Размещено на http://www.allbest.ru/

Правовые проблемы участия банков в национальном проекте "Доступное и комфортное жилье - гражданам России"

Пшеничников А.Г.

Согласно ч. 1 ст. 7 Конституции Российской Федерации, наша страна является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека

В настоящее время в России сложилась политика государственных приоритетов, сформулированных Президентом Российской Федерации в форме национальных проектов. Концепция национальных проектов направлена на улучшение условий жизни населения и создание необходимых предпосылок для повышения его экономической активности и благосостояния.

В современной России сложились благоприятные условия для реализации государственных (национальных) программ:

во-первых, у государства имеются достаточные финансовые ресурсы;

во-вторых, укрепление государственной власти создает новые административные возможности; в-третьих, государство перешло к многолетнему циклу бюджетного планирования, что позволяет расширить горизонты экономического планирования.

Одним из важных аспектов обеспечения успешной реализации национальных проектов является адаптация банковской системы к их целям и задачам, что позволит оптимизировать расходование выделяемых средств, обеспечить предоставление населению современного набора финансовых услуг на всей территории страны.

Одной из острых проблем реализации жилищного проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" является плохое развитие ипотеки и системы гарантирования банковских кредитов в России.

В Постановлении Правительства Российской Федерации от 31 декабря 2005 г. № 865 "О дополнительных мерах по реализации федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 года" (далее - Постановление от 31 декабря 2005 г.) были подведены некоторые итоги проведенной работы по реализации национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России". В частности было рассмотрено одно из ключевых звеньев федеральной целевой программы "Жилище" - подпрограмма "Обеспечение жильем молодых семей". Среди основных источников финансирования подпрограммы в Постановлении от 31 декабря 2005 г. названы средства банков, предоставляющих молодым семьям ипотечные жилищные кредиты и займы на приобретение жилья или строительство индивидуального жилья.

При этом основной проблемой, на решение которой направлена подпрограмма, является процесс привлечения собственных или заемных средств граждан. Это объясняется отсутствием у граждан - участников указанной программы накопленных денежных средств, низкой платежеспособностью и, как следствие, ограниченными возможностями привлечения кредитов банков, в том числе ипотечных, для приобретения жилья. правовой ипотечный кредитование

Анализ нормативных правовых актов в сфере реализации национальных проектов позволяет сделать вывод о существовании проблем, связанных с участием банков в целевых программах. На наш взгляд, наиболее ярко эти проблемы выражены в сфере ипотечного кредитования при реализации подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей".

Рассмотрим некоторые правовые проблемы, которые возникают при реализации указанной подпрограммы в Тюменской области.

1. В качестве альтернативы поручительству и залогу могут быть использованы государственные и муниципальные гарантий.

При предоставлении денежных средств банк заинтересован в надлежащем обеспечении кредита. Как правило, основным и, нередко, единственно возможным обеспечением выступает залог приобретаемой недвижимости. Данное положение наиболее актуально для ипотечного кредитования молодых семей - участников подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей".

В соответствии с Постановлением от 31 декабря 2005 г., в качестве дополнительного обеспечения кредитов предполагается использование государственных гарантий субъектов Российской Федерации и муниципальных гарантий.

Таким образом, в случае возникновения проблемы с обеспечением кредита (например, в случае невозможности передачи в залог приобретаемого жилья), в качестве обеспечения могут быть использованы государственные и муниципальные гарантий.

Считаем, что для реализации указанного положения необходимо принятие отдельных нормативных правовых актов на уровне субъектов РФ и соответствующих муниципальных образований.

2. Принятие нормативных актов на федеральном уровне должно определить случаи необходимости получения согласия органов опеки и попечительства.

Особенность предоставления субсидий молодым семьям предусматривает обязательное включение в число собственников приобретаемого жилого помещения всех членов семьи, в том числе несовершеннолетних.

Как правило, в результате конкуренции на рынке банковских услуг банк предоставляет кредитные средства до регистрации договора купли-продажи. В данном случае на основании ст. 77 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", право залога на квартиру или жилой дом возникает в силу закона.

В связи с выдачей кредита до регистрации договора купли-продажи банк заинтересован в предоставлении необходимых документов, отвечающих требованиям действующего законодательства и внутренним актам банка. Одним из таких документов является предварительное согласие органа опеки и попечительства на передачу в ипотеку в силу закона доли несовершеннолетнего в общей долевой собственности на приобретаемое жилье.

Нередко органы опеки и попечительства отказываются предоставлять согласие, ссылаясь на то, что его получение не требуется.

Между тем, органы опеки и попечительства не учитывают положения п. 1 ст. 28 и п. 2 и 3 ст. 37 Гражданского кодекса РФ, ст. 60 Семейного кодекса РФ, п.3 ст. 6, п. 2 ст. 77 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Системный анализ указанных выше правовых норм дает основание полагать, что в данном случае ипотека в силу закона в отношении доли несовершеннолетнего требует согласия органов опеки и попечительства.

Считаем, что данная проблема может быть решена путем принятия на федеральном уровне нормативных актов Министерства образования и науки Российской Федерации и Федеральной регистрационной службы, в которых были бы указаны случаи необходимости получения согласия органов опеки и попечительства на совершение соответствующих сделок с учетом практики ипотечного кредитования.

3. Необходимо разработать механизм оплаты жилья, приобретаемого с использованием субсидий и кредитных средств банка.

Положение "О порядке предоставления субсидий молодым семьям на приобретение жилья или создание объекта индивидуального жилищного строительства" (утверждено Постановлением Тюменской области от 16 июня 2006г. № 142-П), определяет порядок оплаты приобретаемого жилого помещения.

Согласно п. 7.2.3. указанного Положения, субсидия может быть использована молодой семьей на уплату первоначального взноса по договору ипотечного кредита, заключенного с целью оплаты приобретаемого на основании договора купли-продажи жилого помещения или расходов по созданию объекта индивидуального жилищного строительства.

При этом все денежные средства аккумулируются на банковском счете, открытом в уполномоченном банке. Молодая семья представляет в уполномоченный банк для получения субсидии копию кредитного договора, заверенную кредитной организацией; договор банковского счета; заверенную кредитной организацией, выдавшей кредит, копию договора купли-продажи жилого помещения и иные документы.

Только после получения необходимых документов уполномоченный банк перечисляет полную стоимость жилья продавцу или застройщику.

На практике возникает сложность в определении порядка и сроков перечисления кредитных денежных средств на оплату приобретаемого жилья. Данная проблема не может быть решена путем внесения соответствующих изменений в нормативные акты Тюменской области, иначе это ограничит деятельность кредитных организаций.

В данном случае Центральному банку РФ целесообразно выработать рекомендации по возникшей ситуации, предварительно проведя анализ деятельности кредитных организаций в различных регионах страны.

Представляется, что это далеко не полный перечень основных проблем, с которыми приходится сталкиваться участникам национальных программ. Основной задачей является максимальное приведение банковского и смежного с ним законодательства в соответствие со смыслом и уровнем задач, поставленных национальными проектами.

Кроме того, реализация национальных проектов требует дальнейшей координации действий государственных, муниципальных органов и кредитных организаций.

Размещено на Allbest.ru