Развитие эмфитевзиса в России: от наследственного оброчного владения до права пожизненного наследуемого владения и постоянного бессрочного пользования

Размещено на http://www.allbest.ru/

ISSN 1997-292X № 4 (30) 2013, часть 3 127

Развитие эмфитевзиса в России: от наследственного оброчного владения до права пожизненного наследуемого владения и постоянного бессрочного пользования

Остроумов Николай Владимирович, Остроумов Сергей Владимирович

Статья посвящена развитию института римского права «эмфитевзис» в российской правовой действительности. В истории российского гражданского права до последнего времени (разработка проекта Гражданского кодекса РФ) данный институт был известен под иными названиями, с присущим им рядом особенностей: чиншевое пользование, наследственное оброчное владение, бессрочное пользование, пожизненное наследуемое владение, постоянное бессрочное пользование. Авторы приходят к выводу, что институт наследственного оброчного владения хоть и не был в итоге введен в действие, но всё-таки вобрал в себя лучшие характеристики от эмфитевзиса. А принятые российским законодателем в дальнейшем схожие с эмфитевзисом институты отличаются особенностями, свойственными периоду их появления. Более того, авторы работы доказывают тождественность институтов постоянного бессрочного пользования и эмфитевзиса.

Ключевые слова и фразы: эмфитевзис; чинш; наследственное оброчное владение; пожизненное наследуемое владение; постоянное бессрочное пользование. римский право эмфитевзис

Практически все институты римского права можно встретить в истории развития российского гражданского права. Порой многие из этих институтов пытались отнести в ранг новых, свойственных только российской действительности моделей. Зачастую, менялись лишь названия, но смысл оставался таким же, что и был заложен римскими цивилистами. Такую судьбу ждал и эмфитевзис.

Эмфитевзис (emphyteusis) - это вещное, отчуждаемое и наследственное право владения и пользования чужой землей и ее плодами за арендную плату (canon, pensio, reditum) с обязанностью обрабатывать и не ухудшать имения [3, с. 369].

России известен данный вид правоотношений, но под другим названием - чиншевое право, которое полностью соответствует признакам эмфитевзиса [2, с. 247]. К сожалению, этот институт просуществовал лишь до 1876 г., так как возникновение чиншевого права стало невозможным в силу принятия Положения о поземельном устройстве сельских вечных чиншевиков в губерниях Западных и Белорусских от 9 июня 1886 г.

Но в дореволюционной Российской действительности вновь возрождается институт римского права путем разработки Гражданского уложения Российской империи - проект Гражданского уложения Российской империи 1905 г. (далее - «Уложение 1905 г.») [14]. В данном проекте закрепляется институт наследственного оброчного владения. Ранее в Российском гражданском законодательстве подобный термин никогда не употреблялся. Согласно ст. 927 Уложения 1905 г., по праву наследственного оброчного владения «одно лицо (оброчный владелец) имеет вечное или срочное наследственное владение в имении другого лица с обязанностью уплачивать сему последнему ежегодный оброк деньгами или произведениями земли». Причем

подобное правомочие не могло устанавливаться на срок менее тридцати шести лет. Таким образом, на основании данного определения можно с уверенностью утверждать, что наследственное оброчное владение, как и чиншевое пользование, берет свои корни из римского права.

Анализ Уложения 1905 г. позволяет выделить отличительные особенности данного института.

Права оброчного владельца:

1) подобно собственнику, он мог пользоваться состоящим в его владении недвижимым имением, а также глиною, песком, торфом и обыкновенным камнем; мог извлекать из него всякие выгоды. Но в отличие от эмфитевтора, он также обладал правом разрабатывать недра земли, если это предусмотрено в договоре или вытекало из свойств и назначения имения;

2) мог свое право владения отчуждать и завещать как в целом, так и в части;

3) вечный оброчный владелец, a равно оброчный владелец на срок свыше девяноста девяти лет, мог обременять свое право владения залогом и устанавливать в имении сервитуты. Здесь также были свои особенности - в случае прекращения права наследственного оброчного владения, установленный в имении оброчным владельцем сервитут также прекращался, за исключением согласия на то собственника земельного участка;

4) по истечении тридцати шести лет со дня установления оброчного владения он мог приобрести в собственность путем выкупа оброка состоящее в его владении имение. О подобном намерении оброчный владелец за полгода обязан был уведомить собственника. При этом интересным видится определение выкупной суммы за имение. Цена определяется путем умножения ежегодного оброка на двадцать пять, a если оброк состоит из «произведений земли», то путем умножения на двадцать пять «средней стоимости этих произведений, исчисляемой по десятилетней сложности цен в данной местности» (ст. 933 Уложения 1905 г.). В данном случае также были свои исключения: право выкупа оброка не предоставлялось оброчным владельцам земель казенных и городских, если иное не установлено законом.

Оброчный владелец обязан был вносить сборы и отправлять повинности по имению.

Основания прекращения наследственного оброчного владения:

1) в случае обнаружения на земельном участке, отданном в наследственное оброчное владение без права на разработку недр земли, месторождений ископаемых значительной ценности, если о прекращении изъявит собственник или оброчный владелец (такого основания не было как в римском праве, так и в российском праве, регулирующем вопросы чиншевого пользования). При таких обстоятельствах собственник обязан был уплатить «вечному оброчному владельцу сумму, равную двадцатилетнему оброку, a срочному владельцу сумму, равную оброку, помноженному на число лет, остающихся до истечения назначенного в договоре срока оброчного владения, но во всяком случае не превышающую двадцатилетнего оброка», а также вознаградить оброчного владельца за возведенные на земельном участке постройки, сооружения, насаждения и иные улучшения, по выбору оброчного владельца, или «в размере понесенных им затрат на улучшения, или же в размере последовавшего от улучшений повышения стоимости имения» (ст. 935 Уложения 1905 г.);

2) при неуплате за три года оброк (как и в эмфитевзисе). Но прекращения данных правоотношений можно было избежать, если оброчный владелец или его верители до постановления судом первой инстанции решения по иску собственника о прекращении права наследственного оброчного уплатят недоимку в оброке вместе с судебными издержками и представят обеспечение в размере трехлетнего оброка. Подобная норма является новеллой в законодательстве, регулирующем вопросы ограниченных вещных прав;

3) в случае, если после оброчного владельца не осталось наследников по закону или завещанию (как в эмфитевзисе). Интересным здесь видится то, что собственник мог вступить в полноправное заведывание земельным участком лишь по истечении шести месяцев со дня последней публикации о вызове наследников умершего оброчного владельца, если наследники не явились. А требовать исключения из вотчинной книги записи о праве наследственного оброчного владения собственник мог только по истечении двух лет со дня последней публикации о вызове наследников;

4) если оброчный владелец не выполняет существенных постановлений договора.

В случае если до прекращения наследственного оброчного владения оброчным владельцем была внесена особая, сверх годичного оброка, сумма, то собственник обязан был вернуть эту сумму. А при наличии произведенных оброчным владельцем улучшений собственник обязан был вознаградить его за произведенные улучшения в размере той суммы, на которую увеличилась от улучшений стоимость имения. Но вот за улучшения, произведенные согласно договору об установлении права наследственного оброчного владения, никакого вознаграждения не предусматривалось. В этом вопросе наследственное оброчное владение существенно отличалось от чиншевого пользования, при котором чиншевик мог требовать компенсации своих расходов на произведенные улучшения.

Право пожизненного наследуемого владения и постоянного бессрочного пользования. В 60-70-е гг. XX в. в Российском цивильном праве вновь закрепляется подобие эмфитевтического права - предоставление гражданам СССР земель в бессрочное пользование (Основы земельного законодательства 1968 г. [13], Земельный кодекс РСФСР 1970 г. [4]). Но такому институту были присущи свои особенности. В отличие от эмфитевзиса, чиншевого права и наследственного оброчного владения, бессрочное пользование могло предоставляться гражданам лишь на основании индивидуального правового акта исполкома Совета народных депутатов о предоставлении земельного участка. Здесь уже исключались случаи установления данного права на основании договора, судебного акта, наследственного отказа, а также давности пользования земельным участком. Какие-либо сделки с такой землей были невозможны, они сразу признавались недействительными. В том числе бессрочное пользование не могло передаваться по наследству. Своеобразным видится и условие о бесплатном характере такого права. Но это не дает основание утверждать, что подобное право, по своей сути, не является прототипом эмфитевзиса, чиншевого пользования и наследственного оброчного владения. Следует заметить, что в чиншевом праве также предусматривалось условие о возможности освобождения чиншевика от уплаты чинша [15, с. 382]. При этом землевладелец, как и эмфитевтор, и чиншевик, обязан был платить установленные налоги.

80-е гг. ХХ в. вновь вносят коррективы в данный институт. Принимаются Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. (далее - «Основы об аренде 1989 г.») [12], которые установили особый институт аренды, по своей правовой природе схожий с эмфитевзисом. Его уже нельзя назвать обычной арендой, так как для него устанавливался бессрочный характер действия. Такой вывод сделан на основании анализа ст. 12 «Основ об аренде 1989 г.», где говорится, что аренда земли и иных природных ресурсов устанавливалась на срок от пяти лет и на более длительный срок. Тождественность институтов подтверждается также тем, что собственник земли (арендодатель) был существенно ограничен в своих правах, он не мог отвечать по своим долгам сданным в аренду земельным участком.

И, наконец, в Основах законодательства Союза ССР и союзных республик о земле от 28 февраля 1990 г. (далее - «Основы о земле») [11] данный институт снова видоизменяется и приобретает новое название - «право пожизненного наследуемого владение земельным участком», а также «право на постоянное пользование землей», которые получают свое закрепление и в иных законах (к примеру, в принятых в конце 1990 г. Законах РСФСР о земельной реформе [6] и о крестьянском (фермерском) хозяйстве [7], в Законе СССР

«О собственности в СССР» от 6 марта 1990 г. [10], в Указе Президента СССР от 5 января 1991 г. № 1285 «О первоочередных задачах по реализации земельной реформы» [8], в Земельном кодексе РСФСР от 25 апреля 1991 г. (далее - ЗК РСФСР 1991 г.) [5] и др.). Но Указом Президента РФ «О приведении земельного законодательства РФ в соответствие с Конституцией» от 2 декабря 1993 г. термин «пожизненное наследуемое владение» был исключен [9]. По непонятным причинам в данном указе ничего не говорилось о дальнейшей судьбе граждан, уже имеющих земельный участок на праве пожизненного наследуемого владения.

Анализ указанных выше законов позволяет сделать вывод, что права и обязанности сторон всех смежных пожизненному наследственному владению отношений совпадают. Но можно выделить и следующие особенности права пожизненного наследуемого владения земельным участком.

Согласно ст. 7 ЗК РСФСР 1991 г., гражданам РСФСР и других союзных республик в пожизненное наследуемое владение земельные участки могли предоставляться для:

1) индивидуального или коллективного дачного строительства;

2) строительства коллективных и индивидуальных гаражей;

3) предпринимательской деятельности и иных, не запрещенных законом целей.

Предоставлять земельные участки в пожизненное наследуемое владение могли лишь городские, сельские, поселковые, районные (городские, в административном подчинении которых находится район) Советы народных депутатов в области регулирования земельных отношений (ст. 18, 19, 20 ЗК РСФСР 1991 г.). Следует заметить, иного способа получить земельный участок на праве пожизненного владения предусмотрено не было (к примеру, как в римском праве - на основании договора и т.д.). Таким образом, Совет получил исключительное положение в данной области.

Землевладелец обладал отличительными правами:

- использовать не только земельный участок, но также и извлекать полезные ископаемые из недр;

- землевладелец, ведущий крестьянское хозяйство, мог обменять предоставленный земельный участок;

- отказаться от предоставленного права пользования, а в случае ухудшения здоровья или по иным основаниям при жизни мог передать данное право на земельный участок своим родственникам.

Землевладелец, в отличие от эмфитевтора, не обладал правом отдать под залог предоставленный ему земельный участок, не мог ухудшать переданный ему на праве пожизненного наследуемого владения участок земли, более того, он должен был повышать плодородие земли. Согласно же кадастровой оценке, снижение урожайности, а равно использование земельного участка способами, приводящими к снижению плодородия почв, ухудшению экологической обстановки, влекло за собой прекращение данного права. Так, согласно ст. 39 ЗК РСФСР 1991 г., нерациональное использование земельного участка выражалось для земель сельскохозяйственного назначения в уровне фактической урожайности в течение последних пяти лет более чем на 20% ниже нормативного, установленного по кадастровой оценке земель, а также в изменении состава сельскохозяйственных угодий путем перевода более ценных сельскохозяйственных угодий в менее ценные земельные угодья.

Еще одними дополнительными основаниями прекращения права пожизненного наследуемого владения, в отличие от иных смежных прав, были (ст. 9 Основ о земле, ст. 39 ЗК РСФСР 1991 г.):

- добровольный отказ от земельного участка или его части, отчуждения (продажи) Совету народных депутатов;

- использование земли не по целевому назначению;

- систематическое невнесение налога в течение двух лет и непогашения задолженности в течение последующего одного года (для эмфитевзиса был установлен иной срок - три года);

- неиспользование в течение одного года земель сельскохозяйственного назначения, в течение двух лет - земель, предназначенных для несельскохозяйственного производства.

Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. (далее - ГК РФ 1994 г.) [1] вносит свои коррективы в институт пожизненного наследуемого владения. Ст. 266 и 267 ГК РФ 1994 г. устанавливались следующие права землевладельца относительно предоставленного земельного участка: право владения; право пользования; право возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности; право передавать земельный участок другим лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование. Но он был лишен права продавать, отдавать под залог, а также совершать любые сделки по отчуждению данного земельного участка.

Внесенными изменениями в ГК РФ (ФЗ от 26.06.2007 г. № 118-ФЗ) землевладелец лишался права любым образом распоряжаться земельным участком, в том числе передавать в аренду или безвозмездное срочное пользование, за исключением случая перехода права на земельный участок по наследству.

Еще одно право - право постоянного пользования гражданами землей - в том числе имеет свои особенности. Введение данного института знаменуется тем, что отныне субъектами такого права наряду с физическими лицами (гражданами) становятся юридические лица (ч. 1 ст. 6 Основ о земле 1990 г.). Ранее же нигде не упоминалось о возможности приобретения подобных прав юридическими лицами.

Отличия также состояли в том, что для пользователя устанавливались особые цели использования земельного участка (согласно ст. 21 Основ о земле 1990 г., для огородничества, сенокошения и выпаса скота). В связи с этим объем прав у землепользователя был значительно сужен по сравнению с указанными выше арендаторами. К примеру, они не могли возводить на земельных участках, предоставленных на праве постоянного пользования, какие-либо строения без согласия на то Совета народных депутатов, предоставившего такую землю. Еще одной отличительной особенностью данных отношений от права пожизненного наследуемого владения земельного участка является отсутствие обязанности способствовать повышению плодородия переданных им земельных участков. Такой вывод основан на том, что подобная обязанность в законах, регулирующих отношения относительно бессрочного пользования, не предусмотрена, по сравнению с пожизненным наследуемым владением.

Но предоставлять земли на праве пожизненного наследуемого владения, а также на праве постоянного (бессрочного) пользования можно было лишь до 2001 года (ФЗ от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ).

Таким образом, эмфитевзис - это один из уникальных римских институтов, который на протяжении всей истории российского гражданского права постоянно видоизменялся и совершенствовался. В том числе уникальность состоит и в его правовой природе, социальной полезности и необходимости для общества. Неслучайно российский законодатель при разработке проекта Гражданского кодекса Российской Федерации вновь хочет ввести подобное право. А это в свою очередь, позволяет сделать вывод, что институты римского права вечны. И если мы вновь что-то вводим, то необходимо не забывать прошлый опыт, учитывать все особенности той или иной модели, непосредственно ориентированной на современный этап развития государства.

Список литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации (СЗРФ). 1994. № 32. Ст. 3301.

2. Гуляев А. М. Русское гражданское право: обзор действующего законодательства, кассационной практики Прав. сената и проекта Гражданского уложения: пособие к лекциям проф. А. М. Гуляева. Изд-е 3-е, доп. СПб.: Тип. М. М. Стасюлевича, 1912. XII+500 с.

3. Ефимов В. В. Догма римского права. Пг., 1918. Т. 1. 369 с.

4. Земельный кодекс РСФСР 1970 г. // Ведомости ВС РСФСР. 1970. № 28. Ст. 581.

5. Земельный кодекс РСФСР от 25.04.1991 № 1103-1 (ред. от 24.12.1993) // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. № 22. Ст. 768.

6. О земельной реформе: Закон РСФСР от 23 ноября 1990 г. № 374-1 (ред. от 28.04.1993) // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1990. № 26. Ст. 327.

7. О крестьянском (фермерском) хозяйстве: Закон РСФСР от 22.11.1990 № 348-1 (ред. от 21.03.2002) // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1990. № 26. Ст. 324.

8. О первоочередных задачах по реализации земельной реформы: Указ Президента СССР от 5 января 1991 г. № УП-1285 // Ведомости СНД и ВС СССР. 1991. № 2. Ст. 58.

9. О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации: Указ Президента РФ от 24.12.1993 № 2287 // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. № 52. Ст. 5085.

10. О собственности в СССР: Закон СССР от 6 марта 1990 г. № 1305-1 // Ведомости СНД СССР и ВС СССР. 1990. № 11. Ст. 164.

11. Основы законодательства Союза ССР и союзных республик о земле: приняты постановлением ВС СССР от 28.02.1990 № 1252-1 // Свод законов СССР. 1990. Т. 4.

12. Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде: утв. ВС СССР 23.11.1989 № 810-1 // Ведомости СНД и ВС СССР. 1989. № 25. Ст. 481.

13. Основы земельного законодательства Союза ССР и союзных республик: Закон СССР от 13 декабря 1968 г. № 3401-VII // ВВС СССР. 1968. № 51. Ст. 485.

14. Проект гражданского уложения Российской империи [Электронный ресурс]. URL: http://constitutions.ru/archives/ 3942/16 (дата обращения: 28.12.2012).

15. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Статут, 2005. Т. 2. 462 с.

Размещено на Allbest.ru