До питання визначення цільового призначення земельної ділянки при укладанні договору емфітевзису

Размещено на http://www.allbest.ru/

УДК 349.414

До питання визначення цільового призначення земельної ділянки при укладанні договору емфітевзису

Харитонова Т.Є.,

кандидат юридичних наук, доцент, докторант кафедри аграрного, земельного та екологічного права Національногоуніверситету «Одеська юридична академія»

Стаття присвячена визначенню цільового призначення земельної ділянки, яке має бути зазначено при укладанні договору емфітевзису. Проаналізовано норми чинного земельного законодавства щодо тлумачення та сутті термінів «категорія земель», «основне цільове призначення», «цільове призначення», «вид використання» земельної ділянки, зроблено висновок, який із них має застосовуватися при укладанні договору емфітевзису. емфітевзис земельний законодавство

Ключові слова: договір емфітевзису, землі сільськогосподарського призначення, цільове призначення земель- ноїділянки, вид використання земельноїділянки, категорія земель.

Статья посвящена определению целевого назначения земельного участка, которое должно быть указано при заключении договора эмфитевзиса. Проанализированы нормы действующего земельного законодательства в от-ношении трактовки и определения значения терминов «категория земель», «основное целевое назначение», «це-левое назначение», «вид использования» земельного участка, сделан вывод, какой из них должен применяться при заключении договора эмфитевзиса.

Ключевые слова: договор эмфитевзиса, земли сельскохозяйственного назначения, целевое назначение зе-мельного участка, вид использования земельного участка, категория земель.

The article is devoted to defining the purpose of land that must be specified at the conclusion of emphyteusis. Analysis of norms applicable land law in the interpretation and substantial terms «category of land», «the main purpose», «purpose», «kind of use» of land, and concluded that one has to apply at the conclusion of emphyteusis.

Key words: agreement emphyteusis, agricultural land, purpose of the land, kind of use of land, category of land.

Постановка проблеми. Укладання договору ем- фітевзису в Україні не набуло на сьогоднішній день популярності, хоча переваги цього інституту відомі давно. Але це пов'язано з тим, що хоча законодавець і присвятив емфітевзису окремі глави у Цивільному кодексі України (далі - ЦК) та Земельному кодексі України (далі - ЗК), але багато питань так і зали-шилися поза його увагою та є неврегульованими. Зокрема, це торкнулося і укладання договору емфі-тевзису, де суттєвою умовою є зазначення цільового призначення земельної ділянки. Як з'ясувалося, це питання не є таким вже й простим, оскільки від пра-вильного визначення цільового призначення земельної ділянки залежать не тільки права та обов'язки сторін договору, але й взагалі можливість укладання останнього. На жаль, якщо звернутися до земельного законодавства, можна знайти досить суперечливі позиції щодо того, що таке «цільове призначення зе-мельної ділянки». Тому є необхідність звернутися до теми статті та дослідити її проблематику.

Стан дослідження. Окремі аспекти дослідження використання земель сільськогосподарського при-значення, в тому числі на умовах емфітевзису, були порушені в працях Д.В. Бусуйок, В.К. Гуревського, В.В. Гутьєвої, І.І. Каракаша, П.Ф, Кулинича, А.М. Мірошниченка, Є.О. Мічуріна, В.В. Носіка, Н.І. Ти- тової, В.Ю. Уркевича, В.І. Федоровича, М.В. Шульги, але питання визначення цільового призначення земельної ділянки у договорі емфітевзису детальному аналізу не підлягало.

Мета. Метою цієї статті є з'ясування тлумачення та сутті терміну «цільове призначення земельної ді-лянки», а також визначення тих відомостей, які мають зазначатися у договорі емфітевзису при описі цільового призначення останньої.

Виклад основного матеріалу. Використання зе-мельної ділянки за цільовим призначенням - одна з основних вимог чинного законодавства. Основою для визначення цільового призначення земельної ділянки є її належність до відповідної категорії земель і відповідного способу використання. В ст. 18 ЗК за-значено, що до земель України належать усі землі в межах її території, у тому числі острови та землі, за-йняті водними об'єктами, які за основним цільовим призначенням поділяються на категорії. Цей поділ відповідно до ст. 19 ЗК включає: а) землі сільсько-господарського призначення; б) землі житлової та громадської забудови; в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; г) землі оздоровчого призначення; ґ) землі рекреаційного призначення; д) землі історико-культурного призначення; е) землі лісогосподарського призна-чення; є) землі водного фонду; ж) землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Є необхідним визначити, яка з категорій земель використовується при укладанні договору емфітевзису. Відповідно до п. 1 ст. 102-1 ЗК «право користування чужою земельною ділянкою для сільськогос-подарських потреб (емфітевзис) виникає на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб відповідно до Цивільного кодексу України» [1]. Це саме положення міститься йуп.1 ст. 407 ЦК.

Слід звернути увагу, що ні гл. 33 ЦК, ні гл. 16-1 ЗК не зазначають до якої категорії земель за цільовим призначенням відносяться розглядувані земельні ділянки, зазначаючи лише, що останні мають використовуватися для сільськогосподарських потреб, визначення яких у чинному законодавстві не міститься. Слід погодитися з В.Ю. Уркевичем, що сільськогосподарські потреби «можуть визначатися як потреби, пов'язані з виробництвом сільськогос-подарської продукції, здійсненням сільськогоспо-дарської науково-дослідної та навчальної діяльності, розміщенням відповідної виробничої інфраструктури. Отже, логічним є висновок, що емфітевзис може встановлюватися не щодо будь-якої категорії земель, а тільки щодо земель, здатних задовольняти сіль-ськогосподарські потреби, тобто земель сільськогос-подарського призначення» [2, с. 7].

Таким чином, можна визначити, що при укладанні договору емфітевзису використовується земельна ділянка, яка за основним цільовим призначенням або за категорією відноситься до земель сільськогос-подарського призначення.

У подальшому, якщо звернутися до ст. 20 ЗК можна побачити, що ситуація змінюється, і мова вже йде про зміну «цільового призначення земель» без зазначення «основного». Робимо висновок, що поняття «основне цільове призначення» або «категорія земель» не можна ототожнювати із поняттям «цільове призначення», яке, на відміну від інших зазначених визначень, міститься у ст. 1 Закону України «Про землеустрій», відповідно до якої цільовим призначенням є «використання земельної ділянки за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством по-рядку» [3].

Цікавою є також ч. 5 ст. 20 ЗК, де зазначено, що «види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою» [1]. Тобто з'являється ще одне визначення «види використання земельної ділянки», якого у чинному законодавстві немає. Опосередковано зміст останнього визначення можна отримати із абзацу 2 ч. 5 ст. 20 ЗК, де зазначено, що «земельні ділянки сіль-ськогосподарського призначення використовуються їх власниками або користувачами виключно в межах вимог щодо користування землями певного виду ви-користання, встановлених статтями 31, 33-37 цього Кодексу» [1]. Виходячи із вищезазначеного, видами використання земельних ділянок вважається: ведення фермерського господарства (ст. 31 ЗК), ведення особистого селянського господарства (ст. 33 ЗК), сінокосіння та випасання худоби (ст. 34 ЗК), садів-ництво (ст. 35 ЗК), городництво (ст. 36 ЗК), ведення підсобного господарства несільськогосподарськими підприємствами (ст. 37 ЗК).

В той же час слід звернути увагу на ч. З ст. 22 ЗК, де зазначено, що землі сільськогосподарського призначення надаються у користування: а) грома-дянам - для ведення особистого селянського госпо-дарства, садівництва, городництва, сінокосіння та випасання худоби, ведення товарного сільськогос-подарського виробництва; б) сільськогосподарським підприємствам - для ведення товарного сільськогос-подарського виробництва; в) сільськогосподарським науково-дослідним установам та навчальним закла-дам, сільським професійно-технічним училищам та загальноосвітнім школам - для дослідних і навчальних цілей, пропаганди передового досвіду ведення сільського господарства; г) несільськогосподар- ським підприємствам, установам та організаціям, релігійним організаціям і об'єднанням громадян

- для ведення підсобного сільського господарства; ґ) оптовим ринкам сільськогосподарської продукції

- для розміщення власної інфраструктури. Як бачимо, ч. 5 ст. 20 ЗК та ч. З ст. 22 ЗК відрізняються між собою не тільки за обсягом, де в першому випадку види використання земельних ділянок сільськогос-подарського призначення обмежуються статтями 31, 33-37 ЗК, але й їх призначенням, де у ст. 22 ЗК з'являються у переліку використання - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва або для розміщення інфраструктури оптових ринків сільськогосподарської продукції.

В цьому разі є необхідним звернутися до наказу Державного комітету України із земельних ресурсів від 23.07.2010 № 548, який затвердив Класифікацію видів цільового призначення земель (далі - Класифікатор), з метою забезпечення обліку земель за видами їх цільового призначення у державному земельному кадастрі.

Класифікація видів цільового призначення земель визначає поділ земель на окремі види цільового призначення земель, які характеризуються власним правовим режимом, екосистемними функціями, видом господарської діяльності, типами забудови, типами особливо цінних об'єктів. Відповідно до зазначеної Класифікації землі сільськогосподарського призначення складають секцію А, де код «01 Землі сільськогосподарського призначення (землі, надані для виробництва сільськогосподарської продукції, здійснення сільськогосподарської науково-дослідної та навчальної діяльності, розміщення відповідної ви-робничої інфраструктури, у тому числі інфраструк-тури оптових ринків сільськогосподарської продукції, або призначені для цих цілей; землі, надані для діяльності у сфері надання послуг у сільському господарстві, та інше) використовуються: 01.01 Для ведення товарного сільськогосподарського виробни-цтва; 01.02 Для ведення фермерського господарства; 01.03 Для ведення особистого селянського господар-ства; 01.04 Для ведення підсобного сільського гос-подарства; 01.05 Для індивідуального садівництва; 01.06 Для колективного садівництва; 01.07 Для горо-дництва; 01.08 Для сінокосіння і випасання худоби; 01.09 Для дослідних і навчальних цілей; 01.10 Для пропаганди передового досвіду ведення сільського господарства; 01.11 Для надання послуг у сільському господарстві; 01.12 Для розміщення інфраструктури оптових ринків сільськогосподарської продукції; 01.13 Для іншого сільськогосподарського призначення; 01.14 Для цілей підрозділів; 01.01-01.13 та для збереження та використання земель природно- заповідного фонду» [4].

Таким чином, з урахуванням вищезазначених норм земельного законодавства при укладанні договору емфітевзису маємо наступні визначення щодо цільового призначення земельної ділянки, яка пере-дається за договором: «категорія земель», «основне цільове призначення», «цільове призначення», «вид використання». Співвідношення цих понять можна було б відобразити так, що всі землі України поділя-ються за основним цільовим призначенням на категорії на підставі цільового призначення окремих земельних ділянок, де в межах цільового призначення окремої земельної ділянки здійснюється певний вид її використання.

При укладанні договору емфітевзису за основним цільовим призначенням або категорією ви-користовуються землі сільськогосподарського при-значення, які надаються з цільовим призначенням, визначеним Класифікатором, а саме: для ведення особистого селянського господарства, для городни-цтва тощо. Саме цільове призначення або вид вико-ристання земельної ділянки зазначаються у право- встановлювальних документах на земельну ділянку, якими можуть бути:

1. Державний акт на право власності на земельну ділянку;

2. На земельні ділянки, набуті у власність із земель приватної власності - цивільно-правові угоди щодо відчуження земельної ділянки або свідоцтво про право на спадщину, додатком до яких є державний акт на право власності на земельну ділянку (після 05.03.2009);

3. Свідоцтво про право власності (з 01.01.2013).

Наступне питання, яке необхідно розглянути, чи є необхідність зазначати у договорі емфітевзису ці-льове призначення або вид використання земельної ділянки, якщо категорія землі (сільськогосподарського призначення) залишається незмінною і, відповідно, її правовий режим також змінюватися не буде.

Для цього звернемося до вже згадуваних вище статей 31, 33-37 ЗК, які встановлюють види вико-ристання земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

Що стосується використання земельних ділянок для фермерського господарства, то відповідно до пункту «в» ст. 31 ЗК земельна ділянка, може вико-ристовуватися фермерським господарством лише на умовах оренди. Як правило, землі фермерського господарства необхідні для ведення товарного сіль-ськогосподарського виробництва, та використову-ються відповідно до розроблених та затверджених в установленому порядку проектів землеустрою, що забезпечують еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь, передбачають заходи з охорони земель. До складу таких земель входять найбільш цінні сільськогосподарські угіддя, які у більшості випадків використовуються саме для вирощування сільськогосподарської продукції. Для будівництва промислових підприємств, об'єктів житлово-комунального господарства, залізниць і автомобільних шляхів, ліній електропередачі та зв'язку, магістральних трубопроводів, а також для інших потреб, не пов'язаних з веденням сільсько-господарського виробництва, надаються переважно несільськогосподарські угіддя або сільськогоспо-дарські угіддя гіршої якості (ч. З ст. 23 ЗК). Законом України «Про стимулювання розвитку сільського господарства на період 2001-2004 років» визначено, що сільськогосподарським виробництвом є «вид господарської діяльності з виробництва продукції, яка пов'язана з біологічними процесами її вирощування, призначеної для споживання в сирому і пере-робленому вигляді та для використання на нехарчові цілі», а сільськогосподарським товаровиробником є «фізична або юридична особа, яка займається вироб-ництвом сільськогосподарської продукції, переробкою виробленої власно сільськогосподарської продукції та її реалізацією» [5]. Враховуючи значення саме цього виду сільськогосподарських земель для забезпечення продовольчої безпеки країни, законодавець встановив щодо неї заборону відчуження, яка відповідно до пункту 15 Перехідних положень ЗК буде тривати до набрання чинності законом про обіг земель сільськогосподарського призначення, але не раніше 1 січня 2016 року.

Також необхідно зазначити, що заборона стосу-ється:

а) купівлі-продажу земельних ділянок сільсько-господарського призначення державної та комуналь-ної власності, крім вилучення (викупу) їх для сус-пільних потреб;

б) купівлі-продажу або іншим способом відчу-ження земельних ділянок і зміни цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім передачі їх у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб, а також крім зміни цільового призначення (використання) земельних ділянок з метою їх надання інвесторам - учасникам угод про розподіл продукції для здійснення діяльності за такими угодами.

Угоди (у тому числі довіреності), укладені під час дії заборони на купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), визначених підпунктами «а» та «б», в частині їх купівлі-продажу та іншим способом відчуження, а так само в частині передачі прав на відчуження цих земельних ділянок та земельних часток (паїв) на майбутнє є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення).

Таким чином, можна зробити висновок, що укла-дання договору емфітевзису щодо земельних ділянок, наданих для фермерського господарства або для ведення товарного сільськогосподарського ви-робництва, неможливе, оскільки норми ст. 31 ЗК та п. 15 Перехідних положень ЗК передбачають лише передачу їх у оренду.

Пункт 3 ст. 33 ЗК передбачає використання зе-мельних ділянок для ведення особистого селянського господарства на інших умовах, ніж оренда, тобто можна говорити про можливість укладання договору емфітевзису щодо цих земель, але з урахуванням об-межень, зазначених у п. 15 Перехідних положень ЗК.

Можливість укладання договору емфітевзису по-ходить із п. З, 6 ст. 35 ЗК, відповідно до яких громадяни України можуть використовувати земельні ділянки для ведення садівництва.

Щодо земель для сінокосіння і випасання худоби та земельних ділянок, наданих для городництва, то статті 34 та 36 ЗК не дозволяють укладання досліджуваного договору, оскільки передбачають лише передачу таких земельних ділянок в оренду. Так, у п. 1 ст. 34 ЗК «громадяни можуть орендувати земельні ділянки для сінокосіння і випасання худоби» [1], а згідно з п. 1 ст. 36 «громадянам із земель державної або комунальної власності можуть надаватися в оренду земельні ділянки для городництва» [1].

Так само обмеження щодо умов використання стосуються й земельних ділянок для ведення підсо-бного господарства. Ст. 37 ЗК встановлює, що при-ватні несільськогосподарські підприємства, установи та організації, а також державні та комунальні несільськогосподарські підприємства, установи та організації можуть набувати землі сільськогоспо-дарського призначення для ведення підсобного гос-подарства в оренду, обмежуючи таким чином право сторін на укладання договору емфітевзису.

Висновки. Отже, дослідивши питання визначення цільового призначення земельної ділянки при укладанні договору емфітевзису, можна зробити ви-сновок, що земельне законодавство оперує декількома термінами: «категорія земель», «основне цільове призначення», «цільове призначення», «вид викорис-тання».

Співвідношення цих понять знайшло своє відображення у висновку, що всі землі України поді-ляються за основним цільовим призначенням на ка-тегорії, на підставі цільового призначення окремих земельних ділянок, де в межах цільового призначення окремої земельної ділянки здійснюється певний вид її використання.

Також було з'ясовано, що в договорі емфітевзису обов'язково слід зазначати не тільки основне цільове призначення землі сільськогосподарського призначення, яке є незмінним, оскільки саме ця категорія землі використовується при укладанні за-значеного договору та є його суттєвою умовою, але й необхідно зазначити цільове призначення або вид використання земельної ДІЛЯНКИ, ЩО МІСТЯТЬСЯ у 11 правовстановлювальних документах, оскільки саме від цього залежить можливість укладання договору емфітевзису.

Дослідження проблематики статті щодо визна-чення цільового призначення земельної ділянки при укладанні договору емфітевзису несе не тільки те-оретичне, але й практичне значення, оскільки вра-хування вищезазначених висновків надасть змогу не укладати та не посвідчувати договори, які вже на стадії свого укладання суперечать дійсному законо-давству.

Список використаних джерел

1. Земельний кодекс України від 25.10.2001 № 2768-ІІІ // Відомості Верховної Ради України. -2002. - № 3-4. - Ст. 27.

2. Уркевич В. Про правове регулювання користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб // Юридичний Радник. -№2 (28) травень 2009. - С. 7.

3. Про землеустрій : Закон України від 22.05.2003 № 858-IV // Відомості Верховної Ради України. - 2003. - № 36. - Ст. 282.

4. Про затвердження Класифікації видів цільового призначення земель: Наказ Державного комітету України із земельних ресурсів від 23.07.2010 № 548 // Офіційний вісник України. -2010. - № 85. - Ст. 3006.

5. Про стимулювання розвитку сільського господарства на період 2001-2004 років : Закон України від 18.01.2001 № 2238-ІІІ // Відомості Верховної Ради України. - 2001.-№11. - Ст. 52.

Размещено на Allbest.ru