых регионах созданы реестры проблемных застройщиков региона, но застройщик может строить объекты и в других регионах, не имеющих подобных реестров, что может привести к отсутствию или искажению информации о застройщике. На федеральном уровне создание такого реестра предусмотрено Федеральным законом от 24.07.2008 г. № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства». В соответствии с указанным законом в реестр включаются только сведения о застройщиках, передаваемые фондом содействия развитию жилищного строительства. Часть застройщиков не использует помощь Фонда при поиске земельного участка для строительства, поэтому сведения о них в реестр включены не будут; застройщик на стадии заключения договора на земельный участок может не иметь каких-либо финансовых трудностей, но впоследствии нарушить права участников долевого строительства.
Отмеченные несовершенства законодательства не позволят единому федеральному реестру в существующем виде стать полноценным информационным банком данных, выполняющим превентивные функции защиты тех, кто еще не принял участия в долевом строительстве, а также действующих участников долевого строительства.
В качестве способа преодоления указанного положения предлагается в п. 1 ст. 2 Закона о долевом строительстве добавить пунктом 1.1 содержащим понятие «проблемный застройщик» - застройщик, не устранивший в установленные сроки нарушения требований законодательства и (или) иных обязательных требований, повлекшие признание объекта строительства проблемным, а также в отношении него установлено одно из следующих обстоятельств: денежные средства граждан и (или) иных лиц для строительства привлекаются в нарушение требований, установленных Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»; более чем на 60 дней нарушены сроки представления отчетности, предусмотренной законом; не соблюдаются нормативы финансовой устойчивости его деятельности, установленные законом; судом возбуждено производство по делу о банкротстве застройщика; возбуждено уголовное дело в отношении руководителей или учредителей по факту нарушения застройщиком законодательства». Считаем, что на основании критериев проблемного застройщика, определенных в понятии, возможно создать полноценный единый федеральный реестр проблемных застройщиков.
2. Обеспечение возвратности вложенных денежных средств.
Исследованием установлено, что возвратность вложенных в строительство денежных средств или их части гарантируется применением в долевом строительстве поэтапной оплаты цены договора с одновременным использованием банковского аккредитива.
Анализ зарубежного опыта поэтапной оплаты цены договора и действующего российского законодательства показывает следующее:
поэтапная оплата является реальным стимулом для завершения строительства застройщиком;
выполнение работы на каждом этапе должна принимать государственная комиссия с изданием единого документа - решения о завершении очередного этапа строительства;
в целях предотвращения просрочек оплаты очередного этапа строительства участником долевого строительства считаем, что денежные средства, равные стоимости объекта строительства, должны быть внесены в банк или на депозит нотариуса. В таком случае при предъявлении решения о завершении очередного этапа строительства банк или нотариус перечислит на счет застройщика денежные средства, необходимые для оплаты следующего этапа строительства;
с целью защиты прав участников долевого строительства необходимо на законодательном уровне определить, что приобретаемая недвижимость оплачивается только поэтапно, а также указать максимальный процент, который может быть оплачен участником долевого строительства на каждом этапе.
Поэтапная оплата позволит сохранить денежные средства участников строительства, которые еще не были вложены в строительство; потраченные денежные средства будут соответствовать уровню уже созданного объекта.
Следовательно, в целях защиты прав участников долевого строительства необходимо внести следующие изменения в ч. 3 ст. 5 Закона о долевом строительстве: «Оплата цены договора участия в долевом строительстве производится на расчетный счет банка или нотариуса, согласованного сторонами; застройщик получает оплату с указанного счета только после предоставления акта о выполнении работ по очередному этапу строительства, вынесенного государственной комиссией, при этом максимально допустимый размер промежуточных выплат за каждый этап составляет 35%. Окончательный расчет между сторонами осуществляется с момента подписания сторонами акта приема передачи объекта».
Указанное будет соответствовать ст. 4 Закона о долевом строительстве, в соответствии с которой участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Таким образом, обязанность внесения полной оплаты возникает у участника одновременно с передачей ему объекта долевого строительства при наличии у застройщика разрешения на ввод в эксплуатацию.
3. Обеспечение передачи объекта строительства.
Автором доказано, что поручительство банка или страхование гражданской ответственности застройщика не обеспечивают передачу недвижимости, так как ни страховая компания, ни банк фактически достраивать за застройщика дом или иной объект недвижимости не будут, а компенсируют только вложенные в строительство денежные средства. Таким образом, под законодательной конструкцией, направленной на исполнение главного обязательства застройщика по передаче объекта недвижимости, понимается очередной способ обеспечения возвратности денежных средств.
В связи с тем, что еще не сложилась практика выплат участникам долевого строительства страхового возмещения, автором выделены только теоретические проблемы, которые не смогут обеспечить защиту прав участников долевого строительства. Этими проблемами являются: длительная процедура возврата денежных средств, вложенных в долевое строительство, связанная с продолжительностью судебных процедур по признанию страхового случая; возможность махинаций на рынке страхования; не соответствие (примерно в два раза меньше) действительных вложений участников долевого строительства размеру страхового возмещения, предусмотренному законом.
Обеспечить передачу объекта строительства автор предлагает посредствам применения к учредителям застройщика меры дисциплинирующего характера, а именно увеличить уставной капитал при создании организации застройщика. Высокий размер уставного капитала, особенно оплаченного денежными средствами, дисциплинирует тех, кто впервые создает юридическое лицо: если учредители принуждаются фактически зарезервировать определенную денежную сумму за иным лицом -- вновь созданной организацией, то подобный «депозит» удерживает учредителей от сомнительных финансовых операций, повышая общий уровень осмотрительности и осторожности.
Таким образом, считаем, что на федеральном уровне необходимо по примеру ст. 11 Федерального закона от 02.12.1990 № 395-1 «О банках и банковской деятельности» и ст. 25 Закона РФ от 27.11.1992 № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации» установить минимальный размер уставного капитала для организации, привлекающей денежные средства участников долевого строительства.
Указанное ужесточение требований к застройщику позволит предотвратить появление на рынке долевого строительства застройщиков, не обладающих собственными активами, повысит ответственность их учредителей, а как следствие, предотвратит фиктивное банкротство застройщиков и обеспечит участникам долевого строительства возможность получения объекта строительства.
В качестве еще одного способа обеспечивающего передачу объекта строительства и гарантирующего получение права собственности, автор предлагает ввести предоставление земельного участка в собственность или временное пользование не застройщику, а участникам долевого строительства. Указанное позволит своевременно начать строительство, позволит избежать проблем при оформлении права собственности, а главное, предотвратит изъятие земельного участка в случае банкротства застройщика.
Кроме того, право собственности на земельный участок предоставляет повышенный уровень защиты лицу, имеющему на нем строение. Об указанном свидетельствует возможность признания судом права собственности на самовольную постройку за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (ст. 222 ГК РФ).
Превентивные способы защиты прав участников долевого строительства являются наименее разработанными в российском законодательстве, но их применение способно наиболее эффективно обеспечить защиту и предотвратить наступление неблагоприятных последствий, для устранения которых требуется применение компенсационных способов защиты.
В третьем параграфе «Восстановительные (компенсационные) способы защиты» обосновано, что такой восстановительный способ защиты, как неустойка, с течением времени развивается по направлению увеличения негативных последствий для нарушающей стороны.
В результате проведенного анализа судебной практики по взысканию неустойки автор приходит к выводу о невозможности реализовать указанный способ защиты в объеме, предусмотренном законодательством, в связи с правом суда уменьшить взыскиваемую сумму.
Автором делается вывод о необходимости законодательного закрепления положения о невозможности применения судом ст. 333 ГК РФ к отношениям в области долевого строительства, так как в этом случае неустойка является законной.
Указанная позиция обозначена Верховным Судом Российской Федерации в постановлении Пленума от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей и в п. 2 обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 г.
Позиция о том, что уменьшена может быть только договорная неустойка, высказана и разработчиками концепции развития гражданского законодательства
(п. 3.3 Концепции).
Исследования такого восстановительного способа защиты, как гарантийные обязательства, приводят автора к выводу об отсутствии указанного способа защиты для последующих собственников долевого строительства.
Считаем, что не предоставление гарантии качества в пределах гарантийного срока покупателю уже готового объекта, может привести к сложностям защиты прав, в том числе и участников долевого строительства, если недостатки работ имеет общее имущество объекта строительства. В таком случае истцом выступает не конкретное физическое лицо, а объединение физических лиц, добивающееся устранения недостатков всего жилого/нежилого фонда, относящегося к их владению. Обычно это товарищество собственников жилья или управляющая компания.
Таким образом, ТСЖ представляет интересы всех собственников помещений многоквартирного дама, в том числе и тех, что не имели права обращаться к застройщику с требованием о гарантийном ремонте, так как купили квартиру в уже построенном доме. В соответствии с общей теорией права (никто не может передать прав больше, чем имеет) указанное действие недопустимо.
В целях устранения данного пробела автором предлагается изменить редакцию ч. 6 ст. 7 Закона о долевом строительстве и включить право последующих собственников построенного помещения обращаться в пределах гарантийного срока с требованием к застройщику об устранении недостатков.
Глава 3 «Защита прав участников долевого строительства при банкротстве застройщика» состоит из трех параграфов и содержит анализ положений федерального и регионального законодательства.
В первом параграфе «Защита прав участников долевого строительства с требованиями о передаче жилых помещений» указывается, что законодательство о защите прав участников долевого строительства в случае банкротства застройщика интенсивно развивается в направлении совершенствования способов защиты прав участника долевого строительства - гражданина приобретателя жилой недвижимости.
Системный анализ Закона об участии в долевом строительстве и Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» свидетельствует о разобщенности указанных актов в вопросах защиты прав участников долевого строительства. Не смотря на то, что Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» фактически признал договора не соответствующие Закону о долевом строительстве, он не предоставляет гарантий получения жилого помещения участником долевого строительства при банкротстве застройщика. Указанная ситуация возникает в связи с тем, что арбитражный суд не проверяет действительность требований и может включить в реестр заявления двух и более участников долевого строительства на одну квартиру. В последующем, пока один из них не откажется от своего требования на объект незавершенного строительства, последний не будет передан для достройки кооперативу. Автор отмечает, что закон не регламентирует, кто из участников, имеющих право требования на одну и ту же квартиру, должен отказаться от своего права.
Во избежание процесса нарушения сроков передачи объекта незавершенного строительства кооперативу и дальнейшей достройки дома из-за наличия двух претендентов на одну квартиру необходимо из текста ч. 7 ст. 201.10 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» «в результате отказа отдельных участников строительства от получения жилых помещений в указанном объекте строительства» исключить слово «отдельных» и изложить его в следующей редакции: «в результате отказа участников строительства, договоры с которыми были заключены позднее, от получения жилых помещений в указанном объекте строительства». В представленном виде поправки будут соответствовать требованиям ст. 398 ГК РФ.
Во втором параграфе «Защита прав участников долевого строительства с требованиями о передаче нежилых помещений» автор обращает внимание на то, что участником долевого строительства в зависимости от объекта предоставляется разная степень защиты.
Автор делает вывод о том, что в целях повышения уровня защиты прав участников долевого строительства, вложивших финансовые средства в строительство объектов нежилой недвижимости, необходимо на федеральном и региональном уровнях предоставить равную степень защиты участникам долевого строительства - потребителям, финансирующим строительство недвижимости для личных и семейных нужд вне зависимости от того, является помещение жилым или нежилым.
В третьем параграфе «Защита прав участников долевого строительства с денежными требованиями» проводится анализ законодательства и судебной практики с целью выявить уровень предоставления действующим законодательством защиты участникам долевого строительства.
Автор приходит к выводу, что Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)», признавая договоры не соответствующие Закону о долевом строительстве, не обеспечивает защиту участникам долевого строительства. Незалоговые кредиторы, каковыми являются участники строительства, по договорам, не соответствующим Закону о долевом строительстве, имеют право получить только 25 % от стоимости реализуемых объектов незавершенного строительства и земельного участка на всех. Если учесть, что таких большинство, то закон гарантирует мизерные выплаты и фактически приводит к потере вложенных денежных средств и ожидаемого объекта недвижимости.
...Подобные документы
Основные меры ответственности за нарушение прав участников долевого строительства многоквартирных домов. Характеристика развития и содержания современных способов обеспечения исполнения обязательств в договорах участия в доле строительного капитала.
дипломная работа [291,9 K], добавлен 03.06.2017Особенности порядка процедуры банкротства застройщиков и методы защиты прав участников долевого строительства. Процедура финансового оздоровления, внешнего управления и наблюдения. Стадии и правовые последствия открытия конкурсного производства.
дипломная работа [70,2 K], добавлен 05.06.2015Криминалистическая характеристика мошенничества в сфере долевого строительства. Типичные виды мошенничества. Обстоятельства, подлежащие установлению, и источники информации. Противодействие расследованию мошенничества в сфере долевого строительства.
дипломная работа [64,7 K], добавлен 03.12.2009Общие положения, особенности договора долевого участия в строительстве, его преимущества и недостатки. Государственная регистрация данного договора строительства. Характеристика основных нарушений и махинаций с договорами долевого участия в строительстве.
контрольная работа [39,3 K], добавлен 04.01.2010Строительство как наиболее дорогой вид хозяйственной деятельности. Особенности и условия составления договора долевого участия в строительстве. Рассмотрение объектов долевого строительства. Анализ признаков договора участия в долевом строительстве.
дипломная работа [195,2 K], добавлен 27.08.2012Понятие, правовая природа, форма и участники договора долевого участия в строительстве жилья; права, обязанности и ответственность сторон. Содержание, субъекты и существенные условия инвестиционного договора по поводу объектов капитального строительства.
дипломная работа [90,2 K], добавлен 07.10.2014Суть и форма договора участия в долевом строительстве. Развитие правового регулирования отношений, связанных с договором. Права, обязанности и ответственность застройщика и дольщика. Законодательство, регулирующее отношения в сфере долевого строительства.
дипломная работа [74,3 K], добавлен 26.06.2012Понятие, признаки и генезис договора долевого участия в истории юридической мысли. Существенные и факультативные условия договора долевого участия в строительстве объектов недвижимости. Применение и исполнение договора долевого участия в строительстве.
дипломная работа [99,7 K], добавлен 16.08.2017История развития российского законодательства в области авторского и смежных прав и структура Российского законодательства. Понятие и содержание изучаемой темы. Правовое регулирование защиты авторских и смежных прав и уголовно-правовые способы защиты.
дипломная работа [86,5 K], добавлен 25.11.2008Понятие и содержание права на защиту. Особенности и пределы защиты гражданских прав. Характеристика юрисдикционных и неюриcдикционных способов защиты гражданских прав. Дискуссионные вопросы способов защиты прав этой области. Проблемы возмещения убытков.
курсовая работа [60,4 K], добавлен 22.11.2010Правовое регулирование слияний и поглощений акционерных обществ в РФ и за рубежом. Юридические гарантии защиты прав акционеров и кредиторов при реорганизации акционерных обществ в форме слияния. Гарантии прав акционеров при принудительном выкупе акций.
дипломная работа [62,8 K], добавлен 07.10.2017Соотношение устава и договора участников общества с ограниченной ответственностью. Предмет договора об осуществлении прав участников. Последствия нарушения его условий. Включение условий о выплате, неустойке. Проблема защиты интересов всех сторон.
контрольная работа [23,6 K], добавлен 17.04.2014История становления и развития исполнительного производства. Субъекты исполнительного производства. Защита прав участников исполнительного производства. Обжалование действий судебного пристава-исполнителя. Исковый порядок защиты нарушенных прав.
курсовая работа [54,5 K], добавлен 27.06.2014Теория и практика регламентации института защиты прав участников уголовного процесса в судопроизводстве. Организационные, правовые и методические вопросы обеспечения безопасности участников уголовного процесса на стадиях предварительного расследования.
научная работа [64,6 K], добавлен 16.05.2010Характеристика способов защиты гражданских прав. Юрисдикционная форма защиты - деятельность уполномоченных государством органов по защите нарушенных прав или оспариваемых субъектных прав. Особенности и пределы неюрисдикционной и судебной защиты прав.
курсовая работа [31,6 K], добавлен 07.11.2011Раскрытие функций и оснований применения мер защиты в гражданском праве. Определение их роли в восстановлении прав участников гражданских правоотношений. Классификация правовых мер оберегания. Разграничение структурных групп мер ответственности.
дипломная работа [79,9 K], добавлен 06.07.2010Международно-правовые основы обеспечения безопасности участников уголовного судопроизводства. Анализ принципа охраны прав и свобод человека и гражданина. Государственная защита потерпевших, свидетелей и иных участников уголовного судопроизводства.
курсовая работа [772,8 K], добавлен 17.08.2015Урегулирование конфликтов по поводу возникновения, изменения и прекращения прав на землю. Защита имущественных прав и интересов участников земельных отношений. Право частной собственности; пользование юридическими лицами и гражданами земельным участоком.
реферат [22,3 K], добавлен 19.11.2009Понятие общих принципов в отрасли гражданского права. Принцип равенства участников гражданско-правовых отношений, неприкосновенности собственности, судебной защиты гражданских прав. Гражданское законодательство и пределы осуществления гражданских прав.
контрольная работа [45,4 K], добавлен 22.04.2015Понятие и основные формы способов защиты гражданских прав. Юрисдикционные и неюрисдикционные способы защиты. Особенности и пределы судебной защиты гражданских прав, критерии и условия их выбора. Пределы и специфика судебной защиты гражданских прав.
курсовая работа [41,9 K], добавлен 14.03.2011
