К вопросу о регистрации договора аренды здания или сооружения

Размещено на http://www.allbest.ru/

УДК 347.453.1

ФГБОУ ВО "Российский государственный педагогический университет

им. А.И. Герцена"

К ВОПРОСУ О РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЯ ИЛИ СООРУЖЕНИЯ

Еругина С.А.

В условиях развития рыночной экономики все большее значение приобретает институт арендных отношений, в рамках которого стороны могут эффективно использовать свой гражданско-правовой потенциал, в том числе предпринимательский. Среди договоров, оформляющих арендные правоотношения, популярными у хозяйствующих субъектов являются такие договоры, которые предполагают длительное взаимодействие собственника (арендодателя) и владельца (арендатора) и направлены в основном на стабильное сотрудничество. К таким договорам относится договор аренды здания (сооружения), эффективно используемый в сфере крупного бизнеса и являющийся достаточно востребованным. Однако, несмотря на популярность данного договора и относительную стабильность законодательства о нём, количество судебных споров по вопросам его заключения, исполнения и прекращения не уменьшается. Особенно много споров возникает по вопросам государственной регистрации договора здания (сооружения), когда такая регистрация является обязательной. От государственной регистрации зависит признание указанного договора заключенным или незаключенным. В связи с этим недобросовестные участники арендных правоотношений, не желая исполнять обязанности по договору, зачастую ссылаются на его незаключенность вследствие отсутствия регистрации. Таким образом, исследование проблем, связанных с регистрацией договора аренды здания (сооружения) является актуальным.

В отечественной литературе проблемам договора аренды зданий и сооружений посвящено множество работ. Исследованиями в данной области занимались такие ученые, как Е.А. Суханов, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Ю.В. Романец, В.А. Белов другие. Однако, несмотря на наличие соответствующих исследований, на практике долгое время продолжают существовать вопросы, которые требуют разрешения, в том числе вопросы, касающиеся споров о незаключенности незарегистрированного договора.

Если контрагенты заключают договор аренды здания (сооружения) и устанавливают для него срок действия, составляющий менее года, у них не возникает обязанности регистрировать его. Для признания договора заключенным в указанном случае достаточно согласования воли сторон по всем существенным условиям. Однако если срок соответствующего договора составляет от года и выше, то в таком случае он «подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации» [4, п. 2 ст. 651]. законодательство регистрация договор аренда

Государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества [11, ч. 3 ст. 1]. Из данного понятия следует, что регистрация договора аренды здания (сооружения) свидетельствует о публичном (государственном) признании и подтверждении обременения недвижимости правом аренды, доказательством такого обременения и титула арендатора на имущество. Следует отметить, что анализируемое понятие наделяет акт государственной регистрации декларативным, подтверждающим характером, тогда как для договора аренды здания или сооружения такая регистрация носит правоустанавливающий характер. Так, исходя из буквального толкования пункта 2 статьи 651 ГК РФ, если договор аренды здания (сооружения), подлежащий государственной регистрации, не был зарегистрирован, то он считается незаключенным. Толкование данной нормы в отдельности от других норм Гражданского кодекса приводит к тому, что недобросовестная сторона может требовать в судебном порядке признания незаключенным договора, по которому стороны достигли соглашения по всем существенным условиям и который исполнялся ими. Однако такой договор не должен признаваться незаключенным, поскольку, как верно отмечает В. А. Белов, «сам по себе факт отсутствия государственной регистрации договора аренды не свидетельствует о том, что обязательственная связь между арендодателем и арендатором не возникла» [1]. К договору, по которому в аренду сдается здание или сооружение на срок не менее года, но который при этом не был зарегистрирован, могут применяться общие положения обязательственного права, если договорные обязательства были приняты на себя сторонами и исполнялись. Такой договор будет существовать, однако положения законодательства о договоре аренды здания или сооружения к нему применяться не будут. В частности, арендатор не приобретет прав на земельный участок, если об этом не будет сказано в договоре, а также при переходе права собственности на сдаваемое в аренду имущество он не сможет ссылаться на закон при разрешении вопроса о сохранении договора аренды. К тому же, арендатор не сможет противопоставить свои права третьим лицам [9, п. 14]. Например, он не сможет воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок. Данный подход отражает положение пункта 3 статьи 433 ГК РФ, согласно которому, по общему правилу, «договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации» [3, п. 3 ст. 433.3]. Из указанного положения следует, что государственная регистрация договора имеет своей целью создание возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде и «выполняет функцию оглашения прав арендатора на объект аренды среди участников гражданского оборота» [2].

Судебная практика в основном идет по пути признания договоров, которые не прошли государственной регистрации, но которые исполнялись, заключенными. Так, в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 указано, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность [6, п. 3].

Достаточно часто на практике возникают споры, связанные с государственной регистрацией договоров аренды здания (сооружения), заключенных на неопределенный срок, а также продленных договоров, которые заключались на срок менее года. В судебной практике по данной проблеме были выработаны следующие позиции [5, п. 10, 11]. Во-первых, заключенный на срок менее года договор аренды, предусматривающий автоматическую пролонгацию на аналогичный срок, государственной регистрации не подлежит, даже если при сложении общий срок составляет более года. Таким образом, например, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок 11 месяцев, который автоматически продляется на такой же срок, не подлежит регистрации. Во-вторых, договор аренды здания (сооружения), возобновленный на неопределенный срок, также не нуждается в государственной регистрации, так как регистрации подлежит только договор, заключенный на срок не менее года. Среди ученых существует позиция, согласно которой такой подход позволяет сторонам договора обходить государственную регистрацию в нарушение публичных интересов, в связи с чем следовало бы распространить правило о государственной регистрации на договоры, которые заключаются на неопределенный срок или заключаются на срок менее года, но постоянно продляются на такой же срок [10, С. 273]. На наш взгляд, такая позиция неверна, поскольку в силу принципа диспозитивности стороны сами имеют право решать, на какой срок им заключать договор с учетом того, каких последствий они ожидают от отношений с контрагентом. Так, например, заключая договор на срок 11 месяцев, стороны могут в период действия договора оценить свои возможности для дальнейшего сотрудничества, а продлевая впоследствии действие договора на неопределенный срок, они оставляют для себя возможность в одностороннем порядке отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца, что неосуществимо при заключении договора на определенный срок. Полагаем, что если бы законодатель видел угрозу публичным отношениям в сфере государственной регистрации недвижимости в таких действиях, то он ввел бы обязанность регистрировать договор аренды здания (сооружения) независимо от его срока. Однако законодатель наоборот сделал исключение из общего правила, согласно которому договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации независимо от срока (пункт 2 статьи 609 ГК РФ), связав обязанность сторон регистрировать договор аренды здания (сооружения) со сроком договора.

Вместе с тем в научной среде существует и иная позиция, согласно которой правило о государственной регистрации договора аренды зданий (сооружений), а точнее, связь такой регистрации с признанием договора заключенным, создает правовые коллизии с другими нормами, в частности, с нормой, содержащейся в пункте 3 статьи 433 ГК РФ. Согласно указанной норме, договор после государственной регистрации считается заключенным для третьих лиц, а не для сторон договора, что соответствует правильному пониманию акта государственной регистрации как средства извещения третьих лиц о возникшем обременении недвижимости. На наш взгляд, для сторон договор должен считаться заключенным не после государственной регистрации, а после согласования всех существенных условий, что соответствует консенсуальности договора аренды здания (сооружения). В целях устранения подобных коллизий и для стабилизации правоприменительной практики В. А. Белов предлагает исключить из пункта 2 статьи 651 и пункта 3 статьи 658 ГК РФ следующее положение: "и считается заключенным с момента такой регистрации" [2]. В некотором смысле близкой позиции придерживается и В. А. Петрушкин, который отмечает, что «государственная регистрация прав на недвижимое имущество, в каком бы виде она ни существовала, является своеобразным препятствием для свободного осуществления субъективных гражданских прав» [8, С. 80]. Вместе с тем В. А. Петрушкин выделяет и положительные стороны данного института.

Интересно отметить, что в 2001 году была предпринята попытка оспорить конституционность пункта 2 статьи 651 ГК РФ. Однако Конституционный Суд Российской Федерации в рассмотрении жалобы на нарушение конституционных прав и свобод указанным пунктом отказал. В своем определении суд указал, что государственная регистрация призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу договора и соответствующих документов. Государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Также в определении суд указал, что отсутствие государственной регистрации договора аренды зданий (сооружений) не лишает сторон права на судебную защиту [7].

Из приведенного в данной статье анализа законодательства, судебной практики и научных точек зрения следует вывод о том, что положения законодательства о государственной регистрации договора аренды здания (сооружения), с одной стороны, способствуют стабильности гражданского оборота, дают дополнительную гарантию защиты прав сторон в случае возникновения споров, а с другой стороны, вносят неопределенность в правоприменительную практику и способствуют её дестабилизации.

Для уменьшения количества судебных споров, связанных с государственной регистрацией, для стабилизации правоприменительной практики, устранения коллизий, на наш взгляд, следовало бы изложить пункт 2 статьи 651 ГК РФ в следующей редакции: «Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным для третьих лиц с момента такой регистрации».

Список литературы

1. Белов В.А. Взыскание платы по договору аренды // Вестник арбитражной практики. 2016. N 6. С. 20 - 24

2. Белов В.А. Договор аренды и государственная регистрация // Вестник арбитражной практики. 2016. N 2. С. 33 - 38

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от

29.12.2017) // «Российская газета», N 238-239, 08.12.1994

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 05.12.2017) // «Собрание законодательства РФ», 29.01.1996, N 5, ст. 410

5. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // «Вестник ВАС РФ», N 4, 2001

6. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» // «Вестник ВАС РФ», N 4, апрель, 2014

7. Определение Конституционного Суда РФ от 05.07.2001 N 132-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества "РЕБАУ АГ" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 165 и пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации» // СПС КонсультантПлюс

8. Петрушкин В.А. Актуальные проблемы правовой модели системы оборота недвижимости: монография / науч. ред. В.В. Витрянский. М.: Статут, 2014. 285 с.

9. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // «Вестник ВАС РФ», N 1, январь, 2012

10. Право и закон: история, теория, практика: Коллективная монография / Под ред. С.Г. Киселева. - М.: МАКС Пресс, 2015. - 332 с.

Аннотация

В данной статье анализируются общие положения гражданского законодательства о государственной регистрации и положения о регистрации договора аренды здания или сооружения в их системной взаимосвязи. Внимание акцентируется на проблеме, связанной с признанием договоров аренды здания или сооружения незаключенными в связи с отсутствием их государственной регистрации в том случае, когда такая регистрация необходима. Для пресечения злоупотреблений правом со стороны недобросовестных контрагентов, требующих признания фактически исполняемых договоров незаключенными по причине отсутствия их регистрации, предлагается альтернативная редакция пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ключевые слова: договор аренды здания или сооружения, государственная регистрация, признание договора незаключенным, срок.

This article analyzes the general provisions of civil legislation on state registration and the provision on registration of the lease of a building or structure in their systemic relationship. The attention is focused on the problem associated with the recognition of lease contracts for a building or structure unincorporated due to the lack of their state registration in the event that such registration is necessary. In order to prevent abuse of rights by unscrupulous contractors requiring the recognition of contracts that are actually executed as not concluded due to their lack of registration, an alternative version of clause 2 of Article 651 of the Civil Code of the Russian Federation is proposed.

Key words: lease of a building or structure, state registration, recognition of a contract as nonconcluded, term.

Размещено на Allbest.ru