Обтяження прав на землю за законодавством України

1. Для обтяжень прав на землю характерні такі загальні ознаки: 1) обтяження прав на землю є звуженням (обмеженням) прав власника або користувача земельної ділянки при встановленні щодо неї обтяження; 2) обтяження є речовим правом на чуже майно; 3) обтяження є самостійною категорією, що не залежить від обмежень та меж здійснення прав; 4) обтяження прав на землю виникають виключно в індивідуальному порядку щодо конкретно визначеної земельної ділянки; 5) обтяження прав на землю перебувають у безпосередньому зв'язку з обтяженою земельною ділянкою, та слідують за нею у разі переходу права власності на таку земельну ділянку до іншої особи; 6) обов'язковість державної реєстрації обтяжень прав на землю; 7) конкуренція обтяжень прав на землю між собою та пріоритет права власності перед обтяженнями прав на землю.Спеціальною ознакою обтяжень прав на землю є подвійна правова природа (дуалістичний характер обтяжень прав на землю), адже обмежуючи (звужуючи) повноваження власника обтяженої земельної ділянки вони одночасно породжують права у третіх осіб відносно обтяженої земельної ділянки.

2. Обтяження прав на землю - це врегульовані нормами права суспільні відносини, пов'язані з обмеженням (звуженням) прав власника та/або користувача земельної ділянки у зв'язку із встановленням у нормативному, адміністративному, договірному або судовому порядку прав (забезпечення інтересів) третіх осіб на використання земельної ділянки.

3. Поняття«обтяження прав на землю», «обмеження прав на земельну ділянку» та «межі здійснення прав на земельну ділянку» не є тотожними, тому їх необхідно розрізняти і розуміти під останніми таке: «обмеження» - це нормативно встановлене звуження прав власників (користувачів) земельних ділянок, яке не породжує додаткових прав у третіх осіб, та встановлюються для запобігання порушень прав інших осіб чи суспільних або державних інтересів. Обмеження прав на землю можуть виникати з обтяжень, однак обмеження не можуть породжувати обтяжень прав на землю;«межі здійснення прав на земельну ділянку» - це нормативно встановлені рамки здійснення права власності та інших речових прав на землю, поза якими порушується законний порядок використання землі. До категорії«межі здійснення прав» можна віднести, зокрема, дотримання правил добросусідства, використання земельної ділянки за цільовим призначенням, додержання загальних вимог законодавства про охорону довкілля, дотримання вимоги про зберігання геодезичних знаків тощо.

4. Класифікація обтяжень прав на землю :

- за їх змістом на: 1) права на чуже майно (земельні сервітути (в т.ч. право здійснювати полювання, вилову риби, збирання дикорослих рослин), право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій)); 2) права користування (право оренди та право постійного користування); 3) зобов'язальні обтяження прав на землю (надання земельної ділянки в користування з умовою здійснити ремонт або утримання дороги, ділянки дороги, умовою здійснити будівництво або виконати визначені роботи, рента); 4) способи забезпечення виконання зобов'язань (неустойка, іпотека, податкова застава);

- за змістом прав та обов'язків учасників правовідносин: обтяження, пов'язані з забороною здійснювати деякі з наданих власнику земельної ділянки прав (неустойка, іпотека, податкова застава, рента); обтяження, які поєднують в собі заборону здійснювати деякі з наданих власникам земельних ділянок прав та обов'язок витерплювати певні незручності при здійсненні ними своїх правомочностей (земельний сервітут, суперфіцій, емфітевзис, право оренди, право постійного користування); обтяження, пов'язані з обов'язком витерплювати певні незручності при здійсненні ними своїх правомочностей (надання земельної ділянки в користування з умовою здійснити ремонт або утримання дороги, ділянки дороги, умовою здійснити будівництво або виконати визначені роботи);

- за підставою виникнення на: нормативні (встановлюються нормативно-правовим актом); адміністративні (встановлюються на підставі індивідуально-правового акту органу державної влади або органу місцевого самоврядування, їх посадових осіб, рішення виконавця земельних торгів, рішення Державної податкової служби); судові (встановлюються на підставі рішення суду); договірні (встановлюються на підставі договору); успадковані (встановлю-ються на підставі свідоцтва про спадщину).

5. Рецепція норм іноземного правового регулювання, зокрема:

- Німечини. Врегульований Цивільним уложенням Німеччини вид обтяжень прав на землю - узуфрукт як право особи, на користь якої вироблено обтяження, витягувати всі вигоди від користування річчю вбачаємо актуальним до імплементації в норми Земельного кодексу України;

- Англії, де актуальними до застосування вважаємо англійські негативні сервітути. Сторонам спору вдалося б уникнути довготривалих судових тяганин, якщо б законодавством було врегульовано можливість встановлення негативних сервітутів, за якими б встановлювалася обіцянка не вчиняти певних дій з певною частиною власності;

- США. Особливий інтерес для нас складають американські сервітути, не обумовлені розташуванням земельної ділянки. Адже українському законодавству не знайомі такі види земельних сервітутів, які б полягали у встановленні певного права без наявності панівної земельної ділянки. В даному випадку обтяжувачу не потрібно бути власником (користувачем) сусідньої земельної ділянки.

6. Визначено підстави виникнення обтяжень прав на землю за характером їх походження, а саме: 1) акт органу державної влади або органу місцевого самоврядування, їх посадових осіб; 2) договір, в тому числі договори відчуження; 3) рішення суду; 4) свідоцтво про право на спадщину.

7. Визначення гарантій здійснення обтяжених прав на землю за таким переліком: а) законність та верховенство права; б) непорушність права власності на землю; в) забезпечення захисту права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону; г) встановлення невичерпного переліку способів захисту прав на землю; ґ) юридична відповідальність за порушення чужих прав на землю; д) використання земельних ділянок сільськогосподарського призначення виключно в межах вимог щодо користування землями певного виду використання; е)додержання вимог законодавства про охорону довкілля; є) необхідність зберігання геодезичних знаків; ж) забезпечення використання землі за цільовим призначенням; з) дотримання непорушності прав власників та користувачів суміжних земельних ділянок, а також ряд інших гарантій прав на землю, що знаходять своє відображення в нормах земельного законодавства.

8. Встановлення, що способами захисту обтяжених прав на землю є судовий, адміністративний (звернення до органів виконавчої влади та правоохоронних органів), нотаріальний захист та самозахист.

9. Виділено три типи обігу земельних ділянок - адміністративний обіг, ринковий та квазіринковий обіг.При цьому, до адміністративного обігу, на наш погляд, слід відносити безоплатну приватизацію земель державної та комунальної власності. Ринковий обіг включає цивільно-правові угоди із землею (договори купівлі-продажу, міни, дарування), відносини спадкування та продаж земельних ділянок державної або комунальної власності на конкурентних засадах. В свою чергу, квазіринковий обіг полягає у передачі земельних ділянок в оренду. Адміністративний обіг обтяжених земельних ділянок є особливим тим, що обтяження прав на землю в даному випадку виникають на стадії формування земельної ділянки.

10. Розроблено пропозиції щодо внесення відповідних змін і доповнень до норм чинного законодавства:

- вважаємо доцільним назву Глави 18 «Обмеження прав на землю» Земельного кодексу України змінити на «Обмеження та обтяження прав на землю», а зміст ст. 111 Земельного кодексу України викласти в наступній редакції.Ч. 1 ст. 111 Земельного кодексу України доповнити абзацом другим такого змісту: «До обтяжень прав на землю належать:а) земельні сервітути;б) право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис);в) право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій);г) право оренди;ґ) права постійного користування;д) засоби забезпечення виконання зобов'язань (неустойка, іпотека, податкова застава);ж) зобов'язальні обтяження прав на землю (надання земельної ділянки в користування з умовою здійснити ремонт або утримання дороги, ділянки дороги, умовою здійснити будівництво або виконати визначені роботи та рента землі);з) інші, передбачені законами України обтяження прав на землю».

До обмежень у використанні земель належать:а) умова розпочати і завершити забудову протягом встановлених строків;б) умова освоїти земельну ділянку протягом встановлених строків; в) заборона на провадження окремих видів діяльності; г) заборона на зміну цільового призначення земельної ділянки, ландшафту;ґ) охоронні зони (в тому числі зони санітарної охорони, санітарно-захисні зони,зони особливого режиму використання земель та водоохоронні зони);д) засоби забезпечення позовів та засоби виконання зобов'язань, що стосуються земельної ділянки;ж) інші, передбачені законами України обмеження у використанні землі».

- вважаємо, що ч. 1 ст. 4 Закону про реєстрацію прав від 11.02.2010 р. необхідно викласти такожу такійновій редакції:

«1. Обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно, розміщене на території України, що належить фізичним та юридичним особам, державі в особі органів, уповноважених управляти державним майном, іноземцям та особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним організаціям, іноземним державам, а також територіальним громадам в особі органів місцевого самоврядування, а саме:

1) право власності на нерухоме майно; 2) право господарського відання; право оперативного управління; довірче управління майном; 3) право користування чужим майном (сервітут); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій); право постійного користування та право оренди земельної ділянки; право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами; іпотека; неустойка; податкова застава; рента; надання земельної ділянки в користування з умовою здійснити ремонт або утримання дороги, ділянки дороги, умовою здійснити будівництво або виконати визначені роботи;4) інші речові права та їх обтяження відповідно до закону».

- уявляється доцільним внесення змін до статті 2 Закону про реєстрацію прав в редакції від 11.02.2010 р., за якими абз.5 ч. 1 статті необхідно викласти в такій редакції: « обтяження - це права третіх осіб на чуже нерухоме майно, якими обмежуються (ущемлюються) повноваження власника та/або користувача нерухомого майна шляхом заборони на користування та/або розпорядження ним, що встановлюються у нормативному, адміністративному, договірному або судовому порядку.

Вважаємо, що застосування запропонованих змін до норм земельного законодавства позитивно вплине не реалізацію та активне використання обтяжень прав на землю у майбутньому.

СПИСОК ОПУБЛІКОВАНИХ ПРАЦЬ ЗА ТЕМОЮ ДИСЕРТАЦІЇ

Статті у фахових наукових виданнях:

1. Пересоляк В.В. Правовий режим водоохоронної зони та прибережної захисної смуги/ В.В. Пересоляк// Науковий вісник Ужгородського національного університету. Серія Право. -2011. - № 15. - Ч. 2. - С. 118 - 124.

2. Пересоляк В.В. Теоретико-правова природа обмежень, обтяжень та сервітутів/ В.В. Пересоляк// Південноукраїнський правничий часопис. - 2011. - № 4. - С. 118 - 121.

3. Савчак (Пересоляк В.В.). Обтяження прав на землю: стан дослідженості та необхідність додаткового нормативного врегулювання/ В.В. Савчак (Пересоляк)// Науковий вісник Ужгородського національного університету. Серія Право. - 2011. - № 16. -С. 227 - 231.

4. Савчак В.В. Правове регулювання обтяжень прав на землю за кордоном/ В.В. Савчак// Вісник Запорізького національного університету. Серія «Юридичні науки». - 2012. - № 4-2. - С. 22 - 29.

Матеріали конференції:

1. Пересоляк В.В. Визначення обтяжень у земельному праві України/ В.В. Пересоляк // Генезис публічного права: від становлення до сучасності: міжнарод.наук.-практ. конф., 26 - 27 лист. 2010 р.: тез. доп. - Миколаїв,2010 р. - С. 379 - 380.

2. Пересоляк В.В. Прибережна захисна смуга як обтяження прав на землю/ В.В. Пересоляк// Теорія та практика сучасного права: вектори розвитку: міжнарод. наук.-практ. конф., 16 бер. 2011 р.:тез. доп. - Київ, 2011 р.

3. Савчак В.В. Застава як обтяження прав на землю/ В.В. Савчак// Вдосконалення правового регулювання прав та основних свобод людини і громадянина: всеукр.наук.-практ. конф.,27 - 28 квіт. 2012 р.: тез. доп. - Івано-Франківськ,2012 р. - С. 153 - 155.

Размещено на Allbest.ru