Переход по наследству прав и обязанностей, вытекающих из договора аренды земельного участка

Анализ положения действующего законодательства, регламентирующего порядок осуществления наследственного правопреемства в отношении прав и обязанностей сторон по договору аренды. Основные пути и способы устранения выявленных недостатков законодательства.

Рубрика Государство и право
Вид статья
Язык русский
Дата добавления 21.10.2018
Размер файла 21,4 K

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Переход по наследству прав и обязанностей, вытекающих из договора аренды земельного участка

Юридические науки

Крыцкий Александр

Статья раскрывает основные практические проблемы, возникающие при наследовании прав и обязанностей, вытекающих из договора аренды земельного участка. Проанализированы положения действующего законодательства, регламентирующие порядок осуществления наследственного правопреемства в отношении прав и обязанностей сторон по договору аренды. Автор уделяет особое внимание имеющимся пробелам в действующих нормативно-правовых актах, регулирующих отношения, являющиеся предметом данной статьи. На основе проведенного анализа автором выявлена необходимость внесения изменений в законодательство, предложены конкретные пути и способы устранения выявленных недостатков. законодательство наследственный договор аренда

Ключевые слова и фразы: наследование; договор аренды; земельный участок; арендатор; арендодатель; наследодатель; наследник.

В соответствии с общими положениями действующего законодательства Российской Федерации о наследовании, в порядке наследования как универсального правопреемства к наследникам переходят не только принадлежащее наследодателю имущество, но и имущественные и отдельные неимущественные права наследодателя и его обязанности. В частности, в состав наследственной массы могут быть включены права и обязанности по заключенным наследодателем договорам аренды любого имущества, в том числе и земельных участков.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) [1] по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По договору аренды земельного участка к арендатору переходит право владения и пользования (или только пользования) земельным участком. Арендатор, получивший земельный участок в аренду, извлекает из него полезные свойства и приобретает по закону и в соответствии с договором право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные им в результате использования земли.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Особенности, которые необходимо учитывать при заключении договоров аренды земельных участков, устанавливаются действующим земельным законодательством Российской Федерации.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка за исключением случаев, предусмотренных в п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации [2].

Действующее гражданское законодательство Российской Федерации содержит правило сохранения договорных отношений при изменении сторон договора. В отношении наследования права аренды земельного участка можно выделить следующие основные моменты данного правила.

Во-первых, переход права собственности на земельный участок, то есть смена арендодателя в договоре аренды, не является основанием для расторжения договора аренды земельного участка, что следует из положений п. 1 ст. 617 ГК РФ. Анализ положений статей 418 и 617 ГК РФ позволяет сделать однозначный вывод о том, что права и обязанности арендодателя в случае его смерти подлежат включению в наследственную массу и переходят к его наследникам вместе с правом собственности на земельный участок.

Во-вторых, в случае смерти другой стороны договора - арендатора - его права и обязанности по договору аренды земельного участка переходят к его наследникам, если только договором не было предусмотрено условие о прекращении действия договора аренды в случае смерти наследодателя, либо личность арендатора была важна для арендодателя (п. 2 ст. 617 ГК РФ).

Однако при этом необходимо отметить, что значимость личных качеств арендатора-наследодателя является юридическим фактом, который подлежит установлению в судебном порядке в случае несогласия с ним наследников арендатора.

Необходимо также отметить, что в правоприменительной практике возникает немало вопросов и проблем, связанных с наследованием права аренды земельного участка.

Одним из таких вопросов является ситуация, когда у наследодателя имеется несколько наследников, то есть на одной из сторон договора возникает множественность лиц: либо в договоре появляется несколько арендодателей, либо несколько арендаторов.

В первом случае возникает множественность лиц на стороне арендодателя, следовательно, каждый наследник, получивший переданный в аренду земельный участок в собственность, становится арендодателем по договору аренды в доле, соответствующей его доле в праве собственности на земельный участок. В такой ситуации, как правило, сторонам необходимо вносить изменения в договор аренды с целью определения порядка исполнения арендатором своих обязательств по договору аренды перед несколькими арендодателями (уточнить порядок внесения арендных платежей, порядок возврата земельного участка по окончании договора аренды). В противном случае арендатор сталкивается с проблемой неопределенности в вопросе о том, перед кем и в каком размере он должен исполнять принятые на себя обязательства по договору аренды земельного участка.

Еще одной проблемой при возникновении множественности лиц на стороне арендодателя является то, что, как правило, при наличии у наследодателя - собственника земельного участка нескольких наследников наследование данного земельного участка, при условии его делимости, осуществляется путем реального раздела данного земельного участка на несколько более мелких земельных участков, при котором существование первоначального земельного участка прекращается. При этом, учитывая факт передачи данного земельного участка наследодателем в аренду, в соответствии с ч. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации наследники должны получить согласие арендатора на раздел земельного участка, при неполучении которого они могут наследовать право собственности на данный земельный участок только в долях, без его реального раздела, что не всегда удобно для наследников, учитывая возможные неприязненные отношения или иные препятствия в нормальном управлении имуществом, находящимся в общей долевой собственности.

Во втором случае, когда множественность лиц возникает на стороне арендатора, также, на наш взгляд, необходимо применить правило о приобретении новыми арендаторами прав и обязанностей по договору аренды только в том объеме, который соответствует их доле в наследственной массе наследодателя. В этом случае, по нашему мнению, также будет правильным внести соответствующие изменения в договор аренды с целью установления порядка исполнения договора в новых обстоятельствах. Указанные действия помогут сторонам договора аренды земельного участка обеспечить бесперебойное, добросовестное и качественное исполнение принятых на себя договорных обязательств.

Определенные вопросы возникают также в ситуации, когда земельный участок по наследству переходит в собственность несовершеннолетнего лица.

Пунктом 10 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

При более детальном изучении и анализе данной нормы становится понятным, что ее содержание может вступать в противоречие с нормами гражданского законодательства Российской Федерации.

На практике может возникнуть такая ситуация, при которой срок аренды по договору аренды, заключенному арендатором с наследодателем, на момент смерти последнего не истек, и остаток этого срока гораздо больше, чем период времени, в течение которого наследник достигнет совершеннолетия. В таком случае законные представители несовершеннолетнего наследника наделены полномочиями на передачу земельного участка в аренду только до достижения совершеннолетия новым собственником земельного участка. Возникает вопрос: как же быть с оставшимся сроком по договору аренды? Возможность продления договора аренды по достижении наследником совершеннолетия не так очевидна: вполне возможна ситуация, при которой наследник откажется продлять договор аренды, обосновывая это тем, что договор аренды от его имени был заключен лишь на срок до достижения им совершеннолетия. Нельзя однозначно сказать, прав или нет в этом случае будет наследник, однако данное развитие ситуации вполне имеет место быть, и пострадавшим лицом будет именно арендатор, который лишится арендуемого земельного участка и вынужден будет отстаивать свои права в судебном порядке.

Во избежание возникновения подобных ситуаций, по мнению некоторых исследователей, в частности О. В. Мананникова, целесообразно внести изменение в п. 10 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, изложив его в следующей редакции: «В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители от их имени вправе заключить договор аренды или подтвердить сохранение существующего договора аренды этих земельных участков на срок, не превышающий срока достижения наследниками совершеннолетия» [3, с. 153-154].

По нашему мнению, изложение данной нормы в предлагаемой О. В. Мананниковым редакции не совсем корректно, поскольку законодательство Российской Федерации не требует от наследника подтверждения сохранения договора аренды; статьей 617 ГК РФ установлено императивное правило о сохранении договора аренды при перемене лиц. Поэтому более целесообразно, на наш взгляд, изложить данную норму в следующей редакции: «В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители от их имени вправе заключить договор аренды в отношении наследуемых земельных участков на срок, не превышающий срока достижения наследниками совершеннолетия, за исключением случаев, когда наследуемые земельные участки были переданы наследодателем третьим лицам по договору аренды, действие которого на момент открытия наследства не прекращено».

Изложение данной нормы в предложенной редакции будет гарантировать защиту прав арендаторов при переходе права собственности на арендуемые ими земельные участки в порядке наследственного правопреемства к лицам, не достигшим совершеннолетия.

Список литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26.11.2001 г. № 126-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации (СЗРФ). 2001. № 49. Ст. 4552.

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ // СЗРФ. 2001. № 44. Ст. 4147.

3. Мананников О. В. Наследование земельных участков и имущественных прав на них: дисс. … к.ю.н. М.: Российская правовая академия Министерства юстиции РФ, 2008. 198 с.

Размещено на Allbest.ru

...

Подобные документы

  • Изучение договора аренды земельного участка и его сторон: арендодателя, арендатора. Анализ содержания их прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. Неопределенность соотношения земельного и гражданского законодательства, правовые коллизии.

    контрольная работа [30,5 K], добавлен 18.03.2010

  • Обзор права аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, в рамках общего института аренды и вещных прав на землю. Анализ субъектного состава, основных прав и обязанностей сторон договора в соответствии с законодательством РБ.

    курсовая работа [52,5 K], добавлен 27.12.2011

  • Понятие, сущность и особенности договора аренды. Правовые аспекты регулирования арендных отношений в Республике Беларусь. Характеристика основных прав и обязанностей сторон по договору аренды. Порядок заключения и основания прекращения договора аренды.

    курсовая работа [74,0 K], добавлен 15.02.2014

  • Изучение гражданско-правовой характеристики договора аренды зданий и сооружений. Исследование прав и обязанностей сторон по договору аренды недвижимости. Описания государственной регистрации, арендной платы и сроков договора аренды нежилых помещений.

    курсовая работа [52,2 K], добавлен 09.06.2011

  • Понятие и основное содержание, принципы и направления нормативно-правового регулирования договора аренды земельного участка. Прав и обязанности сторон, ответственность за невыполнение принципиальных положений. Исполнение договора и прекращения аренды.

    контрольная работа [27,8 K], добавлен 25.09.2014

  • Понятие и основная характеристика договора аренды земельного участка, его стороны, предмет, сроки. Обязанности арендатора, требующие от него совершения активных действий. Условия расторжения и ответственность сторон по договору аренды земельного участка.

    реферат [32,9 K], добавлен 23.12.2014

  • История развития арендных земельных отношений. Форма договора аренды земельного участка и его государственная регистрация. Нормы российского законодательства, регулирующие арендные отношения. Выявление правовой природы договора аренды, его признаки.

    курсовая работа [106,0 K], добавлен 18.05.2014

  • Анализ соотношения земельного и гражданского законодательства. Рассмотрение земельного участка как объекта прав. Основы права собственности, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, пожизненного наследуемого владения, аренды, сервитута.

    курсовая работа [37,9 K], добавлен 09.07.2015

  • Общая характеристика отечественного законодательства о наследственном правопреемстве. Понятие и сущность наследственного правопреемства, характеристика его субъектов и объектов. Рассмотрение особенностей перехода прав и обязанностей наследодателя.

    курсовая работа [46,0 K], добавлен 05.12.2015

  • Здания и сооружения как объекты недвижимости и аренды. Понятие и условия договора аренды нежилого помещения. Заключение, форма и проблемы государственной регистрации договора. Пути совершенствования действующего законодательства регулирования аренды.

    дипломная работа [100,2 K], добавлен 18.07.2010

  • Предмет и письменная форма договора аренды зданий и сооружений. Его условия и особенности правового регулирования. Содержание и исполнение обязанностей арендодателя и арендатора. Ответственность сторон за неисполнение обязанностей по данному договору.

    курсовая работа [33,0 K], добавлен 27.11.2014

  • Понятие и форма договора аренды, порядок его исполнения. Обзор действующего гражданского законодательства и практики разрешения судами Российской Федерации споров, связанных с арендными обязательствами. Анализ норм о различных видах договора аренды.

    курсовая работа [42,3 K], добавлен 27.08.2012

  • Земельные арендные отношения и их правовое обеспечение в российском земельном праве. Понятие, основная характеристика и предмет договора аренды земельного участка. Права, обязанности и ответственность сторон по условиям договора; порядок его расторжения.

    курсовая работа [54,8 K], добавлен 25.09.2012

  • Понятие и элементы договора аренды. Форма и государственная регистрация договора аренды объектов недвижимости, его существенные условия и содержание. Регистрация аренды как обременения (ограничения) прав. Характеристика сторон договора аренды.

    курсовая работа [46,6 K], добавлен 10.06.2011

  • Возникновение гражданских прав и обязанностей, их осуществление и защита. Содержание и принципы гражданского законодательства. Характер взаимоотношения участников соответствующих правоотношений, порядок возникновения основных прав и обязанностей.

    презентация [231,3 K], добавлен 15.10.2014

  • Понятие и значение аренды. Договор аренды и смежные правовые институты. Предмет договора аренды. Существенные условия договора аренды. Заключение договора аренды и государственная регистрация прав арендатора. Исполнение и прекращение договора аренды.

    дипломная работа [90,4 K], добавлен 19.07.2010

  • Понятие договора финансовой аренды, его юридическая природа и признаки. Существенные условия договора лизинга. Совокупность прав и обязанностей сторон по договору лизинга. Основные формы и виды лизинга в соответствии с Законом Российской Федерации.

    курсовая работа [29,1 K], добавлен 03.11.2011

  • Правовая природа договора финансовой аренды, система законодательства. Сущность и квалифицирующие признаки договора финансовой аренды (лизинга). Права и обязанности сторон по договору лизинга. Разновидности договоров лизинга, экономическая классификация.

    курсовая работа [62,1 K], добавлен 22.01.2011

  • История развития, понятие и признаки договора аренды. Порядок заключения, изменения и расторжения договора аренды. Права, обязанность и ответственность сторон по договору. Пути совершенствования законодательной регламентации регулирования аренды.

    дипломная работа [104,6 K], добавлен 18.07.2010

  • Понятие и источники правового регулирования договора аренды. Сходства и отличия договора аренды от иных договоров, проблемы соотношения. Ответственность сторон при изменении и расторжении договора аренды. Порядок заключения и исполнения договора аренды.

    дипломная работа [105,2 K], добавлен 24.07.2010

Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т.д.
PPT, PPTX и PDF-файлы представлены только в архивах.
Рекомендуем скачать работу.