Проблемы правовой квалификации договоров дарения жилого помещения с условием о сохранении права проживания за прежним собственником

Размещено на http://www.allbest.ru//

Размещено на http://www.allbest.ru//

Проблемы правовой квалификации договоров дарения жилого помещения с условием о сохранении права проживания за прежним собственником

Формакидов Дмитрий Анатольевич

кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права

Пермского государственного национального исследовательского университета

Аннотация

Статья посвящена исследованию вопроса о правовой квалификации договора дарения недвижимого имущества, заключенного под условием предоставления дарителю права пожизненного проживания. Автор статьи систематизировал имеющиеся в современной юридической литературе подходы к правовой квалификации данной договорной конструкции и дал им критическую оценку. Отмечается, что недостаточность существующей теоретической базы исследований данной договорной конструкции порождает не единообразную и противоречивую судебную практику рассмотрения соответствующих споров. В итоге делается вывод о том, что наличие в тексте договора дарения жилого помещения условия о сохранении права пользования им после его отчуждения, является своеобразным «маркером», «идентификатором» мнимости или притворности сделки, несоответствия воли и волеизъявления дарителя.

Ключевые слова: договор дарения; сохранение за дарителем права проживания в переданном в даре жилом помещении; гражданское законодательство; безвозмездность; эквивалентность; встречное предоставление. договор дарение имущество

Annotation

The article deals with the question of the legal qualification of the contract of donation of immovable property concluded under the terms of the donor's right to a life of living. The author systematized existing in the modern legal literature approaches to the legal qualification of this Treaty the construction and gave them a critical evaluation. It is noted that the inadequacy of the existing theoretical framework of the research of this contract design creates the uneven and contradictory court practice of consideration of disputes. In the end, it is concluded that the presence in the text of the agreement of donation of premises conditions on the preservation of the right to use them after his exclusion, is a kind of «identifier» illusion or the pretense of the transaction, the inconsistency of will and expression of the giver.

Keywords: contract of donation; the retention by the grantor of the right of residence in the transferred in the gift of dwelling; the civil law; gratuitousness; equivalence; consideration.

В юридической доктрине отсутствует единообразный подход к квалификации договоров дарения жилых помещений (жилых домов, квартир), содержащих условие о том, что даритель - прежний собственник - сохранит право пользования подаренным помещением после перехода права собственности на это помещение к одаряемому.

Интересно отметить, что правовые нормы, регламентирующие такую договорную конструкцию, как дарение, следует признать удачными, не характеризующимися наличием нормативных дефектов. Нормы главы 32 ГК РФ о договоре дарения достаточно полно с учетом исторического опыта законодательного регулирования дарения в России и за рубежом, упорядочено и рационально регламентируют общественные отношения, возникающие по поводу безвозмездной передачи имущества (в том числе недвижимого) в собственность другого лица.

Следует согласиться с утверждением Ю.В. Романца о том, что безвозмездность является системным признаком гражданско-правового договора и имеет относительно самостоятельное нормообразующее значение [8].

По нашему убеждению, именно для договора дарения безвозмездность выступает решающим нормообразующим признаком. ГК РФ императивно предусматривает запрет на установление договором дарения встречного предоставления взамен дара.

На первый взгляд думается, что на этом и следует поставить точку в вопросе включения в договор дарения жилого помещения любых иных условий, за исключением отлагательных и отменительных условий сделки в рамках ст. 157 ГК РФ.

Однако практика свидетельствует о том, что достаточно часто в договорах дарения жилья предусматривается условие о сохранении права пользования подаренным жилым помещением за продавцом. Представляется, что обозначенная проблема требует более детального исследования.

В современной цивилистической науке не сложилось единого подхода к приданию рассматриваемым сделкам качества действительности. Современной науке гражданского права известны несколько основных подходов, объясняющих сущность и содержание правоотношения, порождаемого заключением такого рода сделки.

Согласно первому подходу, включение в договор дарения жилого помещения условия о сохранении права пользования этим помещением за продавцом представляется не противоречащим законодательству и на этом основании допустимым. Второй подход основывается на расширительном толковании принципа свободы договора, вследствие чего допускает, что право пользования отчуждаемым жилым помещением может быть сохранено не только для дарителя, но и для указанных им граждан. Представители третьего подхода настаивают на том, что если в тексте договора дарения содержится условие о сохранении права пользования жилым помещением за дарителем, то такой договор следует считать смешанным, содержащим условия договоров дарения и безвозмездного пользования подаренным жилым помещением.

Справедливым будет отметить, что некоторые авторы склонны считать такие договоры недействительными сделками по мотиву несоответствия их закону. Обратимся к критическому анализу каждого из обозначенных научных подходов.

Так, А.И. Бычков указывает: «В договоре дарения при этом может содержаться условие о сохранении за предыдущим владельцем права бесплатно пожизненно (бессрочно) проживать в квартире с обязанностью одаряемого и всех последующих владельцев квартиры не чинить дарителю в этом препятствий. Такое условие закону не противоречит и допускается в судебной практике. Отметим, что такой договор дарения по своей правовой природе является смешанным, поскольку, помимо дарения, включает в себя также еще и непоименованное в законе обязательство (п. 2 ст. 421 ГК РФ)» [3]. Обоснование этой позиции автор видит в содержании принципа свободы договора, указывая при этом, что такие договоры не должны противоречить закону.

Несколько отличную позицию в этом вопросе занимает В.А. Алексеев, который пишет: «В другом случае было отказано в регистрации договора, по которому брат подарил квартиру своей сестре, оговорив в этом договоре обязанность сестры обеспечить право пользования квартирой их матери, которая там проживала на момент заключения договора дарения. Признавая отказ не соответствующим закону, суд указал, что в этих случаях отсутствует встречное обязательство. Такая позиция суда представляется абсолютно правильной. Договор дарения как частный случай правопреемства предполагает переход к одаряемому права собственности на объект со всеми обременениями, которые существовали на момент заключения договора. Закон не требует освобождения объекта от всех ранее возникших обременений, он лишь требует сообщения о них одаряемому. Абзац 2 п. 1 ст. 572 ГК РФ запрещает в случае дарения устанавливать для одаряемого обязанности, которых не было по отношению к данному имуществу у дарителя. Так, например, регистрирующий орган правомерно отказал в регистрации договора дарения, в котором в качестве обязанности продавца было указано предоставление одаряемым права пользования передаваемой в дар квартирой сыну дарителя, который до этого не обладал никакими правами в отношении предмета дарения» [1]. Анализ точки зрения В.А. Алексеева позволяет заключить, что ученый аргументирует свою позицию тем, что права члена семьи собственника обременяют жилое помещение и поэтому условие о сохранении за членом семьи собственника и самим собственником прав пользования жильем являются допустимыми в договорах дарения.

По мнению М.Г. Пискуновой, положение о сохранении прав пользования дарителя в договоре дарения между членами семьи, проживающими в одной квартире, не следует расценивать как условие договора [5].

Не совсем ясной представляется позиция В.В. Витрянского. Анализируя высказывания И.В. Елисеева и других авторов, он пишет: «Признак безвозмездности договора дарения означает, что даритель не получает никакого встречного предоставления со стороны одаряемого (и, добавим, не рассчитывает на это). … Совершенно своеобразный взгляд на природу встречного обязательства одаряемого по договору дарения имеет И.В. Елисеев. Он пишет: «Таким образом, договор дарения может предусматривать встречные обязательства одаряемого, что само по себе его не порочит. Лишь наличие встречного предоставления в строгом смысле слова уничтожает действительность договора дарения» (Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. II. С. 120). К такому оригинальному выводу И.В. Елисеев пришел на основе анализа двух примеров, когда, в одном случае, даритель, отчуждая одаряемому дом, оставляет за собой право пользования одной из комнат, а в другом - передавая в дар земельный участок, оставляет за собой сервитут. Суть рассуждений автора состоит в том, что по отношению к обязанности дарителя осуществить дарение одаряемый имеет встречную обязанность, корреспондирующую праву пользования (сервитуту) дарителя. Отсюда - вывод о возможности взаимного, но безвозмездного договора дарения» [2].

Вслед за В.В. Витрянским, Е.А. Чефранова, анализируя позиции М.Г. Пискуновой и И.В. Елисеева, пишет: «Оба автора заблуждаются, в рассматриваемых ими ситуациях недвижимое имущество - предмет договора дарения - обременено соответствующими правами дарителя. Тем не менее, как справедливо замечает В.В. Витрянский, в подобных случаях имущество поступает в собственность одаряемого без всякого встречного удовлетворения, но обремененным правами прежнего собственника; с таким же успехом имущество, передаваемое в дар, может быть обременено правами третьих лиц».

Полагаем, что данная позиция основана на неправильном понимании сути обременений права собственности и неверном толковании ч. 2 ст. 292 ГК РФ, устанавливающей прекращение прав пользования жильем у членов семьи собственника при отчуждении этого жилья в собственность другого лица.

Бесспорно, что отказополучатели, рентополучатели, неподлежащие выселению на основании ст. 19 Федерального закона «О введение в действие Жилищного кодекса РФ» члены семьи собственника жилого помещения сохранят бессрочно принадлежащие им права при переходе права собственности. Не будут подлежать немедленному выселению наниматели и члены их семей, ссудополучатели жилья и т.д. Однако лица, не имеющие самостоятельных срочных или бессрочных прав на жилое помещение, равно как и прежний собственник, не сохраняют и не могут сохранять никаких прав по пользованию подаренным помещением, так как их права, не являясь по своей гражданско-правовой природе вещными, не обладают свойством следования.

Правы Е.А. Суханов и В.А. Микрюков, утверждающие о невозможности придания участниками гражданского оборота вещных свойств тому или иному правоотношению. «Бурные научные споры возникают из-за использования оборота «в частности» для придания перечню открытого характера. Это подталкивает многих ученых-юристов к мнению о возможности установления различных ограниченных вещных прав волей самих участников гражданских отношений. Примером может послужить уже упоминавшееся суждение Н.Н. Мисника о том, что субъективные вещные права могут возникать из договоров, которые вообще не исследованы со стороны их вещно-правовых последствий. Аналогичным является мнение В.А. Мусина и В.Ф. Попондопуло о возможности заключения договора дарения жилого помещения с условием предоставления пожизненного права проживания дарителя в отчуждаемом доме. Однако нельзя не согласиться с Е.А. Сухановым в том, что в силу особого характера обременений права собственности, способных существенно связать и подорвать полномочия собственника, обременения собственности допускаются только законом и лишь при наличии особых оснований» [7].

Более обоснованную позицию по рассматриваемой проблематике занимает Т.И. Зайцева: «Право дарителя на проживание в отчуждаемой им по договору дарения квартире может являться встречным предоставлением, если сама по себе передача имущества (жилого помещения) в дар поставлена в зависимость от этого предоставления. В таком случае договор не будет являться дарением и, как ничтожная сделка, не должен приниматься на государственную регистрацию» [4].

Весьма жесткую позицию по вопросу возможности включения в договоры дарения условий о сохранении права пользования отчуждаемым жилым помещением занимает О.Г. Курноскина, которая отмечает следующее: «На практике распространены сделки дарения жилья с условием сохранения прав пользования дарителем этим жилым помещением. В этом случае налицо встречное обязательство одаряемого - предоставить (сохранить) дарителю право пользования жильем после его отчуждения. Такой договор не может быть признан дарением, данная сделка притворна (совершена с целью прикрыть другую сделку, отношения сторон по данному договору сходны с договором пожизненного содержания с иждивением). Притворная сделка признается ГК РФ ничтожной, поэтому заключения договоров на таких условиях надо избегать» [6].

Недостаточность существующей теоретической базы исследований данной договорной конструкции порождает неединообразную и противоречивую судебную практику рассмотрения соответствующих споров.

В юридической литературе эта практика достаточно широко освещена, поэтому приведем здесь только позицию Московского городского суда, с которой считаем возможным согласиться: «Дарение - это передача имущества без предоставления какого-либо встречного удовлетворения. Признаком договора дарения является односторонний характер обязательства. Одаряемый становится собственником имущества, не принимая на себя каких-либо обязанностей перед дарителем, который, в свою очередь, уступает право собственности одаряемому, не приобретая и не сохраняя какие-либо права на подаренное имущество. При заключении договора дарения жилого помещения включать условие о праве дарителя на сохранение прав проживания нельзя… Представляется, что необходимо в первую очередь исходить из положения закона о том, что дарение является безусловной сделкой. В связи с этим оговаривать при заключении договора дарения жилого помещения право дарителя на сохранение прав на проживание нельзя».

Думается, что если в договоре дарения содержится условие о сохранении права пользования жилым помещением за дарителем, то это дает основания полагать, что воля дарителя не была направлена на безвозмездную (не требующую никакого предоставления со стороны одаряемого) передачу жилья в собственность одаряемого.

Резюмируя вышеизложенное, дополнительно отметим, что наличие в тексте договора дарения жилого помещения условия о сохранении права пользования им после его отчуждения, является своеобразным «маркером», «идентификатором» мнимости или притворности сделки, несоответствия воли и волеизъявления дарителя. Думается, что именно к такому выводу приводит системное толкование действующего гражданского законодательства. Однако ввиду имеющихся в цивилистической науке разногласий, противоречий в нотариальной, регистрационной и судебной практике, рассмотренную проблему следует разрешить на законодательном уровне. Так, необходимо дополнить ст. 572 ГК РФ частью 4 следующего содержания: «Договоры дарения недвижимости, предусматривающие за дарителем сохранение права пользования ею после ее отчуждения, ничтожны».

Поэтому считаем возможным решить обозначенную проблему путем формирования правовой позиции Верховным Судом РФ в одном из Постановлений.

Литература

Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М.: Волтерс Клувер, 2007. 504 с.

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. 4-е изд., стереотипное. М.: Статут, 2002. Кн. 2. 848 с.

Бычков А.И. Квартирный вопрос. Приобретение, реализация и защита права собственности на квартиру. М.: Инфотропик Медиа, 2016. 316 с.

Зайцева Т.И. Нотариальная практика: ответы на вопросы. М.: Волтерс Клувер, 2007. 528 с.

Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: гос. регистрация, образцы док., коммент. и норматив, акты. М.: Юрайт, 2000. 400 с.

Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Юстицинформ, 2006. 224 с.

Микрюков В.А. Ограничения и обременения гражданских прав. М.: Статут, 2007. 255 с.

Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России: монография. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Норма, Инфра-М, 2013. 496 с.

Размещено на Allbest.ru