Совершение сделок с недвижимостью без нотариального удостоверения: риски для субъектов гражданского оборота

Размещено на http://www.allbest.ru/

Совершение сделок с недвижимостью без нотариального удостоверения: риски для субъектов гражданского оборота

Тымчук Юлия Александровна

Волгоградский государственный университет

В статье на основе анализа судебной практики выявляются возможные риски сторон при заключении договоров по отчуждению недвижимости в простой письменной форме. По мнению автора, большой массив судебной практики по оспариванию сделок с недвижимостью, заключенных в простой письменной форме, является следствием отсутствия в законодательстве требования об обязательном нотариальном удостоверении большинства распространенных сделок с недвижимостью. В целях обеспечения стабильности гражданского оборота недвижимости и защиты личных неимущественных и имущественных прав граждан автор обосновывает необходимость возврата в законодательство требования об обязательной нотариальной форме для сделок с недвижимостью.

Ключевые слова и фразы: нотариат; гражданский оборот; сделки с недвижимостью; обязательное нотариальное удостоверение; оспаривание сделок с недвижимостью.

В настоящее время правовое регулирование гражданского оборота недвижимости продолжает совершенствоваться. В связи с этим особый интерес представляет положение о нотариальном удостоверении сделок.

Как известно, гражданское законодательство (подп. 2 п. 2 ст. 163 ГК РФ) закрепляет так называемый принцип добровольности нотариального удостоверения сделок - стороны по своему усмотрению вправе избрать приемлемую для них форму: простую письменную или нотариальную, даже если законом эта форма не является обязательной.

Также существует небольшой круг сделок, для которых нотариальная форма является обязательной (ст. 584 ГК РФ, п. 2 ст. 54, п. 1 ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 11 ст. 21 ФЗ от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», п. 1 ст. 389 ГК РФ, п. 2 ст. 391 ГК РФ, п. 1 ст. 55 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и др.).

Несоблюдение нотариальной формы сделки (в случае, если она обязательна) влечет за собой ее недействительность. Такая сделка является ничтожной (п. 3 ст. 163 ГК РФ), однако в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 165 ГК РФ, возможно ее «исцеление» [11].

Практика показывает, что субъекты гражданского оборота, рискуя своим имуществом и желая избежать дополнительных издержек, не обращаются за нотариальным удостоверением договоров по отчуждению недвижимости.

Так, по данным, предоставленным Нотариальной палатой Волгоградской области, посредством использования в ходе исследования метода интервьюирования, в 2015 году по соглашению сторон было нотариально удостоверено 2147 сделок по отчуждению недвижимости, что несравнимо мало с количеством таких сделок, заключаемых в простой письменной форме.

Данные судебной статистики содержат некоторые категории дел, связанных с недвижимостью, однако интересующих нас данных по конкретной категории споров, а именно оспаривание сделок с недвижимостью, которые были заключены в простой письменной форме, она не включает.

В частности, если обратиться к данным сводной статистической отчетности о работе судов общей юрисдикции о рассмотрении гражданских дел по первой инстанции за 2014 год, то из нее следует, что количество поступивших исков по спорам, связанным со сделками с частными домами и приватизированными квартирами, составило 16 290 [13], за 12 месяцев 2015 года - 15 507 исков [14], а за аналогичный период 2016 года - 13 060 [15].

Исходя из того, что указанные сделки не подлежат обязательному нотариальному удостоверению, возможно предположить, что большинство из них были заключены в простой письменной форме. Соответственно, для того чтобы выявить риски сторон сделок с недвижимостью, заключаемых в простой письменной форме, обратимся к анализу текстов судебных решений.

Рассмотрим наиболее типичные случаи признания договоров по отчуждению недвижимости недействительными [5, c. 107].

Так, в одном из дел истец обратился в суд с иском о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, истребовании имущества из чужого незаконного владения, сославшись на то, что ему на праве собственности принадлежала квартира. В мае 2013 г. ему стало известно о том, что по договору от 02.04.2013 г. спорная квартира продана ответчице (договор зарегистрирован в установленном законом порядке, ответчице выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру), однако договор купли-продажи истец не подписывал, квартира выбыла из владения истца помимо его воли. Ответчик иск не признала. Суд первой инстанции в иске отказал. Апелляционная инстанция оставила решение суда первой инстанции без изменения. Верховный Суд избрал иную позицию и встал на защиту прав истца, отменив определение апелляционной инстанции и передав дело на новое рассмотрение ввиду того, что нижестоящими судами не была дана оценка тому обстоятельству, что заключение эксперта, выполненное в рамках уголовного дела, а также заключение судебной почерковедческой экспертизы не содержали ответа на вопрос, кем, истцом или другим лицом, выполнена подпись в договоре купли-продажи [7].

В ином деле истец также не намеревался продать квартиру, и она выбыла из его владения против его воли. Он утверждал, что никогда не видел покупателя-ответчика по делу, не вел с ним никаких переговоров по продаже спорной квартиры, не обсуждал условия договора купли-продажи, не получал от него никаких денег и не передавал ему ключи от квартиры. При подписании договора для получения кредита, который истец считал договором залога квартиры, ответчик не присутствовал.

По делу была назначена судебно-почерковедческая экспертиза, по результатам которой было установлено, что подпись на договоре купли-продажи спорной квартиры и в акте приема-передачи не принадлежит ответчику, который после регистрации договора купли-продажи не предпринимал попыток вселения в квартиру. Суд первой инстанции признал договор купли-продажи спорной квартиры недействительным на основании ст. ст. 168, 179 ГК РФ [9].

Подобные случаи не единичны [2]. Нередки случаи оспаривания договора купли-продажи квартиры, который был заключен по поддельным документам, например, по поддельному договору приватизации квартиры [6].

В другом деле судом был установлен факт ненадлежащего исполнения риэлтором договора, повлекший за собой потерю его клиентом денежных средств и прав на недвижимое имущество. Так, между гражданином и риэлторской кампанией был заключен договор возмездного оказания услуг, результатом которого, как следовало из содержания, должно было стать заключение сделки, влекущей передачу в собственность подобранного потребителю жилого помещения. Затем между истцом и ООО как пайщиком потребительского ЖСК был подписан авансовый договор об уступке права требования, согласно которому пайщик обязался уступить новому пайщику свое право требования двухкомнатной квартиры. Истцом во исполнение договора были переданы денежные средства в качестве авансового платежа. В дальнейшем выяснилось, что ООО не вправе было заключать подобный договор, так как было исключено из ЖСК, а квартира была уже куплена третьими лицами. На исполнителе риэлторских услуг лежала обязанность при сопровождении сделки убедиться в обладании цедентом (общество с ограниченной ответственностью) передаваемым им правом и в законности сделки, однако услуга истцу надлежащим образом не была оказана, поскольку он лишился возможности приобретения права собственности на объект по сделке, которую сопровождали сотрудники компании. Истец обратился в суд с иском о взыскании убытков в виде денежных средств, затраченных на приобретение пая члена жилищного кооператива, который был удовлетворен [10].

Нередки и случаи введения граждан в заблуждение относительно последствий заключения сделки. В частности в одном из дел истица обратилась в суд с требованием о признании договора купли-продажи квартиры недействительным. Как следовало из материалов дела, ответчик выдвинул в качестве условия заключения договора займа условие в виде подписания договора купли-продажи квартиры, пояснив, что данный договор будет мнимой сделкой и при возврате займа договор аннулируется. После возврата займа в полном объеме истицу заставили съехать из квартиры. Суд требования удовлетворил, так как у истицы отсутствовало намерение продать квартиру, а после подписания передаточного акта квартира ответчику не передавалась, а истица с семьей осталась в ней проживать на основании договора аренды [1].

Достаточно распространены и случаи введения в заблуждение при отчуждении недвижимости лиц, злоупотребляющих спиртными напитками и наркотическими веществами. Основной ошибкой судов и главной причиной пересмотра таких дел служит игнорирование ст. 79 ГПК РФ и обязанности, вытекающей из задач гражданского судопроизводства по назначению и проведению судебной экспертизы с привлечением экспертов в соответствующих областях.

Например, истец, действуя как законный представитель своего несовершеннолетнего сына, обратилась в суд с иском о признании недействительными договоров дарения долей в праве собственности на квартиру. В обоснование заявленных требований истец указала, что ее несовершеннолетнему сыну принадлежит 1/9 доли в праве собственности на квартиру. Наследодатель, наследником которой является сын истца, передала по договорам дарения принадлежавшие ей 1/3 и 1/9 доли в праве собственности на квартиру двум лицам. По мнению истца, на момент заключения данных договоров даритель не могла понимать значения своих действий и руководить ими в результате злоупотребления спиртными напитками и возникшего в связи с этим хронического состояния (заболевания). Суд первой [12] и апелляционной [4] инстанций в иске отказал.

Однако Верховный Суд РФ направил дело на новое рассмотрение, так как суд, указав на то, что сам по себе факт злоупотребления дарителем спиртными напитками не свидетельствует о том, что в день совершения сделки он не мог давать отчет своим действиям и руководить ими, не назначил судебную экспертизу для разрешения вопроса о способности дарителя, страдающего заболеванием, вызванным злоупотреблением алкоголем, понимать значение своих действий и руководить ими, что свидетельствует о нарушении требований ст. 198 ГПК РФ [8].

Оспаривание сделок с недвижимостью, заключенных в нотариальной форме, на практике не распространенное явление [3].

Таким образом, проведенный анализ позволяет утверждать, что стороны сделок по отчуждению недвижимости подвержены различным рискам при заключении их в простой письменной форме. Полагаем, подобные риски порождены отсутствием в законодательстве требования об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью. Многочисленные нарушения в процессе заключения сделок с недвижимостью, их последующее оспаривание в судебном порядке, о чем свидетельствует большой массив судебной практики, служат одной из причин, обуславливающих необходимость возврата в законодательство обязательной нотариальной формы для сделок с недвижимостью.

договор недвижимость риск нотариальный

Список источников

1. Нотариат в гражданском обороте: в России и за рубежом: монография / авт. колл.: Н. В. Гончарова, А. О. Иншакова, О. П. Казаченок, И. А. Остапенко, Ю. А. Тымчук; под ред. А. О. Иншаковой. М.: Юрлитинформ, 2017. 176 с.

Размещено на Allbest.ru