"Право очікування" в контексті частини 2 статті 190 Цивільного кодексу України

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

«Право очікування» в контексті частини 2 статті 190 Цивільного кодексу України

Дана стаття є логічним продовженням дискусії з приводу доктринального тлумачення частини 2 статті 190 ЦК України.

У попередньому дослідженні ми довели, що невдала імплементація частини 2 статті 190 ЦК України породила її сприйняття «як загального правила», а не «як винятка»¹. Унаслідок скривленого сприйняття появилися хибні дедукції: «майнові права прирівнюються до речей» або «усі майнові права є речовими». Відбулося спотворення догматичного апарату у частині об'єктів цивільно-правових відносин. В аналітичних матеріалах почали використовувати дедукції: «право вимоги є майновим правом, тобто майном і неспоживною річчю, з огляду на ст. 190 ЦК»², «…майнові права є майном. Відповідно, «майнові права є речовими правами.»³ або «…усі майнові права визнаються речовими правами»⁴.

Як уже згадувалося, частину 2 статті 190 ЦК України, слід розглядати в контексті Закону України №898-IV від 05.06.2003 р. «Про іпотеку» із змінами та доповненнями внесеними 15.12.2005 р. (далі: Закон «Про іпотеку»)⁵. Отже, мова йде про іпотечне кредитування житла та відповідне залучення коштів на фінансування житлового будівництва з самого його початку⁶.

Важко собі наочно уявити, що об'єкт (наприклад, «майбутня квартира») перебуваючи в цивільно-правовому обороті, ще не існує, а ні юридично (не виділений у натурі та без реєстрації права власності на нього), а ні фізично (будівництво його ще не розпочалося або не завершилося). Проте, виявляється, законодавець допускає можливість існування такого об'єкту в цивільно-правовому обороті. Більш того, будівництво такого об'єкту здійснюється на орендованій земельній ділянці (будівництво на чужій землі). Усі ці характерні риси проглядаются з тексту статті 16 Закону «Про іпотеку» (передача об'єктів незавершеного будівництва шляхом передачі прав на земельну ділянку) та частини п'ятої статті 37 Закону «Про іпотеку», коли мова йде про передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки. Отже, вище згаданий об'єкт знаходиться в обороті (передається його право власності, заставляється [іпотека⁷]), а частина друга статті 190 ЦК України є його логічним кореспондуючим регулюванням в загальному законі.

Як бачимо, у вище згаданих статтях законодавець регулює об'єкти нерухомого майна, незавершеного будівництва (далі: ОНБ) та майнові права на них та їх фінансування.

У попередній статті такі майнові права на ОНБ (наприклад, «на майбутню квартиру» ми кваліфікували як «пучок прав»⁸. Проте, що собою представляє цей «пучок прав», а точніше «уречевленний» «пучок (комплекс) прав»? Структура «уречевленого пучка (комплексу) прав» відображенна у Схемі №1.

Забігаючи наперед, можна стверджувати, що «уречевлений пучок (комплекс) прав» є ніщо іншим як «право забудови» (від лат. «superficies» - «суперфіцій»).

Частиною другою статті 190 ЦК України законодавець забезпечує оборот уже згаданого «уречевленого пучка (комплексу) майнових прав» (див. Схему 1).

Через уречевлення пучка (комплексу) прав («майнові права визнаються речовими») проявляється «право забудови».

З метою кращого розуміння, право забудови слід розглядати як самостійну земельну ділянку, яка наочно «висить» над реально існуючою земельною ділянкою. На цій фіктивній земельній ділянці стоїть багатоквартирний будинок з окремими квартирами, які належить на правах власності володільців частки забудови.

Право забудови не є просто правом користування або лише обмеженим речовим правом та не створює подільне право власності або співвласність власника землі та володільця права забудови. Скоріш за все, основні наповнення права власності на землю є відокремлені від нього та усамостійнені у праві подібному до права власності на землю. Таке право можна відчужувати (продавати або заставляти). Його невід'ємною складовою частиною є право власності на споруду. Звідси подвійна природа права забудови: право на землю пов'язане з правом власності на споруду⁹.

Аналізуючи правову матерію, яка була використана законодавцем на час введення абзацу 2 статті 190 ЦК України, слід пам'ятати про догму римського права «superficies solo cedit» (див. абзац 2 статті 1 або частина 2 статті 16 Закону «Про іпотеку»), що проголошує «єдність земельної ділянки та будівлі, що на ній знаходиться». Іншими словами, усе, що збудовано на земельній ділянці приростає до неї та є її невід'ємною частиною.

Лише завдяки праву забудови забезпечується оборот будівельних споруд, які плануються будувати на чужій земельній ділянці, або там будуються, або уже збудовані. А також формується правова ситуації, коли власник згаданої земельної ділянки та власник згаданої споруди є різними особами. Тобто скасовується правило «superficies solo cedit» на реально існуючій земельній ділянці. У той час вона «піднімається вище» до фіктивної земельної ділянки, яка «висить» над реально існуючою. Саме це можна зауважити із аналізу частини 7 статті 5 Закону «Про іпотеку» («таке право оренди чи користування нерухомим майном для цілей цього закону вважається нерухомим майном»)¹⁰.

Речовий характер права забудови принципово відрізняє його від оренди. Орендний договір носить особистий характер, так як в загальному випадку орендар не може переуступити своє право оренди іншій особі без згоди орендодавця. Хоча право забудови і виникає внаслідок договору між двома сторонами, воно відноситься до категорії речових прав, тобто право забудовника може бути відчужене шляхом продажу іншій особі без згоди власника ділянки, на нього може бути звернено стягнення за речовим позовом (Actio in rem), тому воно може бути предметом іпотечного застави. Аналогічно наявність договору про забудову не заважає обороту земельної ділянки та його іпотеці, так як зобов'язання, встановлені договором (в тому числі і по орендній платі), діють весь час договору незалежно від зміни конкретних сторін¹¹.

На думку І. Бутіної, уречевлення зобов'язальних прав шляхом поширення на них правил, передбачених для об'єктів речового права, є звичайним «юридично-технічним прийомом», для цього використовується догматична фікція¹². Будучи юридичним прийняттям факту всупереч реаліям, фікція переслідує мету штучного формування історичних або догматичних підстав для відомих юридичних правил, які є затребувані з позиції справедливості або корисності, але до сих пір не можуть бути обгрунтовані засобами досі чинного права¹³.

У нашому випадку, у частині 2 статті 190 ЦК України спостерігаємо дві фікції. (див. Схему 1). За допомогою першої фікції (шляхом уречевлення) виникає «право забудови», яке створює «грунт» (фіктивну земельну ділянку). Далі, кожна часткова виплата або одноразова повна оплата за право забудови (коли наприклад, купується майнові права на квартиру, оплата за частку в праві забудови) приростає до нього, що відображено другою фікцією. Аналогічне ми спостерігаємо при іпотеці.

Доказом вірності тези, що після уречевлення майнових прав на ОНБ (або «пучка (комплексу) прав») проявляється право забудови є те, що останнє являється єдино можливим правовим механізмом здійснення кредитування за умови будівництва на чужій землі. На відміну від права забудови оренда не забезпечує будівельникам можливості користуватися інструметом іптечного кредиту у випадку ведення будівництва на орендованих землях¹⁴. Саме це переслідує законодавець положеннями Закону «Про іпотеку».

Гарним прикладом законодавчого регулювання тотожної проблематики (багатоквартирний будинок, що збудований на чужій землі) є «право квартирної забудови», передбачене Законом Естонії «Про квартирну власність» (15.11.2000 р.). Відповідно до част. 3 статті 24 предметом «права квартирної забудови» вважають розмежовані житлові та нежитлові приміщення будівлі, а також ті частини будівлі, що можуть окремо використовуватися. Із цими приміщеннями поєднано ідеальну частку у праві забудови, до якої саме відноситься квартира¹⁵.

Після завершення будівництва та реєстрації права власності на квартиру та права користування земельною ділянкою ми отримуємо пов'язані між собою речові права, які не можуть бути відчужені окремо одне від одного. У такому разі, землекористувач набуває речові права на майно, яке складається із обмеженого за змістом та об «ємом безпосереднього речового права на земельну ділянку та права власності на збудовану квартиру у багатоквартирному будинку¹⁶.

Але, коли ми говоримо про продаж квартири на етапі ще до завершення будівництва та реєстрації права власності на квартиру, фактично продається частина обмеженого речового права - «частка у праві забудови»¹⁷. Саме «частку у праві забудови» слід розглядати як сурогат квартири. Точніше, це замінник квартири, який має лише окремі її юридичні властивості неспоживна річ, якою можна лише розпорядитися (див. Схему 1).

Донині для багатьох цивілістів залишається відкритим питанням стосовно статті 16 Закону «Про іпотеку» (особливості іпотеки об'єктів незавершеного будівництва) - «Чим саме відрізняються майнові права на об'єкти незавершеного будівництва (нерухомості, будівництво якої не завершено) та право власності на об'єкти незавершеного будівництва, виходячи із положень законодавства, викликає чимало запитань?»¹⁸.

Підняття такого питання є виправданим, оскільки Закон України у даному випадку не є послідовним (спонукає до хибного мислення). Завдяки системному аналізу законів України «Про іпотеку»¹⁹ та «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (далі: Закон «Про фінансово-кредитні механізми»)²⁰ та порівнянню змістового наповнення ст. 16 (Закон «Про іпотеку») та ст. 50 (Закон «Про фінансово-кредитні механізми») було виявлено, що законодавець не зовсім точно відобразив правовий зміст поняття «об'єкт незавершеного будівництва», оскільки останнє може мати різне матеріальне наповнення.

Отже, поняття ОНБ охоплює декілька можливих варіантів:

А. ОНБ «зведений об'єкт на землі», який уже є матеріалізований але не доведений до готовності (об'єкт будівництва матеріалізований);

Б. «Зведений об'єкт на землі», який уже є матеріалізований не введений в експлуатацію. Проте на такий об'єкт оформлено право власності (об'єкт будівництва - матеріалізований і на нього оформлено право власності);

В. У «зведеному об'єкті на землі» існує окрема структурна одиниця квартира, яка є вже збудована (об'єкт у будівництві [об'єкт інвестування] матеріалізований);

Г. Над «зведеним об'єктом на землі» окрема структурна одиниця квартира, ще не є збудована (об'єкт у нематеріалізованому будівництві [об'єкт інвестування]).

На основі наведених варіантів можна знайти відповідь на питання: «У чому полягає відмінність права власності на ОНБ від майнових прав на ОНБ?»

Підтвердження цього є наступне.

З точки зору загального закону - ЦК України:

A. «Право забудови» + «матеріали, які використані під час зведення ОНБ» = «неспоживна річ» (частина 2 статті 190 ЦК України);

Б. «Право забудови» + («матеріали, які використані під час зведення ОНБ») «право власності на ОНБ»;

B. «Частка у праві забудови» + «Об'єкт інвестування» (матеріа - лізовний ОНБ) = «неспоживна річ» (складається з частини права забудови + «те, що приростає») (частина 2 статті 190 ЦК України);

Г. «Частка у праві забудови» + «Об'єкт інвестування» (немате - ріалізовний ОНБ) = «неспоживна річ» + «те, що приростає» (частина 2 статті 190 ЦК України).

Таким чином, різниця між правом власності на ОНБ та майновими правами на ОНБ полягає у тому, що у першому випадку ми маємо справу з «об'єктом цивільно-правових відносин - правом власності на ОНБ» та «правом забудови» (два речових права). У другому випадку, у нас є право забудови або частки прав забудови (одне речове право), що визначається частиною 2 статті 190 ЦК України неспоживна річ (див. «А», «В» та «Г»).

Складається враження, що як в наукових дослідженнях так і на практиці (у тому числі, судовій) не сприймають «майнові права на ОНБ» (наприклад, «на майбутню квартиру») у світлі частини 2 статті 190 ЦК України та їй судилося перебувати поза межами правової свідомості²¹. Ще раз, як на початку даного дослідження, константуємо, що ЦК України забезпечує оборот цивільно-правових об'єктів і частина 2 статті 190 ЦК України є логічно кореспондуючим регулюванням згаданих об'єктів за Законом «Про іпотеку».

Комітет з цивільного, сімейного та спадкового права ВГО «Асоціації правників України» акцентує на актуальність продажу майнових прав на об'єкти нерухомого майна, що будуються. Члени Комітету порушили питання про наявність «доктрини права очікування»²².

Практикуючі юристи звернули увагу на «право очікування» після прийняття Судовою палатою у цивільних справах Верховного Суду України Постанови від 30 січня 2013 року по справі №6 - 168цс12²³. Саме ця Постанова лягла в основу згаданої доктрини.

Логічно виникає питання, з якої правової моделі було імплементовано юридичну категорію «права очікування» і чи належним чином запозичений зміст поняття «право очікування» узгоджується із правовими реаліями в Україні.

Зауважимо, що в Україні відсутня юридична практика застосування «права очікування». До прийняття Постанови від 30 січня 2013 року по справі №6-168цс12²⁴, в українському цивільному праві термін «право очікування» не використовувався. Доказом того є те, що в сучасних юридичних словниках та екциклопедіях ми не знаходими тлумачення терміну «право очікування»²⁵.

У державах західної Європи, наприклад, Австрії²⁶ або Німеччини²⁷ поняття «право очікування» (нім. «Anwartschaftsrecht») є загально відомим. Показовим є те, що у цих державах, як і в Україні, поняття «право очікування» було введено у правовий оборот рішенням суду, а не актом органу законодавчої влади. Отже, «право очікування» є «витвором» судової влади. Не вдаючись в глибинний аналіз практики застосування «права очікування», слід лише зауважити, що в усіх юрисдикціях воно є спірною правовою конструкцією.

Використання в Україні юридичного терміну «право очікування» створює ґрунт для непорозуміння, оскльки спонукає нас думати про те, що у даному випадку ми маємо справу з уже згадуваним поняттям «Anwartschaftsrecht». Проте, у нас є інші обставини - мова йде про відчуження об'єкту, який ще не створений. Скоріше за всеми маємо справи з продажем майбутньої або очікуваної речі (rei fu - turae sivi speratae), що є продажем під відкладальною умовою²⁸.

Звідси, можна говорити що виникають непорозуміння, бо «право набуття в майбутньому права власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою»)²⁹ правом не являється, а характеризується як «очікування права» (що навіть словесно дуже нагадує «право очікування»)³⁰. Предметом договору іпотеки не є «обумовленим правом» - право власності на майно в майбутньому. Предметом іпотеки є «право забудови / частка у праві забудови», яким засвідчується обумовлене право - право власності на споруду або на квартиру.

З введенням у юридичний оборот дефініції майнового права як «права очікування» була створена «науково-практична мантра», яка стала ребусом для сучасної цивілістики. У подальшому, ця мантра в режимі «copy-paste» знайшла своє відображення у цілій низці судових рішень. Можна зустріти випадки, коли судові органи вже інших держав, посилаючись на рішення судів України, використовують цю «мантру» не розуміючи правдивого її змісту.

Зустрічаються випадки, коли зміст поняття «право очікування» ототожнюють із «легітимними («законними») очікуваннями»⁴⁵. У принципі це хибний підхід. Спільним для цих двох понятть є лише термін «очікування». Постанова від 18.09.2013 у справі №6-92цс13 стосується «права очікування» (речового права)⁴⁶, а не «легітимних («законних») очікуваннь», які розглядаються як особливий різновид охоронюваних інтересів, що стосуються певності, стабільності й незмінності її правового становища, яке виникає з актів публічної влади⁴⁷, а це вже адміністративне право! Як вже зазначалося, поняття «право очікування» - виключно цивільно-правова конструкція, яка використовується у виняткових випадках. «Anwartschaftsrech1» набув широкого застосування при обороті рухомих речей (транспортних засобів, об'єктів виробництва і ін.) та як засіб забезпечення оплати товару.

У наведених рішеннях суди вказують, що «майнове право, яке можна визначити як право очікування, є складовою частиною майна як об'єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому». Доречно було б писати: «майнове право, яким засвідчується очікування права, є складовою частиною майна як об'єкта цивільних прав. ЦЕ майнове право - обмежене речове право, за яким володілець цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність володільця отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

На практиці уже зустрічаються випадки, коли, відсилаючись до правової позиції викладеної у постанові Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 30.01.2013 р. у справі №6 - 168цс12 робляться хибні висновки. Зокрема, що «…майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об'єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому - заробітна плата, пенсія, стипендія, інші доходи, отримані одним з подружжя або внесені до сімейного бюджету чи внесені на особовий рахунок в банківську установу; - гроші, інше майно (в тому числі гонорар, виграш, отримані за ним гроші) отримані в результаті укладеного в інтересах сім'ї договору; - речі для професійних занять (музичні інструменти, оргтехніка, лікарське обладнання), набуті за час шлюбу для одного з подружжя»⁴⁸. Або «…майнові права дитини можна розглядати в широкому значенні, в якому до них належать право дитини на утримання, право власності дитини на майно, право дитини на користування майном батьків, житлові права дитини, спадкові права дитини, корпоративні права дитини, інші майнові права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та право вимоги⁴⁹.

Отже, підсумовуючи викладене, слід зазначити:

1. Частиною другою статті 190 ЦК України регулюється цивільно-правовий оборот об'єктів, які передбачені спеціальним законом «Про іпотеку» де імплементовано догму римського права «superficies solo cedit» (єдність земельної ділянки та будівлі, що на ній знаходиться). Частина друга статті 190 ЦК України є логічно кореспондуючим регулюванням згаданих об'єктів в загальному законі до спеціального (Закон «Про іпотеку»).

2. Шляхом законодавчих фікцій [част. 2 ст. 190 ЦК України], у тому числі через уречевлення пучка (комплексу) прав [част. 7 ст. 5 Закону «Про іпотеку», ч. 2], проявляється «право забудови».

3. «Право забудови» це обмежене речове право, яке характеризується подвійною природою: право на землю пов'язане з правом власності на споруду.

4. Предметом договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру, яка будується або договору іпотеки таких прав, є право забудови або частка у праві забудови. Право забудови є майновим правом, яким засвідчується очікування права, та є складовою частиною майна, як об'єкта цивільних прав. Це майнове право - обмежене речове право, за яким володілець цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність володільця отримати право власності на нерухоме майно [квартира + земля (право забудови)] чи інше речове право [іпотека на квартиру + земля (право забудови)] на відповідне майно в майбутньому.

Література

юридичний право забудова земельний

1. Ріш Ф. Регулювання майнових прав за частиною 2 статті 190 Цивільного кодексу України // Держава і право: Збірник наукових праць. Серія Юридичні науки. Випуск 73 / Ін-т держави і права ім. В.М. Корецького НАН України. Київ: Вид-во «Юридична думка», 2016. С. 309.

2. Переведення боргу в капітал: можливості та перспектитиви // Всеукраїнське щотижневе професійне юридичне видання Юридична Газетаonline. - 2016. URL: http://yur - gazeta.com/publications/practice/inshe/perevedennya-borgu-v-kapital-mozhlivosti-t a-perspektivi.html (3 серпня, вівторок: 15:46).

3. ПленюкМ. Трансформація майнових прав на нерухоме майно як юридичний факт - підстава виникнення права власності // Юридична Україна. 2014. №10. С. 58; Маршаллер і партнери. URL: http://www.uaa.org.ua/uploads2/2014/04/02/002.pdf

4. Гладьо Ю.О. Правові засади обігу зобов'язальних вимог кредитора // Наукові праці МАУП. 2011. Вип. 3 (30). С. 106; Соловьев А.Н. Вещь или имущество (к проблеме объекта правоотношения частной собственности) // Актуальні проблеми приватного права: матеріали міжнар. наук.-практ. конф., присвяч. 93-й річниці з дня народж. В.П. Маслова, Харків, 27 лют. 2015 р. / Нац. юрид. ун-т ім. Я. Мудрого, Нац. акад. прав. наук України, Харків. обл. осередок всеукраїн. громад. орг. «Асоціація цивілістів України». Харків: Право, 2015. С. 180-183.

5. Про іпотеку. Закон України №898-1V від 05.06.2003 р. // Офіційний вісник України від 25.07.2003. 2003. №28. Ст. 1362. - Код акту 25715/2003.

6. Про внесення змін до деяких законодавчих актів України: Закон України №3201-iV від 15.12.2005 р. // ВВР України. 2006. №13 (31.03.2006). - Ст. 110.

7. Frhr. von Oefele H., Winkler K. Handbuch des Erbbaurechts. Helmut Freiherr von Oefele, Prof. Dr. Karl Winkler. 5. Auflage, Muenchen. 2012. S. 24. 10. «Таке право оренди» для цілей Закону «Про іпотеку» вважається нерухомим майном, бо предметом іпотеки є виключно нерухомість. Як ми бачимо, за част. 2 статті 190 ЦК «таке право оренди» є «правом забудови», тобто «обмеженим речовим правом».

8. Чернышов Л. Право застройки как инструмент формирования рынка доступного жилья в России // Экономика России: ХХ1 век. - 2006. - №17. URL: http://por - talus.ru/modules/ruseconomics/print.php? subaction=showfull&id=1163833320&arc hive=1401252883&start_from=&ucat=&

9. Бутина И.Н. Акции как ценные бумаги и гражданско-правовая защита прав и законных интересов их владель - цев: автореф. дисс…. канд. юрид. наук: 12.00.03. Москва 2007. 24 с.

Размещено на Allbest.ru