9

Размещено на http://www.allbest.ru/

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени

кандидата технических наук

Производственное планирование организационных структур управления муниципальной недвижимостью (для условий Вьетнама)

Специальность 05.02.22 - Организация производства (строительство)

Доан Зыонг Хай

Москва - 2007

Работа выполнена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования Московском государственном строительном университете

Научный руководитель:

кандидат технических наук, доцент Казарновский Валерий Александрович

Официальные оппоненты:

доктор технических наук, профессор Гранов Геннадий Сергеевич кандидат технических наук, доцент

Ведущая организация: Шошинов Виталий Владимирович ГОУ ВПО Воронежский государственный архитектурно-строительный университет

Защита состоится 21 мая 2007г. в 15.00 часов на заседании диссертационного совета Д212.138.01 при ГОУ ВПО Московском государственном строительном университете по адресу: 115114, Москва, Шлюзовая набережная, дом 8, ауд.528.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО Московского государственного строительного университета.

Автореферат разослан 20 апреля 2007г.

Ученый секретарь диссертационного совета Куликова Е.Н.

I. Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования. В общемировой практике большинство стран поддерживают и развивают тенденцию передачи всё больших полномочий по содержанию и управлению объектами недвижимости от государственных органов власти к местным (территориальным) образованиям. Это позволяет пользователям (собственникам) жилой и прочей недвижимости участвовать в процессе ее развития (сносе устаревших домов, новом строительстве, модернизации) и поддержании на должном качественном уровне (текущий и капитальный ремонты), получении дохода от использования всех объектов недвижимости, находящихся на определенной территории.

Для условий Вьетнама возникает принципиально новая ситуация по разработке методических подходов по организации системы содержания и управления недвижимостью на уровне территориальных образований, которая могла бы решать весь комплекс задач по эксплуатации недвижимости на оперативном уровне, и ее развитию на тактическом и стратегическом периодах.

В условиях перехода к рыночным отношениям во Вьетнаме поставлена задача выбора рациональных форм организации по эффективной деятельности территориальных хозяйствующих субъектов, которые могут привлекать разные источники инвестирования для воспроизводства объектов недвижимости, что позволит улучшать условие жизни населения.

Целью диссертационной работы является разработка методических подходов и практических рекомендаций по формированию организационного механизма функционирования и развития территориальных управляющих организаций, участвующих в реализации проектов, содержания и развития объектов недвижимости для условий Вьетнама.

Достижение поставленной цели обеспечивалось решением следующих задач:

- проведением анализа современного состояния и опыта организации и функционирования предприятий по содержанию и развитию жилищной недвижимости в муниципальных образованиях России и за рубежом с учетом рыночных отношений;

- обоснованием важнейших принципов государственно-частного партнерства по формированию территориальных организаций, участвующих в организации процессов содержания и развития объектов недвижимости;

- разработкой подхода к организации эксплуатации и развития недвижимости на муниципальном уровне для условий Вьетнама;

- формированием групп факторного пространства с выделением основных факторов, их качественной и количественной оценкой;

- обоснованием методики определения с помощью экспертов степени влияния организационных факторов на эффективность работы территориальной организации по содержанию и развитию объектов недвижимости (далее ТОСРН) с учетом различных критериев;

- построением организационно-производственной модели деятельности территориальных организаций с определением её качественных характеристик;

- разработкой методик, позволяющих осуществлять производственное планирование сложившейся застройки и выполнение ремонтных работ с применением математических и логических методов;

- разработкой практических рекомендаций по эффективному управлению портфелем объектов недвижимости и выбору оптимальной тактики территориальных организаций.

Объектом исследования являются территориальные производственные организации, основной деятельностью которых является эксплуатация и развитие недвижимости с учетом требований органов местного самоуправления.

Предметом исследования являются организационные производственные процессы, определяющие условия функционирования и формирования взаимоотношений территориальных производственных организаций частного сектора жилищной недвижимости с муниципальными органами управления и собственниками жилья с использованием механизма государственно-частного партнерства.

Теоретическая и методологическая основа исследования.

В качестве базы приняты результаты исследований и практических решений, выполненных российскими и зарубежными учёнными и практиками в области организации управления недвижимостью, а также в области использования математических методов в целях планирования этой деятельности. В процессе исследования использованы методы системного, логического, организационно-регрессионного, экономико-статистического, математического и имитационного моделирования, экспертных оценок, использован анализ управления предприятиями и фирмами жилищно-коммунального комплекса различных форм собственности.

Научная новизна диссертационной работы состоит в комплексном обосновании методического подхода по формированию организационного механизма функционирования и развития территориальных производственных организаций частного жилищного сектора, который способствует эффективному воспроизводству объектов недвижимости.

Научные результаты, полученные лично автором состоят, в следующем:

1. Раскрыто содержание и выявлены особенности функционирования и развития предприятий и организаций в сфере воспроизводства и эксплуатации жилищной недвижимости в современных условиях рыночных отношений Вьетнама, определено их место в общей системе управления жилищным сектором отрасли;

2. Предложен подход к организации управления муниципальным сектором частной жилищной недвижимости с привлечением территориальных производственных организаций;

муниципальная недвижимость вьетнам управляющая организация

3. Построена модель систематизации задач и функций территориального управления недвижимостью, включающая эксплуатацию и плановое содержание объектов жилищной недвижимости на основных этапах их жизненного цикла;

4. Выявлены изменения динамического состояние критериев оценки влияния различных факторов на результативность деятельности территориальных организаций по содержанию и развитию объектов недвижимости (ТОСРН);

5. Разработан метод “критических“ ограничений при решении оперативных задач производственного оперативного планирования ТОСРН и на среднесрочный период;

6. Предложен метод составления плана работ ТОСРН с максимальным их совмещением во времени с использованием принципов сетевого моделирования;

7. Предложены рекомендации по использованию социальных ограничений при решении задач с применением “социальной экспертизы” проектов недвижимости, возводимых на муниципальных территориях с учетом эффективного функционирования ТОСРН.

Практическая значимость. Результаты проведенных исследований позволяют в практической деятельности:

- обосновать выбор территории, на которой наиболее эффективно требуется создание ТОСРН;

- предложить механизм создания организационной структуры производственных предприятий по содержанию и развитию недвижимости в частном жилищном секторе с учётом принципов государственно-частного партнерства;

- внедрить в практику хозяйственной деятельности ТОСРН задачи производственного планирования, оперативный, среднесрочный и долгосрочный планы;

- определять рациональные методы решения конкретных задач планирования по содержанию и развитию недвижимости на территориальном уровне.

Достоверность результатов исследования обеспечивалось использованием известных математических методов с привлечением экспертных групп, в соответствии с нормативными документами РФ и СРВ.

Публикации. Основные положения работы отражены в 8 печатных трудах, а также были доложены на ежегодных научных конференциях МГСУ и вузов Вьетнама. Общий объем научных работ составляет 2,76 п. л., из которых лично автору принадлежат 1,64 п. л.

Структура работы.

Диссертация состоит из введения, трёх глав, выводов, библиографии из 183 наименований и предложений, изложена на 181 страницах машинописного текста, содержит 39 рисунков и 36 таблиц.

II. Основное содержание работы

Выполненный автором анализ зарубежного и российского опыта по вопросам организации функционирования сектора жилищной недвижимости на всех уровнях, в том числе местного самоуправления, позволяет сделать следующие выводы:

- в результате собранных данных с учетом принципов государственно-частного партнерства определена существенная роль государственных органов, региональных властей, органов местного самоуправления и частных компаний в решении вопросов развития и создания объектов недвижимости территориального уровня управления;

- выявлено активное использование методов производственного планирования при развитии недвижимости на территориях городов, муниципалитетов и других поселений в разных зарубежных странах, в том числе в России;

- выявлена тенденция передачи всё больших функций по управлению недвижимостью местным органам самоуправления;

- выявлена необходимость в создании территориальных организаций СРВ, занимающихся текущим, среднесрочным и долгосрочным планированием при развитии недвижимости.

Как показал анализ, в СРВ в ближайшей перспективе (10-20 лет) планируется существенное увеличение числа новых городов (рис.1), что обусловливает потребность проведения научных исследований, связанных с организацией содержания и развития объектов недвижимости, расположенных на вновь создаваемых муниципальных территориях, в частном секторе

Стадия I: 1997-2010	Стадия II: 2010-2020	Стадия III: 2020-2030

Рис.1. План стадий развития урбанизации Вьетнама с 1997-ого до 2030-ого года.

Автором предложен подход по решению задач функционирования территориальных организаций (далее ТОСРН), связанных с деятельностью по содержанию и развитию недвижимости на муниципальной территории. Для выявления состава организационной структуры таких организаций, создаваемых для осуществления производственной деятельности на различных территориях, в диссертации была проведена систематизация факторов, определяющих задачи и функции ТОСРН.

Первый уровень систематизации - государственный уровень (федеративный): (X) самый высокий и имеющий максимальную зону территориальной ответственности; (x), самый низовой уровень - кварталы в муниципалитетах, кондоминиумы, малые села, деревни.

Второй уровень систематизации - по типу граждан (состав семьи, уровень доходности, возраст и др.), пользующихся услугами недвижимости, расположенной на территории, относящейся к разному уровню управления: (Х).

Третий уровень систематизации - общественные функции объектами недвижимости (X), которые должны быть обслужены.

Четвертый уровень систематизации - по виду учреждений (организаций), привлекающих ТОСРН (Х) к работе.

Пятый уровень систематизации - внешние факторы, влияющие на деятельность ТОСРН (Х).

Автором в общем виде представлена многофакторная модель, описывающую функциональное поле, на котором осуществляет ТОСРН свою деятельность по содержанию и управлению:

S_i = f (X; Х; X; Х; Х; ……X) max (). (1)

где: S_i - поле деятельности ТОСРН по содержанию и управлению жилищным фондом;

X - уровни управления (макро-, мезо-, микроуровни);

Х - тип пользователей территорией (землей, лесом, водой);

X - общественные функции недвижимости;

Х - вид учреждения (организации), участвующего в подрядной деятельности ТОСРН;

Х - внешние факторы;

- цели, к которым стремятся производственные организации (ТОСРН) разного уровня при условии, что 1.

Ввиду сложности решения задачи (1) автором предлагается применить методы кластерного анализа и экспертной оценки существующего состояния ТОСРН и перспектив его развития на среднесрочный и долгосрочный периоды.

Автором разработана систематизация задач и функций ТОСРН по основным этапам жизненного цикла строительной недвижимости (рис.2) с проведением “социальной экспертизы” инвестиционно-строительного проекта недвижимости с формированием факторного пространства (см. ось Х).

Рис.2. Систематизация задач и функций ТОСРН

"Социальная экспертиза" предполагает решение вопросов, связанных с проведением опроса среди жителей, на получение согласия населения на реализацию проекта по строительству объекта недвижимости. Она включает проведение экспертизы предложений по осуществлению инвестиционно-строительного проекта на уровне муниципалитета. Для ее осуществления, создается экспертный совет, имеющий разнонаправленные интересы по механизму и целесообразности реализации предложений ТОСРН.

Автором разработана методика оценки влияния различных факторов на результативность хозяйственной деятельности ТОСРН, что позволяет осуществлять прогноз ее развития.

Данная модель в общем виде имеет вид:

V = f (Х₁; X₂; X₃; X₄; X₅) (2)

где: V - обобщенный показатель оценки влияния различных факторов на результативность деятельности ТОСРН;

Х₁ - групповой фактор организационно-управленческой деятельности;

Х₁ = f (x₁; x₂; x₃; x₄; x₅; x₆). (3)

X_{2 -} групповой фактор социальной эффективности функционирования;

X₂ = f (x₁; x₂; x₃; x₄; x₅). (4)

X₃ - групповой фактор правового обоснования и учета интересов различных уровней власти (государство, уезд, город, район, муниципалитет);

X₃ = f (x₁; x₂; x₃; x₄; x₅). (5)

X₄ - групповой фактор финансово-экономических интересов ТОСРН как самостоятельной бизнес - структуры;

X₄ = f (x₁; x₂; x₃; x₄; x₅). (6)

X₅ - групповой фактор инженерно-технических и эколого-гигиенических условий создания и функционирования ТОСРН на территории муниципалитета;

X₅ = f (x₁; x₂; x₃; x₄; x₅). (7)

В связи с тем, что многофакторная модель состоит из показателей, влияющих друг на друга и в некоторой степени повторяют свои свойства, в предложенной методике эксперты оценивают каждый групповой фактор в отдельности по сумме единичных факторов средних значений и сумме факторов. Автором разработан способ ранжирования предполагающий следующий алгоритм:

- для каждого единичного фактора в отдельной группе эксперты представляют балл (от 1 до 10), причем наиболее предпочтительным баллом является 10, наименее предпочтительным - 1;

- результирующий вес V определяется по формуле:

V =Pj/m/s. Kj, (8)

где: Pj (j - индекс фактора) - сумма баллов каждого фактора (группа факторов), Kj - коэффициент весомости, m - количество экспертов, s - число факторов в группе факторов.

Коэффициенты весомости каждого фактора Kj (группа факторов) принимаются для всех факторов равным единице.

Для определения мнения экспертов и оценки значимости группового фактора была составлена опросная анкета, в которую занесены группы экспертов в количестве 12 человек, представляющих 4 группы по 3 человека в каждой, куда входят:

а - служащие муниципальных образований (Вьетнам, РФ).

б - представители компаний, специализирующих на продаже и сдаче в аренду коммерческой недвижимости.

в - научные работники (Вьетнам, РФ).

г - представители ТСЖ, местные жители.

Анализ результатов опроса экспертов показывает, что существует определенная разница во мнениях разных профессиональных групп по одному и тому же вопросу. Вероятно, это зависит от профессиональных интересов и личного опыта экспертов, входящих в разные группы. Результаты анализа мнений могут быть использованы в дальнейшем в теории и практике экспертного метода оценки сложных социально-экономических явлений, а также при практической организации планирования деятельности ТОСРН.

Динамика изменения во времени оценок экспертов деятельности ТОСРН по критерию “организационно-управленческая деятельность”, представлена на рис.3. Из графика следует, что в среднем городе в настоящее время эксперты оценили деятельности ТОСРН по самому большому баллу - 32,83 баллов, а через 20 лет лидирует мегаполис с 35,3 балла.

Рис.3. Динамика изменения во времени оценок экспертов деятельности ТОСРН по критерию “организационно-управленческая деятельность”

В результате исследований получено, что:

- при формировании структуры ТОСРН рационально использовать результаты экспертной комиссии, создаваемой муниципалитетом из различных заинтересованных групп людей: жителей, сотрудников муниципалитета, служащие управляющих организаций, научных работников;

- в качестве критериев оценок деятельности ТОСРН рекомендовано использовать как организационно-плановую эффективность, так и социально - экономические показатели, связанные с рыночными отношениями;

- рекомендовано дифференцировать локализацию деятельности ТОСРН (мегаполис, крупный город, средний город, сельская местность).

В качестве методов решений некоторых задач по планированию содержания и развития объектов недвижимости автором предложены методы линейного программирования (ЛП). С помощью надстройки ПОИСК РЕШЕНИЯ в среде Excel можно решать задачи ЛП до 200 неизвестных за короткое время. Наиболее простым и наглядным методом линейного программирования является графический метод.

Автором разработаны методические рекомендации по организации производственного планирования по содержанию и развитию недвижимости. В предполагаемой организационной структуре ТОСРН (рис.4) исследовательский интерес автора направлен на улучшение работы таких подразделений, как: “Отдел текущего и перспективного планирования развития недвижимости “ и “Отдел исполнения планов по содержанию недвижимости”.

Рис. 4. Организационная структура ТОСРН

Новая структура ТОСРН во Вьетнаме на первом этапе с учётом сложной структуры жилищного фонда должна вписаться в существующие в СРВ структуры управления ЖКХ (рис.5). В дальнейшем (через 10,20 лет) взаимосвязи в системе ЖКК могут измениться.

Автором разработана методика составления производственного плана ТОСРН по содержанию и развитию недвижимости с максимальным совмещением работ во времени и в пространстве.

Внедрение методики в деятельность ТОСРН на уровне муниципалитета (рис.6) значительно сокращает сроки выполнения всех видов работ, начиная от административных и до производственных.

Действие методики показано в табл.1 и на рис.7 на примере увязки между собой последовательности работ, связанных с заключенными договорами между различными субъектами хозяйственной деятельности при первоначально организации работы ТОСРН, выступающие в качестве заказчика (генподрядчика).

В первой строке указаны номера работ; вторая строка - под каждым номером работы записываются номера предшествующих работ.

Рис.5. Организационная структура управления ЖКК г. Ханоя

Рис.6. Принципиальный план организации функционирования ТОСРН муниципального района (при условии существования ДЕЗ, ТСЖ, УО)

Таблица 1.

Графический способ определения максимального совмещения работ во времени в пространстве для различных хозяйствующих субъектов

Рис.7. Сетевой график в системе “ работы-дуги “

В результате получаем вариант выполнения работ с максимальным их совмещением во времени и в пространстве строку 3 составляем с использованием первой и второй строк.

При составлении плана необходимо учитывать технологическую последовательность работ, ограничения по технике безопасности, возможности совместного выполнения работ в одном строительном объеме (конвейерный, поячейный, поточный и т.п.), климатические условия и т.д., с учетом требования разных регламентов.

Автором разработаны методические рекомендации по решению задач организации содержания и развития недвижимости на краткосрочный и среднесрочный периоды.

Задача планирования развития объектов недвижимости формируется следующим образом: требуется составить рациональный план использования ресурсов (земельных, финансовых, материально-технических, трудовых) для реконструкции сложившейся застройки территории муниципалитета, обеспечивающий максимальную величину общей площади жилья с учетом некоторых ограничений для краткосрочного планирования (до одного года).

Обозначим:

x_{11 -} общая площадь построенных новых 9-ти этажных жилых домов (м²) в мегаполисе.

x_{12 -} общая площадь полного капитального ремонта 5-ти этажных зданий (м²) в мегаполисе.

Q - общая площадь жилья.

Тогда целевая функция имеет следующий вид:

maxQ₁ = x₁₁ + x₁₂ > max (9)

x_j ? 0

При этом ограничения в ресурсах будет:

a_ijx_j b_i (10)

d_j x_j D_{j (}11)

i = j =1, 2

Система ограничений учитывает технические, экономические, организационные, социальные и другие составляющие (табл.2).

Таблица 2.

Норма расхода ресурсов на 1 m² общей площади разных типов зданий при наличии ресурсов

Наименование основных ресурсов	Норма расход ресурсов на м2 общей площади	Наличие ресурсов и ограничение.
	Cтроительство 9-этажного здания	Кап. ремонт 5-этажного здания
1. Рабочая сила	0,70 чел. - дн	0,78 чел. - дн	30 тыс. чел. - дн.
2. Строительные машины	0,10 маш. - см	0,03 маш. - см	5 тыс. маш. - см.
3. Цемент	0,17 т	0,05 т	8,5 тыс. т.
4. Кирпич	0,56 т.	0,25 т.	26 тыс. т.
5. Керамическая плитка	0,85 m2	0,33 m2	32 тыс. м2.
6. Рубероид	0,5 m2	0,5 m2	26,5 тыс. м2.
7. Арматура	0,0602, т.	0,01, т.	3,0 тыс. т.
8. Земля	0,17 m2	0,22 m2	10 тыс. m2
9. Финансовые	140 $	70 $	5000 тыс. $
10.1. мин. план снесения жилья			2,16 тыс. m2
10.2. мах. план снесения жилья			30 тыс. m2
11. Объем жилищного фонда, требующего ремонт			21,6 тыс. m2

Например, план муниципальных органов управления по реконструкции существующего жилищного фонда должен учитывать, размеры жилищного фонда, подлежащего реконструкции, или производственные возможности ТОСРН на данной территории, с учетом ограничения по источникам финансирования и т.д. При изменении экономической ситуации в стране, изменяя основные параметры и ограничения в соответствии с новыми заданными условиями, необходимо произвести пересчет, в конечном счете, получаем новые результаты.

Отмечаем, что целевая функция, как и ограничения линейны, значит, эту задачу линейного программирования можно решать графическим способом. Максимальная общая площадь (рис.8) Q_max = 41.528 м² при x₁₁ = 29.900 м² и x₁₂ = 11.628 м².

Рис.8. Решение задачи ТОСРН графическим методом для мегаполиса

Для случая увеличения плана (например, м² жилая/чел.) с помощью линейного программирования решаем задачи среднесрочного планирования. Находим Х₁, Х₂ для данных ограничений; при этом находим “критические ограничения“, рекомендуем их увеличить (добавить ресурсы); затем определяем время, за которое могут эти ресурсы (критические ограничения) увеличиться, и определяем новые, значения Х ₁^новое и Х₂^новое в рамках уже перспективного планирования (от 3 года до 20 лет). Для случая уменьшения плана (например, плата за потребление жилищно-коммунальных услуг: руб. /м³ воды, м³ газ…т.п.), целевая функция > min.

Для решения задачи линейного программирования с большим количеством неизвестных целесообразно использовать электронную таблицу Excel.

Пример решения задач для случая по ограничению в ресурсах (земельные и финансовые ресурсы) по среднесрочному планированию развития недвижимости на территории города представлен в табл.3.

Таблица 3.

Решение задач для 2-х ограничений в ресурсах

	Переменные
Основные задачи ТОСРН	Новое стро-во тыс. м2	Ремонт ж. ф тыс. м2	Стр-во детских площ-к. тыс. м2	Комм. жилье тыс. м2	Здание учеб., куль-ого харак-ра тыс. м2	Авто- стоянка тыс. м2	Бла-во тер-рии тыс. м2	Ц. Ф (тыс.)	Нали-е ресур-сов или огр-е (тыс.)
	Х1	Х2	Х3	Х4	Х5	Х6	Х7
	2143,9	216	15	5	150	22	196,013
Коэфф-т в Ц. Ф	1	1	1	1	1	1	1	2747,9
Финан-е, тыс. $	110	50	20	90	70	25	8	260 000	260 000
Нали-ие земли, тыс. м2	0,17	0,22	1	0,5	0,35	1	1	700	700
Огр-е мин.	1							2143,9	21,6
Огр-е мин.		1						216	21,6
Огр-е мак.		1						216	216
Огр-е мин.			1					15	15
Огр-е мак.			1					15	150
Огр-е мин.				1				5	5
Огр-е мак.				1				5	100
Огр-е мин.					1			150	15
Огр-е мак.					1			150	150
Огр-е мин.						1		22	22
Огр-е мак.						1		22	55
Огр-е мин.							1	196,01	20
Огр-е мак.							1	196,01	200

При этом х₁, х₂, х₃, х₄, х₅, х₆, х_{7 -} площадь различных видов недвижимости (в тыс. м²): x₁ - новое жилищного строительства, x₂ - реконструкция существующего жилищного фонда, x₃ - строительство детских площадок, x₄ - строительство здания коммерческого назначения, x_{5 -} строительство здания учебного, культурного, развлекательного или бытового назначения, x₆ - строительство автостоянок открытого типа, x_{7 -} благоустройства территории.

С помощью надстройки ПОИСК РЕШЕНИЯ в среде Excel (см. табл.3) найдены следующие решения: х₁ = 2 143 93 м², х₂ = 216 000 м², х₃ =15 000 м², х₄ = 5 000 м², х₅ = 150 000 м², х₆ = 22 000 м² (2000 мест автостоянок), х₇ = 196 000 м², maxQ₅ = 2 747 900 м²

Задача планирования содержания объектов недвижимости жилищного фонда города с учетом ТОСРН формируется следующим образом: требуется для среднесрочного планирования (и более) составить рациональный производственный план ТОСРН по содержанию объектов недвижимости территории (состав видов недвижимости принят как в предыдущем примере), обеспечивающий минимальную величину потребления электроэнергии и ограничения в финансовых средствах.

В данном примере целевая функция имеет следующий вид:

Q = x_j > мин, (12)

где Q - суммарное потребление электроэнергии, квч. в год.

Автором введены некоторые ограничения, принятые общим собранием жителей муниципалитета, по гарантированному минимуму отдельных видов недвижимости. Эти ограничения записаны в следующем виде:

х₁+ х₂ 70; х₃ + х₅ 45; х₄ + х₅ + х₆ + х₇ 85

Принимаем данные условия и сведения из табл.4 с помощью надстройки ПОИСК РЕШЕНИЯ в среде Excel и получаем следующие решения: х₁ = 21 600 м², х₂ = 48 400 м², х₃ = 30 000 м², х₄ = 5 000 м², х₅ = 15 000 м², х₆ = 22 000 м² (2000 мест автостоянок), х₇ = 43 000 м², мин. Q₆ = 4 746 000 квч. в год.

Таблица 4.

Норма расхода ресурсов принятых работ на 1 м² общей площади разных типов объектов недвижимости при наличии ресурсов

Наименование основных ресурсов	Норма расход ресурсов на кв. метра различных видов недвижимости	Наличие ресурсов
	1	2	3	4	5	6	7
1. Финансовые ($)	110	50	20	90	70	25	8	4.000 тыс. $
2. Потребление электроэнергии за год (квч.)	48	42	6	72	60	8,4	1,2	4.000 тыс. квч.

В завершение приведен подсчёт эффекта от предложенной методики планирования на конкретном объекте строительства высотного здания. Используя описанные методы подсчёта эффекта от внедрения в деятельность ТОСРН предлагаемых методик планирования, можно посчитать эффект для каждого объекта недвижимости как в натуральных измерителях, так и в денежном выражении. При этом в пересчёте на все территории муниципалитетов, эффекты многократно увеличится.

Основные выводы и предложения

Диссертационная работа является обобщением научных и практических результатов, полученных автором в течении нескольких лет. Они представлены в виде системного подхода, включающего основные этапы решения поставленных задач. Основные выводы по результатам исследования сводятся к следующему:

1. Автором выявлена и подтверждена существенная роль государственных органов, региональных властей, органов местного самоуправления в решении вопросов развития и создания объектов недвижимости на всех уровнях управления, при этом выявлена основная тенденция передачи всё больших функций по управлению недвижимостью местным органам самоуправления.

2. Проведенный анализ по использованию методов планирования в управлении процессами развития недвижимости на территориях городов, муниципалитетов и других поселений в разных странах, подтвердил актуальность данной проблемы для условий Вьетнама.

3. Как показали исследования в СРВ, выявлено отставание на уровне местного самоуправления, в создании территориальных организаций, занимающихся текущим, среднесрочным и долгосрочным планированием по содержанию и развитию территориальной недвижимости.

4. При формировании структуры ТОСРН эффективно использовать результаты экспертной комиссии, создаваемой муниципалитетом из различных групп населения: жителей, сотрудников муниципалитета, служащих организаций, научных работников.

5. В качестве критериев оценок деятельности ТОСРН рекомендовано использовать как организационно-плановую эффективность, так и социально - экономические показатели.

6. В предложенных методиках и положениях по организации ТОСРН, рекомендовано дифференцировать локализацию ее деятельности (мегаполис, крупный город, средний город, сельская местность).

7. Рассмотрены подходы к использованию математических методов в планировании деятельности ТОСРН и проведены расчеты для конкретных условий ТОСРН. Даны соответствующие методические рекомендации по перспективе развития ТОСРН.

8. Предложен системный подход по решению задач, стоящих перед ТОСРН, с учетом проведения “социальной экспертизы “ со стороны жильцов.

9. Разработана методика составления плана работ для ТОСРН с максимальным их совмещением во времени и пространстве на оперативном, среднесрочном и стратегическом периодах.

Основные положения диссертации отражены в следующих работах автора

1. Казарновский В.А., Доан Зыонг Хай. Некоторые тенденции развития сферы жилищно-коммунального хозяйства различного уровня управления и организационно-правовых форм функционирования // Актуальные проблемы строительства и недвижимости: сб. тр. // Моск. гос. строит. ун-т. М.: МГСУ, 2006, 0,5 п. л. (в т. ч. автором 0,35).

2. Казарновский.В.А., Доан Зыонг Хай. Некоторые представления систематизации задач и функций территориального управления недвижимостью. // Недвижимости: проблемы экономики, управления и подготовки кадров. // Материалы второй международной научно-практической конференции 12-12 октября 2006г. // Сб.1 /Моск. гос. строит. ун-т. М.: МГСУ, 2006-0,6 п. л. (в т. ч. автором 0,33).

3. Казарновский.В.А., Доан Зыонг Хай. Метод дистанционного обучения иностранных студентов с помощью Интернета по специальности 2915 “Экспертиза и управление недвижимостью" // Недвижимость: проблемы экономики, управления и подготовки кадров. // Материалы второй международной научно-практической конференции 12-12 октября 2006г. // Сб.2 /Моск. гос. строит. ун-т. М.: МГСУ, 2006-0,8 п. л. (в том числе, автором 0,4 п. л.)

4. Доан Зыонг Хай. Функции и задачи, решаемые государственными органами в секторе недвижимости в различные периоды истории Вьетнама и других стран // Актуальные проблемы строительства и недвижимости: сб. тр. // Моск. гос. строит. ун-т. М.: МГСУ, 2006 - 0,35 п. л.

5. Доан Зыонг Хай. Систематизация задач и функций территориального управления недвижимостью. // Строительство-формирование среды жизнедеятельности. // Материалы четвертой международной научно-практической конференции молодых ученых, аспирантов и докторантов. // Сб. тр. /Моск. гос. строит. ун-т. М.: МГСУ, 2006-0,45 п. л. (в том числе автором 0,15)

6. * Доан Зыонг Хай. Новый метод составления плана работ с максимальным совмещением их во времени. // Строительные материалы, оборудования, технология ХХI века. - N11 (94), 2006 - 0, 06 п. л.

7. Доан Зыонг Хай. Tнn d?ng ngвn hаng р?i v?i th? trэ?ng nhа ? cбc nэ?c phбt tri?n. // Xay dung_Tap chi cua Bo xay dung - xuat ban tu nam 1961. So 461, 7/2006 - nam thu 45. Ha noi 2006, с.13-14.

8. Доан Зыонг Хай. M?t s? hмnh th?c qu?n lэ р?t рф th? ? cбc nэ?c trкn th? gi?i. // Xay dung_Tap chi cua Bo xay dung - xuat ban tu nam 1961. So 462, 8/2006 - nam thu 45. Ha noi 2006, с.14-15.

Размещено на Allbest.ru

...