Гражданско-правовые основания приобретения прав на нежилые помещения

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени

Гражданско-правовые основания приобретения прав на нежилые помещения

Специальность 12.00.03 - гражданское право;

предпринимательское право; семейное право;

международное частное право

кандидата юридических наук

Хурцилава Анастасия Геннадьевна

Москва 2006

Диссертация выполнена на кафедре частного права Института экономики, управления и права Российского государственного гуманитарного университета.

Научный руководитель: кандидат юридических наук, доцент Тимофеев Станислав Владимирович

Официальные оппоненты: доктор юридических наук, профессор Дойников Игорь Валентинович

кандидат юридических наук, доцент Ткачев Валентин Николаевич

Ведущая организация: Московская финансово-промышленная академия

Защита диссертации состоится 29 ноября 2006 года в 13 часов на заседании диссертационного совета К.212.198.04 при Российском государственном гуманитарном университете по адресу: 125993, ГСП-3, г. Москва, Миусская площадь, дом 6, ауд. 225.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Российского государственного гуманитарного университета.

Автореферат разослан 29 октября 2006 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета,

кандидат юридических наук, доцент С.В.Тимофеев

нежилой имущество право собственность

Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования. Проводимые в России социально-экономические реформы, большая значимость сделок с нежилыми помещениями потребовали создания новой системы правового регулирования в сфере недвижимости и привели к существенным изменениям в правовом регулировании имущественных отношений и организации экономического оборота. Однако созидательный потенциал договорных отношений с недвижимым имуществом еще не реализован в полной мере, не завершено формирование системы договорно-правового регулирования сделок с нежилыми помещениями.

Интересы экономического развития страны, формирование новых форм собственности предполагают дальнейшее более глубокое исследование проблем сущности и содержания отношений в сфере недвижимости. Организации нуждаются в помещениях под офисы, производственных и складских площадях. Данная тема актуальна и в практическом плане. Увеличение количества нежилых помещений, находящихся в собственности юридических и физических лиц повлекло за собой возникновение множества споров, что требует от законодателя и от юридической науки более пристального внимания к данной проблеме и совершенствования способов регулирования гражданско-правовых отношений.

Термин «нежилое помещение» упоминается в ГК РФ лишь однажды в п. 3 ст. 288 ГК РФ, согласно которому размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. При этом содержание термина «нежилое помещение» в законе не раскрывается. Такая ситуация порождает серьезные трудности в правоприменительной практике, при которой, с одной стороны, ГК РФ не регулирует специальными нормами договоры, предметом которых являются нежилые помещения (и, в первую очередь, договоры аренды и купли-продажи), а с другой стороны, сделки с нежилыми помещениями заключаются чаще, чем те же сделки со зданиями и сооружениями. Не случайно принятый 21 июля 1997 г. Федеральный закон ГК РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст. 26 и др.), учитывая практику, включил нежилые помещения в перечень объектов недвижимого имущества.

Изучение проблем регулирования правового режима нежилых помещений целесообразно проводить, рассматривая комплекс наиболее принципиальных вопросов правового регулирования сделок с нежилыми помещениями, и анализировать судебную практику, поскольку опыт правоприменения позволяет изменить некоторые общетеоретические подходы к оценке сделок с недвижимостью.

Таким образом, исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод, что российское законодательство в области правового регулирования сделок с недвижимым имуществом нуждается в совершенствовании с учетом возникновения в современных условиях новых факторов правового, социального, экономического характера.

Степень научной разработанности темы. При разработке теоретических вопросов и практических рекомендаций автор опирался на научные труды отечественных ученых, касающихся проблем нормативного регулирования имущественных отношений, а также на труды в области общей теории права, имеющих значение для изучения и решения исследуемого круга проблем. Гражданско-правовое регулирование сделок с недвижимостью широко исследуются в научной литературе.

Теоретической основой исследования послужили труды классиков российской цивилистики Е.В. Васьковского Н.Л. Дювернуа, Ю.С. Гамбарова, Д.И. Мейера, К.П. Победоносцева, Г.Ф. Шершеневича и современных ученых-цивилистов: М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Б.М. Гонгало, А.В. Грибанова, В.С. Ема, И.А. Емелькиной, А.Р. Кирсанова, А.В. Копылова, И.Д. Кузьминой, О.М. Козырь, В.А. Лапача, А.Л. Маковского, А.П. Сергеева, Е.А. Суханова, О.Н. Садикова, О.Ю. Скворцова, К.И. Скловского, Ю.К. Толстого, С.А. Степанова, В.В. Чубарова, Л.В. Щенниковой и др.

В научных трудах обсуждаются перспективные в теоретическом и практическом отношении вопросы правового регулирования сделок с недвижимостью, вырабатываются рекомендации по совершенствованию действующего законодательства и практики его применения.

В работах российских цивилистов рассматриваются вопросы, связанные с определением понятия «недвижимость», классификацией недвижимости, роли недвижимого имущества в предпринимательской деятельности хозяйствующих субъектов, виды сделок с нежилыми помещениями, а также проблемы, связанные с осуществлением права собственности на недвижимость и т.д.

Однако вопросы гражданско-правового обеспечения сделок с нежилыми помещениями, дискуссионность проблем, связанных с нормативным обособлением и правовым регулированием нежилых помещений остаются актуальными и являются важной теоретической и практической задачей.

Цель и задачи исследования. Цель диссертационного исследования заключается в том, чтобы на основе комплексного и системного анализа нормативных источников, работ ведущих цивилистов и обобщения опыта юристов-практиков выявить и проанализировать актуальные особенности сделок с нежилыми помещениями, внести предложения по совершенствованию законодательства в этой области. Достижение этой цели обеспечивается в процессе решения следующих задач:

- определить место нежилых помещений в системе недвижимого имущества;

- дать понятие нежилого помещения как самостоятельного объекта права, отличного от здания и сооружения;

- определить правовую природу нежилого помещения;

- классифицировать основания приобретения права собственности на нежилых помещения;

- рассмотреть правовые основания приобретения нежилых помещений в собственность, и то, как специфические особенности этих оснований формируют соответствующий правовой режим;

- выявить особенности гражданско-правовых сделок с нежилыми помещениями;

- оценить достаточность закрепленных в законодательном порядке правовых механизмов, предназначенных для регулирования отношений, связанных с оборотом нежилых помещений;

- выявить противоречия и сформулировать предложения по совершенствованию гражданского законодательства, регулирующего отношения, вытекающие из сделок с нежилыми помещениями.

Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в области правового регулирования сделок с нежилыми помещениями, а также правоприменительная практика по соответствующим проблемам.

Предмет исследования составляет законодательство и иные нормативные правовые акты, регламентирующие сделки с нежилыми помещениями, судебная практика, а также выработанные правовой наукой концептуальные положения о таких сделках.

Методологическая основа исследования.

В работе использовались следующие общенаучные методы познания: сравнительно-правовой, функционально-структурный, формально-логический, а также системный анализ норм федерального гражданского законодательства, подзаконных актов, а также методы конкретно-социологического исследования судебной практики. Комплексный подход позволил рассмотреть исследуемые вопросы во всем многообразии их связей и отношений. Применение исторического метода дало возможность проследить развитие института недвижимости, а также проанализировать его особенности в различных правовых системах. Применение метода системного анализа способствовало более четкому определению места нежилых помещений среди объектов гражданского права. При формулировании основных положений концепции, предлагаемой автором, использовались приемы диалектической и формальной логики.

Научная новизна диссертационного исследования состоит в том, что в работе с позиций общей теории права и гражданского права проведено комплексное исследование теоретических проблем правового регулирования сделок с нежилыми помещениями.

В работе впервые рассматривается правовая природа нежилых помещений, как объектов гражданского права. Автором исследованы гражданско-правовые нормы, регулирующие способы приобретения прав на нежилые помещения на основании гражданско-правовых сделок, а также определено место нежилых помещений в системе недвижимости в соответствии с нормами гражданского права. Обращено внимание на противоречия и пробелы российском законодательстве, предложены пути устранения выявленных недостатков и преодоления трудностей, возникающих в правоприменительной практике по спорам, связанным с оборотом нежилых помещений. Результаты исследования позволили автору сделать ряд предложений по внесению изменений и дополнений в действующее законодательство, целью которых является правовое регулирование сделок с недвижимостью и укрепление стабильности экономических отношений.

На защиту выносятся следующие основные положения:

1. На основании обобщения теоретических положений, выдвинутых в отечественной литературе, диссертант предлагает рассматривать помещение как предназначенное для самостоятельного использования часть здания или сооружения. Концептуальная схема правового режима помещений основана на признании его структурирования в правовой режим зданий и сооружений и в конечном итоге - в правовой режим недвижимости.

Предложено авторское понятие «нежилого помещения»:

«Нежилые помещения - это недвижимое имущество, но не в виде отдельно стоящих зданий или сооружений, а в виде самостоятельно выделенных частей в составе зданий и сооружений, не предназначенных для проживания и используемых с целью единого хозяйственного назначения, фундаментально связанных с земельным участком. Основным юридическим принципом, используемым при определении пространственных границ нежилого помещения, является принцип самостоятельной оборотоспособности такого объекта».

2. Необходимо четко закрепить, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество носит правоустанавливающий характер путем внесения соответствующих изменений в Гражданский кодекс и Закон о государственной регистрации прав.

Предложено внести изменения в ст. 2 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», изложив ее в следующей редакции: государственная регистрация прав на недвижимое имущество это - «юридический акт признания и подтверждения государством оснований приобретения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации».

Это позволит изменить смысл понятия, тем более, согласно п.2 ст.8 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

3. Автором сделан вывод о том, что приобретение права собственности на приобретаемое нежилое помещение не следует смешивать с моментом заключения договора. Общие положения о заключении договора вытекают из п.3 ст.433 ГК РФ, предусматривающего, что договор, подлежащий государственной регистрации, признается с момента такой регистрации. В законодательстве не прописан правовой режим права собственности на нежилое помещение в период между подписанием договора и регистрацией права собственности, что вызывает трудности в правоприменительной практике со сделками с недвижимостью. Регистрация перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) не означает регистрации самого договора купли-продажи.

Предложено считать договор купли-продажи нежилых помещений заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 ГК РФ, а не с момента государственной регистрации.

4. Недвижимое имущество в силу своей привязанности к земле не может быть передано новому владельцу как вещь, юридически передаются права на него. Поэтому внесение объекта недвижимого имущества в качестве вклада в уставной капитал вновь созданного юридического лица до регистрации перехода права собственности не влечет смену собственника.

Сделан вывод о том, что недвижимое имущество следует считать внесенным, то есть поставленным на баланс общества только после государственной регистрации перехода права собственности на имущество.

5. С вовлечением помещения в гражданский оборот не были сформулированы четкие критерии отграничения нежилого помещения как самостоятельного объекта гражданских прав от здания. Доказывается, что признание прав владения или собственности нескольких лиц в отношении нежилых помещений в здании, показывает необходимость нормативного решения вопроса о долевом совладении в отношении остальных элементов нежилого здания, а также земельного участка, на котором оно расположено. Моделью для решения данного вопроса могли бы послужить положения гражданского законодательства о долевой собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома собственников квартир.

6. В гражданском законодательстве оставлены без внимания проблемы, связанные с распоряжением частью предприятия как имущественного комплекса. В специальной регламентации нуждается оборот имущественных комплексов, включающих в себя права на чужую недвижимость (в частности, нежилые помещения) и превращающихся на ее основе в экономически обособленные торговые или производственные объекты.

В отдельные статьи ГК РФ, посвященные недвижимости, аренде зданий и сооружений, целесообразно внести правовые нормы, которые предусматривали бы особенности продажи и аренды нежилых помещений, входящих в состав промышленных (торговых) предприятий.

7. Возможна продажа нежилых помещений под условием, с отсрочкой или рассрочкой оплаты. Осуществить государственную регистрацию перехода права к покупателю сразу после заключения договора купли-продажи в данном случае невозможно.

Предложено при регистрации договора купли-продажи нежилых помещений совершать два регистрационных действия - регистрацию сделки и регистрацию перехода права собственности к покупателю, что обеспечит защиту законных интересов всех участников сделки.

Теоретическая и практическая значимость работы состоит в том, что полученные выводы могут быть положены в основу последующей научной разработки мер по совершенствованию механизма гражданско-правового регулирования сделок с нежилыми помещениями. Результаты исследования могут быть использованы в качестве основы дальнейших разработок проблематики по сделкам с нежилыми помещениями в деятельности коммерческих организаций. Конкретные предложения по совершенствованию законодательства могут внести необходимые практические коррективы при разработке правовых норм, регулирующих отношения, связанные со сделками коммерческих организаций с недвижимым имуществом. Кроме того, материалы исследования могут быть использованы в процессе преподавания.

Апробация результатов исследования Основные научные положения, выводы и рекомендации, сформулированные автором в диссертационном исследовании, нашли свое отражение в шести опубликованных статьях, а также изложены в докладах и выступлениях на межвузовских научных конференциях. Диссертационное исследование обсуждалось на заседании кафедры частного права Российского государственного гуманитарного университета.

Структура диссертации определена кругом исследуемых проблем, ее целью и задачами. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка источников и литературы.

Основное содержание работы

Во введении обоснована актуальность темы исследования, степень ее разработанности, объект, предмет, цель и задачи исследования, научная новизна, сформулированы основные выводы и положения, выносимые на защиту, методологическая и теоретическая основа работы, ее теоретическая и практическая значимость.

Первая глава. «Теоретико-правовая характеристика нежилых помещений».

В первом параграфе «Понятие и специфика нежилых помещений, их место в системе недвижимого имущества» исследовано правовое положение нежилых помещений и определено их понятие.

Отсутствие легального определения движимого и недвижимого имущества приводит к серьёзным недоразумениям при квалификации того или иного имущества, например при определении природы таких объектов, как здания и строения. Несмотря на причисление «всяких» строений к разряду недвижимого имущества, писал К.Победоносцев, «следует всё же признать, что к недвижимым должны относиться «строения, возведённые на земле с целью прочного устройства или водворения, для удовлетворения постоянной, а не временной только хозяйственной цели»¹¹ Победоносцев К.П.Курс гражданского права. Первая часть. Вотчинные права. 4-е изд. Доп. СПб.1892. С.10.

По вопросу об определении и содержании понятия «недвижимое имущество» нет единства ни в юридической литературе, ни в правоприменительной практике. Ситуация осложняется ещё и тем, что описание объекта недвижимого имущества (например, если это электростанция, нефтехранилище, подземное хранилище газа, эстакада, железные дороги, линии электропередач, горнолыжные трассы, аэродромы т. д.) зачастую представляет собой весьма сложную техническую задачу, в связи с чем при регистрации права на тот или иной объект возникают трудности по определению объекта недвижимого имущества как такового.

Недостатки определения предмета недвижимого имущества в конечном счете сказываются на гражданском обороте. Недвижимое имущество, занимая основное место в системе объектов гражданских прав, сама выступает системным образованием, с собственной структурой и взаимосвязью элементов, ее составляющих. Легализация современным российским гражданским правом частной собственности не только на всю совокупность объектов недвижимости, но даже и на отдельные группы таких объектов в той или иной степени включает в гражданский оборот всю систему недвижимого имущества.

Недвижимое имущество является предметом постоянного внимания юридической науки - в последнее время появились монографические и диссертационные исследования, многочисленные комментарии и научные статьи.

Второй параграф «Правовая характеристика нежилых помещений как объектов гражданского права»

Признание нежилых помещений самостоятельными объектами права стало фактом гражданского оборота и сформировавшегося в России права недвижимости. Разработчики Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе объяснили необходимость включить в перечень недвижимых вещей жилых и нежилых помещений «не только особой значимостью этих объектов для гражданского оборота, но и необходимостью в дальнейшем значительно детализировать их правовой режим»²² Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе/Под общ. ред. В.В.Витрянского, О.М.Козырь, А.А.Маковской. М.2004. С.12.

Нежилые помещения - это недвижимое имущество, но не в виде отдельно стоящих, зданий или сооружений, а в виде самостоятельных и четко выделенных частей в составе зданий, сооружений, не предназначенное для проживания.

Поскольку нежилые помещения внутри здания и само здание - это разные объекты, применение норм ГК РФ, предусматривающих правовое регулирование договоров купли-продажи, аренды зданий и сооружений, к тем же договорам по поводу нежилых помещений возможно лишь в связи с необходимостью восполнить пробел правового регулирования данного договора при рассмотрении судом конкретного спора по конкретному договору, предметом которого является нежилое помещение. Во избежание возможных споров, связанных с договорами купли-продажи или аренды нежилого помещения, при их заключении необходимо четко определить предмет договора с указанием, какие конкретно нежилые помещения являются предметом договора, их местонахождение относительно других частей здания, сооружения, общую площадь всех сдаваемых в аренду помещений с их технической характеристикой и нумерацией, указанием этажности и других способов выделения в техническом паспорте здания. В тех случаях, когда речь идет о жилых помещениях в виде квартиры, части квартиры или части жилого дома, а также во всех случаях - о нежилых помещениях, такие помещения являются в известной мере условным объектом недвижимого имущества, т.е. «самостоятельной» недвижимостью в силу закона, поскольку находятся в составе другой недвижимости -- жилых или нежилых зданий и сооружений, а потому у них отсутствует «самостоятельная» связь с землей.

В юридической литературе нет единого мнения об определении понятия и правового режима нежилых помещений. Авторы предлагают разные конструкции обоснования прав собственности на нежилые помещения, которые сводятся к одному - рассматривать ли здание (строение) как неделимый объект или установить особый режим нежилого помещения как самостоятельного объекта гражданских прав.

В третьем параграфе «Особенности правового регулирования сделок с нежилыми помещениями» проанализированы некоторые актуальные аспекты регулирования оборота недвижимости в Российской Федерации.

Принятие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Земельного кодекса РФ также стимулировало научную мысль о недвижимых объектах гражданских прав. Тем не менее, цивилистические представления о недвижимости до настоящего времени носят обобщающий характер, ограничиваясь хоть и достаточно глубоким, но лишь классифицирующим подходом.

На современном этапе перед правоведами стоит задача разработки единообразного взгляда на правовое регулирование различных объектов недвижимого имущества, раскрытия отдельных связей и взаимовлияний недвижимых вещей как характерное проявление собственно единой и относительно цельной системы.

Гражданский кодекс РФ в полной мере учел фактор развития в стране рыночных отношений, роль недвижимого имущества как наиболее перспективной сферы вложения значительных капиталов и вместе с разграничением имущества на движимое и недвижимое определил особенности правового режима недвижимого имущества и, главным образом, сделок с ним. Легального же определения недвижимого имущества до сих пор нет.

В 1990 г. в России началось осуществление земельной реформы. Реформирование существовавшего земельного строя (который основывался на исключительной государственной собственности на землю) было направлено прежде всего на радикальные изменения экономических отношений. В настоящее время определение недвижимого имущества содержится в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К объектам, которые объективно не могут быть перемещаемы без ущерба своему назначению, относятся, например, здания и сооружения.

Законодательство, регулирующее оборот недвижимого имущества, представляет собой, кроме ГК РФ, целый комплекс законов - Земельный, Водный, Лесной кодексы РФ, Федеральные Законы «Об ипотеке (залоге недвижимости), «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и другие. Зачастую эти нормативные акты включают в себя противоречивые правила, дублируют друг друга и создают сложности для судебной практики. Современными правоведами были развиты положения о сущности недвижимого имущества, о юридической или физической природе объектов недвижимого имущества, исследователи обращают внимание на необходимость юридической связи объекта недвижимости с участком земли, на котором объект расположен. Следует отметить, что дискуссия развивается в отношении одного только из видов недвижимости - строения (здания, сооружения) и не касается иного недвижимого имущества.

Вторая глава «Гражданско-правовые способы приобретения нежилых помещений в собственность».

Первый параграф «Приобретение права собственности на вновь созданные объекты недвижимости»

Рассмотрение особенностей возникновения прав на вновь создаваемый объект нежилого фонда позволило установить, что возникающие при этом проблемы обусловлены нечеткой редакцией ст.219 ГК и ст. 25 ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Например, если считать, что вновь возведенный объект до момента государственной регистрации не существует как недвижимость, то, очевидно, будет невозможно зарегистрировать права на него в порядке, предусмотренном ФЗ о регистрации, поскольку сфера действия этого закона распространяется только на недвижимость и речь может идти только о праве собственности на совокупность строительных материалов.

Одним из сложных в правоприменительной практике является вопрос о правовой природе объектов незавершенного строительства. Под объектом незавершенного строительства понимается вновь создаваемый объект недвижимости, который еще не принят на кадастровый и технический учет и право на который не зарегистрировано в установленном порядке. До государственной регистрации право собственности на завершенные и незавершенные строительством жилые и нежилые помещения юридически не существует. Вопрос этот касается правового регулирования значительного сегмента строительного рынка коммерческой недвижимости, законности прав собственников таких объектов.

Во втором параграфе «Приобретение нежилых помещений в собственности на основании гражданско-правовых сделок»

При заключении сделок, направленных на передачу нежилых помещений в собственность, особое значение имеет момент перехода права собственности. Между тем возникновение права собственности на продаваемую недвижимую вещь не следует смешивать с моментом заключения договора. Переход права собственности по договору определяется ст. 223 ГК РФ, в соответствии с которой в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Общие положения о заключении договора вытекают из п.3 ст.433 ГК РФ, предусматривающего, что договор, подлежащий государственной регистрации, признается с момента такой регистрации.

Множество споров и толкований в правоприменительной практике вызывает применение договора приватизации. Согласно пункту 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 21 февраля 2001 г. № 60, последствия, предусмотренные пунктом 7 статьи 21 Федерального закона от 21.07.97 № 123-ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации», неприменимы в случае расторжения договора купли-продажи государственного или муниципального имущества, заключенного по итогам конкурса, проведенного до введения этого закона. Указанный в ст.21 ФЗ о приватизации способ приватизации существенно отличается от продажи государственный и муниципальных предприятий по конкурсу, предусмотренному Законом РФ от 03.07.91 № 1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации». В последнем случае покупатель становился собственником объекта приватизации сразу после оплаты стоимости имущества, а по Федеральному закону о приватизации п.7, ст.21 - только после выполнения инвестиционных и социальных условий.

Третий параграф «Нежилые помещения в составе предприятия как имущественного комплекса».

Правовой режим предприятия как особого объекта гражданских прав прослеживается в ГК РФ применительно к ряду договоров, например, купли-продажи (ст.559-566), аренды (ст.656-664), доверительного управления имуществом (п.1,3 ст.1013), а также в ряде других федеральных законов: «Об ипотеке (залоге недвижимости), «О несостоятельности (банкротстве)», «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и другие.

По мнению автора настоящей работы, данный объект должен подвергаться самостоятельному правовому регулированию, отличному от регулирования других объектов недвижимости, и подлежать учету в отдельном государственном органе, который бы при необходимости предоставлял информацию органам по регистрации недвижимости. На сегодняшний день наиболее узловые, принципиальные вопросы свободного участия имущественных комплексов в качестве объекта отдельных гражданско-правовых сделок являются совершенно неразработанными законодателем, в связи с чем, применение соответствующих норм на практике является очень сложным. Потребуется значительное время для того, чтобы, во-первых, предприятия как имущественные комплексы, вышедшие из-под государственной собственности, обрели действительную самостоятельность и оборотоспособность, и, во-вторых, имущественные комплексы, созданные частными лицами, негосударственными коммерческими организациями, стали обладателями аналогичных вещных прав наравне с бывшими государственными.

Четвертый параграф «Переход права собственности на нежилые помещения при создании и реорганизации юридических лиц».

При внесении недвижимого имущества в уставный капитал вновь создаваемого юридического лица, при реорганизации предприятий и коммерческих организаций, при выделении недвижимого имущества на практике часто возникают проблемы правового характера. В качестве взноса в уставной капитал вносятся здания, нежилые помещения и другое недвижимое имущество. В силу специфики оборота недвижимости при регулировании перехода права собственности на недвижимое имущество при внесении его в уставной капитал вновь создаваемого юридического лица в конкуренцию вступают нормы Гражданского кодекса и Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Так, из п.3, п.4 ст.213 следует, что коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, финансируемых собственником, являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а сами учредители (участники, члены) этих организаций утрачивают право на имущество, переданное ими в собственность соответствующей организации. Однако во избежание злоупотреблений со стороны собственника, который может передать недвижимое имущество одновременно нескольким лицам следует определить момент перехода права собственности недвижимого имущества на нового собственника для определения величины уставного капитала, постановки на баланс недвижимого имущества, для уплаты налогов. Это правило устанавливает ст. 131 ГК РФ, предусматривающая обязательную регистрацию права собственности и перехода права собственности на недвижимое имущество, и ст. 223 ГК РФ, согласно которой «в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации». П.1 ст.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определяет момент перехода прав государственной регистрацией.

При создании юридического лица в соответствии с п.3 ст.90 ГК РФ требуется внести 50% уставного капитала. Это, однако, не может рассматриваться как обязанность учредителей внести только денежные средства в соответствующей сумме. По сложившейся практике речь может идти и о передаче обществу недвижимых вещей, прав пользования ими, прав требования и другого имущества, допускаемого законом в качестве вклада в уставной капитал. Недвижимое имущество будет считаться внесенным, то есть поставленным на баланс общества только после его государственной регистрации.

Нельзя не согласиться с авторами Концепции развития корпоративного законодательства на период до 2008 года, что «современное состояние российского корпоративного права характеризуется значительным количеством устаревших норм и предписаний, внутренних противоречий и лакун, оставляющих без регулирования многие аспекты корпоративных отношений. Следствиями такого положения являются многочисленные корпоративные конфликты, в том числе направленные на недобросовестный передел собственности»³³ Концепция развития корпоративного законодательства на период до 2008 года//Акционерный вестник. 2005. № 10 (25). С.7.

В пятом параграфе «Приобретение земельных участков под нежилые помещения» исследована правовая природа взаимосвязи нежилых помещений и земельных участков.

Законодатель выделяет и устанавливает особенности правового регулирования отдельных видов недвижимого имущества, таких как здания и сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия, участки, объекты незавершенного строительства. Вместе с тем в законодательстве не говорится о юридической связи объекта с землей, то есть для отнесения того или иного строения к недвижимости нет необходимости в доказательстве юридической связи объекта с земельным участком, на котором он расположен. Независимо от того, какие права на земельный участок имеет владелец постройки - вещные или обязательственные, - владелец строения вправе оформить документы на постройку как недвижимое имущество.

Земельный кодекс Российской Федерации существенным образом изменил не только регулирование земельных правоотношений, но и установил новые требования к сделкам с недвижимостью, прочно связанной с земельными участками, - зданиями, сооружениями и их частями.

В российском законодательстве принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов проистекает из основ гражданского права о главной вещи и ее принадлежности (ст.135 ГК РФ). Однако до сих пор вопрос о том, что является главной вещью, а что ее принадлежностью - строение или земельный участок, - не решен российскими законодателями.

Недостатком реализации принципа «единой судьбы» является возможность возникновения в будущем множества споров между собственниками земли и собственниками нежилых помещений относительно размеров арендной платы. Следует упомянуть и о том, что собственность на земельный участок, на котором неопределенно долго будет стоять чужое здание, не вполне полноценна, поскольку правомочия собственника существенным образом ограничены.

Третья глава «Правовое регулирование договора аренды и ипотеки нежилых помещений».

Первый параграф «Особенности аренды нежилых помещений».

В первую очередь, имеются противоречия и нерешенные вопросы в сфере определения правовой природы арендных отношений, например, к какому виду прав законодатель относит право аренды. Пункт 2 статьи 609 ГК РФ относит аренду к обязательственному праву, а Закон о регистрации в статье 1 говорит о том, что право аренды не попадает под определение ограничений (обременений) и отнесено к вещным правам. Вместе с тем, на двойственную природу договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений указывают многие отечественные, в том числе не только современные, юристы. Не касаясь подробно аспектов спора о теоретической несостоятельности деления прав на вещные и обязательственные ввиду его условности, выделим лишь моменты, имеющие отношение к аренде нежилых помещений. Е.А.Суханов считает, что права арендатора носят обязательственно-правовой, а не вещный характер, «они всегда возникают в силу договора с собственником арендуемого имущества, их содержание, включая и различные возможности распоряжения арендованным имуществом вплоть до его отчуждения, определяются условиями конкретного арендного договора»⁴⁴ Суханов Е.А. Гражданское право: Учебник. Т.1/Отв. ред. проф.Е.А.Суханов.М.1998. С.592..

Гражданский кодекс РФ относит здания и сооружения в особый вид объектов аренды недвижимости (глава 34 § 4). В отношении нежилых помещений какие-либо специальные нормы отсутствуют. Правовой режим такого объекта как нежилое помещение рассматривается неоднозначно в теории и на практике, большинство мнений сложилось в пользу отождествления его с общим правовым режимом недвижимости. Поэтому возникает большое количество споров по поводу правового регулирования договоров аренды нежилых помещений, так как правовой режим указанного объекта как части здания, сооружения жестче, чем у самого здания или сооружения. Статья 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которыми подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом. Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 того же закона помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений.

Следовало бы законодательно зафиксировать, какими правовыми нормами регулируются отношения, возникающие вследствие заключения договора аренды нежилых помещений, входящих в состав зданий и сооружений, и земельных участков. С данным вопросом зачастую сталкиваются суды при решении вопроса: необходимо ли одновременно с договором аренды нежилого помещения заключать договор аренды земельного участка?

Второй параграф «Специфика ипотеки нежилых помещений».

В современных условиях ипотека занимает особое место среди способов обеспечения исполнения обязательств.

Во-первых, договор ипотеки обеспечивает наличие и сохранность имущества на тот момент, когда должнику придется расплачиваться с кредитором. Причем стоимость заложенного имущества будет возрастать пропорционально уровню инфляции. Благодаря ипотеке с момента возникновения обязательства выделяется имущество, которое может быть объектом взыскания со стороны получившего залог кредитора. Во-вторых, ипотека обеспечивает кредитору возможность удовлетворить свои требования за счет предмета залога преимущественно перед другими кредиторами. Удовлетворение требований других кредиторов из стоимости заложенного имущества осуществляется лишь после полного удовлетворения залогодержателя. В-третьих, даже при переходе права собственности на заложенное имущество от залогодателя к третьему лицу залоговое право залогодержателя сохраняет свою силу в отношении приобретателя этого имущества.

Несмотря на то, что в Законе об ипотеке залог различных видов недвижимого имущества урегулирован достаточно обстоятельно с учетом их специфики, в правоприменительной практике не все вопросы, связанные с ипотекой нежилых помещений, получают однозначное толкование.

Следует обратить внимание, что предметом ипотеки недвижимости довольно часто выступает аренда нежилых помещений. Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

По своей сущности близко к ипотеке удержание помещений, которые должны быть переданы контрагенту по договору. В Гражданском кодексе РФ удержание регламентируется в ст. 359, 360 как способ обеспечения исполнения обязательств и заключается в том, что кредитору, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику или указанному лицу, предоставлено право в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещения кредитору связанных с этой вещью издержек и других убытков удерживать ее у себя до тех пор, пока соответствующее обязательство должником не будет исполнено.

В заключении подводятся итоги диссертационного исследования, излагаются основные выводы, имеющие теоретическое и практическое значение, а также предложения по совершенствованию действующего законодательства.

Основные положения диссертации отражены в публикациях

1. Хурцилава А.Г. Правовые основания приобретения нежилых помещений путем приватизации муниципальной собственности// Проблемы регионального и муниципального управления. Материалы международной научной конференции. Москва 5 мая 2005 г./Под ред. Н.И.Архиповой, В.В.Кульбы. М:РГГУ. 2005. С.306-308.- 0,3 п.л.

2. Хурцилава А.Г. О способах приобретения прав на нежилые помещения// Развитие публичных и частноправовых институтов в современной России: Сборник статей по материалам V Международной научно-практической конференции. Москва.26 мая 2005 г./Под ред. А.В.Хорошилова,П.Ю.Федорова,В.Н.Белоновского.М.:МЗСИ.2005.С.282-289.- О,5 п.л.

3. Хурцилава А.Г. Некоторые проблемы приобретения земельных участков под коммерческую недвижимость: правовые аспекты//Социальные отношения на Ставрополье: Сборник/Под ред. Б.Д.Иванникова, Г.А.Копылова,А.В.Панкратова.Ставрополь:ЮРНОЦ ИСПИ РАН. Ставрополь.2005. С.185-190. - 0,4 п.л.

4. Хурцилава А.Г. Актуальные проблемы сделок с коммерческой недвижимостью. Нежилые помещения// Юриспруденция. 2006. № 8. С.195-2003. - 0,8 п.л.

5. Хурцилава А.Г. Правовые особенности сделок с нежилыми помещениями в составе предприятия как имущественного комплекса//Проблемы регионального и муниципального управления. Материалы международной научной конференции. Москва .26 апреля 2006 г. М.2006. С.333-336. - 0,3 п.л.

6. Хурцилава А.Г. Правовой режим земельного участка и расположенных на нем объектов коммерческой недвижимости// Закон и право.2006 № 8. С.74-76. - 0,6 п.л.

Размещено на Allbest.ru