Актуальні проблеми функціонування інституту управління та обслуговування багатоквартирних житлових будинків

Размещено на http://www.allbest.ru//

Размещено на http://www.allbest.ru//

Актуальні проблеми функціонування інституту управління та обслуговування багатоквартирних житлових будинків

Савицький А.Я.,

аспірант кафедри права інтелектуальної власності та корпоративного права Національного університету «Одеська юридична академія»

Постановка проблеми. Сьогодні в Україні створено приблизно 28,7 тисячі об'єднань співвласників багатоквартирних будинків (станом на 4 квітня 2018 р.) [1]. Проблеми у сфері управління та обслуговування багатоквартирних житлових будинків виникають майже щомісяця, що можуть підтвердити постійні обговорення цих питань у засобах масової інформації, створення громадських рухів та ініціатив.

Такі труднощі під час здійснення управління та обслуговування багатоквартирних житлових будинків виникають унаслідок складної економічної ситуації, недоліків законодавства, наявності низки норм, які не працюють або працюють неналежним чином, існування державних органів, які не повною мірою розуміють коло своєї компетенції. Це стосується і проблеми нестачі коштів, і проблеми аварійного стану будинків, які перейшли тепер до об'єднання співвласників багатоквартирного житлового будинку, також болючою темою є неясність питань призначення житлових субсидій та надання пільг громадянам, більше того можливо торкнутись і питання наявності певного «утиску» з боку державних органів влади.

Метою та завданнями статті є дослідження актуальних проблем у сфері управління та обслуговування багатоквартирних житлових будинків в Україні, які турбують сучасну громаду; виокремлення недоліків нормативно-правової бази; виявлення причин недовіри громадян к інституту об'єднання співвласників багатоквартирного будинку з метою надання дієвих пропозицій покращення законодавства.

Ступінь розроблення проблеми. Проблеми, що стосуються функціонування об'єднань співвласників багатоквартирних будинків у своїх працях висвітлювало чимало видатних науковців, зокрема: Н. Гура, Н. Марценко, В. Мартиненко, Н. Мороз, К. Процак, О. Просович, О. Старицька та ін. Наведені автори у своїх працях висвітлювали наявні недоліки законодавства, практичні перешкоди, але у зв'язку зі стрімким розвитком політики децентралізації виникають усе нові виклики, які потребують законодавчого реформування.

Виклад основного матеріалу. Розглядаючи проблему функціонування інституту управління та обслуговування багатоквартирних житлових будинків, потрібно керуватись двома законами, а саме: Законом України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. № 2866-ІІІ [9] та Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 р. № 417-VIII [10].

Гостро для українського населення стоїть питання надання державою житлових субсидій та пільг. Так, сьогодні, станом на травень 2018 р. в Україні все ще залишається заборгованість держави перед об'єднаннями співвласників багатоквартирних житлових будинків щодо коштів, які повинні бути нараховані для здійснення компенсації щодо субсидій за січень - березень 2018 р.

Нагадаємо, що з 1 січня 2018 р. Кабінет Міністрів України запровадив новий порядок надання пільг та житлових субсидій, що призвело до значних труднощів у питанні перерахування коштів із державного бюджету до банківських рахунків об'єднання співвласників багатоквартирного житлового будинку, адже внаслідок цього по факту об'єднання співвласників багатоквартирних житлових будинків (далі - ОСББ) отримали статус надавачів послуг і могли втратити свій статус неприбуткової організації. Нагадаємо, що раніше кошти на субсидії перераховувались безпосередньо на казначейські рахунки житлово-комунальних господарств. У зв'язку з такими перетвореннями у січні цього року об'єднання співвласників багатоквартирних житлових будинків були примушені повернути назад усі нараховані держані кошти до бюджету.

Постанова Кабінету Міністрів України №114 «Про внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України» від 21 лютого 2018 р. [6] набирає чинності з дня її опублікування, а застосовується заднім числом - з 1 січня 2018 року. Ця постанова стала результатом акції, яку організували активісти об'єднань співвласників багатоквартирних житлових будинків, яка мала назву «Реальні кошти-реальнимспоживачам» [4].

Згідно з постановою Кабінету Міністрів України № 114 перерахування коштів на пільги та житлові субсидії має здійснюватися на поточні рахунки об'єднання співвласників багатоквартирних житлових будинків. Тобто не передбачається вимога відкриття рахунків зі спеціальним режимом використання в органах Державної казначейської служби України [12]. Також відповідно до вищезгаданої постанови питанням нарахування пільг та субсидій, а також ведення реєстру осіб, які будуть отримувати ці пільги, а субсидіями займаються тепер органи соціального захисту населення. Наразі це є позитивним зрушенням у напрямі налагодження механізму відшкодування коштів об'єднанням співвласників багатоквартирних житлових будинків; це перший етап монетизації.

Другим етапом монетизації має стати відкриття отримувачами субсидій власних банківських рахунків, на які будуть надходити кошти. Для літних людей передбачена можливість отримання таких коштів разом із пенсійними виплатами. Такий підхід, на думку активістів руху «Реальні кошти - реальним споживачам», буде сприяти економії ресурсів, адже коли людина буди платити з власного гаманця, то вона буде міркувати про необхідність раціонального використання наданих житлово-комунальних послуг. Також це буде сприяти активізації населення у питаннях упровадження енергоефективних технологій у багатоквартирних житлових будинках.

Але тут також виникає проблема щодо своєчасності перерахування державою таких житлових субсидій, адже об'єднання співвласників багатоквартирних житлових будинків є неприбутковою організацією, яка функціонує тільки за рахунок внесків своїх мешканців. Отже, постає питання: хто буде нести тягар заборгованості? Чи то ОСББ буде недоотримувати кошти, чи громадянин повинен спочатку сплатити повний внесок зі своєї кишені, а потім чекати надходження коштів від держави?

Другою проблемою, з якою стикається населення країни під час реалізації співвласниками свого права на здійснення спільного управління багатоквартирним житловим будинком, є наявність старого житлового фонду, який капітально не ремонтувався і в такому стані був переданий до відання ОСББ. Мешканці таких багатоквартирних житлових будинків не мають достатньо коштів на здійснення такого капітального ремонту та реконструкції багатоквартирного будинку.

Для вирішення цієї проблеми пропонується кілька шляхів. Насамперед можна накопичувати кошти співвласників поступово і проводити роботи з капітального ремонту згідно з фінансовими можливостями ОСББ, але, враховуючи сьогоденну ситуацію, для збереження багатоквартирних житлових будинків необхідно проводити повну реконструкцію багатоквартирних житлових будинків, яка включає і укріплення фундаменту, і ремонтування даху, і заміну трубопроводу тощо.

Більш ефективним та перспективним варіантом вирішення цього питання є звернення ОСББ до фінансових установ та взяття банківського кредиту. За допомогою такого механізму об'єднання співвласників багатоквартирного будинку матиме змогу отримати необхідні кошти та нагально здійснити необхідний ремонт будівлі, а потім поступово віддавати надані кошти банку. Такий варіант виглядає досить прийнятним на перший погляд. І тим не менш під час взяття ОСББ банківських кредитів виникає багато перешкод.

По-перше, в Україні сьогодні встановлені великі ставки за кредитами для юридичних осіб, які коливаються від 20% до 35% і більше [3]. Для порівняння: в Європі процентна ставка річних за аналогічним кредитом становить від 3% до 5% [13]. Але навіть за умови погодження об'єднання співвласників багатоквартирного житлового будинку на процентну ставку банку, самі банки в Україні в багатьох випадках відмовляють у наданні кредитів ОСББ, оскільки є проблематичним питання повернення банку коштів у разі несплати кредиту через те, що ОСББ - це юридична особа, яка відповідає за зобов'язаннями тільки власними коштами, майном, згідно зі ст. 4 Закон України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» [9]. А як відомо, ОСББ - це неприбуткова організація і відповідно до статуту не має права відповідати за зобов'язаннями майном (тут - квартирами), що належить мешканцям багатоквартирного житлового будинку, в якому воно утворене.

Також потрібно пам'ятати, що у багатоквартирних житлових будинках проживають мешканці з різним рівнем доходу (малозабезпечені, багатодітні сім'ї та ін.), які не мають фінансової можливості віддавати кредити з такими відсотками, а в законі не прописаний механізм надання пільг або субсидій на повернення кредиту таким мешканцям.

Позитивним моментом є те, що держава також намагається надавати кредити ОСББ для впровадження енергозбереженнях технологій та новітніх технологій задля ефективного використання ресурсів. Одним із таких кредитів є «теплі кредити» на заміну газових котлів на твердопаливні; на утеплення приватного житла; на впровадження енергоефективних заходів у багатоповерхівках. Банками, які надають такі кредити ОСББ є Ощадбанк, Укргазбанк, Приватбанк та Укрексімбанк [11]. Це є позитивним зрушенням нашої держави, але все ж таки недостатньо. Такі кредити слід запроваджувати на різні види робіт та послуг.

10 квітня Всеукраїнська рада голів ОСББ розмістила на своїй сторінці у Фейсбуці матеріал, якій підтверджує, що у питаннях функціонування об'єднань співвласників багатоквартирних житлових будинків не до кінця розібрались не тільки громадяни України, а й деякі державні органи.

Так, у розпорядженні Військового комісара Луцького об'єднання міського військового комісаріату від 10 лютого 2018 р., яке було адресоване Голові одному з Луцьких ОСББ, було вказано, що Голова такого ОСББ повинен здійснити оповіщення призовників та військовозобов'язаних та забезпечити їх прибуття до Луцького об'єднання міського військового комісаріату, надати інформацію про військовозобов'язаних осіб, які проживають на території такого ОСББ до вищезгаданого органу.

Так, відповідно до Закону України «Про мобілізаційну підготовку та мобілізацію» від 21.10.1993 р. № 3543-ХІІ [8], а саме ст. 21 цього закону, яка декларує, що до обов'язків підприємств, установ і організацій щодо мобілізаційної підготовки та мобілізації входить питання забезпечення своєчасного прибуття працівників, які залучаються до виконання обов'язку щодо мобілізації.

Також відповідно до частини 5 статті 34 Закону України «Про військовий обов'язок і військову службу» від 25.03.1992 р. № 2232-ХІІ [5] персональний облік призовників і військовозобов'язаних передбачає облік відомостей щодо призовників і військовозобов'язаних за місцем їх роботи або навчання. Урахувавши вищенаведені положення закону, можна зробити висновок, що ОСББ не зобов'язане надавати інформацію про особу тільки через той факт, що вона мешкає на території діяльності такого об'єднання співвласників багатоквартирного житлового будинку.

Більш того, звертаючись до ч. 2 ст. 14 Закону України «Про захист персональних даних» від 01.06.2010 р. № 2297-VI [7]: поширення персональних даних без згоди суб'єкта персональних даних або уповноваженої ним особи дозволяється у випадках, визначених законом, і лише (якщо це необхідно) в інтересах національної безпеки, економічного добробуту та прав людини. Як бачимо з інформації наведеної вище, для ОССБ припису про обов'язок надання інформації про особу немає. Тобто для надання конференційної інформації про особу (наприклад, адресу проживання, дату й рік народження) до Луцького об'єднання міського військового комісаріату потрібно отримати від неї письмовий дозвіл.

ОСББ відповідно до законодавства України не повинен вести первинно-персональний облік військовозобов'язаних осіб, які проживають у відповідному багатоквартирному житловому будинку та надавати таку інформацію районним (міським) військкоматам. Головна діяльність об'єднання співвласників багатоквартирного житлового будинку полягає у забезпеченні реалізації прав співвласників таких багатоквартирних житлових будинків на володіння та користування їх спільним майном, сприянні отриманню житлово-комунальних послуг, здійсненні діяльності щодо утримання цього будинку та його прибудинкової території та здійснені іншої діяльності, визначеної законом.

Ще однією перешкодою громадяни України називають проблему, яка виникає навіть під час створення об'єднання співвласників багатоквартирних житлових будинків [2]. Так, згідно зі ст. 6 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. [9], де вказано, що повідомлення про проведення установчих зборів направляється в письмовій формі і вручається кожному співвласнику під розписку або шляхом поштового відправлення.

На практиці часто трапляються ситуації, коли у багатоквартирному житловому будинку є достатня кількість квартир, право власності на які встановлено, але власника квартири знайти не є можливим. Таким чином, таких власників неможливо повідомити про проведення установчих зборів і такий співвласник не буде присутній на голосуванні та не буде діяти через свого представника. Це ускладнює процес створення об'єднань співвласників багатоквартирних житлових будинків.

Висновки

Проаналізувавши актуальні проблеми, з якими кожен день мають справу співвласники багатоквартирних житлових будинків у процесі здійснення управління та обслуговування такого багатоквартирного житлового будинку, можна зробити висновок, що ОСББ наразі стикається з усе новими й новими недоліками законодавства, які на початку були невиявлені.

Для забезпечення правильного функціонування такої неприбуткової організації, як ОСББ, державі необхідно нагально реагувати на всі перешкоди, які виявляються під час становлення цього інституту в Україні. Убачається, що державі необхідно детально визначати механізми надання пільг та житлових субсидій громадянам, скоригувати свою політику на вирішення проблеми нестачі коштів на здійснення капітальних ремонтних робіт та не допускати утиск об'єднань співвласників багатоквартирних житлових будинків із боку державних органів влади.

Список використаної літератури

Геннадій Зубко окреслив переваги створення ОСББ у багатоквартирних будинках // Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України. URL: http://www.minregion.gov.ua/press/news/gennadiy-zubko- okresliv-perevagi-stvorennya-osbb-v-bagatokvartirnih- budinkah (дата звернення: 08.04.2018 р.).

Жикаляк Т. ОСББ -- пастка чи порятунок? Ратуша. http://forpost.lviv.ua/daidzhest/9974-osbb-pastka-chy- poriatunok (дата звернення: 10.04.2018 р.).

Кредити. Finance.ua. URL: https://tables.finance.ua/ ua/credit_deposit/credit#app-tabloid/client=jur&sort=0.0 (дата звернення: 08.04.2018 р.).

Монетизація пільг: як ОСББ примусили державу розпочати процес реформ / Про ОСББ в Україні. URL: https://proosbb.info/node/221 (дата звернення:р.).

Про військовий обов'язок і військову службу: Закон України від 25.03.1992 р. № 2232-ХІІ / Верховна Рада України. Відомості Верховної Ради України. 1992. № 27. Ст. 385.

Про внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України: Постанова від 21 лютого 2018 р. № 114 / Кабінет Міністрів України. Офіційний вісник України. 2018. № 22. С. 115.

Про захист персональних даних: Закон України від 01.06.2010 р. № 2297-VI / Верховна Рада України. Відомості Верховної Ради України. 2010. № 34. С. 1188. житловий пільга співвласник

Про мобілізаційну підготовку та мобілізацію: Закон України від 21.10.1993 р. № 3543-ХІІ / Верховна Рада України. Відомості Верховної Ради України. 1993. № 44. Ст. 446.

Размещено на Allbest.ru