Перспективы развития российского рынка управляющих компаний в сфере ЖКХ

Размещено на http://www.allbest.ru/

Перспективы развития российского рынка управляющих компаний в сфере ЖКХ

Брежнев Федор Федорович

соискатель кафедры бухгалтерского учета Дагестанского государственного технического университета

Аннотация

В данной статье рассмотрены основные сложности, а также перспективы развития российского рынка управляющих компаний в сфере жилищно-коммунального хозяйства России.

Ключевые слова: Жилищный кодекс, собственники жилья, жилищно-коммунальное хозяйство, жилой фонд.

Abstract

Fedor F. Brezhnev competitor of chair of accounting Dagestan state technical university

Prospects for the Russian market management companies in the field of housing

This article discusses the main challenges and prospects of development of the Russian market management companies in the sphere of housing and communal services in Russia.

Keywords: Housing Code, homeowners, housing and utilities, housing.

Началом формирования рынка объединений собственников жилья и управляющих организаций следует считать период 2004-2005 годов, когда был запущен процесс введения в действие Жилищного кодекса, учитывающего новые экономические и социальные реалии в Российской Федерации. Главной идеей разработки в законодательном акте был отказ от государственной системы домоуправлений и переход к формам управления, более соответствующим рыночным механизмам взаимоотношений собственников жилья с компаниями, уполномоченными осуществлять хозяйственные и финансовые операции от их лица с контрагентами - поставщиками услуг. Жильцам документ предоставил самостоятельный выбор формы управления из трех предложенных:

- непосредственно управлять общей собственностью, избрав уполномоченных на общем собрании и наделив их необходимыми правами и обязанностями;

- создать товарищество собственников жилья, выбрав его правление, которому и делегировать полномочия, права и обязанности управления собственностью;

- привлечь к управлению компанию, которой поручить оказание услуги управления со всеми включенными в нее полномочиями, правами и обязанностями.

Первый способ управления связан с большим количеством трудностей при реализации задач управления и взаимодействия с поставщиками услуг; второй несколько облегчает задачи, но требует привлечения для консультаций специалистов или дополнительного изучения деятельности в области управления объектом жилой собственности. Третий способ - передача управления компании - оказался наиболее распространенным методом решения вопроса. В настоящее время управляющие компании занимают не менее 70 % рынка услуг ЖКХ, а ТСЖ - более 8 %. Несмотря на очевидное заполнение рынка операторами управления и поставщиками услуг, он не имеет признаков, достаточных для признания его эффективным и конкурентным, поскольку реальный выбор компаний невелик, конкуренция слаба в силу высокой степени монополизации рынка. Перечисленные проблемы и несовершенства объясняются недостаточной проработкой законодательной базы в сфере управления ЖКХ [2].

Стратегические направления, обозначенные в Кодексе, не могут эффективно исполняться без разработки эффективного механизма регламентации обращения и управления имуществом дома, относящегося к жилому фонду. В имеющейся системе правоотношений отсутствует необходимая для этого системность, однозначность изложения, что становится причиной использования этих недостатков в целях злоупотребления полномочиями со стороны недобросовестных управляющих компаний.

Имеющиеся на рынке услуг ЖКХ проблемы связаны с основными факторами, их порождающими:

- проблемы, вызванные позицией потребителя услуги;

- проблемы, вызванные действиями и позициями ТСЖ и УК; - проблемы, вызванные позицией поставщиков услуг; - проблемы, вызванные позициями властей.

Потребитель создает проблемы, не понимая сущности законодательных и регулирующих положений в сфере ЖКХ, компании и ТСЖ проявляют некомпетентность и недобросовестность, поставщики используют пробелы в законодательстве для преследования собственных интересов, а власти не могут контролировать ситуацию в той степени, которая позволяет достичь должного качества работы по обеспечению управления жилыми домами, что повышает социальную напряженность.

По данным издания «Деньги» от 2010 года, среди претензий потребителей - собственников жилья, обращенных к управляющим компаниям, чаще всего встречаются упоминания:

- завышение тарифов, неправильные начисления;

- нарастание долгов, как со стороны самих компаний перед поставщиками ресурсов, так и со стороны собственников перед компаниями;

- отсутствие в договорах обязанностей по обеспечению жизнедеятельности дома;

- отсутствие прозрачности в работе;

- неэффективное взаимодействие с поставщиками услуг и подрядными организациями.

Особенно недовольство потребителей связано с расчетами за услуги и поставки ресурсов - проблема могла бы быть решена за счет выведения из расчетов за поставку управляющих компаний. В этом случае время и ресурсы компаний не отвлекались на производство расчетов, в результатах которых они не заинтересованы. Кроме того, прямой расчет потребителей с поставщиками сделал более эффективными мероприятия в области энергосбережения, особенно важные в современной ситуации.

Существенно повысить уровень ответственности УК могло бы введение системы лицензирования деятельности, позволяющей закрепить необходимость соответствия определенным нормам, предъявляемым к деятельности компании [1]. По мнению части специалистов, повышение уровня качества и ответственности может быть достигнуто за счет введения системы СРО, одновременно с лицензированием и обязательным регламентированным государственным контролем качества работы УК - не от фактов обращений, а на основании утвержденных стандартов и нормативов проверок деятельности. Проблема долгов УК перед поставщиками ресурсов может быть решена с помощью создания у самих поставщиков абонентских служб - по примеру Республики Беларусь - для самостоятельно расчета с потребителями. Вариант соглашений с коллекторами о привлечении их к сбору долгов вряд ли приведет к повышению эффективности в этой сфере, но может стать причиной злоупотреблений и нарушений закона, свойственных многим субъектом коллекторской деятельности.

На уровне правительства возлагаются серьезные надежды на влияние вступающего в силу закона, регулирующего деятельность ЖКХ. Государственное регулирование в сфере ЖКХ окажется действенным при условии включения в него механизмов, по эффективности и жесткости сходных с системой банковского государственного регулирования.

Введение мер регулирования и прочих методов воздействия на рынок необходимо проводить в периоде его становления, используя богатый опыт западных стран, где развитость рынка создала условия для доверия потребителей к управляющим компаниям. В частности, собственник может поручить УК временную аренду своей квартиры, аккумуляцию и пересылку на его счета платежей за аренду, разрешение споров с арендаторами и поставщиками услуг. Для достижения подобного уровня доверия потребуется не менее десяти лет.

Первоначальный период становления рынка и системы УК характеризовался частыми случаями создания заведомо недолговечных организаций, которые исчезали, накопив средства от собственников, в том числе - и предназначенные для оплаты услуг поставщикам ресурсов. По мере насыщения такого рода предприимчивых организаторов - их деятельность носит волнообразный и кратковременный характер - на рынке стала формироваться среда, заинтересованная в оказании услуг управления на профессиональном уровне. Значительное влияние на декриминализацию рынка окажет введение лицензирования управляющих компаний, ответственности за нарушения лицензионных требований и осуществление деятельности без лицензии. Законодательная база и правовые акты для внедрения этой практики должны быть подготовлены к 1 июля 2014 года, как ранее сообщал министр строительства и ЖКХ Михаил Мень. Законопроект и подготовленные документы предусматривают вступление закона в силу 1 сентября 2014 года, а прохождение всеми управляющими компаниями и ТСЖ процедуры лицензирования предусмотрено в срок до 1 мая 2015 года. После наступления этой даты все компании, управляющие многоквартирными строениями, будут обязаны иметь лицензионные документы и нести полную ответственность в случае их отсутствия. Правилами предусматривается внесение в лицензию ограничений и данных, привязывающих УК к конкретному региону выдачи документа и конкретным, перечисленными в приложении, домам, с указанием адресов их расположения. Такой порядок установит локализацию деятельности и персонификацию ответственности, кроме того, исключит выдачу лицензии двум компаниям на управление одним домом, что сейчас используется недобросовестными игроками рынка для захвата объектов управления или сбора средств с собственников с целью последующего хищения.

Для лиц, имеющих статус единоличного управляющего, будет предусмотрена система личной аттестации. Все лицензии УК и аттестаты лиц будут вноситься в единый реестр, содержащий в приложении сведения о тех, кто лишен лицензий. Лицензирование сыграет важную роль в предупреждении проникновения на рынок компаний, создающих повышенный риск - например, лицензия не будет выдаваться при наличии в руководстве лиц с действующими судимостями за экономические и хозяйственные преступления, не будут выдаваться повторные лицензии при наличии дисквалификации или лишения лицензии. В качестве мер по предотвращению входа на рынок недобросовестных игроков будет использован отказ в лицензировании при наличии дел о банкротстве компании, в случае, если заявитель находится в процессе ликвидации. Лицензия будет выдаваться только резидентам Российской Федерации. Нарушение лицензионного требования будет рассматриваться в течение двух месяцев с последующим принятием решения по итогам исполнения предписаний об устранении нарушений. Органы, уполномоченные выдавать предписания об устранении нарушений, несут ответственность за их невыдачу, а если это привело к вреду для здоровья и жизни людей - руководитель надзорного органа будет нести уголовную ответственность. При этом лишение права на управление домом будет возможным при наличии двух серьезных нарушений за год работы, но документ оговаривает важную деталь: обязанность представителей Государственного жилищного надзора обратиться в суд с иском о лишении УК лицензии при выявлении в течение года более чем по одному нарушению на каждый из 15 % домов, переданных ей в управление.

Требования лицензирования распространяются и на товарищества жильцов и собственников, а их руководители - выбранные председатели - должны будут получать аттестаты, устанавливающие их квалификационный уровень, а при аннулировании лицензии товарищества на общем собрании необходимо провести процедуру переизбрания правления и председателя, на что отводится десять рабочих дней, по истечении которых требуется либо утвердить новый состав правления, либо привлечь к управлению стороннюю компанию на основе типового договора, для чего потребуется решение о смене формы управления. От лицензирования могут быть освобождены товарищества собственников, если их дома расположены на смежных участках с развернутой общей инфраструктурой.

Законопроект предусматривает административную ответственность за деятельность без лицензии - для ТСЖ предусмотрены штрафы в размере 300-500 тысяч рублей, предприниматели и должностные лица могут выплатить такие же суммы или быть дисквалифицированы на срок до трех лет. Подобные штрафы могут применяться к перечисленным категориям ответственных лиц и субъектов деятельности при нарушении ими порядка расчетов с поставщиками услуг и ресурсов и прочих нарушениях в управлении многоквартирными домами.

Среди экспертов в области администрирования и деятельности ЖКХ идея лицензирования не пользуется особой поддержкой, поскольку им хорошо знакомы примеры аналогичной практики в строительной отрасли - там введение лицензионной системы не привело к существенному изменению в качестве результатов строительства и самом процессе. Возможно, что для эффективного регулирования в сфере ЖКХ требуется более глубокая проработка законодательной базы, которая будет построена с учетом особенностей регулирования - исполнение законов ложится на местные власти. Та же проблема усматривается в лицензионной системе: разработка законодательства ведется на правительственном уровне, но далее, по мере перехода с федерального на региональный и муниципальный уровни, происходит вынужденная коррекция с учетом местных условий. Гибкая законодательная база могла бы снять часть проблем, которые неизбежно возникают при формировании централизованного законодательства. Оно могло бы носить и рамочный характер, позволяющий корректировку на уровне субъекта федерации, устанавливающего определенные рамки для муниципальных органов власти. Не менее важно было бы установить ответственность для управляющих компаний, позволяющую связать уровень исполнения обязанностей с уставным капиталом, например, в зависимости от принимаемых обязательств, компания должна располагать уставным капиталом в 10 и более тысяч рублей. Недостатком процесса лицензирования остается его платное проведение, но и введение нижней границы величины уставного капитала может спровоцировать рост цен на услуги компаний, которые будут стремиться к увеличению прибыли за счет потребителей. К негативным последствиям лицензирования можно отнести следующие факторы:

- переложение на потребителя расходов на лицензирование;

- снижение количества субъектов деятельности, что приводит к сжатию конкурентной среды и ухудшению качества услуг;

- необходимость соответствия специалистов требованиям квалификационного уровня при недостаточно развитой системе подготовки кадров для ЖКХ [3].

Несмотря на некоторые явные преимущества лицензионной системы, необходимо отметить, что ее положения не создают надежных препятствий для проникновения коррупционного элемента в деятельность самих лицензирующих органов.

Автор настоящей работы предполагает, что наиболее эффективным путем развития системы государственного регулирования может остаться направление СРО, кроме того, необходимо разработать и внедрить в практику на основании четко сформулированных нормативных требований систему подготовки, переподготовки и переаттестации специалистов, работающих в сфере управления ЖКХ.

С точки зрения повышения ответственности и препятствования коррупционной деятельности, необходимо ввести для выборных органов самоуправления собственников статусы юридических лиц, которые дадут возможность заключать договоры с УК на новой основе, кроме того, позволят требовать от руководителей таких избранных структур самоуправления прохождения соответствующей подготовки и аттестации. Необходимо также произвести законодательное изменение в системе административных взысканий - с организаций переложить штрафы на руководителей, чтобы штрафные санкции, примененные к УК, не перекладывались впоследствии на плечи жильцов, а взыскивались непосредственно с руководителя, минуя расчетные счета компаний. Ввести ограничения на долю УК на рынке услуг ЖКХ с учетом афиллированных лиц, что изменит структуру конкурентной среды и приведет к повышению корректной конкуренции.

управление законодательный коммунальный муниципальный

Литература

1. Качанов М. Перспективы развития российского рынка управляющих компаний в сфере ЖКХ. Эксперт, 8 апреля 2013 года

2. Кицай, Ю. Роль управляющих компаний и муниципальных органов власти в сфере ЖКХ. -- Молодой ученый, март 2012 года.

3. Развитие рынка управляющих компаний в сфере ЖКХ: первые итоги и дальнейшие пути развития. -- Ассоциация управляющих компаний.

Literature

1 Kachanov M. Prospects of development of the Russian market of management companies in the sphere of housing and communal services. Expert, on April 8, 2013

2 Kicai, Yu. Rol of management companies and municipal authorities in the sphere of housing and communal services. -- Young scientist, March, 2012.

3 Development of the market of management companies in the sphere of housing and communal services: first results and further ways of development. -- Association of management companies.

Размещено на Allbest.ru