Общая характеристика процедуры погашения требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства в процедуре несостоятельности (банкротстве) застройщика

Размещено на http://www.allbest.ru//

Размещено на http://www.allbest.ru//

Общая характеристика процедуры погашения требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства в процедуре несостоятельности (банкротстве) застройщика

Хренников Сергей Николаевич аспирант кафедры предпринимательского права

Московского государственного юридического университета им. О.Е. Кутафина

Аннотация

Предусмотренная ст.201.10 Федерального закона №127-ФЗ от 26.10.2002 года «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) возможность погашения требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства и земельного участка участникам строительства (далее - передача объекта незавершенного строительства) является новеллой действующего законодательства, и в настоящее время только начинает получать распространение. Стоит отметить, что законодатель впервые прямо предусмотрел в Законе о банкротстве альтернативный способ удовлетворения требований кредиторов именно в процедуре банкротства застройщика, приняв во внимание направленность профессиональной деятельности должника и специфику предъявляемых к нему требований.

В настоящей статье автором будет дана общая характеристика данного способа погашения требований кредиторов, определены некоторые его особенности.

Ключевые слова: застройщик, банкротство, альтернативный способ удовлетворения требований, передача объекта незавершенного строительства, жилищно-строительный кооператив.

Annotation

The possibility to satisfy the creditors' claims by means of transfer the incomplete construction and the land plot to the shared construction participants, prescribed by the article 201.10 of the Bankruptcy Law, becomes the innovation of the current legislation and presently just begins to be spread.

It should be noted, that it is the first time the legislator expressly provide the alternative approach for repayment of creditors' claim in the provisions of the Bankruptcy Law, which regulate the procedure of the developer insolvency in particular. The position of the legislator was more likely motivated by the specific features of the creditors' claims, relating to the developer's professional activity, based on sales of immovable property.

In this article the author provides the general description of the above mentioned instrument of satisfying the creditors' claim, and classifies some of the main features of this legal procedure.

Key words: developer, bankruptcy, alternative approach of satisfying the creditors' claims, transfer of the incomplete construction, house developing cooperative.

Как известно, по общему правилу, требования кредиторов в процедурах банкротства удовлетворяются за счет имущества должника, составляющего конкурсную массу. Порядок их удовлетворения на стадии конкурсного производства предусмотрен в ст. 134-138, 142 Закона о банкротстве. Денежные средства, имеющиеся на расчетном счете Должника, и вырученные путем продажи имущества, в том числе, имущественных прав Должника, с публичных торгов, распределяются между кредиторами пропорционально размеру их требований.

Отдельной процедурой, применяемой в деле о банкротстве на любой стадии его рассмотрения в целях прекращения производства по делу, является мировое соглашение. Такое соглашение, как правило, предусматривает иной способ удовлетворения требований кредиторов. Так, в соответствии со ст.156 Закона о банкротстве мировое соглашение может содержать положения о прекращении обязательств должника путем предоставления отступного, обмена требований на доли в уставном капитале должника, акции, конвертируемые в акции облигации или иные ценные бумаги, новации обязательства, прощения долга или иными предусмотренными федеральным закономспособами, если такой способ прекращения обязательств не нарушает права иных кредиторов, требования которых включены в реестр требований кредиторов.

Исходя из содержания указанной нормы следует, что выбор способа погашения требований кредиторов в мировом соглашении ограничен лишь обязательным соблюдением баланса интересов кредиторов, в то время как юридическая конструкция такого способа может быть любой из предусмотренных гражданским законодательством.

Однако какой бы способ и порядок удовлетворения требований кредиторов ни предусмотрели бы участники дела о банкротстве в мировом соглашении, его все же нельзя назвать полноценным альтернативным способом удовлетворения требований кредиторов, поскольку он не указан в качестве отдельного (специального) способа в Законе о банкротстве, а представляет собой предусмотренный Гражданским кодексом РФ способ прекращения обязательств.

Установленная в ст.201.10 Закона о банкротстве возможность передачи объекта незавершенного строительства является в целом новым для законодательства альтернативным способом удовлетворения требований кредиторов должника-застройщика, несмотря на то, что в силу п.14 ст.201.10 данный способ по своей правовой природе представляет собой отступное (ст.409 ГК РФ).

В первую очередь, следует установить, что понимается под объектом незавершенного строительства.

Градостроительный кодекс РФ, по мнению автора, дает не вполне емкое и определенное понятие объекта незавершенного строительства. Так, в соответствии с п. 10 ст. 1Градостроительного кодекса РФ под объектом незавершенного строительства понимается объект капитального строительства, строительство которого не завершено. Однако, что именно подразумевается под завершением строительства - фактическое завершение строительно-монтажных работ или же выдача уполномоченным органом соответствующего акта о завершении таких работ, вводе объекта в эксплуатацию - законодательством не установлено.

В связи с этим, необходимо более детально проанализировать действующие нормы градостроительного законодательства и практику правоприменительных органов по данному вопросу.

Так, СНиП 3.01.04-87[1] установлена поэтапная схема приемки и ввода в эксплуатацию законченных строительством объектов в соответствии с условиями договора подряда и инвестиционного контракта посредством приемочной комиссии под контролем органов государственного надзора и городской администрации.

Завершение этапа приемки готового к эксплуатации объекта, законченного строительством, оформляется, как правило, Актом приемки завершенного строительством объекта. В то же время ввод законченного строительством объекта в эксплуатацию производится впоследствии правовым актом органа городской администрации в пределах компетенции, на основании заявления застройщика, акта приемочной комиссии и итогового заключения органа государственного строительного надзора.

Следует сказать, что правоприменительные органы не рассматривают фактическое окончание строительства объекта и факт приемки работ заказчиком в качестве критерия для определения объекта как готового (завершенного) объекта капитального строительства. Как отмечают суды, особенностью объекта незавершенного строительства является то, что данный объект не может быть использован в качестве здания, строения или сооружения, поскольку он не введен в эксплуатацию[2]. Ведь исходя из буквального токования ст. 55 Градостроительного кодекса РФ право использования объекта капитального строительства возникает только после ввода объекта в эксплуатацию.

Данный подход следует признать обоснованным и в целях применения соответствующих положений Закона о банкротстве. Ведь даже если объект фактически завершен строительно-монтажными работами, этого все равно недостаточно для его нормальной эксплуатации и передачи гражданам их жилых помещений. Вводу в эксплуатацию предшествует выполнение пусконаладочных работ - комплекса мероприятий по вводу в эксплуатацию смонтированного на объектах строительства инженерного оборудования, которые должны производиться силами и средствами застройщика. Без проведения указанных работ и ввода жилого дома в эксплуатацию, такой объект справедливо относят к объекту незавершенного строительства.

Во-вторых, необходимо идентифицировать конкретный объект незавершенного строительства, подлежащий передаче, и установить, каким образом данный объект должен быть юридически оформлен и зарегистрирован на момент его передачи.

Так, в соответствии с подп.5 п.3 ст.201.10 Закона о банкротстве для передачи права на объект незавершенного строительства застройщик первоначально сам должен оформить право собственности на него. Аналогичный подход законодателя к данному вопросу вытекает из толкования ч.2 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон о регистрации). В силу указанной нормы право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство. Данные документы выдаются в соответствии с градостроительным законодательством непосредственно в адрес застройщика.

В п.16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. №59[3] установлено два критерия для возможности регистрации объекта незавершенного строительства. Так, суд указал, что право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку. Данный вывод был сделан, в том числе, с учетом положения ч.2 ст.25 Закона о регистрации.

Примечательно, что в прежней редакции данной нормы действительно содержалось указание на наличие необходимости совершить сделку с объектом незавершенного строительства в качестве обязательного условия для признания права собственности на данный объект за Застройщиком.

В действующей редакции Закона о регистрации из части 2 ст. 25исключено указание на необходимость совершения сделки с объектом незавершенного строительства. В связи с этим, суды приходят к правомерному выводу о том, что разъяснения, содержащиеся в п. 16Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 года сохраняют свою силу только в части отсутствия договоров строительного подряда на момент регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.[4]

При этом возникает разумный вопрос, как обязать должника-застройщика зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства в целях его передачи участникам долевого строительства.

Данная обязанность будет возложена на арбитражного управляющего, выполняющего функции руководителя должника на стадиях финансового оздоровления, внешнего управления и конкурсного производства.

Стоит отметить, что вынесение вопроса о передаче объекта незавершенного строительства на общее собрание участников строительства и совершение необходимых юридически значимых действий в случае принятия положительного решения общим собранием, является не правом, а обязанностью арбитражного управляющего, в силу положений ст.201.10 Закона о банкротстве. Неисполнение данных обязанностей является основанием для признания незаконным бездействий арбитражного управляющего и его отстранения. Такая практика уже получила свое распространение в арбитражных судах.[5]

В-третьих, следует сказать несколько слов о специальном субъекте, создаваемом для целей передачи объекта незавершенного строительства участниками строительства - жилищно-строительном или ином специализированном потребительском кооперативе (далее - Кооператив).

Кооператив должен соответствовать ряду требований, изложенных в ч.8 ст.201.10 Закона о банкротстве:

основными целями его деятельности являются завершение строительства многоквартирного дома членам Кооператива жилых помещений в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений;

членами Кооператива являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства);

в качестве паевых взносов члены Кооператива вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также в установленный уставом срок денежные средства для завершения строительства.

Общие требования к порядку организации и создания Кооператива, учредительным документам, государственной регистрации, формированию органов управления Кооператива установлены в главе 11 Жилищного кодекса РФ.

Что касается принятия решения о передаче объекта незавершенного строительства участникам строительства, то данный вопрос подлежит разрешению на общем собрании участников строительства. Напомним, что под участником строительства в соответствии с терминологией параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, понимаются не только физические лица, но юридические лица, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование, основанное на договоре, предусматривающим передачу жилого помещения в собственность.

Согласно положениям ч.2 ст. 201.10 Закона о банкротстве в состав материалов, подлежащих рассмотрению собранием участников строительства, включается заключение арбитражного управляющего о возможности или невозможности передачи объекта незавершенного строительства, отчет об оценке прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, проект решения о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.

Указанной нормой предусмотрено также и обязательное содержание заключения арбитражного управляющего.

В случае принятия решения о передаче объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий направляет на рассмотрение арбитражного суда, ведущего дело о банкротстве застройщика, соответствующее ходатайство. несостоятельность банкротство застройщик

В силу ч.10 ст.201.10 Закона о банкротстве по результатам рассмотрения ходатайства собрания участников строительства о передаче объекта незавершенного строительства арбитражный суд выносит определение об удовлетворении ходатайства и о передаче объекта незавершенного строительства в случае соблюдения условий такой передачи или об отказе в удовлетворении ходатайства в случае несоблюдения условий указанных условий.

Следует отметить, что ч.3 ст.201.10 Закона о банкротстве содержит перечень условий, только при одновременном соблюдении которых, передача объекта незавершенного строительства может состояться. Данные условия, помимо перечисленных в настоящей статье, касаются, также достаточности имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, соотношения размера реестровых требований и стоимости объекта незавершенного строительства, отсутствие залоговых обременений в отношении прав застройщика на объект незавершенного строительства и прочее.

Однако характеристика и анализ установленных Законом о банкротстве условий передачи объекта незавершенного строительства представляют сложный комплексный правовой вопрос, который требует самостоятельного изучения в рамках отдельной научной работы, и не будут рассмотрены автором в настоящей статье.

В завершении всего необходимо определить, каким образом происходит фактическая передача объекта незавершенного строительства, в случае удовлетворения судом соответствующего ходатайства, и какие правовые последствия эта процедура влечет для должника и участников строительства.

На основании Определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются арбитражным управляющим созданному Кооперативу. При этом в силу ч.10 ст.201.10 Закона о банкротстве согласие арендодателя земельного участка на передачу участникам строительства прав застройщика на этот участок не требуется, в том числе, в случаях, если земельный участок является государственной или муниципальной собственностью, и арендодателем выступает соответствующее публично-правовое образование.

Права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются Кооперативу по передаточному акту вместе со всей имеющейся проектной, рабочей и разрешительной документацией на объект. Фактически Кооператив наделяется всеми правами, функциями и полномочиями застройщика, в том числе в отношениях с третьими лицами и органами государственной власти. Так, от лица Кооператива будет заключен договор строительного подряда на окончание строительства объекта; разрешение на строительство в порядке ст.49 Градостроительного кодекса РФ, и разрешение на ввод в эксплуатацию объекта будет выдано непосредственно Кооперативу как фактическому застройщику объекта. Кооператив будет также вправе привлекать денежные средства граждан и юридических лиц в соответствии с Федеральным Законом №214-ФЗ.[6]

В свою очередь и обязанности по оплате арендных платежей по договору аренды земельного участка, обязательства по инвестиционному контракту на строительство объекта также будут возложены на Кооператив, поскольку с момента передачи прав на объект незавершенного строительства от должниказастройщика к Кооперативу, именно последний будет выступать стороной обязательств в указанных правоотношениях. Соответствующие соглашения о замене Стороны в обязательстве должны быть заключены на основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства. Данный вывод следует из положений ст.201.10 Закона о банкротстве, несмотря на то, что сроки и порядок такой замены до настоящего времени в законодательстве не предусмотрены.

В силу ч.15 ст.201.10 Закона о банкротстве государственная регистрация перехода прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок к Кооперативу осуществляется после государственной регистрации Кооператива на основании заявления застройщика в лице арбитражного управляющего и определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства. С момента регистрации перехода прав к такому кооперативу переходят право собственности на объект незавершенного строительства и право собственности или права и обязанности арендатора в отношении земельного участка.

В заключение следует отметить, что возможность передачи неквалифицированным участникам рынка строительства незавершенного строительством жилого дома для его фактического завершения и ввода в эксплуатацию, является крайне ответственным и сложным решением для самих участников строительства, арбитражного управляющего и арбитражного суда, удовлетворяющего соответствующее ходатайство управляющего. Не стоит забывать, что в силу ч.3 п.14 ст.201.10 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства требования участников строительства в соответствующей части считаются погашенными, и на плечи граждан-участников строительства возлагается крайне сложная с финансовой и организационно-технической стороны задача по окончанию строительства объекта и вводу жилого дома в эксплуатацию.

Литература

СНиП 3.01.04-87. Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения" (утв. Постановлением Госстроя СССР от 21.04.1987 N 84);

Постановление ФАС Московского округа от 25.04.2013 по делу N А41-25249/12; Определение ВАС РФ от 09.09.2008 N 8985/08 по делу N А55-

16774/2007

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Постановление ФАС Московского округа от 16.12.2013 N Ф0514584/2013 по делу N А40-144983/12-6-1375

Постановление ФАС Московского округа от 04.03.2013 по делу N

А41-4420/09; Постановление ФАС Поволжского округа от 11.06.2013 по делу N А65-35995/2009; Постановление ФАС Поволжского округа от 09.11.2012 по делу N А55-36158/2009; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 07.05.2013 по делу N А45-4506/2009;

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

Размещено на Allbest.ru