Возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, занятый многоквартирным домом: не все проблемы разрешены

Размещено на http://www.allbest.ru/

Возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, занятый многоквартирным домом: не все проблемы разрешены

С.Е. Калёнов

Правовое регулирование использования земельных участков, составляющих земли жилой застройки населённых пунктов, учитывая их значимость при обеспечении как публичных, так и частных интересов, - по-прежнему актуальная задача законодателя. При этом должны быть полностью использованы возможности механизма такого регулирования, которые создают нормы гражданского, земельного, градостроительного и жилищного законодательства. Однако анализ соответствующих юридических норм, практики их применения, научные разработки по вопросам правового режима указанных участков, в частности занятых многоквартирными жилыми домами, возведёнными до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) (см.: СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 14; 2010. № 31. Ст. 4206), показывает необходимость совершенствования некоторых положений закона. Согласно ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (см.: СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 15; 2010. № 24. Ст. 3069), если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведён государственный кадастровый учёт, он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2); в случае, если такой земельный участок не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в данном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании соответствующего земельного участка (ч. 3); с момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в данном доме (ч. 5).

В соответствии с ч. 1 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. (далее - ЗК РФ) (см.: СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147; 2010. № 30. Ст. 3998) предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию. Согласно п. 1 ч. 4 ст. 30 этого нормативного правового акта, проведением работ по формированию участка охватывается: 1) выполнение в отношении земельного участка в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (см.: СЗ РФ. 2007. № 31. Ст. 4017; 2009. № 52 (ч. 1). Ст. 6419), работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учёта сведения о таком земельном участке (кадастровые работы), осуществление государственного кадастрового учёта такого земельного участка; 2) определение разрешённого использования земельного участка; 3) определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за это; 4) принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов); 5) публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приёме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов). земельный застройка юридический

В научной литературе уже неоднократно справедливо указывалось, что, если следовать логике упомянутых норм ЗК РФ, процедура формирования земельного участка, помимо прочего, уже включает в себя постановку такого участка на государственный кадастровый учёт. Кроме того, стоит согласиться и с тем, что закреплённая ЗК РФ процедура формирования земельного участка (как и содержание процесса формирования участка), предусмотренная п. 4 ч. 5 ст. 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Гр. К РФ) (см.: СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 16; 2010. № 31. Ст. 4195), неприемлема к ситуации, когда жилой дом возведён до введения в действие ЖК РФ, а участок не сформирован и кадастровый учёт не проводился, либо к случаю, в котором участок под таким домом "прошёл" кадастровый учёт, но не были осуществлены иные мероприятия, необходимые для полного формирования земельного участка (см., напр.: Дуксин П.А. Проблемы возникновения права общей долевой собственности на земельный участок у собственников помещений многоквартирного жилого дома // Законодательство и экономика. 2009. № 6. С. 4). В литературе также отмечается, что процедура формирования земельного участка под такими многоквартирными домами либо вообще не регулируется региональным законодательством, либо закрепляется нормативными правовыми актами субъектов РФ и местного самоуправления (в отдельных субъектах РФ), причём в этом случае требования, предъявляемые к данной процедуре, весьма разные. Таким образом, реализация права частной собственности на земельный участок, сама возможность граждан и юридических лиц (собственников помещений в многоквартирном доме) приобрести это конституционное право, момент возникновения которого неизбежно связан с указанной процедурой, ставится в зависимость от разнообразных требований, установленных субъектами РФ и муниципальными образованиями. "Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, любая дифференциация правового регулирования, приводящая к различиям в правах и обязанностях субъектов права, должна осуществляться законодателем с соблюдением требований Конституции Российской Федерации, в том числе вытекающих из принципа равенства (ст. 19, ч. 1), в силу которого различия допустимы, если они объективно оправданны, обоснованны и преследуют конституционно значимые цели, а используемые для достижения этих целей правовые средства соразмерны им; соблюдение данного принципа, гарантирующего защиту от всех форм дискриминации при осуществлении прав и свобод, означает, помимо прочего, запрет вводить такие различия в правах лиц, принадлежащих к одной и той же категории, которые не имеют объективного и разумного оправдания" (см.: По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, В.П. Минина и Е.А. Плеханова: постановление Конституционного Суда РФ от 28 мая 2010 г. № 12-П // СЗ РФ. 2010. № 24. Ст. 3069).

Представляется, что установление в рамках федеральных законов (ЗК РФ, Гр. К РФ, Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости") единого порядка формирования (в том числе кадастрового учёта) земельного участка, занятого многоквартирным домом, построенным до введения в действие ЖК РФ, будет полностью отвечать требованиям конституционных норм.

Кроме того, нуждается в корректировке и содержание ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". В целях эффективной реализации её положений и исключения возможности неверного применения норм земельного и градостроительного законодательства стоит предусмотреть в ней ссылку на конкретные нормы ЗК РФ, Гр. К РФ, Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", определяющие специальный механизм формирования (в том числе и постановки на кадастровый учёт) земельных участков, на которых расположены многоквартирные жилые дома, возведённые до 1 марта 2005 года.

Конституционный Суд Российской Федерации в названном выше Постановлении, имеющем огромное значение для дальнейшего применения правовых норм о частной земельной собственности, указал: "Федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в таких [многоквартирных] домах исходя из правовой природы общего имущества многоквартирных домов как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями, установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нём многоквартирном доме (ч. 1 и ч. 2 ст. 36), а в Федеральном законе "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нём расположен (ст. 16)". Нормы ЖК РФ и Федерального закона о введении в действие ЖК РФ при этом являются специальными по отношению к нормам ЗК РФ, и названный "переход" (возникновение права общей долевой собственности на земельный участок) связан либо со вступлениям в силу ЖК РФ (когда участок сформирован и "прошёл" кадастровый учёт до 1 марта 2005 г.), либо с моментом формирования земельного участка и проведения его кадастрового учёта (если эти процедуры производятся после вступления в силу ЖК РФ).

Этот вывод позволяет сделать анализ положений ст. 16 Федерального закона "О введении в действие ЖК РФ" с учётом правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в указанном выше Постановлении от 28 мая 2010 года. Ранее такое же по содержанию официальное толкование норм закона было дано в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (см.: Российская газета. 2010. 21 мая). Иной позиции придерживалось Министерство финансов РФ, указавшее в письме от 2 июня 2008 г. № 03-05-04-02/36, что для оформления земельно-правовых отношений по передаче земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположен многоквартирный дом, в общую долевую собственность собственников помещений необходимо издание соответствующего ненормативного акта уполномоченного органа [Письмо Федеральной налоговой службы РФ от 29 октября 2008 г. № ШС-6-3/783 @ "О земельном налоге" (вместе с письмами Минфина РФ от 26 августа 2008 г. № 03-05-04-02/49, от 2 июня 2008 г. № 03-05-04-02/36) (см.: СПС "КонсультантПлюс". Законодательство. 2010. 16 ноября).

Мнение Высшего Арбитражного Суда РФ и Верховного Суда РФ, истолковавших закон, Конституционного Суда РФ, выразившего такую же правовую позицию, безусловно, "поставили точку" в этом вопросе (до этого в научной литературе высказывались диаметрально противоположные точки зрения (см., напр.: Смолина Л.В. Как оформить землю в общую долевую собственность // СПС "КонсультантПлюс". Комментарии законодательства. 2008. 13 октября; Бандорин Л., Ганжела Н. Земля у дома // ЭЖ-Юрист. 2009. № 4. С. 14)). Судебная практика до апреля 2010 г. также не отличалась единством. Некоторые суды придерживались позиции, закреплённой ныне Конституционным Судом РФ (см.: Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 4 августа 2008 г. № КГ-А 40/6389-08 // СПС "КонсультантПлюс". Судебная практика. 2010. 16 ноября). Другие суды рассматривали содержание норм ст. 16 Федерального закона "О введении в действие ЖК РФ" как специальное условие предоставления земельного участка под многоквартирным домом в общую долевую собственность в дополнение к общему порядку, предусмотренному ст. 36 ЗК РФ (п. 5 и 6) и обосновывали необходимость принятия решения о предоставлении такого участка уполномоченными органами государственной власти или местного самоуправления (см.: Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21 марта 2007 г. № А 28-4887/2006-182/4 // СПС "КонсультантПлюс". Судебная практика. 2010. 16 ноября).

Граждане, обратившиеся в Конституционный Суд РФ с жалобой на нарушение нормами ч. 3 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" их конституционных прав, оказались в сходной (затруднительной) правовой ситуации. Будучи собственниками помещений в многоквартирных жилых домах, они вынуждены были вносить арендные платежи за пользование земельным участком, занятым этим домом и необходимым для его использования, когда закон устанавливает, что они являются сособственниками земельного участка (общего имущества), и, следовательно, плательщиками земельного налога. Возможность проведения кадастрового учёта земельного участка, после чего последний, собственно, и может считаться объектом недвижимости (объектом права долевой собственности и соответственно налогообложения), поставлена ч. 3 ст. 16 названного Федерального закона в зависимость от решения коллегиального органа - общего собрания собственников помещений в доме. В действующем законодательстве нет и не может быть нормы, обязывающей собрание собственников помещений в доме принять подобное решение. При этом заявители (собственники нежилых помещений) действительно были поставлены в неравное положение по сравнению с собственниками жилых помещений, которые пользуются земельным участком, бесплатно, без какого либо титула (в отсутствие кадастрового учёта их право собственности на земельный участок не оформлено, оно юридически не возникло (нет объекта - нет и права). Конституционный Суд РФ постановил признать ч. 3 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие ЖК РФ" в той мере, в какой она препятствует собственнику помещения в многоквартирном доме, не уполномоченному на то общим собранием собственников помещений в данном доме, обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, не соответствующей Конституции РФ, её ст. 19 (ч. 1), 35 (ч. 1 и 2) и 36.

Казалось бы, справедливость восстановлена, и в настоящее время с учётом содержания Постановления Конституционного Суда РФ от 28 мая 2010 г. любое лицо, выступающее собственником любого помещения в многоквартирном жилом доме, даже не будучи уполномоченным общим собранием, может быть законным инициатором обращения в органы власти с целью проведения кадастрового учёта земельного участка. Однако полагаем, что это не решит всех имеющихся проблем, связанных с возникновением у собственников помещений в многоквартирном доме права общей долевой собственности на земельный участок.

Так ли активно стремятся граждане - собственники квартир в многоквартирном доме - становиться собственниками земельного участка, включая придомовую территорию, необходимую для обслуживания дома и обеспечения их насущных потребностей? В ситуации, когда в доме есть нежилые помещения, используемые, как правило, для предпринимательской деятельности (магазины, аптеки, парикмахерские и т. п.), и их собственники платят, в отличие от собственников квартир, арендную плату, формирование земельных участков, в том числе и проведение кадастрового учёта, станет, безусловно, реальностью. А как же будут обстоять дела с возникновением права долевой собственности на земельный участок в домах, где все нежилые помещения являются общей собственностью собственников жилых помещений (квартир) и при этом ни один из собственников жилых помещений не захочет обратиться в уполномоченные органы власти с заявлением о формировании земельного участка, в том числе о проведении кадастрового учёта? Вероятность и возможность такого обращения, конечно, существенно увеличивается после вступления в силу Постановления Конституционного Суда РФ от 28 мая 2010 года. Вместе с тем собственники жилых помещений в настоящее время являются фактическими, но, как указали Верховный Суд РФ, Высший Арбитражный Суд РФ и Конституционный Суд РФ, "законными владельцами" земельного участка, который ещё не сформирован и не "прошёл" кадастровый учёт (?). Они владеют и пользуются землёй (а не участком) без какого-либо из установленных земельным законодательством прав (титулов), что само по себе вряд ли соответствует этому же земельному законодательству, и такие земли находятся в публичной собственности. Стоит также ещё раз отметить, что владение и пользование осуществляется без обязанности внесения платежей, а обращение с заявлением о проведении кадастрового учёта повлечёт возникновение права частной (долевой) собственности у всех собственников помещений в многоквартирном доме и, следовательно, появление обязанности платить земельный налог. Какой бы малообременительной ни была эта обязанность, желания увеличивать и без того значительную "тяжесть" платежей за пользование жилым помещением, коммунальные услуги, за содержание иного общего имущества в доме граждане, чаще всего, не выражают. Кроме того, став собственниками земельного участка, указанные физические лица вынуждены будут нести, согласно ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. (далее - ГК РФ) (см.: СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301; 2009. № 52 (ч. 1). Ст. 6428), бремя содержания этого земельного участка, необходимо будет за свой счёт (в своих интересах) обеспечивать благоустройство придомовой территории, ремонт дорог, нести иные подобные обязанности.

В литературе не без оснований отмечается, что из этого можно извлечь неплохую выгоду, например, сдать в аренду часть земельного участка. "Ведь не секрет, что зачастую дворы многих домов, детские площадки застроены гаражами, автостоянками и иными сооружениями, которые установлены незаконно. А после оформления земельного участка можно будет более точно узнать площадь придомовой территории, которая принадлежит по закону собственникам помещений в многоквартирном доме. При этом границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности". "После оформления земельного участка можно будет привлечь к ответственности тех лиц, которые незаконно "расположились" на придомовой территории, установить им плату за пользование земельным участком. А уж прибыль, полученную от сдачи в аренду земельного участка, можно расходовать на благоустройство и озеленение придомовой территории, на строительство детских площадок и т.д." (см.: Смолина, Л.В. Как оформить землю в общую долевую собственность // СПС "КонсультантПлюс". Комментарии законодательства. 2008. 13 октября).

Тем не менее на практике порой весьма непросто получить доход от использования земельного участка иными лицами, не являющимися собственниками помещений в данном многоквартирном доме.

Во-первых, как справедливо указывается в современных научных публикациях, одной из проблем является "правовая неопределённость при регулировании порядка определения нормативных размеров земельных участков для многоквартирных домов … в отношении части земельного участка, необходимой для эксплуатации дома, в том числе для размещения элементов озеленения и благоустройства" (см.: Голубев А.В. Размеры земельного участка, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме // Законодательство и экономика. 2010. № 9. С. 21]. В статье А.В. Голубева довольно обстоятельно охарактеризована нормативная база для установления размеров именно этой части участка - от требований федеральных законов до технических норм. Все эти правила и нормы должны обеспечивать беспроблемное использование жилых и нежилых помещений в доме, иного имущества собственников таких помещений, нормальные условия жизнедеятельности людей. В действительности соответствующие требования могут быть полностью соблюдены только в условиях формирования земельного участка под строящийся многоквартирный дом. Что касается имеющейся застройки, то некоторых правил и норм ещё не существовало при возведении многоквартирных домов, следовательно, они не были и не могли быть соблюдены. Так, принятый 30 декабря 2009 г. Федеральный закон "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" (см.: СЗ РФ. 2010. № 1. Ст. 5) содержит минимально необходимые требования к зданиям и сооружениям, а также к связанным с ними процессам проектирования, строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса). Конечно, эти требования оказывают влияние и на определение конкретного размера земельного участка для строительства и эксплуатации многоквартирного жилого дома. Но закон не имеет обратной силы. Требования к зданиям и сооружениям, а также к связанным со зданиями и с сооружениями процессам проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса), установленные настоящим Федеральным законом, не применяются вплоть до реконструкции или капитального ремонта здания или сооружения к следующим зданиям и сооружениям, введённым в эксплуатацию до вступления в силу таких требований: 1) к зданиям и сооружениям, введённым в эксплуатацию до вступления в силу таких требований; 2) к зданиям и сооружениям, строительство, реконструкция и капитальный ремонт которых осуществляются в соответствии с проектной документацией, утверждённой или направленной на государственную экспертизу до вступления в силу таких требований; 3) к зданиям и сооружениям, проектная документация которых не подлежит государственной экспертизе и заявление о выдаче разрешения на строительство которых подано до вступления в силу таких требований (ч. 1 ст. 42). Соблюдение нормативов закрепления земельных участков в сложившейся застройке, как правило, является невозможным. Получается, что никакие другие критерии, кроме как сложившееся землепользование и местоположение границ смежных земельных участков, быть использованы здесь не могут. Учёные и практики предвидят в скором будущем появление массы так называемых "межевых" споров между правообладателями соседних жилых (многоквартирных) домов, а также иных зданий, строений, сооружений (недвижимости). Проблема эта неизбежна и требует дальнейшего исследования как с теоретической позиции, так и с точки зрения практики. Очевидно, что без "вмешательства" в её решение законодателя не обойтись (см.: Стародумова С.Ю. Проблемы теории и практики приобретения права собственности на земельные участки, расположенные под объектами жилищного строительства // Нотариус. 2009. № 3. С. 11).

Во-вторых, судя по содержанию требований к размерам земельных участков и к объектам, которые могут на них располагаться (придомовая территория), вряд ли предполагаются какие-либо излишки земли, которые могут быть переданы в аренду посторонним лицам. Кроме того, есть немало домов, придомовые территории которых являются непривлекательными в смысле возможности их использования этими лицами. Не стоит также забывать о том, что в соответствии с требованиями земельного, градостроительного и экологического законодательства, далеко не любая деятельность может осуществляться в зоне жилой застройки. Обычно потребность в использовании данных земельных участков существует, помимо собственников жилья, у физических и юридических лиц, являющихся собственниками нежилых помещений в этом же доме, но они, в силу закона, также выступают участниками общей долевой собственности на земельный участок.

Как разъясняется в уже упоминавшемся Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (эту позицию занял и Конституционный Суд РФ в Постановлении от 28 мая 2010 г.), если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведён государственный кадастровый учёт, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако по смыслу ч. 3 и ч. 4 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственник не вправе распоряжаться этой землёй в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться данным земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу ст. 305 ГК РФ, имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Безусловно положительное значение этой позиции в смысле защиты прав собственников помещений в многоквартирном доме. Но всё же она не заменит необходимой работы законодателя, направленной на уточнение положений закона, в частности содержания ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ".

В данной ситуации непонятны и "пространственные" границы, в которых собственники помещений могут владеть и пользоваться землёй, необходимой для эксплуатации дома (поскольку участка с юридической точки зрения просто нет). Применительно к какому объекту они реализуют свои законные правомочия? В каких территориальных пределах собственники помещений могут защищать свои владения? Как пространственно определяется запрет, адресованный не менее законному собственнику земель (публичному образованию) на распоряжение этой землёй? В какой же части должен быть сформирован земельный участок? Вот конкретный пример. Участок во дворе имеющегося жилого дома законно предоставлен под строительство нового жилого дома. Формирование земельного участка, в том числе и кадастровый учёт, имеющегося жилого дома не проводилось. Участок, выделенный под строительство нового многоквартирного дома, расположен таким образом, что от земель, из которых предполагается сформировать участок для имеющегося жилого дома, осталась только часть, занятая дорогой (около 5 метров), отсутствуют даже тротуары. Изменить конфигурацию земельного участка за счёт земель, находящихся с других сторон от имеющегося жилого дома, не представляется возможным: с двух сторон находятся жилые дома, отделённые от имеющегося жилого дома такой же дорогой, с противоположной стороны - территория магазина, за ней - земли общего пользования, не подлежащие приватизации. Вряд ли здесь имеются правовые основания предъявлять претензии публичному собственнику, поскольку точного критерия определения границ земель под многоквартирным домом, которыми (несмотря на то, что они принадлежат соответствующему публичному образованию на праве собственности) собственник распоряжаться не вправе, закон не установил.

Представляется, что если бы законодатель в ч. 3 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие ЖК РФ" изначально установил обязанность органов власти по своей инициативе проводить формирование соответствующего земельного участка, а также самостоятельно (без инициативы общего собрания или отдельного собственника помещения в многоквартирном доме) обращаться к органу, уполномоченному на проведение кадастрового учёта объектов недвижимости, с заявлением о проведении такого учёта, большинство указанных проблем не возникло. Не потребовалось бы разъяснение Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, а также обращения граждан, чьи конституционные права были нарушены, в Конституционный Суд РФ. Не поздно внести такие изменения в положения ст. 16 названного Закона и сейчас. Это позволит сделать более быстрым и эффективным процесс "появления" данных земельных участков, а значит, и реального наделения собственников помещений в многоквартирном доме правом собственности на эти земельные участки. Это также поможет избежать многих ситуаций, когда принимаются решения, ущемляющие ещё не возникшее, но законно установленное жилищным законодательством право общей долевой собственности на земельный участок. Кроме того, в местные бюджеты начнут поступать средства от взимания законно установленного земельного налога.

Право земельной собственности уже закреплено законом за собственниками помещений в многоквартирном доме, исходя из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Собственникам помещений не предоставляется выбор: быть или не быть собственниками участка. Проблема состоит в том, что нет самого объекта права собственности. Полагаем, что при таком положении дел оставлять решение вопросов о "появлении" земельного участка (объекта недвижимости и налогообложения), о преодолении единственного препятствия возникновению права земельной собственности в зависимости от воли указанных лиц (даже не коллективной, а не индивидуальной) нельзя.

Литература

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. // Российская газета. 1993. 25 декабря.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (ч. 1) // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301; 2009. № 52 (ч. 1). Ст. 6428.

3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147; 2010. № 30. Ст. 3998.

4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ // СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 14; 2010. № 31. Ст. 4206.

5. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ // СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 16; 2010. № 31. Ст. 4195.

6. О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации: ФЗ от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ // СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 15; 2010. № 24. Ст. 3069.

7. О государственном кадастре недвижимости: ФЗ от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ // СЗ РФ. 2007. № 31. Ст. 4017; 2009. № 52 (ч. 1). Ст. 6419.

8. Технический регламент о безопасности зданий и сооружений: ФЗ от 30.12.2009 г. № 384-ФЗ // СЗ РФ. 2010. № 1. Ст. 5.

9. По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, В.П. Минина и Е.А. Плеханова: постановление Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 г. № 12-П // СЗ РФ. 2010. № 24. Ст. 3069.

10. О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 г. // Российская газета. 2010. 21 мая.

11. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21.03.2007 г. № А 28-4887/2006-182/4 // СПС "КонсультантПлюс". Судебная практика. 2010. 16 ноября.

12. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 4.08.2008 г. № КГ-А 40/6389-08 // СПС "КонсультантПлюс". Судебная практика. 2010. 16 ноября.

13. О земельном налоге: письмо Федеральной налоговой службы РФ от 29.10.2008 г. № ШС-6-3/783 @ (вместе с письмами Минфина РФ от 26.08.2008 г. № 03-05-04-02/49, от 2.06.2008 г. № 03-05-04-02/36) // СПС "КонсультантПлюс". Законодательство. 2010. 16 ноября.

14. Голубев, А.В. Размеры земельного участка, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме / А.В. Голубев // Законодательство и экономика. 2010. № 9. С. 21.

15. Дуксин, П.А. Проблемы возникновения права общей долевой собственности на земельный участок у собственников помещений многоквартирного жилого дома / П.А. Дуксин // Законодательство и экономика. 2009. № 6. С. 4.

16. Смолина, Л.В. Как оформить землю в общую долевую собственность / Л.В. Смолина // СПС "КонсультантПлюс". Комментарии законодательства. 2008. 13 октября.

17. Бандорин, Л. Земля у дома / Л. Бандорин, Н. Ганжела // ЭЖ-Юрист. 2009. № 4. С. 14.

18. Стародумова, С.Ю. Проблемы теории и практики приобретения права собственности на земельные участки, расположенные под объектами жилищного строительства / С.Ю. Стародумова // Нотариус. 2009. № 3. С. 11.

Размещено на Allbest.ru