Правовое регулирование инвестиционной деятельности субъектов гражданского права в жилищной сфере

Теоретической базой для проведения диссертационного исследования также послужили научно-практические комментарии к действующему законодательству Российской Федерации, авторефераты и диссертационные исследования по исследуемой проблематике и смежным вопросам, монографии на исследуемую тематику.

Нормативную базу исследования составляют Конституция Российской Федерации, кодифицированные нормативно-правовые акты Российской Федерации, федеральные законы, указы Президента Российской Федерации, постановления и распоряжения Правительства Российской Федерации и иные нормативно-правовые акты, регулирующие объект диссертационного исследования.

Практическая значимость диссертации состоит в возможности использования полученных результатов в процессе выработки предложений по совершенствованию законодательства, регулирующего общественные отношения в исследуемой области.

Результаты исследования также могут представлять интерес для преподавательской деятельности в процессе чтения лекций по гражданскому, договорному, предпринимательскому и инвестиционному праву Российской Федерации.

Апробация результатов исследования. Основные результаты исследования нашли свое отражение в публикациях автора по теме диссертации. Некоторые положения диссертационного исследования были также использованы в учебном процессе в рамках проведения лекционных и семинарских занятий по гражданскому и предпринимательскому праву.

Содержание диссертационной работы

Во введении обосновывается актуальность и научная новизна темы диссертационного исследования, формулируется его теоретическая основа, определяются объект, предмет, цель и задачи исследования, указывается теоретическая и практическая значимость результатов работы, формулируются предложения, выносимые на защиту, характеризуется апробация результатов исследования.

Первая глава «Правовая характеристика инвестиционной деятельности в жилищной сфере» посвящена исследованию сущностных характеристик инвестиций, объектов инвестиционной деятельности и инвесторов как неотъемлемых элементов инвестиционной деятельности, рассмотрению основных подходов к определению указанных понятий; проанализированы основные правовые источники, регулирующие инвестиционные правоотношения в жилищной сфере.

В первом параграфе «Инвестиции как экономико-правовая категория» диссертант анализирует законодательно закрепленную дефиницию, а также существующие в научной и специальной литературе определения понятия «инвестиции», предложенные как специалистами в области юриспруденции, так и экономической теорией, и существующие подходы к определению исследуемого понятия; сопоставлены указанные определения с законодательно закрепленными дефинициями, сформулировано авторское определение понятия «инвестиции в жилье».

Выявлено, что в специальной и научной литературе понятие «инвестиции» рассматривается через призму двух ипостасей: как экономическая и как правовая категории. При этом существуют три основных подхода к определению этого понятия в качестве правовой категории.

Во главе базового подхода, который нашел свое отражение в Федеральном законе «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», стоит материальная (денежная) составляющая, и в данном случае инвестиции представляют собой предметы материального мира или интеллектуальные ценности, имеющие денежный эквивалент (настоящего подхода придерживается автор). В соответствии со вторым подходом инвестиции представляют собой процесс по перемещению имущественных, интеллектуальных и иных ценностей, т.е. объектов гражданских прав. Третий подход отождествляет инвестиции с конкретными инвестиционными правоотношениями.

Общий анализ законодательных актов и специальных источников позволил прийти к выводу, что правовая природа инвестиций характеризуется следующими неразрывно связанными между собой элементами. Первый элемент, с помощью которого участники воздействуют на инвестиционный процесс, - предмет материального мира или имущественные права, включая права на интеллектуальные ценности (является пассивной составляющей). Второй - субъект инвестиционной деятельности, своими действиями воздействующий на объект вложений (активный элемент). И третий элемент - сам объект вложения, которым в контексте настоящего исследования является создаваемое жилое помещение. В итоге диссертант формулирует собственное определение понятия «инвестиции в жилье».

Во втором параграфе «Правовая природа объекта инвестиционной деятельности в жилищной сфере» посредством анализа действующего законодательства диссертант приходит к заключению, что объектом инвестиционной деятельности в жилищной сфере является жилые помещения, к которым Жилищный кодекс РФ относит следующие объекты: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. При этом существует необходимость в закреплении правовой дефиниции «многоквартирный жилой дом» на законодательном уровне в целях унифицированного применения соответствующего определения в правоприменительной деятельности, в связи с чем предложено внести соответствующие изменения в статью 16 Жилищного кодекса РФ.

Диссертант отмечает, что квартира как основной объект инвестиционной деятельности в жилищной сфере представляет собой структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Одной из характерных черт квартиры как жилого объекта является возможность иметь из нее прямой доступ к помещениям общего пользования в многоквартирном доме. Однако согласно пункту 6 Положения «О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (ред. от 02.08.2007) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»//СЗ РФ, 06.02.2006. N 6. Ст. 702., прямой доступ из квартиры возможен не только к помещениям общего пользования, но и к земельному участку, прилегающему к многоквартирному дому. Так, в указанном выше правовом источнике закреплено, что «многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме».

Учитывая, что закрепленная на законодательном уровне дефиниция «многоквартирный дом» сформулирована слишком узко, предложено дополнить последнюю указанием на возможность прямого доступа к земельному участку, прилегающему к многоквартирному дому, в связи с чем диссертант также предлагает внести соответствующие изменения в статью 16 Жилищного кодекса.

Третий параграф «Инвесторы как участники инвестиционной деятельности в жилищной сфере» посвящен рассмотрению участников инвестиционной деятельности и непосредственному анализу правового статуса инвестора как основного участника, изучению подходов к классификации инвесторов по различным основаниям.

Так, автор приходит к выводу, что наиболее многочисленной и при этом самой уязвимой категорией инвесторов, с точки зрения защиты интересов субъектов, являются индивидуальные инвесторы-граждане, которые стремятся за счет вложений в строительство жилых помещений улучшить свои жилищные условия. При этом для более полного и всестороннего анализа правового статуса инвестора-гражданина следует подразделить данную группу на отдельные подгруппы в зависимости от мотива инвестиционной деятельности: извлечение прибыли или получение иного полезного эффекта. Такое разделение поможет подготовить теоретическую базу для дальнейшего совершенствования законодательства, регулирующего инвестиционную деятельность в жилищной сфере с участием физических лиц, и оценить возможность дифференцированного подхода к регулированию таких отношений в зависимости от мотива инвестирования.

Диссертантом отмечено, что еще одной обособленной и специфической группой инвесторов являются публично-правовые образования, т.е. Российская Федерация, ее субъекты и органы местного самоуправления, от лица которых в гражданском обороте выступают как самостоятельные субъекты инвестиционных правоотношений органы государственной, региональной и муниципальной власти соответственно. Кроме того, указанная категория инвесторов может вступать в правоотношения и через созданные в соответствии с законодательством юридические лица (например, государственные и муниципальные унитарные предприятия).

Специфика указанной категории заключается в том, что, с одной стороны, публично-правовые образования выступаю в гражданском обороте как равные субъекты, а с другой - являются гарантами конституционного права граждан на жилье. Причем в статье 40 Конституции Российской Федерации закреплена обязанность государственных органов власти и органов местного самоуправления по созданию соответствующих условий для осуществления гражданами своего права на жилище. Само же государство, вступая в отношения, регулируемые частным правом, не обладает властным полномочием: здесь оно подчинено общим принципам гражданского права. В то же время участие государства в инвестиционных правоотношениях главным образом диктуется необходимостью реализации публичных задач, стоящих перед последним, что не может не отражаться на гражданской правоспособности государства в публично-правовых отношениях.

Подводя итог рассматриваемой проблеме, диссертант приходит к выводу, что круг участников инвестиционной деятельности в жилищной сфере достаточно широк, представлен различными по своему статусу субъектами. Такое разнообразие субъектного состава инвестиционных правоотношений предполагает необходимость в наличии дифференцированного подхода к их регулированию в зависимости от различных оснований, в связи с чем автором предложена собственная классификация инвесторов.

Вторая глава «Инвестиционные правоотношения в жилищной сфере» посвящена анализу юридической природы инвестиционных правоотношений в жилищной сфере и изучению основных характеристик правоотношений в контексте конкретных форм инвестирования; здесь же рассматриваются основные формы инвестирования в жилищную сферу, отдельно анализируется договор долевого участия в строительстве как самостоятельная форма инвестирования.

В первом параграфе «Основные черты инвестиционных правоотношений в жилищной сфере» проводится анализ юридической природы инвестиционных правоотношений в жилищной сфере, рассматриваются их существенные характеристики.

В результате изучения юридической природы исследуемой области общественных отношений диссертант отмечает, что отношения, возникающие по поводу осуществления инвестиционной деятельности в жилищной сфере с участием различных субъектов (юридических и физических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления), имеющими отличные по содержанию (в частности, экономическому) цели, преимущественно регулируются нормами гражданского права. Причем в отношении субъектов - граждан, вступающих в правоотношения, не направленные на извлечение прибыли, действует законодательство о защите прав потребителей. При этом отнесение указанной категории к правоотношениям потребительского характера не умаляет их инвестиционной природы.

Анализ норм части первой Гражданского кодекса РФ позволил диссертанту сделать вывод, что гражданским оборотом признается урегулированная нормами права область общественных отношений, складывающаяся в процессе вступления субъектов в отношения по поводу приобретения/отчуждения объектов гражданских прав любыми предусмотренными законодательством способами, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. На основании этого автором сформулировано определение гражданского оборота применительно к жилищной сфере, т.е. когда в качестве предмета гражданско-правовых сделок выступает жилое помещение, что позволит обособить гражданско-правовые отношения в жилищной сфере от жилищных правоотношений, объектом которых также выступают жилые помещения.

В процессе исследования основных характеристик инвестиционных правоотношений автор приходит к выводу, что предложенное в специальной литературе определение такого понятия, как «инвестиционное правоотношение в жилищной сфере», под которым понимается «охраняемое государством и урегулированное нормами права имущественное отношение между инвестором и иным участником инвестиционной деятельности в жилищной сфере, возникающее по поводу строительства, реконструкции, оборота жилых помещений», хотя и отражает юридическую суть этого понятия, но в то же время, учитывая специфику и многоаспектность возникающих в этой сфере отношений, не включает в себя указание на двоякую природу имущественных правоотношений. По мнению диссертанта, в определении должны быть выделены вещные и обязательственные правоотношения, порождающие, в конечном счете, вещный эффект, и по отношению к которым в данном случае вещные права будут являться производными.

Резюмируя проведенный анализ юридической природы инвестиционных правоотношений в жилищной сфере и их существенных характеристик, диссертант подчеркивает, что при рассмотрении инвестиционных правоотношений в жилищной сфере непременно встает вопрос о гражданско-правовой природе последних. Это, в частности, обусловлено структурой правоотношений и субъектным составом последних. Более того, в последнее время в правовой науке превалирует точка зрения относительно гражданско-правовой природы инвестиционного договора как такового. Поэтому справедливо рассматривать правовую природу инвестиционных правоотношений в жилищной сфере через призму договорных связей, позволяющих наиболее полно раскрыть суть указанных правоотношений. Последнее обусловлено тем, что в настоящее время между различными субъектами гражданского оборота все чаще заключаются сделки инвестиционного характера, объектом которых являются жилые помещения, т.е. квартиры в многоквартирном доме, отдельные жилые дома и иные жилые объекты. Указанные правоотношения облекаются в договорную форму, предусмотренную Гражданским кодексом РФ, либо имеют отличный от стандартных договоров вид, но, как показывает практика, в целом подчиненный установленным гражданским законодательством к договорам требованиям.

Во втором параграфе «Правовые формы инвестирования в жилищную сферу» анализируются основные формы инвестирования в жилищную сферу, предусмотренные законодательством; изучается природа инвестиционного договора и как инструмента инвестирования, и как обобщенного понятия.

Анализ допустимых законодательством форм инвестирования в жилищное строительство говорит о том, что подобная деятельность должна облекаться в определенные правовые формы, выбор которых зависит от различных критериев: например, является ли инвестор частным или публичным субъектом, поскольку сделки, предметом которых является имущество инвестора, подлежат особой правовой регламентации. При этом общей юридической конструкцией инвестирования в жилищную сферу является инвестиционный договор.

Рассматривая инвестиционный договор как обобщенную договорную форму, диссертант отмечает, что последний представляет собой договор, устанавливающий права и обязанности лиц в связи с осуществлением ими деятельности по инвестированию средств в строительство, реконструкцию недвижимого имущества независимо от наименования договора. В то же время действующие нормативно-правовые акты не раскрывают содержание понятия «инвестиционный договор», а лишь вводят его в оборот, в связи с чем в юридической литературе и правоприменительной практике вопрос о правовой природе инвестиционного договора остается дискуссионным. В этой связи в науке гражданского права для характеристики подобных договорных конструкций применяется специальная дефиниция «нетипичный договор».

На основании изучения различных точек зрения относительно природы нетипичных (непоименованных) договоров диссертант отмечает, что подобный договор представляет собой не предусмотренную нормами Гражданского кодекса РФ или иными законодательными актами договорную конструкцию, отвечающую в то же время требованиям, предъявляемым к форме, элементам, структуре договора нормами гражданского законодательства и (или) сложившейся договорной практикой. Поэтому об инвестиционных правоотношениях, в которые вступают субъекты права по поводу приобретения/отчуждения права собственности на жилье, сложно говорить как о нетипичных, поскольку в большинстве случаев последние облекаются в гражданско-правовую форму, т.е. оформляются в виде договора, указанного в Гражданском кодексе РФ или специальном законе.

Проведенный анализ материалов правоприменительной практики окружных арбитражных судов позволил автору настоящей работы прийти к выводу, что инвестиционные договоры представляют собой смешанные договоры, содержащие в себе совокупность различных гражданско-правовых договоров. Кроме того, анализ законодательной базы субъектов Российской Федерации указывает на то, что инвестиционный контракт представляет собой смешанный договор, содержащий элементы различных гражданско-правовых договоров: договоров подряда, простого товарищества, аренды и т.д. В этой связи, учитывая, что инвестиционный договор, с одной стороны, является специфической правовой формой договорных отношений, а с другой - имеет все-таки главным образом гражданско-правовую природу, то и правовая регламентация инвестиционных отношений должна быть обеспечена как на федеральном, так на местном уровнях. Поэтому для целей правового регулирования инвестиционных отношений в сфере жилищного строительства немаловажное значение играют нормативно-правовые акты местного значения.

Изучая предусмотренные законодательством правовые формы инвестирования в жилищную сферу, диссертант отмечает, что существующая в специальной литературе точка зрения, в соответствии с которой ипотечное кредитование является самостоятельной формой инвестирования в жилищное строительство, неверна, поскольку так или иначе приобретение права собственности на жилое помещение опосредуется заключением и исполнением не кредитного договора, а договора участия в долевом строительстве либо иного гражданско-правового договора.

В третьем параграфе «Договор участия в долевом строительстве как самостоятельная форма инвестирования в жилищную сферу» исследуются природа правоотношений, возникающих в рамках договора участия в долевом строительстве, основные черты указанного договора как наиболее распространенной договорной формы инвестирования в жилищную сферу; анализируются нормы Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и формулируются предложения по совершенствованию положений указанного Федерального закона.

В диссертации показано, что на протяжении всего времени использования юридической конструкции в виде договора долевого участия в строительстве, до принятия специального закона, велись споры о гражданско-правовой природе указанного договора, а нередко, напротив, этот договор отождествляли с договором простого товарищества. Более того, Президиум ВАС РФ в обзоре практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве, предложил договор долевого участия в строительстве рассматривать как договор о совместной деятельности (договор простого товарищества). С принятием же Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» этот вопрос был снят, и настоящий договор, который можно справедливо отнести к разряду инвестиционных, является самостоятельной правовой формой договорных отношений. Здесь же рассмотрена альтернативная точка зрения, в соответствии с которой понятия «инвестиционный договор» и «договор долевого участия в строительстве» не являются тождественными понятиями.

Также выявлено, что договор участия в долевом строительстве в целом рассматривается как основная гражданско-правовая форма привлечения инвестиций в виде денежных средств в сфере долевого строительства. Данная позиция подтверждается и Верховным Судом РФ, подчеркивающим, что признание договора инвестиционным не исключает возможности применения к возникшим отношениям норм Гражданского кодекса РФ и Закона РФ «О защите прав потребителей».

Изучение практики составления договора долевого участия в строительстве позволила прийти к выводу, что последний включает в себя следующие элементы: 1) общие положения; 2) предмет и цена договора; 3) содержание правоотношений, возникающих в рамках настоящего договора; 4) ответственность сторон и порядок освобождения от ответственности (форс-мажор); 5) положения о качестве предмета договора (гарантия качества); 6) порядок передачи объекта долевого строительства; 7) положение об одностороннем отказе от исполнения договора; 8) уступка прав требований по договору; 9) порядок обеспечения исполнения обязательств по договору. При этом указанный договор представляет собой договор, по которому одна сторона (заказчик) обязуется осуществить вложение инвестиций другой стороны (инвестора) в строительство объекта недвижимости и по окончании передать результат последнему, а инвестор обязуется передать инвестиции заказчику и оплатить его услуги.

Проведя подробный анализ положений указанного Федерального закона, диссертант обосновано утверждает, что некоторые требования, предъявляемые в рамках реализации закона, не обеспечивают его неукоснительное исполнение, в связи с чем в некоторых субъектах РФ нередки случаи использования застройщиками «серых схем». Последнее главным образом связано с жесткими требованиями, предъявляемыми законодательством к финансовому положению (устойчивости) застройщика, порядок расчета которого устанавливает Правительство РФ, в связи с чем предложено предусмотреть возможность установления требований к финансовой устойчивости для застройщиков, зарегистрированных и осуществляющих свою деятельность на территории дотационных субъектов РФ, на уровне региональных нормативно-правовых актов.

Третья глава «Правовые основы защиты инвестиций в жилищной сфере» посвящена анализу правовых гарантий и законодательно закрепленных форм защиты нарушенных прав участников инвестиционной деятельности в жилищной сфере, а также изучению видов юридической ответственности в рамках исполнения договорных обязательств.

В первом параграфе «Государственные гарантии инвестиций в жилищную сферу» рассматриваются правовые гарантии государства и основные способы защиты интересов участников инвестиционной деятельности, предусмотренные гражданским законодательством.

Оценивая роль государства в сфере реализации инвестиционной и жилищной политики как ведущую, диссертант указывает на существенность вопроса о пределах вмешательства государства в указанную сферу, поскольку степень такого вмешательства должна определяться ситуацией на рынках, от которой будет зависеть, какой из существующего инструментария государственного регулирования метод применять: правовое регламентирование, лицензирование, контроль, участие, планирование, субсидирование, льготирование, информирование и страхование.

Анализ инструментария правовых гарантий и способов защиты законных интересов участников инвестиционной деятельности позволил автору прийти к выводу, что основная часть всего инструментария регламентирована преимущественно гражданским законодательством, статьей 12 Гражданского кодекса (признание права; восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки; возмещение убытков; взыскание неустойки; некоторые другие), и именно возможность применения закрепленных в законодательстве способов защиты гражданских прав являет собой одну из разновидностей гарантий инвесторов в жилищной сфере.

В настоящем параграфе указано на необходимость устранения существующих в законодательстве административных барьеров, которые крайне негативно сказываются на развитии жилищного строительства. В этой связи обоснован вывод о целесообразности обеспечить комплексный подход к разработке мер, направленных на снижение административных барьеров как на государственном, так и на региональном уровне.

Во втором параграфе «Юридическая ответственность участников инвестиционной деятельности в жилищной сфере» проанализированы подходы к определению понятия «юридическая ответственность» в жилищной сфере и рассмотрены основные виды ответственности за нарушение прав и законных интересов участников инвестиционной деятельности (главным образом инвесторов), среди которых основное внимание уделено выплате неустойки и возмещению убытков.

Анализ различных форм гражданско-правовой ответственности позволил сделать обоснованный вывод о том, что в рамках правоотношений, возникающих в процессе осуществления инвестиционной деятельности в жилищной сфере, преимущественно применяется гражданско-правовая ответственность в виде неустойки, возмещения убытков, взыскания процентов за пользование денежными средствами, а также в некоторых случаях, когда в качестве инвестора выступает гражданин, может взыскиваться компенсации морального вреда в соответствии со статьей 15 Закона «О защите прав потребителей».

В диссертационном исследовании также установлено, что для определения конкретной формы и степени ответственности в сфере строительно-инвестиционной деятельности, которая охватывает и жилищную сферу, особенно когда речь идет о деятельности граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилья для личных, домашних и семейных нужд, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, в оборот введено понятие «инвестиционное обязательство».

Изучив основные определения гражданско-правовой ответственности, автор поддерживает точку зрения, которая под гражданско-правовой ответственностью за нарушение инвестиционного обязательства в строительстве понимает установленные законом или договором и обеспеченные мерами государственного принуждения неблагоприятные последствия, связанные с дополнительным имущественным обременением для стороны, не исполнившей или ненадлежащим образом исполнившей возложенное на нее обязательство.

Также выявлено, что по договору долевого участия в строительстве предусмотрены три основные формы ответственности сторон, к которым относятся: неустойка, возмещение убытков, взыскание компенсации морального вреда. В свою очередь, обнаружено отсутствие в Федеральном закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» правовой нормы, которая предусматривала бы ответственность за уклонение одной из сторон от процедуры регистрации договора долевого участия, в связи с чем сформулировано предложение по устранению указанного пробела в законодательстве.

В заключении подводятся итоги диссертационного исследования, формулируются основные теоретические выводы и предложения по совершенствованию законодательства в исследуемой области в целом.

Основные положения диссертации изложены в следующих публикациях автора общим объемом 2,2 п.л.

Научные статьи, опубликованные в рецензируемых научных журналах и изданиях:

1. Герман О.К. Гражданско-правовая природа договора об участии в долевом строительстве // Политика и общество, № 2 (98), 2013. - 0,4 п.л.

Научные статьи, опубликованные в иных изданиях:

2. Герман О.К. Общие вопросы инвестирования в жилищное строительство: гражданско-правовой аспект // Менеджмент и право, № 2, 2012. - 0,5 п.л.

3. Герман О.К. О правовых гарантиях и способах защиты прав инвесторов в жилищной сфере // Российская экономика: тенденции и перспективы. Сборник трудов по экономике и юриспруденции. Выпуск 23. - Москва, 2012. -0,3 п.л.

4. Герман О.К. Общая характеристика инвестиционных правоотношений в жилищной сфере, складывающихся в гражданском обороте // Юрист&Экономист, №2, 2012. - 0,6 п.л.

5. Герман О.К. Инвесторы как субъекты инвестиционных правоотношений в жилищной сфере // Вопросы гуманитарных наук, №3, 2013. - 0,4 п.л.

Размещено на Allbest.ru