Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно

Метою статті є аналіз положень чинного законодавства України, теоретичних розробок щодо проблемних питань правового регулювання інституту держаної реєстрації речових прав на нерухоме майно та розроблення подальших перспектив його розвитку.

Виклад основного матеріалу. Одним з основних інститутів цивільного права є інститут права власності. Право власності становить фундамент усіх цивільно-правових відносин, навколо яких будуються інші відносини. Категорії договору, суб'єктів цивільного права, цивільної відповідальності - сенсом свого існування завдячують саме праву власності, забезпечують його здійснення, його розвиток.

Конституція України забезпечує державний захист прав усіх суб'єктів права власності і господарювання, їх рівність перед законом, гарантує непорушність права власності, можливість використання громадянами державної і комунальної власності, право на підприємницьку діяльність тощо.

Насамперед слід відзначити, що з часів виникнення права приватної власності людина прагне захистити та зберегти набуте, що, у свою чергу, відображається в правилах суспільної поведінки (нормах права). Першим писаним слов'янською мовою кодексом законів була «Руська правда» Ярослава Мудрого (1019 - 1054). Вона складалася з трьох частин: «Правди Ярослава», «Правди Ярославичів» (1073 - 1076) та широкої редакції «Руської правди» (початок XII ст.). У ній пильно захищалася власність, за певних умов навіть виправдовувалось убивство злодія. Найтяжчі кари, аж до вигнання з рідної землі, встановлювались за крадіжку коней і підпал [8].

Станом на сьогоднішній день найрезультативнішим способом захисту речових прав на майно загалом є система державної реєстрації речових прав на нерухоме майно органами держаної реєстрації прав.

Відповідно до статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 № 1952-^державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Державна реєстрація покликана забезпечити охорону та захист прав та законних інтересів власників, користувачів нерухомого майна шляхом створення додаткових гарантій для них та звести до мінімуму можливість недобросовісних осіб реєструвати на себе права, які їм не належать, а тому створює перешкоди для проведення незаконних операцій з нерухомістю.

Лише зареєстровані права мають юридичну силу перед іншими (третіми) особами, а зареєструвати за собою права на нерухомість може лише особа, якій вони належать згідно з дійсними документами, які відповідають вимогам законодавства.

Згідно зі статтями 331 та 334 Цивільного кодексу України та статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація прав є обов'язковою, оскільки права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації відповідно до закону, виникають з моменту такої реєстрації. Виключення складає право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами. Відповідно до статті 794 Цивільного кодексу України в редакції від 01.01.2013 таке право підлягає державній реєстрації, якщо договір найму або оренди, за яким воно виникає, укладається на строк не менше як три роки.

У статті 182 ЦК визначаються загальні правові засади здійснення державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі, обмежень цих прав, їх виникнення, переходу і припинення. За цією статтею державна реєстрація прав на нерухомість і правочинів щодо нерухомості є публічною і здійснюється відповідним органом.

Згідно зі статтею 181 Цивільного Кодексу до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Слід зазначити, що низка інших нормативно-правових актів також містить визначення «нерухоме майно» та встановлює його правовий статус. Однак, наведене у Кодексі визначення є узагальненим та характеризує нерухоме майно за трьома основними ознаками, які повинні бути притаманні тому чи іншому об'єкту при визначенні його належності до нерухомого майна, а саме:

- розташування на земельній ділянці;

- переміщення неможливе без його знецінення;

- переміщення не можливе без зміни його призначення.

Відповідно до статті 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»від 01.07.2004 № 1952- об'єктами нерухомого майна, права на які підлягають державній реєстрації, є:

1) земельні ділянки, а також на об'єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме:

2) підприємства як єдині майнові комплекси,

3) житлові будинки,

4) будівлі,

5) споруди (їх окремі частини),

6) квартири,

7) житлові та нежитлові приміщення.

Обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно, розміщене на території України, що належить фізичним та юридичним особам, державі в особі органів, уповноважених управляти державним майном, іноземцям та особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним організаціям, іноземним державам, а також територіальним громадам в особі органів місцевого самоврядування, а саме:

1) право власності на нерухоме майно;

2) право володіння; право користування (сервітут); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій); право господарського відання; право оперативного управління; право постійного користування та право оренди земельної ділянки; право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами; іпотека; довірче управління майном;

3) інші речові права відповідно до закону;

4) податкова застава, предметом якої є нерухоме майно, та інші обтяження.

При цьому, слід звернути увагу на те, що норми не встановлюють як обов'язкову ознаку нерухомого майна наявність фундаменту. Оскільки за своєю природою фундаменти є досить різноманітними і більшість з них можна без труднощів переміщувати у просторі. У зв'язку з цим, не завжди можна погодитися з твердженням, що наявність фундаменту є одним з основних критеріїв для визнання майна нерухомим^].

Вказане підтверджується й тим, що в частині першій статті 181 Цивільного Кодексу вказано, що режим нерухомої речі може бути поширений законом на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти, а також інші речі, права на які підлягають державній реєстрації.

Це зумовлено, зокрема, особливостями правового режиму, необхідністю підвищення контролю за володінням, користуванням та розпорядженням зазначеними об'єктами, забезпеченням їх індивідуалізації [4].

Однак, відповідно до частини другої статті 1 вищезазначеного закону його дія не поширюється на державну реєстрацію прав на повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні та інші об'єкти цивільних прав, на які поширюється правовий режим нерухомої речі.

Необхідно виокремити основні функції державної реєстрації речових прав на нерухоме майно в цивільному обороті нерухомого майна, а саме:

1) . захисна - відомості реєстру про речові права на нерухомість гарантуються державою;

2) . фіскальна - відомості реєстру є джерелом інформації для вирахування сум податків;

3) . інформаційна - відомості реєстру є джерелом інформації про об'єкти нерухомого майна.

З 1 січня 2013 року в Україні державна реєстрація речових прав на нерухоме майно (земельні ділянки, житлові будинки, квартири, будівлі та споруди тощо) проводится за спрощеною процедурою за принципом «єдиного вікна».

Державна реєстрація проводиться державними реєстраторами прав на нерухоме майно та нотаріусами. Станом на грудень 2012 року в Україні було утворено 583 органи державної реєстрації прав, у яких працювало 2646 державних реєстраторів. Кількість державних та приватних нотаріусів становило 6835 осіб.

Органами державної реєстрації прав здійснюється «первинна» реєстрація речових прав на нерухоме майно (новозбудованих будинків, квартир у новобудовах або новосформованих земельних ділянок), а також усі права на нерухоме майно, які виникли до 1 січня 2013 року. Орган державної реєстрації прав за місцем знаходження нерухомого майна реєструють відповідні права та видають свідоцтва про право власності на нерухоме майно. Право власності на земельну ділянку здійснюється після державної реєстрації цієї земельної ділянки в Державному земельному кадастрі.

Нотаріусами реєструється перехід права власності на нерухоме майно, тобто здійснюється «вторинна» державна реєстрація нерухомості. При посвідченні договорів купівлі-продажу, міни, дарування нерухомого майна та земельних ділянок, набуття права власності на успадковану нерухомість тощо нотаріус здійснює одночасно процедуру державної реєстрації права власності на нерухоме майно в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно [1].

У спрощеному вигляді процедуру державної реєстрації прав можна зобразити в три кроки:

1) . подання документів для державної реєстрації прав заявником і отримання картки прийому заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (далі - заява про державну реєстрацію);

2) . проведення державної реєстрації прав (за відсутност і підстав для відмови у її проведенні або зупиненні розгляду відповідної заяви);

3) . отримання документів про державну реєстрацію прав заявником.

Нова система первинної реєстрації речових прав на нерухоме майно, а саме на новозбудовані будинки, квартир у новобудовах або новосформованих земельних ділянок, складає:

1) . проведення технічної інвентаризації нерухомості;

2) . введення в експлуатацію;

3) . державна реєстрація права власності з видачею свідоцтва.

Нова система реєстрації переходу права власності на нерухоме майно складає:

1) . Нотаріальне посвідчення правочину;

2) . Державну реєстрацію права власності.

Державна реєстрація прав на нерухоме майно відіграє важливу роль у процесі реалізації функцій держави стосовно захисту прав власників, виступає чинником гарантування здійснення такого захисту, офіційного визнання і юридичного закріплення прав власників - фізичних і юридичних осіб на об'єкти нерухомого майна.

Література