Щодо питання правового проведення судових товарознавчих експертиз і експертних, товарознавчих досліджень в Україні з питань оцінювання земельних ділянок

Размещено на http://www.allbest.ru/

Щодо питання правового проведення судових товарознавчих експертиз і експертних, товарознавчих досліджень в Україні з питань оцінювання земельних ділянок

Стаття присвячена дослідженню питання теорії й практики використання спеціальних знань у судочинстві, призначення й проведення судової експертизи земельних ділянок. Розглянуто питання правового регулювання судово-експертної діяльності щодо оцінювання земельних ділянок в Україні. Установлено, що вартість будь-якої земельної ділянки визначається її унікальністю, довговічністю, незмінністю місцеположення, відносною обмеженістю пропозицій на ринку нерухомості, а також специфічною корисністю конкретної ділянки: доступністю, рівнем облаштованості й характером її використання. Усе це забезпечує землевласникові чи землекористувачу економію коштів і одержання додаткового доходу - земельної ренти. Саме можливість отримання цього доходу й визначає споживчу цінність земельної ділянки, що робить її об'єктом ринкових відносин і об'єктом оцінювання. Процедура експертного оцінювання ґрунтується на таких методичних підходах: дохідний (капіталізація чистого операційного або рентного доходу (пряма та непряма); ринковий (зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок); витратний (урахування витрат на земельні поліпшення). Під час експертного грошового оцінювання земельної ділянки використовується методичний підхід, який забезпечується найбільш повною інформацією про об'єкт оцінювання. Основною пропозицією щодо проведення товарознавчих експертиз можна назвати таку - обновити нормативну базу технічної документації, зокрема гармонізувати норми вітчизняної нормативної документації із зарубіжними нормами.

Актуальність теми. Після прийняття в 1994 р. основоположного нормативно-правового акта - Закону України «Про судову експертизу» - на його основі Кабінетом Міністрів України та Міністерством юстиції України, іншими міністерствами й відомствами було прийнято низку нормативно-правових актів, які розвивають і деталізують положення зазначеного Закону. Лише Міністерством юстиції України, яке, згідно із законом, покликане відігравати провідну роль у забезпеченні виконання його положень, розроблено та затверджено понад 15 нормативно-правових актів, серед яких чільне місце посідають Положення про державний реєстр атестованих судових експертів державних і підприємницьких структур та громадян, Інструкція про призначення та проведення судових експертиз, Положення про порядок проведення судової автотоварознавчої експертизи й Науково-методичні рекомендації до нього тощо. Практика застосування Закону підтвердила його необхідність і важливість як базового правового регулятора відносин у сфері судово-експертної діяльності. За час, що минув, більшість положень цього Закону не втратила своєї актуальності, проте й виявлено чимало проблем, вирішення яких потребує системного вдосконалення та уточнення нормативно-правової бази, що регулює судово-експертну діяльність.

Питання теорії й практики використання спеціальних знань у судочинстві, призначення й проведення судової експертизи в цивільному та кримінальному процесі досліджувалися багатьма відомими вітчизняними й зарубіжними вченими, фахівцями в галузі криміналістики, експертології та кримінального й цивільного процесу. Багато проблемних питань розкрито в ґрунтовних працях Т.В. Аверьянової, В.Д. Арсеньєва, Л.Є. Ароцкера, Р.С. Бєлкіна, Т.В. Варфоломеєвої, А.І. Вінберга, В.Г. Гончаренка, Г.І. Грамовича, А.В. Дулова, О.О. Ейсмана, В. Іщенка, л.М. карнєєвої, І. клименко, П. Колмакова, Ю.Г. Корухова, В.К. Лисиченка, В.М. Махова, М.М. Міхеєнка, Ю.К. Орлова, А.Я. Паліашвілі, І.Л. Петрухіна, О.Р. Росинської, Т.В. Сахнової, М.Я. Сегая, З.М. Соколовського, М.С. Строговича, В.І. Шиканова, О.Р. Шляхова та разом із тим, як свідчать результати проведеного автором дослідження, стан сучасної юридичної науки характеризує недостатня теоретична розробленість низки проблем, пов'язаних із призначенням і проведенням експертиз щодо оцінювання земельних ділянок і використанням її результатів у судочинстві, що є вкрай актуальним для сучасної наукової теорії та юридичної практики.

Метою статті є пізнання закономірностей об'єктивної дійсності, пов'язаних із використанням спеціальних правових знань, підготовкою й проведенням судової експертизи щодо оцінювання земельних ділянок і використанням її результатів у судочинстві для досягнення зазначеної мети були поставлені й розв'язані в ході дослідження такі конкретні завдання:

- проаналізовано сучасні наукові розробки з проблеми призначення та проведення судової правової експертизи;

- теоретично обґрунтовано сучасний підхід до оцінювання земельних ділянок;

Виклад основного матеріалу. Вартість земельної ділянки - еквівалент цінності земельної ділянки, виражений у ймовірній сумі грошей, яку може отримати продавець [6].

Вартість будь-якої земельної ділянки визначається її унікальністю, довговічністю, незмінністю місцеположення, відносною обмеженістю пропозицій на ринку нерухомості, а також специфічною корисністю конкретної ділянки: доступністю, рівнем об- лаштованості й характером її використання. Усе це забезпечує землевласникові чи землекористувачу економію коштів і одержання додаткового доходу - земельної ренти. Саме можливість отримання цього доходу й визначає споживчу цінність земельної ділянки, що робить її об'єктом ринкових відносин і об'єктом оцінювання [5].

Економічний механізм регулювання земельних відносин в Україні ґрунтується на двох різновидах грошового оцінювання земельних ділянок: нормативному (податковому) та експертному.

Методикою грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженою Постановою Кабінету Міністрів України від 23.03.1995 р. № 213 [7], і Методикою експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженою Постановою Кабінету Міністрів України від 11.10.2002 р. № 1531, установлено нормативне (податкове) оцінювання та експертне грошове оцінювання земельних ділянок нормативне (податкове) оцінювання, як правило, використовується під час вирішення законодавчо обумовлених завдань, насамперед установлення розмірів земельного податку, ставок орендної плати та справляння державного мита під час укладення деяких цивільно-правових угод. нормативне грошове оцінювання проводиться в ході так званого масового оцінювання земель населених пунктів, затверджується відповідним рішенням органів місцевого самоврядування й до визначення ціни продажу земельної ділянки на приватизаційному, а тим більше, на вторинному земельному ринкові прямого стосунку не має.

Експертне грошове оцінювання проводиться по кожній окремо делімітованій земельній ділянці, виходячи з її індивідуальних рентоутворювальних властивостей на підставі загальновизнаних у світовій практиці методів. Експертне оцінювання здійснюється фахівцями, які мають спеціальну професійну підготовку та відповідний кваліфікаційний сертифікат Держкомзему України. У ході експертного грошового оцінювання, як правило, визначається найбільш імовірна ринкова або інша вартість земельної ділянки, конкретний різновид якої залежить від завдань оцінювання та сфери застосування отриманих результатів. Відповідно до ст. 128 Земельного кодексу України, вартість земельної ділянки, що передається у власність, визначається органами держкомзему України виключно на підставі експертного грошового оцінювання [2].

Основними нормативно-методичними документами, на підставі яких здійснюється експертне грошове оцінювання земельних ділянок, є Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок, затверджена Постановою Кабінету Міністрів України від 11.10.2002 р. № 1531 [5], і Порядок проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, затверджений Наказом Держкомзему України від 09.01.2003 р. № 2 [9]. Згідно з цим нормативним документам, експертне грошове оцінювання земельних ділянок проводиться за такими методичними підходами:

1) капіталізація чистого операційного або рентного доходу (пряма та непряма);

2) зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;

3) урахування витрат на земельні поліпшення;

4) поєднання кількох методичних підходів з умовним поділом забудованої земельної ділянки на складові (земельна ділянка, будівлі, споруди) [4].

При цьому, як зазначено в Методиці [5], для визначення експертного грошового оцінювання земельної ділянки треба використовувати не менше ніж три методи методичних підходів, один із яких повинен обов'язково ґрунтуватися на грошовому нормативному оцінюванні. Отже, одержаними за допомогою інших методів. Остаточне рішення щодо визначення оцінної вартості земельної ділянки приймає експерт-оцінювач на підставі порівняльного аналізу результатів оцінювання за різними методичними підходами.

Експертне грошове оцінювання, на відміну від нормативного грошового оцінювання, базується на ринкових принципах попиту й пропозиції, кращого та найбільш ефективного використання, очікуваних змін і додаткової продуктивної землі.

Визначення оцінної вартості земельної ділянки здійснюється відповідно до Порядку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок з урахуванням загальновизнаної методології експертного оцінювання й норм професійної діяльності оцінювача [9]. Процедура експертного оцінювання ґрунтується на таких методичних підходах:

1) дохідний (капіталізація чистого операційного або рентного доходу (пряма та непряма);

2) ринковий (зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок);

3) витратний (урахування витрат на земельні поліпшення).

Під час експертного грошового оцінювання земельної ділянки використовується методичний підхід, який забезпечується найбільш повною інформацією про об'єкт оцінювання дохідний методичний підхід, що базується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу (фактичного чи очікуваного), передбачає визначення розміру вартості земельної ділянки від найбільш ефективного використання земельної ділянки з урахуванням установлених обтяжень і обмежень.

Чистий операційний дохід визначається на основі аналізу ринкових ставок орендної плати за землю.

Рентний дохід розраховується як різниця між очікуваним доходом від продукції, одержуваної на земельній ділянці (фактичної або умовної), та виробничими витратами і прибутком виробника для поліпшеної земельної ділянки дохід із землі визначається шляхом розподілення загального доходу між її фізичними компонентами - землею й земельними поліпшеннями.

Пряма капіталізація ґрунтується на припущенні про постійність і незмінність грошового потоку від використання земельної ділянки. При цьому вартість земельної ділянки визначається як відношення чистого операційного або рентного доходу до ставки капіталізації непряма капіталізація ґрунтується на припущенні про обмеженість і змінність грошового потоку від використання земельної ділянки протягом певного періоду з наступним її продажем на ринку. При цьому вартість земельної ділянки визначається як поточна вартість майбутніх доходів від її використання та продажу.

Ставка капіталізації визначається характерним співвідношенням між чистим операційним доходом і ціною продажу подібних земельних ділянок або шляхом розрахунку на основі норми віддачі на інвестований у земельну ділянку капітал з урахуванням змін у вартості грошей. за порівняльним методичним підходом, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, вартість земельної ділянки визначається на рівні цін, які склалися на ринку. При цьому вартість земельної ділянки встановлюється шляхом унесення поправок до цін продажу подібних земельних ділянок, що ураховують відмінності в умовах угод і характеристиках, які впливають на вартість [9].

Поправки визначаються на основі попарного порівняння або статистичного аналізу ринкових даних вартість земельної ділянки визначається як медіанне або модальне значення отриманих результатів.

За основу визначення вартості земельних ділянок шляхом зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок беруться ціни продажу тих ділянок, які за факторами, що впливають на їхню вартість, достатньою мірою збігаються з ділянкою, яка оцінюється.

За наявності великої кількості продажів подібних земельних ділянок на ринку для визначення вартості шляхом зіставлення цін продажів можуть бути застосовані методи математичної статистики витратний методичний підхід, що базується на врахуванні витрат на земельні поліпшення, використовується для оцінювання поліпшених земельних ділянок або земельних ділянок, поліпшення яких передбачається, за умови найбільш ефективного їх використання (фактичного чи умовного). При цьому вартість земельної ділянки визначається як різниця між очікуваним доходом від продажу поліпшеної ділянки (чи капіталізованим чистим операційним або рентним доходом від її використання) і витратами на земельні поліпшення.

Для визначення поточної вартості майбутніх доходів і витрат, які нерівномірно розподіляються в часі застосовується дисконтування відповідних грошових потоків для поліпшеної земельної ділянки вартість землі може бути визначена шляхом установлення характерного співвідношення між ринковою вартістю землі та земельних поліпшень у районі розташування об'єкта оцінювання.

Висновки

експертиза судовий правовий земельний

У статті розглянуто питання правового регулювання організації судових товарознавчих експертиз і експертних, товарознавчих досліджень в Україні з питань оцінювання земельних ділянок.

Установлено, що економічний механізм регулювання земельних відносин в Україні ґрунтується на двох різновидах грошового оцінювання земельних ділянок: нормативному (податковому) та експертному.

Основною пропозицією щодо проведення товарознавчих експертиз і товарознавчих досліджень в Україні з питань оцінювання земельних ділянок є така - обновити нормативну базу технічної документації, зокрема гармонізувати норми вітчизняної нормативної документації із зарубіжними нормами.

Список використаних джерел

1.Цивільний процесуальний кодекс України від 18 березня 2004 р. № 1618-ІУ // Відомості Верховної Ради України. - 2004. - № № 40, 40-42. - Ст. 1530.

2.Земельний кодекс України від 25 жовтня 2001 р. № 2768-ІІІ // Відомості Верховної Ради України. - 2015. - № 31. - Ст. 128.

3.Про судову експертизу : Закон України від 25 лютого 1994 р. № 4038-ХІІ // Відомості Верховної Ради України. - 1994.

4.Про оцінку майна, майнових прав і професійну оціночну діяльність в Україні : Закон України від 12 липня 2001 р. № 2658-Ш // Відомості Верховної Ради України. - 2001.

5.Про експертну грошову оцінку земельних ділянок : Постанова Кабінету Міністрів України від 13 листопада 2002 р. № 1531 // Офіційний вісник України. - 1999. - № 24.

6.Про затвердження Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» : Постанова Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 р. № 1440 // Відомості Верховної Ради України. - 2003.

7.Про Методику грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів : Постанова Кабінету Міністрів України від 23.03.1995 р. № 213 // Офіційний вісник України. - 2011. - № 97.

8.Про затвердження Інструкції про призначення та проведення судових експертиз та експертних досліджень : Наказ Мін'юсту України від 08 жовтня 1998 р. № 53\5 // Відомості Верховної Ради України. - 1998.

Размещено на Allbest.ru